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2024 के पहले 9 महीनों में, वियतनामी रियल एस्टेट बाज़ार में कई सकारात्मक बदलाव दर्ज किए गए हैं, जो आपूर्ति में सुधार, बिक्री मूल्यों और खरीदारों की बढ़ती माँग में परिलक्षित हुए हैं। इसके साथ ही, कई रियल एस्टेट परियोजनाओं और उद्यमों ने विशिष्ट गतिविधियों के माध्यम से अपनी पहचान बनाई है, जिससे बाज़ार में नई जान आ गई है।

सकारात्मक परिवर्तन

सैविल्स वियतनाम की एक रिपोर्ट के अनुसार, 2024 के पहले 9 महीनों में, 4 अरब वियतनामी डोंग (VND) से ज़्यादा कीमत वाले अपार्टमेंट, बेचे गए कुल अपार्टमेंटों का 70% हिस्सा थे। उल्लेखनीय है कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे प्रमुख शहरों में अपार्टमेंट की कीमतों में उल्लेखनीय वृद्धि जारी रही। हनोई में, नए अपार्टमेंट की कीमतें 6% बढ़कर औसतन 69 मिलियन वियतनामी डोंग (VND)/वर्ग मीटर तक पहुँच गईं; जबकि हो ची मिन्ह सिटी में, नए अपार्टमेंट की कीमतें 68 मिलियन वियतनामी डोंग (VND)/वर्ग मीटर तक पहुँच गईं। कीमतों में यह वृद्धि बाजार की गर्मी और उच्च माँग को दर्शाती है।

हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में हाल ही में लॉन्च हुए लक्ज़री अपार्टमेंट प्रोजेक्ट्स ने ग्राहकों का खूब ध्यान आकर्षित किया है, और इनकी अवशोषण दर 60% से 80% तक है। ये प्रोजेक्ट्स न केवल बाज़ार में आपूर्ति बढ़ाने में योगदान दे रहे हैं, बल्कि आधुनिक बुनियादी ढाँचे और सुविधाजनक यातायात कनेक्शन के कारण बड़ी संख्या में निवासियों को आकर्षित भी कर रहे हैं।

रियल एस्टेट क्षेत्र के बड़े उद्यमों, जैसे विन्ग्रुप, नोवालैंड, सन ग्रुप... ने परियोजनाओं के क्रियान्वयन और व्यावसायिक गतिविधियों को बढ़ावा देने में उल्लेखनीय प्रगति की है। इसका एक विशिष्ट उदाहरण होआ बिन्ह कंस्ट्रक्शन ग्रुप कॉर्पोरेशन है, जो निर्माण क्षेत्र के सबसे बड़े ठेकेदारों में से एक है, जिसे वियतनाम के निवेश एवं विकास बैंक (BIDV) से 4,000 अरब VND तक की ऋण सीमा विस्तार के साथ सहायता मिली है। इससे न केवल होआ बिन्ह को कठिन दौर से उबरने में मदद मिली है, बल्कि यह बड़े रियल एस्टेट उद्यमों की रिकवरी का एक सकारात्मक संकेत भी है।

नोवालैंड समूह की एक्वा सिटी (डोंग नाई) और नोवावर्ल्ड फान थियेट (फान थियेट) की सुपर परियोजनाओं की एक श्रृंखला ने कानूनी समस्याओं के धीरे-धीरे हल होने के बाद लेनदेन की मात्रा में लगातार वृद्धि के साथ एक निश्चित सुधार दर्ज किया है।

2024 के पहले 9 महीनों में रियल एस्टेट बाज़ार में सकारात्मक बदलाव न केवल आर्थिक सुधार और लोगों की वास्तविक माँग से, बल्कि कानूनी बाधाओं के दूर होने से भी आए हैं। भूमि कानून 2024, आवास कानून 2023 और रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 के लागू होने से व्यवसायों और निवेशकों के लिए एक अधिक पारदर्शी कानूनी गलियारा तैयार हुआ है। भूमि मूल्यांकन, लाइसेंसिंग प्रक्रियाओं और साइट क्लीयरेंस से संबंधित नियमों में उल्लेखनीय सुधार किया गया है, जिससे रियल एस्टेट व्यवसायों के सामने आने वाली कानूनी बाधाओं को कम करने में मदद मिली है।

