'अपार्टमेंट भवनों में विवादों को सीमित करने के लिए स्वामित्व नियमों में संशोधन'

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वियतनाम बार फेडरेशन के अध्यक्ष डो न्गोक थिन्ह ने विवादों को सीमित करने के लिए आवास कानून में साझा और पृथक स्वामित्व संबंधी नियमों में संशोधन का प्रस्ताव रखा।

हाल के दिनों में अपार्टमेंट इमारतों में निवेशक और निवासियों के स्वामित्व वाले क्षेत्र, उपयोगिताओं और बुनियादी ढाँचे को लेकर विवाद आम हो गए हैं, जिनमें सबसे गंभीर विवाद स्वामित्व के बंटवारे और बेसमेंट में मोटरसाइकिलों और कारों के पार्किंग क्षेत्र को लेकर है। वियतनाम बार फेडरेशन के अध्यक्ष और राष्ट्रीय सभा की न्यायिक समिति के सदस्य डॉ. डो न्गोक थिन्ह ने 15वीं राष्ट्रीय सभा के पाँचवें सत्र में संशोधित आवास कानून का मसौदा प्रस्तुत किए जाने के अवसर पर वीएनएक्सप्रेस को इस विषय पर उत्तर दिया।

- अपार्टमेंट के स्वामित्व को लेकर निवेशकों और निवासियों के बीच विवाद कई वर्षों से चल रहा है, लेकिन आवास कानून और अन्य कानूनी नियम, संशोधनों और अनुपूरकों के माध्यम से, इस स्थिति को पूरी तरह से हल करने में सक्षम क्यों नहीं हो पाए हैं?

- कानूनी दस्तावेज़ों की प्रणाली, कई बार संशोधित और परिवर्धित होने के बावजूद, बढ़ती जटिलताओं के कारण व्यावहारिक आवश्यकताओं को पूरा करने में विफल रही है। ऐसे मामले हैं जो कानूनी नियम जारी होने से पहले से ही उत्पन्न हुए हैं, अब तक चल रहे हैं और पूरी तरह से हल नहीं हुए हैं। इस क्षेत्र में उल्लंघनों का निरीक्षण और निपटान पूरी तरह से और समय पर नहीं किया गया है। कई जगहों पर प्रबंधन में ढील दी गई है, कई निवेशक रखरखाव निधि ऋण चुकाने में धीमे हैं, और आपराधिक कानून के उल्लंघन के संकेत हैं जिनमें सक्षम अधिकारियों द्वारा हस्तक्षेप नहीं किया गया है।

इस बीच, कॉन्डोमिनियम सम्मेलन के माध्यम से निवासियों द्वारा निर्वाचित प्रबंधन बोर्ड ने इस संगठन के संचालन और वैधता पर विशिष्ट मार्गदर्शन के अभाव के कारण अभी तक अपनी प्रतिनिधि भूमिका को पूरी तरह से बढ़ावा नहीं दिया है। अधिकांश वर्तमान कॉन्डोमिनियम प्रबंधन बोर्डों में कॉन्डोमिनियम के प्रबंधन और संचालन में विशेषज्ञता का अभाव है और उन्हें पेशेवर प्रशिक्षण भी नहीं दिया गया है, इसलिए निवेशकों के साथ विवाद होने पर निवासियों के कानूनी अधिकारों का प्रतिनिधित्व और संरक्षण करना मुश्किल है।

वकील दो न्गोक थिन्ह राष्ट्रीय सभा में भाषण देते हुए। फोटो: फाम थिन्ह — वकील दो न्गोक थिन्ह राष्ट्रीय सभा में भाषण देते हुए। *फोटो: फाम थिन्ह*

- आपकी राय में, अपार्टमेंट इमारतों में उपयोगिताओं और सामान्य और निजी स्वामित्व क्षेत्रों के विभाजन पर कानूनी नियम व्यवहार में व्यवहार्य क्यों नहीं हैं?

