एक साल से भी अधिक समय पहले मचे उन्माद के बाद नीलामी भूमि बाजार ठंडा पड़ गया है

एक वर्ष से भी अधिक समय पहले, नीलामी भूमि बाजार गर्म था, लेकिन अब कई निवेशकों को नुकसान उठाकर अपनी जमीन बेचनी पड़ रही है।

बैचों के बाद भूमि नीलामी 2024 में हनोई के उपनगरों में बाज़ार बहुत गर्म था। इस बाज़ार का आकर्षण अब ठंडा पड़ रहा है। नीलाम हुई ज़मीन "पकड़ने" वाले कई निवेशक अपना माल बेचना चाहते हैं, यहाँ तक कि "घाटा कम करने" को भी तैयार हैं।

2024 की चहल-पहल के विपरीत, साल की शुरुआत से ही हनोई के उपनगरों में ज़मीन की नीलामी की गतिविधियों में सुस्ती देखी गई है। कई जगहों पर कीमतों में काफ़ी गिरावट आई है।

उदाहरण के लिए, इस वर्ष के मध्य में थैच थाट जिले (पुराने) में 34 भूखंडों की नीलामी की गई, जिसमें सबसे अधिक जीतने वाली कीमत 56 मिलियन VND/m² से अधिक थी, जो दिसंबर 2024 के सत्र की तुलना में 3.3 गुना कम थी (सबसे अधिक जीतने वाली कीमत 185 मिलियन VND/m² से अधिक थी)।

इसी तरह, फुक थो ज़िले (पुराने) में 9 भूखंड भी 47 मिलियन VND/m² की उच्चतम कीमत पर बेचे गए, जो पिछले साल सितंबर के सत्र की तुलना में लगभग 40% कम है। इस सत्र में 100 से ज़्यादा प्रतिभागी थे, जो पिछले सत्र की तुलना में एक तिहाई से भी ज़्यादा कम है।

नीलाम किए गए कई लॉट ठंडे पड़ गए हैं। (चित्र)

होई डुक कम्यून में रियल एस्टेट ब्रोकर श्री गुयेन तिएन थुआट ने कहा कि वह पिछले मालिक से जमीन के दो प्लॉटों का विज्ञापन कर रहे हैं, बिक्री मूल्य 5-10 मिलियन/वर्ग मीटर की विजेता कीमत से थोड़ा ही अधिक है, लेकिन कई महीनों से किसी ने भी इसके बारे में नहीं पूछा है।

वर्तमान में, श्री थुआट की कंपनी के पास होई डुक, थान ओई और क्वोक ओई (पुराने) जिलों में कई नीलाम भूमि के भूखंड हैं, जिन्हें निवेशकों ने 2025 की शुरुआत से बिक्री के लिए भेजा है। हालांकि, लेन-देन की संख्या बहुत कम है, केवल 5 भूखंडों का उसी कीमत पर कारोबार किया जा रहा है, जिस पर निवेशकों ने पहले जीता था और उन्हें वापस खरीदा था।

श्री थुआट के अनुसार, वास्तव में, सभी निवेशकों ने 90-110 वर्ग मीटर क्षेत्रफल के लिए 200-300 मिलियन VND/लॉट का अंतर मूल्य भेजा था, लेकिन जिन ग्राहकों ने इसे खरीदा, उन्होंने कम कीमत की पेशकश की। कई बार कीमत बढ़ाने और घटाने के बाद, निवेशकों ने उसी कीमत पर बेचने का फैसला किया जिस पर उन्होंने पहले खरीदा था। इन निवेशकों को तुरंत बेचने की ज़रूरत इसलिए पड़ी क्योंकि बैंक को ब्याज और मूलधन चुकाने की तारीख आ गई थी, लेकिन उन्होंने अभी तक नकदी प्रवाह चालू नहीं किया था, इसलिए इसे पूँजी बचाने के लिए "घाटा कम करने" का एक कदम माना जा सकता है।

श्री थुआट के अनुसार, होई डुक में वर्तमान में 4 भूखंड हैं, जिनकी नीलामी की कीमत लगभग 85 मिलियन VND/m² है, भूस्वामी उसी कीमत पर बेचना चाहता है, खरीदार कर का ध्यान रखेगा, लेकिन जो ग्राहक पूछने आते हैं, वे शिकायत करते हैं कि कीमत बहुत अधिक है और वे इसे 200 - 300 मिलियन VND/भूखंड तक कम करना चाहते हैं।

श्री थुआट ने कहा, " पिछले वर्ष के मध्य में, जब नीलामी भूमि बाजार में तेजी आई, तो कई निवेशक लाभ के लिए खरीदारी करने के लिए आगे आए, लेकिन कुछ महीनों बाद बाजार में गिरावट आई, तरलता धीमी हो गई, और इन निवेशकों को बैंक ऋण चुकाने के लिए पूंजी जुटाने हेतु बेचने के लिए मजबूर होना पड़ा। "