उदाहरण के लिए, हो ची मिन्ह सिटी में रियल एस्टेट परियोजनाओं में बेसमेंट निर्माण के लिए परमिट देने से जुड़ी कठिनाइयों का समाधान हो गया है। हो ची मिन्ह सिटी पीपुल्स कमेटी के निर्णय 3803/QD-UBND और निर्णय 3804/QD-UBND, मास्टर प्लान को मंजूरी देने का आधार हैं, जिससे क्षेत्र में रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए समायोजित निर्माण परमिटों के अद्यतन को पूरा करने की दिशा में कदम बढ़ाया जा रहा है... इन निर्णयों से, उम्मीद है कि हो ची मिन्ह सिटी में परियोजनाओं से जुड़ी कानूनी समस्याओं का धीरे-धीरे समाधान हो जाएगा।

हो ची मिन्ह सिटी के प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण विभाग के निदेशक श्री गुयेन तोआन थांग के अनुसार, भूमि कानून 2024 और भूमि की कीमतों को नियंत्रित करने वाले डिक्री 71/2024 ने हो ची मिन्ह सिटी में भूमि उपयोग शुल्क की गणना न करने वाली कई परियोजनाओं के लिए बाधाएँ दूर कर दी हैं। वर्तमान में, शहर में लगभग 200 रियल एस्टेट परियोजनाएँ भूमि वित्त संबंधी समस्याओं से ग्रस्त हैं। 2024 में, हो ची मिन्ह सिटी 36 परियोजनाओं के लिए बाधाएँ दूर करेगा और लगभग 17,500 प्रमाणपत्र जारी करेगा।

नोवालैंड समूह के एक्वा सिटी शहरी क्षेत्र (305 हेक्टेयर) के एक कोने की समस्याएँ धीरे-धीरे हल हो रही हैं। फोटो: गुयेन तुआन

विशेष रूप से, हाल ही में, यह निर्धारित करते हुए कि डोंग नाई में रियल एस्टेट परियोजनाओं के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करना पड़ोसी प्रांतों की तुलना में अभी भी धीमा है, डोंग नाई प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के अध्यक्ष, श्री वो टैन डुक ने जोर देकर कहा कि बिएन होआ शहर में उपखंड C4 की योजना से संबंधित कठिनाइयों को दूर करने को प्राथमिकता दी जाएगी। इस उपखंड में बड़ी परियोजनाओं के साथ 1,500 हेक्टेयर तक का क्षेत्र है, जिसमें शामिल हैं: बड़े पैमाने पर आवासीय और शहरी क्षेत्र जैसे कि लॉन्ग हंग आवासीय क्षेत्र (227 हेक्टेयर), डोनाकूप द्वारा निवेशित फुओक हंग आइलेट वाणिज्यिक सेवा शहरी क्षेत्र (286 हेक्टेयर), नाम लॉन्ग इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी द्वारा डोंग नाई वाटरफ्रंट शहरी क्षेत्र (170 हेक्टेयर) और नोवालैंड समूह द्वारा एक्वा सिटी शहरी क्षेत्र (305 हेक्टेयर)।

इसके अलावा, स्टेट बैंक की ऋण नीतियों ने भी बाजार को स्थिर करने में योगदान दिया। स्टेट बैंक ऑफ वियतनाम की एक रिपोर्ट के अनुसार, जून 2024 के अंत तक, रियल एस्टेट ऋणों में 4.6% की वृद्धि हुई, जिसमें रियल एस्टेट व्यवसाय ऋणों में 10.3% की वृद्धि हुई, विशेष रूप से गृह ऋणों में 1.2% की वृद्धि हुई। यह रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए वित्तीय प्रणाली के समर्थन को दर्शाता है, साथ ही निवेशकों और घर खरीदारों के विश्वास को मजबूत करता है।

बीआईडीवी के मुख्य अर्थशास्त्री डॉ. कैन वैन ल्यूक के अनुसार, रियल एस्टेट बाजार आधिकारिक तौर पर सकारात्मक सुधार के दौर में प्रवेश कर चुका है। स्थिर वृहद अर्थव्यवस्था, नियंत्रित मुद्रास्फीति और धीरे-धीरे बेहतर होती कानूनी नीतियों ने आने वाले समय में रियल एस्टेट बाजार के और अधिक मजबूती से विकास के लिए परिस्थितियाँ तैयार की हैं। इसके अलावा, परिवहन अवसंरचना, विशेष रूप से हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में मेट्रो लाइनों में निवेश, बाजार की वृद्धि को बढ़ावा देने वाला एक महत्वपूर्ण कारक बना रहेगा।

कठिनाइयाँ और चुनौतियाँ बनी हुई हैं

हालाँकि, भूमि कानून 2024, आवास कानून 2023 और रियल एस्टेट व्यवसाय कानून 2023 के लागू होने के संदर्भ में, रियल एस्टेट उद्योग अभी भी कई कठिनाइयों और चुनौतियों का सामना कर रहा है। अगर इनका कोई समाधान नहीं निकाला गया, तो यह लंबे समय से चली आ रही कमियों को और बढ़ा देगा।

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, 2024 के भूमि कानून का एक सबसे महत्वपूर्ण बिंदु पुराने भूमि मूल्य ढाँचे को हटाना है। इसके बजाय, भूमि मूल्य सूची को सालाना अद्यतन किया जाएगा, जिससे बाजार मूल्य के करीब कीमतें तय होंगी। इसका मतलब है कि रियल एस्टेट परियोजनाओं के निर्माण और विकास में निवेश की लागत बढ़ जाएगी, जिससे रियल एस्टेट और आवास की कीमतों में 15% -20% की वृद्धि होगी। यह बदलाव निवेशकों और घर खरीदारों, दोनों के लिए मुश्किलें पैदा कर सकता है। दूसरी ओर, अगर नई भूमि मूल्य सूची को सख्ती से लागू नहीं किया गया, तो इससे अटकलों और बाजार में हेरफेर के अवसर पैदा होंगे, जिससे विभिन्न वर्गों के लोगों के बीच घर के स्वामित्व के अवसरों में असमानता बढ़ेगी।

एक और महत्वपूर्ण प्रस्ताव उन लोगों पर कर लगाने पर विचार करना है जिनके पास कई संपत्तियाँ हैं, लेकिन यह समाज के लिए मूल्य सृजन के सिद्धांत पर आधारित होना चाहिए। वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष और वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष डॉ. गुयेन वान दिन्ह ने इस बात पर ज़ोर दिया कि कराधान केवल स्वामित्व वाली संपत्तियों की संख्या के आधार पर ही नहीं, बल्कि उपयोग के उद्देश्य के आधार पर भी होना चाहिए। जो लोग किराए पर संपत्तियाँ खरीदते हैं और समुदाय के लिए अतिरिक्त मूल्य का सृजन करते हैं, उन्हें इस कर नीति से बाध्य नहीं किया जाना चाहिए।

सैविल्स हनोई की निदेशक सुश्री डू थू हैंग ने कहा कि दूसरे रियल एस्टेट टैक्स को देश भर में एकरूपता सुनिश्चित करने के लिए सावधानीपूर्वक तैयारी की आवश्यकता है। प्रबंधन प्रणाली और बैंक लेनदेन व संपत्ति घोषणा जैसे तकनीकी उपायों में एकरूपता के बिना, यह कर वांछित प्रभाव प्राप्त नहीं कर पाएगा और बाजार में व्यवधान भी पैदा कर सकता है।

आवास की ऊँची कीमतों में योगदान देने वाला एक महत्वपूर्ण कारक आपूर्ति और माँग के बीच असंतुलन है। वर्तमान में, आवास की आपूर्ति अभी भी माँग की तुलना में बहुत कम है, विशेष रूप से कम और मध्यम आय वाले लोगों के लिए उपयुक्त कम लागत वाले आवास खंड में। बाजार को विनियमित करने के लिए, निर्माण मंत्रालय ने रुकी हुई परियोजनाओं में कानूनी बाधाओं को दूर करके और नई परियोजनाओं के शुभारंभ को बढ़ावा देकर अचल संपत्ति की आपूर्ति को सुचारू करने का प्रस्ताव रखा है।

वियतनाम हाउसिंग कंपनी (हनोई) की निदेशक सुश्री हो थी थू माई के अनुसार, अगर सरकार और उद्यमों द्वारा आपूर्ति बढ़ाने के लिए, खासकर सामाजिक आवास और कम लागत वाले आवास क्षेत्र में, कोई कठोर कदम नहीं उठाए गए, तो बाजार को गंभीर परिणाम भुगतने होंगे। जिन लोगों को वास्तव में आवास की ज़रूरत है, उन्हें घर खरीदने में कठिनाई होगी और "कीमतों में उछाल" की स्थिति पूरे बाजार में अस्थिरता पैदा कर सकती है।

भूमि नीलामी नियमों को कड़ा करें

राज्य के बजट के लिए अचल संपत्ति राजस्व बढ़ाने के महत्वपूर्ण तरीकों में से एक भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी है। निर्माण मंत्रालय का मानना ​​है कि नीलामी के माध्यम से भूमि आवंटन और पट्टे पर देने से नकारात्मक पहलू सीमित हैं, माँगने-देने की स्थिति कम हुई है और राजस्व में वृद्धि हुई है। हालाँकि, इस प्रक्रिया की भी कई सीमाएँ हैं, खासकर "नीलामी दलालों" द्वारा बाज़ार में हेरफेर करने के लिए "आभासी मूल्य" बनाने की सांठगांठ।

भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के नकारात्मक पहलुओं को दूर करने के लिए, निर्माण मंत्रालय ने नीलामी में भाग लेने पर जमा राशि बढ़ाने और नीलामी जीतने के बाद भुगतान की अवधि कम करने का प्रस्ताव रखा है ताकि सट्टा गतिविधियों को रोका जा सके और एक आभासी मूल्य स्तर बनाया जा सके। यह विनियमन नीलामी में भाग लेने वालों को लाभ के लिए खरीद-बिक्री करने की स्थिति को कम करने में मदद करता है, इसके बजाय, केवल वास्तविक ज़रूरतमंद लोग ही भाग लेते हैं।

आज, टॉक शो "2024 के अंत और 2025 की शुरुआत में रियल एस्टेट बाजार की पहचान"

यह सेमिनार लाओ डोंग समाचार पत्र द्वारा आयोजित किया गया था और 10 अक्टूबर को सुबह 8:00 बजे लाओ डोंग समाचार पत्र के दूसरे तल स्थित कॉन्फ्रेंस हॉल, 123-127 वो वान तान, वो थी साउ वार्ड, जिला 3, हो ची मिन्ह सिटी में आयोजित किया गया था। यह प्रबंधन एजेंसियों, व्यवसायों और विशेषज्ञों के लिए आने वाले समय में बाजार विकास को बढ़ावा देने के लिए समाधान निकालने का एक अवसर है।

सेमिनार में निम्नलिखित विषयों पर ध्यान केन्द्रित किया गया: रियल एस्टेट बाजार की वर्तमान स्थिति, आगामी समय के लिए पूर्वानुमान; रियल एस्टेट बाजार से संबंधित 3 नए कानूनों का प्रभाव तथा कानून के कार्यान्वयन को निर्देशित करने वाले दस्तावेजों का कार्यान्वयन; भूमि मूल्य सूची और कर से संबंधित मुद्दे...

स्रोत: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm