प्रधानमंत्री फाम मिन्ह चिन्ह ने हाल ही में एक निर्देश जारी किया है जिसमें प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण मंत्रालय को निर्माण मंत्रालय और अन्य संबंधित एजेंसियों के समन्वय से भूमि उपयोग अधिकार विनिमय की स्थापना के लिए अनुसंधान करने का नेतृत्व करने का निर्देश दिया गया है। यह एक पूर्णतः सही नीति है जिसका बाजार पर सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा।
हालांकि, इस एक्सचेंज के संचालन तंत्र के निर्माण और उसे परिपूर्ण बनाने की प्रक्रिया पर उचित समय पर सक्षम प्राधिकारी के समक्ष प्रकाशन हेतु प्रस्तुत करने से पहले गहन शोध और मूल्यांकन किया जाना आवश्यक है, ताकि व्यवहार्यता सुनिश्चित हो सके और सभी हितधारकों को अधिकतम लाभ मिल सके।
भूमि उपयोग अधिकार विनिमय स्थापित करना कोई आसान काम नहीं है और इसे रातोंरात पूरा नहीं किया जा सकता। (फोटो: टीएमसी)
इस पर टिप्पणी करते हुए वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (वीएआर) ने कहा कि लंबे समय से रियल एस्टेट एक्सचेंजों के माध्यम से किए जाने वाले रियल एस्टेट लेनदेन मुख्य रूप से भविष्य की परियोजनाओं से संबंधित रहे हैं, जिनमें भूमि उपयोग अधिकारों का अभाव रहा है। वहीं, आम जनता के बीच भूमि उपयोग अधिकारों का खुलेआम और बिना किसी रोक-टोक के व्यापार होता रहा है।
वहीं दूसरी ओर, रियल एस्टेट बाजार में इसी प्रकार के "उत्पाद" की बड़ी मात्रा और उच्च लेनदेन मूल्य है। इसी के चलते कई नकारात्मक परिणाम सामने आए हैं, जिससे बाजार में व्यवधान उत्पन्न हुआ है और राज्य को कर राजस्व का नुकसान हुआ है।
भूमि उपयोग अधिकार विनिमय स्थापित करने का अध्ययन एक बिल्कुल सही नीति है जिसका बाजार पर सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा। इसका कारण यह है कि भूमि उपयोग अधिकार विनिमय से अचल संपत्ति बाजार का अधिक व्यापक और संपूर्ण प्रबंधन एवं पर्यवेक्षण संभव हो सकेगा, न कि केवल भविष्य की आवासीय परियोजनाओं और भूखंडों पर ध्यान केंद्रित करने की वर्तमान स्थिति।
संक्षेप में, भूमि उपयोग अधिकार विनिमय "पूरी तरह से नया" नहीं है। एक निश्चित दृष्टिकोण से, यह "रियल एस्टेट उत्पादों" के एक बड़े हिस्से को विनियमित और नियंत्रित करने के उद्देश्य से किया गया एक अतिरिक्त उपाय है, जिसमें सभी रियल एस्टेट सेगमेंट शामिल हैं, न कि केवल आवास, जो वर्तमान में बाजार में उपेक्षित हैं।
वीएआर के अनुसार, अन्य एक्सचेंजों की संचालन विधियों के समान, भूमि उपयोग अधिकार एक्सचेंज के माध्यम से व्यापार किए जाने वाले "उत्पादों" में विशिष्ट और स्पष्ट सूचीबद्ध जानकारी होनी चाहिए, साथ ही सख्त सत्यापन भी होना चाहिए, विशेष रूप से वैधता और मूल्य पारदर्शिता के संबंध में।
यह खरीदारों के लिए लेन-देन पूरा करने में सुरक्षित महसूस करने का एक महत्वपूर्ण आधार है। यह योजना के अनुसार घर खरीदने और बेचने, धोखाधड़ी, गलत जानकारी, दोहरी कीमत पर बिक्री और मूल्य में हेरफेर जैसी स्थितियों से बचने में मदद करता है।
लेन-देन की पूरी प्रक्रिया के दौरान शुरुआती चरण से ही सख्त नियंत्रण बाजार के सही, सुरक्षित और पारदर्शी संचालन को सुनिश्चित करने में महत्वपूर्ण योगदान देगा। यह अधिक स्थिर और टिकाऊ बाजार विकास के लिए एक आधार और पूर्व शर्त के रूप में कार्य करता है।