हनोई में एक रियल एस्टेट ब्रोकर श्री ट्रान नोक आन्ह ने यह भी कहा कि वर्तमान में, कई निवेशक जो अगस्त और सितंबर 2024 से नीलामी की गई भूमि पर कब्जा कर रहे हैं, उन्हें माल से छुटकारा पाने के लिए बिक्री मूल्य कम करने के लिए मजबूर होना पड़ा है।

उदाहरण के लिए, पुराने थान ओई जिले में 61 वर्ग मीटर का एक भूखंड, जिसकी कीमत लगभग 70 मिलियन VND/वर्ग मीटर है, जो लगभग 4.25 बिलियन VND/भूखंड के बराबर है, वर्तमान में लगभग 4 बिलियन VND में घाटे में बेचा जा रहा है।

या पुराने होई डुक जिले में भूमि के एक अन्य भूखंड का मूल्य लगभग 85 मिलियन VND/m² था, लेकिन अब यह भी घटकर लगभग 80 मिलियन VND/m² हो गया है।

श्री एनगोक आन्ह के अनुसार, कई नीलाम की गई भूमि पर बुनियादी ढांचा तो है, लेकिन क्षेत्रीय संपर्क बढ़ाने के लिए भविष्य में कोई योजना नहीं है, इसलिए कीमत में वृद्धि की ज्यादा संभावना नहीं है।

सट्टेबाज ज़मीन की क्षमता का आकलन किए बिना, बाज़ार के रुझान के अनुसार कीमतें बढ़ने का इंतज़ार करते हैं और ख़रीदते हैं। इसलिए जब बाज़ार टूटता है, तो वे "बम-होल्डिंग" की स्थिति में आ जाते हैं, और नुकसान कम करने के लिए कीमतें कम करने पर मजबूर हो जाते हैं।

दरअसल, नीलाम किए गए प्लॉटों के आसपास के इलाकों में बाज़ार मूल्य लगभग 50-60 मिलियन VND/m2 है, यहाँ तक कि कुछ आवासीय क्षेत्रों में निर्माण लागत सहित 100-110 मिलियन VND/m2 है, जबकि नीलाम किए गए प्लॉटों की कीमत 80-120 मिलियन VND/m2 है। अगर निवेशक इन प्लॉटों को अपने पास रखते हैं, तो वे इन्हें कम से कम 3 साल बाद की कीमत पर खरीदेंगे।

ज़मीन की नीलामी की मौजूदा स्थिति पर टिप्पणी करते हुए, एक नीलामी कंपनी के प्रमुख ने भी कहा कि पहले की तुलना में स्थिति काफ़ी सुधर गई है। उदाहरण के लिए, पहले एक नीलामी में 1,000 आवेदन आ सकते थे। लेकिन अब यह संख्या घटकर कुछ सौ रह गई है। यानी, पहले औसतन प्रति प्लॉट लगभग 40-50 आवेदन आते थे, लेकिन अब प्रति प्लॉट लगभग 10-20 ग्राहक ही आते हैं। और कीमतें भी वास्तविकता के करीब हैं, जमा रद्द होने की स्थिति अब नहीं रही।

भूमि की नीलामी कड़ी कर दी गई है

विशेषज्ञों के अनुसार, भूमि की नीलामी को कड़ा किया जा रहा है, इसलिए अब आभासी बुखार नहीं है।

ज़मीन की नीलामी में आई सुस्ती पर टिप्पणी करते हुए, कुछ रियल एस्टेट विशेषज्ञों ने विश्लेषण किया कि पिछली नीलामियों में ज़मीन की कीमतें बहुत ज़्यादा बढ़ा दी गई थीं और जब वे अपने वास्तविक मूल्य से कहीं ज़्यादा हो गईं, तो तरलता एक बड़ी समस्या बन जाएगी। नीलामी जीतने वालों को दोबारा बेचने में दिक्कत होगी क्योंकि उन्हें खरीदार नहीं मिलेंगे, खासकर ऊँची बैंक ऋण ब्याज दरों और पूंजीगत चुनौतियों से जूझ रहे रियल एस्टेट बाज़ार के संदर्भ में।

एक और कारण यह हो सकता है कि ज़मीन की आसमान छूती कीमतों के बाद खरीदार "जाग" गए हैं, निवेशक अब ज़मीन का एक टुकड़ा खरीदने के लिए बहुत ज़्यादा कीमत चुकाने और फिर उसे मुनाफे पर बेचने के लिए कड़ी मेहनत करने में दिलचस्पी नहीं रखते। क्योंकि वे सभी देखते हैं कि मौजूदा कीमत बहुत अवास्तविक है, अगर उन्हें एक महीने के भीतर कोई खरीदार नहीं मिला, तो उन्हें अपनी जमा राशि गंवानी पड़ेगी, इसलिए वे ज़्यादा सतर्क हैं।

इसके अलावा, हनोई के उपनगरीय इलाकों जैसे होई डुक, थान ओई या फुक थो में बुनियादी ढाँचा विकास ज़्यादातर असमान है। ये इलाके अल्पावधि में आकर्षक हो सकते हैं, लेकिन ज़मीन की कीमतें बहुत ज़्यादा बढ़ा दी जाती हैं, जो बाज़ार की वास्तविक क्रय शक्ति के अनुरूप नहीं होतीं, जिससे "ज़मीन पर कब्ज़ा करके सही समय का इंतज़ार" करने की स्थिति लंबे समय तक बनी रहती है, जिससे नीलाम की गई ज़मीन का आकर्षण कम हो जाता है।

अलावा, नीलाम की गई ज़मीन ज़मीन स्वाभाविक रूप से विशेष होती है, खरीदार को कम समय में पूरी राशि चुकानी होती है, देर से भुगतान की अनुमति नहीं है। जब जीतने वाली कीमत बहुत ज़्यादा होती है, तो निवेशक के लिए मुनाफ़ा कमाने की गुंजाइश कम होती है। अगर परियोजना के दोहन, निर्माण या विकास की कोई योजना नहीं है, तो नीलाम की गई ज़मीन तिजोरी में रखे लाल कागज़ के टुकड़े के समान है।

इस बीच, श्री गुयेन तिएन थुआत के अनुसार, ज़मीन की नीलामी में आई कमी का एक कारण यह है कि नीलामी के नियम लगातार सख्त होते जा रहे हैं। जमा राशि बढ़ाने के अलावा, इस साल की शुरुआत में लागू हुए संशोधित संपत्ति नीलामी कानून में यह प्रावधान है कि उल्लंघन करने वालों पर नीलामी में भाग लेने पर 5 साल तक का प्रतिबंध लगाया जा सकता है और उन पर आपराधिक मुकदमा भी चलाया जा सकता है। इसी वजह से, खरीद-बिक्री की होड़ के पिछले दृश्य के विपरीत, कई नीलाम की गई ज़मीनों पर कई व्यापारिक मंच और "अस्थायी" ब्रोकरेज कार्यालय बंद हो गए हैं।

इसके अलावा, अधिकारियों ने सट्टा व्यवहार और नीलामी गतिविधियों में हेराफेरी की जाँच और उससे निपटने के तरीके कड़े कर दिए हैं। इसके अलावा, शुरुआती कीमतें बढ़ाने, जमा राशि बढ़ाने और जमा राशि छोड़ने पर सख्ती से निपटने के नए नियम लागू होने शुरू हो गए हैं।

ईज़ी प्रॉपर्टी के सीईओ, श्री फाम डुक टोआन ने विश्लेषण किया कि पिछली नीलामियों में ज़मीन की कीमतें बहुत ज़्यादा बढ़ा दी गई थीं और जब वे वास्तविक मूल्य से ज़्यादा हो जाएँगी, तो तरलता एक बड़ी समस्या बन जाएगी। नीलामी विजेताओं को पुनर्विक्रय में कठिनाई होगी क्योंकि उन्हें खरीदार नहीं मिल पा रहे हैं, खासकर ऊँची बैंक ऋण ब्याज दरों और पूंजी स्रोतों की चुनौतियों का सामना कर रहे रियल एस्टेट बाज़ार के संदर्भ में।

श्री टोआन ने टिप्पणी की, " कमजोर तरलता भूमि नीलामी के धीरे-धीरे ठण्डे पड़ने का प्रत्यक्ष कारण हो सकती है ।"

एक और कारण यह हो सकता है कि ज़मीन की कीमतों में तेज़ बढ़ोतरी के बाद खरीदार "जाग" गए हैं। श्री टोआन ने आगे कहा, " कुछ निवेशक अब ज़मीन का एक टुकड़ा खरीदने के लिए बहुत ज़्यादा कीमत चुकाने और फिर उसे मुनाफ़े पर बेचने के लिए कड़ी मेहनत करने में दिलचस्पी नहीं रखते। क्योंकि वे सभी देखते हैं कि मौजूदा कीमत बहुत अवास्तविक है, अगर उन्हें एक महीने के भीतर कोई खरीदार नहीं मिला, तो उन्हें अपनी जमा राशि गँवानी पड़ेगी, इसलिए वे ज़्यादा सतर्क हो गए हैं। "

इसके अलावा, श्री तोआन ने कहा कि हनोई के उपनगरीय इलाकों में बुनियादी ढाँचे का विकास असमान है। ये इलाके अल्पावधि में आकर्षक हो सकते हैं, लेकिन ज़मीन की कीमतों में अत्यधिक वृद्धि बाज़ार की वास्तविक क्रय शक्ति के अनुरूप नहीं होगी, जिससे "ज़मीन पर कब्ज़ा करके सही समय का इंतज़ार" करने की स्थिति लंबे समय तक बनी रहेगी, जिससे नीलाम की गई ज़मीन का आकर्षण कम हो जाएगा।

स्रोत: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html