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2024 के पहले नौ महीनों में, वियतनामी रियल एस्टेट बाजार में कई सकारात्मक विकास देखने को मिले, जो आपूर्ति, विक्रय मूल्यों में सुधार और खरीदारों की बढ़ती मांग में परिलक्षित हुए। इसके साथ ही, कई रियल एस्टेट परियोजनाओं और व्यवसायों ने ठोस गतिविधियों के माध्यम से अपनी पहचान बनाई, जिससे बाजार में नई जान आ गई।

सकारात्मक परिवर्तन

सैविल्स वियतनाम की एक रिपोर्ट के अनुसार, 2024 के पहले नौ महीनों में, 4 अरब वीएनडी से अधिक कीमत वाले अपार्टमेंट कुल बिके अपार्टमेंटों का 70% थे। विशेष रूप से, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे प्रमुख शहरों में अपार्टमेंट की कीमतों में उल्लेखनीय वृद्धि दर्ज की गई। हनोई में, नए अपार्टमेंट की कीमत में 6% की वृद्धि हुई, जो औसतन 69 मिलियन वीएनडी प्रति वर्ग मीटर तक पहुंच गई; जबकि हो ची मिन्ह सिटी में, नए अपार्टमेंट की कीमत 68 मिलियन वीएनडी प्रति वर्ग मीटर तक पहुंच गई। कीमतों में यह उछाल बाजार की उच्च मांग और सक्रियता को दर्शाता है।

हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में हाल ही में लॉन्च किए गए लग्जरी अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स को ग्राहकों से काफी रुचि मिली है, और इनकी बिक्री दर 60%-80% तक पहुंच गई है। ये प्रोजेक्ट न केवल बाजार में आपूर्ति बढ़ाने में योगदान देते हैं, बल्कि अपने आधुनिक बुनियादी ढांचे, सुविधाओं और सुविधाजनक परिवहन संपर्कों के कारण बड़ी संख्या में निवासियों को आकर्षित भी करते हैं।

विंगग्रुप, नोवालैंड और सन ग्रुप जैसी बड़ी रियल एस्टेट कंपनियों ने परियोजना कार्यान्वयन और व्यवसाय विस्तार में महत्वपूर्ण प्रगति की है। इसका एक प्रमुख उदाहरण होआ बिन्ह कंस्ट्रक्शन ग्रुप है, जो निर्माण क्षेत्र के सबसे बड़े ठेकेदारों में से एक है। इसे वियतनाम निवेश और विकास बैंक ( बीआईडीवी ) से 4,000 अरब वियतनामी वेंकट तक की ऋण सहायता प्राप्त हुई है। इससे न केवल होआ बिन्ह को अपनी कठिनाइयों से उबरने में मदद मिली, बल्कि यह प्रमुख रियल एस्टेट कंपनियों के लिए भी सकारात्मक सुधार का संकेत है।

नोवालैंड ग्रुप की कई मेगा-परियोजनाओं, जिनमें एक्वा सिटी (डोंग नाई) और नोवावर्ल्ड फान थिएट (फान थिएट) शामिल हैं, में कानूनी बाधाओं के धीरे-धीरे हल होने के बाद लेनदेन में लगातार वृद्धि के साथ एक निश्चित सुधार दर्ज किया गया है।

2024 के पहले नौ महीनों में रियल एस्टेट बाजार में आए सकारात्मक बदलाव का कारण न केवल आर्थिक सुधार और लोगों की वास्तविक मांग थी, बल्कि कानूनी बाधाओं का दूर होना भी था। 2024 भूमि कानून, 2023 आवास कानून और 2023 रियल एस्टेट व्यापार कानून के लागू होने से व्यवसायों और निवेशकों के लिए एक अधिक पारदर्शी कानूनी ढांचा तैयार हुआ। भूमि मूल्यांकन, लाइसेंसिंग प्रक्रियाओं और भूमि अधिग्रहण संबंधी नियमों में महत्वपूर्ण सुधार किए गए, जिससे रियल एस्टेट व्यवसायों को अक्सर सामना करनी पड़ने वाली कानूनी बाधाएं कम हो गईं।