- आवास कानून 2014, नागरिक संहिता 2015 और अपार्टमेंट भवनों के प्रबंधन एवं उपयोग संबंधी विनियमों ( निर्माण मंत्रालय के परिपत्र संख्या 02/2016 के साथ जारी) और कई अन्य संबंधित मार्गदर्शक दस्तावेज़ों में साझा स्वामित्व और निजी स्वामित्व के अधिकारों का प्रावधान किया गया है। हालाँकि, व्यवहार में, अभी भी कई कमियाँ हैं, खासकर पार्किंग स्थलों को लेकर विवाद।

परिपत्र संख्या 02 के अनुसार, अपार्टमेंट खरीद और लीज़ अनुबंध में मालिक के स्वामित्व वाले क्षेत्र और उपकरणों, तथा मालिक के साझा स्वामित्व का स्पष्ट रूप से उल्लेख होना चाहिए। अनुबंध के साथ, निवेशक को आवास कानून के प्रावधानों के अनुसार खरीदार को चित्र और साझा स्वामित्व की सूची भी प्रदान करनी होगी।

ग्राहकों और निवेशकों के बीच उत्पन्न होने वाले विवाद सामान्य और निजी स्वामित्व के बीच अंतर करने में असमर्थता के कारण होते हैं, और अनुबंध पर हस्ताक्षर करने के समय से स्पष्ट नहीं होते हैं, जैसे कि पार्किंग स्थल बेचना है या नहीं, भवन में कितने पार्किंग स्थल हैं, पार्किंग स्थान पंजीकरण के सिद्धांत आदि। इसलिए, मुझे लगता है कि कानूनी नियम हैं, लेकिन वास्तव में, जब पार्टियां स्पष्ट अंतर के बिना अनुबंध पर हस्ताक्षर करती हैं, तब भी विवाद का एक संभावित जोखिम होता है।

15 फरवरी, 2016 को परिपत्र 02 के प्रभावी होने से पहले, कई अपार्टमेंट भवनों में अपार्टमेंट खरीद और पट्टे के अनुबंध थे, जिनमें यह स्पष्ट रूप से निर्धारित नहीं था, जिसके कारण बेसमेंट के स्वामित्व को लेकर कई संघर्ष और विवाद उत्पन्न हुए।

- जब कोई वकील कहता है कि अपार्टमेंट इमारतों में कारों की पार्किंग के लिए क्षेत्र निवेशक के प्रबंधन या स्वामित्व का है, तो वर्तमान विनियमन विवादों के फैलने का मुख्य कारण है, जबकि यह सामान्य स्वामित्व माना जाता है, तो आप क्या सोचते हैं?

- परिपत्र संख्या 02/2016 की एक मुख्य विशेषता अपार्टमेंट भवनों में कार पार्किंग स्थलों के स्वामित्व और प्रबंधन पर विनियमन है। कार पार्किंग स्थलों की खरीद और पट्टे का पंजीकरण अपार्टमेंट खरीद और पट्टे के अनुबंध या एक अलग अनुबंध में किया जाता है।

मोटरसाइकिलों, तिपहिया वाहनों और विकलांगों के वाहनों के लिए पार्किंग स्थल अपार्टमेंट भवन के मालिकों के संयुक्त स्वामित्व में होते हैं। कारों के लिए पार्किंग स्थलों के संबंध में, अपार्टमेंट या अपार्टमेंट भवन के अन्य क्षेत्रों के खरीदार या पट्टेदार स्थान खरीदने या किराए पर लेने का निर्णय ले सकते हैं; यदि वे स्थान नहीं खरीदते या किराए पर नहीं लेते हैं, तो पार्किंग स्थल निवेशक के प्रबंधन के अधीन होगा। निवेशक को इस पार्किंग स्थल के निर्माण में निवेश की लागत को विक्रय मूल्य या किराये की कीमत में शामिल करने की अनुमति नहीं है।

इस प्रकार, जिस अपार्टमेंट बिल्डिंग में वे रहते हैं, वहाँ पार्किंग की जगह खरीदने या किराए पर लेने का निर्णय लेने के अलावा, अपार्टमेंट मालिक अपनी पार्किंग की जगह को फिर से बेच या किराए पर भी दे सकते हैं। हालाँकि, हाल ही में अपार्टमेंट में पार्किंग की जगहों की माँग बढ़ी है, और पार्किंग की जगहों की खरीद-बिक्री मुख्य रूप से दो पक्षों के बीच एक समझौते पर आधारित होती है, जिससे निवेशक का एकाधिकार हो सकता है, जिससे बिक्री मूल्य बढ़ सकता है।

मेरा मानना है कि अगर राज्य यह मानता है कि पार्किंग स्थल निवेशकों के हैं, तो उसे एक अधिकतम मूल्य निर्धारित करना चाहिए, और निवेशक स्थान खरीदने या किराए पर लेने के लिए बहुत ज़्यादा कीमत नहीं मांगेंगे। हालाँकि, पार्किंग स्थलों की मौजूदा भारी माँग को देखते हुए, पार्किंग स्थलों की खरीद और पुनर्विक्रय तथा पार्किंग स्थलों से संबंधित निवेशकों के साझा और निजी क्षेत्रों के हस्तांतरण की अनुमति देने वाले नियमों से आसानी से दीवानी विवाद पैदा हो सकते हैं। जबकि यह मुद्दा जनहित से जुड़ा हुआ है।

बेसमेंट पार्किंग स्थल के स्वामित्व को अपार्टमेंट मालिकों के साझा स्वामित्व में स्थानांतरित करने के मुद्दे का भी सावधानीपूर्वक अध्ययन करना आवश्यक है। क्योंकि यदि पार्किंग क्षेत्र साझा स्वामित्व में शामिल है, तो पार्किंग स्थल बनाने की लागत घर या अपार्टमेंट बेचने की लागत में शामिल हो जाएगी, और ऐसे परिवार भी हैं जिन्होंने कार का उपयोग नहीं किया है या उन्हें कार की आवश्यकता नहीं है, फिर भी घर खरीदते समय उन्हें यह लागत वहन करनी पड़ती है।

- कानून में यह प्रावधान है कि निवेशकों को अपार्टमेंट की बिक्री मूल्य में पार्किंग स्थल बनाने की लागत शामिल करने की अनुमति नहीं है, लेकिन हमें कैसे पता चलेगा कि वे इसे बिक्री मूल्य में शामिल करते हैं या नहीं? वास्तव में, कई अपार्टमेंट इमारतों में इस मुद्दे पर विवाद चल रहा है?

- मैंने इस विषयवस्तु को स्पष्ट करने वाला कोई मौजूदा नियम नहीं देखा है। यह वास्तव में कानून में एक खामी है, लोग यह नियंत्रित नहीं कर सकते कि कार पार्क बनाने की निवेश लागत अपार्टमेंट बेचने की लागत में शामिल है या नहीं। कार पार्क का कौन सा हिस्सा किसका है, यह तय न कर पाना निवेशकों और निवासियों के बीच विवादों का कारण है।

मेरी राय में, अपार्टमेंट बिल्डिंग के पार्किंग स्थल की प्रकृति साझा संपत्ति है। वास्तव में, पार्किंग स्थल सहित अपार्टमेंट बिल्डिंग के सभी साझा क्षेत्र अपार्टमेंट बिल्डिंग के विक्रय मूल्य में शामिल हैं और हैंडओवर के समय से ही निवेशक का स्वामित्व समाप्त हो जाएगा।

- अपार्टमेंट भवनों में स्वामित्व विवादों से संबंधित शिकायतों की निगरानी या सीधे राय देने और समाधान करने के माध्यम से, आपके विचार से इतने कम विवाद अदालत में क्यों लाए जाते हैं?

- मामलों को समझने की प्रक्रिया से पता चलता है कि ये सभी समुदाय में लंबे समय से चले आ रहे, गंभीर विवाद हैं। निवासियों की बड़ी संख्या कभी-कभी नुकसानदेह होती है क्योंकि एक आम राय बनाना मुश्किल होता है। विवाद समाधान को अधिकृत करना भी मुश्किल होता है क्योंकि कोई भी मुकदमा शुरू करने के लिए खड़ा होने को तैयार नहीं होता। दूसरी ओर, बड़ी संख्या में लोगों के साथ, मुकदमा दायर करने की लागत पर सहमति बनाना मुश्किल होता है, इसलिए मामला धीरे-धीरे लंबा खिंचता है और खुला रह जाता है।

अदालत में मुकदमा दायर करते समय, निवासियों या अपार्टमेंट बिल्डिंग प्रबंधन बोर्ड को पहले संपत्ति के मूल्य के आधार पर अदालती शुल्क का अग्रिम भुगतान करना पड़ता है। इस वजह से कई लोग मुकदमा दायर करना छोड़ देते हैं और निवेशक के साथ समझौता कर लेते हैं।

इसके अलावा, दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित बिक्री अनुबंध अक्सर निवेशक द्वारा तैयार किया जाता है और इसमें सामान्य क्षेत्रों (बेसमेंट, सीढ़ियां, छत, आदि) के संबंध में निवासियों के अधिकारों का स्पष्ट उल्लेख नहीं होता है, इसलिए यदि कोई विवाद होता है तो निवासियों के पास अपने अधिकारों का दावा करने के लिए अदालत में मुकदमा दायर करने का कोई आधार नहीं होता है।

मेरी राय में, अपार्टमेंट निर्माण विवादों को संबंधित कानूनी नियमों के अनुसार, पक्षों द्वारा बातचीत और सुलह के आधार पर सुलझाया जाना चाहिए। यदि बातचीत और सुलह से समाधान न हो सके, तो जन अदालत से समाधान का अनुरोध किया जाना चाहिए। राज्य एजेंसियों और स्थानीय अधिकारियों को पक्षों द्वारा उल्लंघनों का निरीक्षण, निगरानी और सख्ती से निपटारा करना चाहिए।

- संशोधित आवास कानून का मसौदा 15वीं राष्ट्रीय सभा के 5वें सत्र में प्रस्तुत किया जा रहा है। राष्ट्रीय सभा के एक प्रतिनिधि के रूप में, आप अपार्टमेंट इमारतों में स्वामित्व संबंधी विवादों को सुलझाने में किस प्रकार योगदान देंगे?

- मसौदे पर अभी भी विचार-विमर्श किया जा रहा है, जिसमें वर्तमान विवादों को सीमित करने के लिए अपार्टमेंट भवनों में आम और निजी स्वामित्व से संबंधित कई सामग्रियों को विशेष रूप से विनियमित किया गया है, जिससे अपार्टमेंट भवन उपयोग के दौरान अधिक सुरक्षित बन सकें।

मैंने वियतनाम बार फेडरेशन के वकीलों की राय पर गौर किया है ताकि आवास कानून के पाँचवें मसौदे में संशोधन और पूरकता लाने में योगदान दिया जा सके। हमने आवास से संबंधित विवादों को कम करने, संबंधित पक्षों के अधिकारों और वैध हितों की अधिकतम रक्षा करने और वियतनाम में आवास क्षेत्र में कानूनी व्यवस्था को पूर्ण बनाने के लिए स्वामित्व, विकास नीतियों, आवास लेनदेन और प्रबंधन पर मुद्दों के 4 समूह प्रस्तावित किए हैं।

मैं संशोधित आवास कानून के मसौदे में अपार्टमेंट इमारतों के साझा स्वामित्व और निजी स्वामित्व संबंधी नियमों में संशोधन का प्रस्ताव करता हूँ। इसके अनुसार, अपार्टमेंट इमारतों में पार्किंग स्थलों को साझा स्वामित्व के रूप में वर्गीकृत किया जाएगा और इन स्थलों की खरीद-बिक्री का मुद्दा नहीं उठाया जाएगा। इससे संबंधित विवादों में कमी आएगी।

दोआन ऋण

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