भूमि उपयोग अधिकार विनिमय को लागू करते समय, यदि इसे अचल संपत्ति विनिमय के साथ जोड़ा जाता है, तो यह लेनदेन डेटा प्रदान करने और अद्यतन करने के स्रोत के रूप में और देशव्यापी डेटा निर्माण और भूमि मूल्य मानचित्र बनाने के आधार के रूप में कार्य करेगा।
साथ ही, यह नियामक एजेंसियों के लिए उपभोग को विनियमित और निर्देशित करने, बाजार को बढ़ावा देने और आर्थिक विकास को प्रोत्साहित करने के लिए नीतियों पर शोध और निर्माण की प्रक्रिया में अत्यंत महत्वपूर्ण जानकारी है।
भूमि उपयोग अधिकार विनिमय के कार्यान्वयन से एक अतिरिक्त विश्वसनीय विधि का निर्माण होगा, जिससे लोगों, विशेष रूप से घरेलू और विदेशी निवेशकों को आसानी से जानकारी प्राप्त करने और लेनदेन करने में मदद मिलेगी।
"निकट भविष्य में, यदि अनुकूल तंत्र और नीतियां लागू की जाती हैं, तो भूमि उपयोग अधिकार विनिमय के माध्यम से होने वाले लेनदेन, अचल संपत्ति में निवेश की गई बड़ी मात्रा में सामाजिक पूंजी के साथ, कई प्रतिभागियों को आकर्षित करेंगे, जो स्टॉक और बॉन्ड एक्सचेंजों के साथ प्रतिस्पर्धा करेंगे।"
"जब बाजार पूंजीकरण काफी बड़ा होता है और बाजार में कई भागीदार होते हैं, तो विदेशी पूंजी को आकर्षित करने के साथ-साथ रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट (आरईआईटी), रियल एस्टेट सिक्यूरिटीकरण, हाउसिंग सेविंग्स फंड आदि जैसे प्रभावी निवेश उत्पादों के विकास के लिए अनुकूल परिस्थितियां होंगी," वीएआर ने टिप्पणी की।
रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह का मानना है कि भूमि उपयोग अधिकार एक उच्च मूल्य और व्यापक दायरे वाली "वस्तु" हैं। इसलिए, भूमि उपयोग अधिकार विनिमय स्थापित करना सरल नहीं है और यह रातोंरात नहीं हो सकता।
भूमि उपयोग अधिकारों के आदान-प्रदान को वास्तव में प्रभावी बनाने के लिए, नागरिकों के लिए अतिरिक्त जटिल प्रशासनिक प्रक्रियाओं को उत्पन्न किए बिना या उनमें दोहराव पैदा किए बिना, एक गहन और सावधानीपूर्वक शोध और विश्लेषण प्रक्रिया आवश्यक है।
इस कार्य के लिए राज्य प्रबंधन एजेंसियों और अग्रणी विशेषज्ञों दोनों की भागीदारी और समन्वय आवश्यक है। विशेष रूप से, व्यावहारिक अनुभव रखने वाले व्यक्तियों और संगठनों का योगदान अत्यंत महत्वपूर्ण है।
श्री दिन्ह ने यह भी कहा कि ऐसे कई प्रश्न हैं जिनके उचित उत्तरों की आवश्यकता है ताकि यह सुनिश्चित किया जा सके कि भूमि उपयोग अधिकार विनिमय की स्थापना व्यवहार्य है और वास्तव में बाजार पर सकारात्मक प्रभाव डालती है।
एक पेशेवर सामाजिक संगठन के दृष्टिकोण से, वियतनामी रियल एस्टेट बाजार के तेजी से स्थिर, टिकाऊ और पारदर्शी विकास में योगदान देने के लक्ष्य के साथ, वीएआरएस भूमि उपयोग अधिकार विनिमय स्थापित करने की नीति का पूरी तरह से समर्थन करता है।
"हालांकि, इस एक्सचेंज के संचालन तंत्र के निर्माण और उसे परिपूर्ण बनाने की प्रक्रिया पर पूरी तरह से शोध और मूल्यांकन करने की आवश्यकता है, इससे पहले कि इसे उचित समय पर सक्षम प्राधिकारी के समक्ष प्रकाशन के लिए प्रस्तुत किया जाए, ताकि व्यवहार्यता सुनिश्चित हो सके और सभी हितधारकों को अधिकतम लाभ मिल सके," श्री दिन्ह ने प्रस्ताव दिया।
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