उदाहरण के लिए, हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट परियोजनाओं में तहखाने के निर्माण के लिए परमिट प्राप्त करने से संबंधित कठिनाइयों का समाधान हो गया है। हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के निर्णय 3803/QD-UBND और 3804/QD-UBND समग्र साइट योजना को मंजूरी देने का आधार हैं, जिससे क्षेत्र में रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए निर्माण परमिटों को अद्यतन और समायोजित करने का कार्य पूरा हो गया है... इन निर्णयों के साथ, यह उम्मीद की जाती है कि हो ची मिन्ह सिटी में परियोजनाओं में कानूनी बाधाएं धीरे-धीरे दूर हो जाएंगी।

हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के निदेशक श्री गुयेन तोआन थांग के अनुसार, 2024 के भूमि कानून और भूमि मूल्य विनियमन संबंधी डिक्री 71/2024 ने हो ची मिन्ह सिटी में परियोजनाओं के लिए अभी तक गणना न किए गए भूमि उपयोग शुल्क से संबंधित कई मुद्दों को हल कर दिया है। वर्तमान में, शहर में लगभग 200 अचल संपत्ति परियोजनाएं हैं जिनमें भूमि वित्तपोषण संबंधी समस्याएं हैं। 2024 में, हो ची मिन्ह सिटी 36 परियोजनाओं के लिए इन मुद्दों को हल करेगा और लगभग 17,500 भूमि उपयोग प्रमाण पत्र जारी करेगा।

नोवालैंड ग्रुप द्वारा विकसित एक्वा सिटी शहरी क्षेत्र (305 हेक्टेयर) के एक हिस्से में धीरे-धीरे आ रही समस्याओं का समाधान हो रहा है। फोटो: गुयेन तुआन

विशेष रूप से, हाल ही में, डोंग नाई में रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करने की प्रक्रिया पड़ोसी प्रांतों की तुलना में धीमी होने को देखते हुए, डोंग नाई प्रांत की पीपुल्स कमेटी के अध्यक्ष श्री वो तान डुक ने इस बात पर जोर दिया कि बिएन होआ शहर में C4 ज़ोनिंग योजना से संबंधित कठिनाइयों को हल करने को प्राथमिकता दी जाएगी। यह ज़ोनिंग योजना 1,500 हेक्टेयर तक के क्षेत्र को कवर करती है जिसमें बड़े पैमाने की परियोजनाएं शामिल हैं, जैसे कि लॉन्ग हंग आवासीय क्षेत्र (227 हेक्टेयर), डोनाकूप द्वारा निवेशित फुओक हंग द्वीप वाणिज्यिक और सेवा शहरी क्षेत्र (286 हेक्टेयर), नाम लॉन्ग इन्वेस्टमेंट कॉर्पोरेशन द्वारा डोंग नाई वाटरफ्रंट शहरी क्षेत्र (170 हेक्टेयर) और नोवालैंड ग्रुप द्वारा एक्वा सिटी शहरी क्षेत्र (305 हेक्टेयर)।

इसके अलावा, वियतनाम के स्टेट बैंक की ऋण नीतियों ने भी बाजार की स्थिरता में योगदान दिया है। वियतनाम के स्टेट बैंक की एक रिपोर्ट के अनुसार, जून 2024 के अंत तक, अचल संपत्ति ऋण में 4.6% की वृद्धि हुई थी, जिसमें अचल संपत्ति व्यवसाय ऋण में 10.3% की वृद्धि और विशेष रूप से, घर खरीदने के लिए ऋण में 1.2% की वृद्धि शामिल है। यह वित्तीय प्रणाली द्वारा अचल संपत्ति क्षेत्र को दिए जा रहे समर्थन को दर्शाता है, साथ ही निवेशकों और घर खरीदारों के विश्वास को भी मजबूत करता है।

बीआईडीवी के मुख्य अर्थशास्त्री डॉ. कैन वान लुक के अनुसार, रियल एस्टेट बाजार आधिकारिक तौर पर सकारात्मक सुधार के दौर में प्रवेश कर चुका है। स्थिर व्यापक आर्थिक वातावरण, नियंत्रित मुद्रास्फीति और धीरे-धीरे सुधरती कानूनी नीतियों ने आने वाले समय में रियल एस्टेट बाजार की मजबूत वृद्धि के लिए अनुकूल परिस्थितियां बनाई हैं। इसके अलावा, परिवहन अवसंरचना में निवेश, विशेष रूप से हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में मेट्रो लाइनों में निवेश, बाजार की वृद्धि को गति देने वाला एक महत्वपूर्ण कारक बना रहेगा।

अभी भी कठिनाइयाँ और चुनौतियाँ बनी हुई हैं।

हालांकि, हाल ही में लागू हुए भूमि कानून 2024, आवास कानून 2023 और अचल संपत्ति व्यापार कानून 2023 के संदर्भ में, अचल संपत्ति उद्योग को अभी भी कई कठिनाइयों और चुनौतियों का सामना करना पड़ रहा है। उचित उपायों के अभाव में, ये समस्याएं लंबे समय से चली आ रही कमियों को और भी बढ़ा देंगी।

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, 2024 के भूमि कानून के सबसे महत्वपूर्ण बिंदुओं में से एक पुराने भूमि मूल्य ढांचे का उन्मूलन है। इसके बजाय, भूमि मूल्य सूची को वार्षिक रूप से अद्यतन किया जाएगा, जिससे बाजार मूल्य के करीब कीमतें निर्धारित होंगी। इसका अर्थ है कि अचल संपत्ति परियोजनाओं के निर्माण और विकास के लिए निवेश लागत में वृद्धि होगी, जिससे अचल संपत्ति और आवास की कीमतों में 15%-20% की वृद्धि होगी। यह बदलाव निवेशकों और घर खरीदारों दोनों के लिए कठिनाइयाँ पैदा कर सकता है। दूसरी ओर, यदि नई भूमि मूल्य सूची को सख्ती से लागू नहीं किया जाता है, तो इससे सट्टेबाजी और बाजार में हेरफेर के अवसर पैदा होंगे, जिससे विभिन्न सामाजिक वर्गों के बीच घर के स्वामित्व के अवसरों में असमानता बढ़ेगी।

एक अन्य महत्वपूर्ण प्रस्ताव यह है कि एकाधिक संपत्तियों के मालिकों पर कर लगाया जाए, लेकिन यह कर समाज के लिए मूल्य सृजन के सिद्धांत पर आधारित होना चाहिए। वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष और वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने इस बात पर जोर दिया कि कराधान केवल स्वामित्व वाली संपत्तियों की संख्या पर आधारित नहीं होना चाहिए, बल्कि उपयोग के उद्देश्य को भी ध्यान में रखना चाहिए। जो लोग संपत्तियां किराए पर देकर समुदाय के लिए अतिरिक्त मूल्य सृजित करते हैं, उन पर यह कर नीति लागू नहीं होनी चाहिए।

सैविल्स हनोई की निदेशक सुश्री डो थू हैंग का मानना ​​है कि दूसरी संपत्तियों पर कर लगाने के लिए गहन तैयारी और राष्ट्रव्यापी एकरूपता सुनिश्चित करना आवश्यक है। प्रबंधन प्रणाली और बैंक लेनदेन एवं संपत्ति घोषणाओं जैसे तकनीकी उपायों में एकरूपता के बिना, कर का वांछित प्रभाव नहीं होगा और इससे बाजार में व्यवधान भी उत्पन्न हो सकता है।

आवास की बढ़ती कीमतों में एक प्रमुख कारक आपूर्ति और मांग के बीच असंतुलन है। वर्तमान में, आवास की आपूर्ति मांग की तुलना में बहुत कम है, विशेष रूप से मध्यम और निम्न आय वर्ग के लिए उपयुक्त किफायती आवास के मामले में। बाजार को विनियमित करने के लिए, निर्माण मंत्रालय ने रुके हुए प्रोजेक्टों में कानूनी बाधाओं को दूर करके और नए प्रोजेक्टों को शुरू करने को बढ़ावा देकर रियल एस्टेट आपूर्ति को सुगम बनाने का प्रस्ताव दिया है।

वियतनाम (हनोई) की एक आवास कंपनी की निदेशक सुश्री हो थी थू माई के अनुसार, यदि सरकार और व्यवसायों द्वारा आपूर्ति बढ़ाने, विशेष रूप से सामाजिक आवास और किफायती आवास क्षेत्रों में, कोई ठोस कदम नहीं उठाए गए, तो बाजार को गंभीर परिणामों का सामना करना पड़ेगा। आवास की वास्तविक आवश्यकता वाले लोगों के लिए घर खरीदना मुश्किल हो जाएगा, और "कीमतों में अचानक वृद्धि" पूरे बाजार में अस्थिरता पैदा कर सकती है।

भूमि नीलामी पर नियमों को सख्त करें।

राज्य के बजट के लिए अचल संपत्ति से राजस्व जुटाने के प्रमुख तरीकों में से एक भूमि उपयोग अधिकार नीलामी है। निर्माण मंत्रालय का मानना ​​है कि नीलामी के माध्यम से भूमि का आवंटन और पट्टा देने से अनुचित प्रथाओं पर अंकुश लगा है, पक्षपात कम हुआ है और राजस्व में वृद्धि हुई है। हालांकि, इस प्रक्रिया में कई सीमाएं भी हैं, जिनमें सबसे प्रमुख है "नीलामी दलालों" द्वारा बाजार में हेरफेर करने के लिए "कृत्रिम कीमतें" निर्धारित करने की मिलीभगत।

भूमि उपयोग अधिकार नीलामी के नकारात्मक पहलुओं को दूर करने के लिए, निर्माण मंत्रालय ने नीलामी में भाग लेने के लिए जमा राशि बढ़ाने और नीलामी जीतने के बाद भुगतान की अवधि कम करने का प्रस्ताव दिया है, ताकि सट्टेबाजी और कृत्रिम मूल्य स्तरों के निर्माण को रोका जा सके। यह नियम उन लोगों की स्थिति को कम करने में मदद करता है जो लाभ के लिए खरीद-फरोख्त करने के इरादे से नीलामी में भाग लेते हैं; इसके बजाय, केवल वास्तविक आवश्यकता वाले लोग ही भाग लेंगे।

आज के सेमिनार का शीर्षक है "2024 के अंत और 2025 की शुरुआत में रियल एस्टेट बाजार की पहचान करना"।

न्गुओई लाओ डोंग समाचार पत्र द्वारा आयोजित यह संगोष्ठी 10 अक्टूबर को सुबह 8:00 बजे हो ची मिन्ह सिटी के जिला 3, वो थी साउ वार्ड, वो वान तान स्ट्रीट, 123-127 स्थित न्गुओई लाओ डोंग समाचार पत्र भवन की दूसरी मंजिल पर स्थित सभागार में होगी। यह प्रबंधन एजेंसियों, व्यवसायों और विशेषज्ञों के लिए एक साथ आने और भविष्य में बाजार विकास को और बढ़ावा देने के लिए समाधान प्रस्तावित करने का अवसर है।

सेमिनार में निम्नलिखित विषयों पर ध्यान केंद्रित किया गया: अचल संपत्ति बाजार की वर्तमान स्थिति और भविष्य के पूर्वानुमान; अचल संपत्ति बाजार से संबंधित तीन नए कानूनों का प्रभाव और मार्गदर्शक दस्तावेजों का कार्यान्वयन; और भूमि मूल्य सूची और करों से संबंधित मुद्दे।

स्रोत: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm