अचल संपत्ति पर कर लगाने का दूसरा प्रस्ताव; हनोई के बाहरी इलाके में विला और टाउनहाउस धीरे-धीरे "गर्म" हो रहे हैं, कीमतें बढ़ेंगी; कई लोगों ने थान ओई भूमि के लिए बोली लगाने के लिए अपनी जमा राशि छोड़ दी है, आवास कार्यों के रूपांतरण के मामले... नवीनतम अचल संपत्ति समाचार हैं।
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| अचल संपत्ति: हनोई के होई डुक जिले में नीलाम की गई ज़मीन। (स्रोत: वियतनामनेट) |
रियल एस्टेट अमीरों के हाथों में 'गिर' गया, कीमतें लगातार बढ़ रही हैं
वियतनाम एसोसिएशन ऑफ़ रियलटर्स (VARS) ने कहा कि परित्यक्त घरों, परित्यक्त विला और परित्यक्त शहरी क्षेत्रों की स्थिति तेज़ी से बढ़ रही है। यहाँ तक कि बड़े शहरों में भी, जहाँ ज़मीन की कमी है और आबादी घनी है, यह स्थिति अभी भी व्यापक है, जो एक तरफ़ परित्यक्त ज़मीन और घरों के बीच के विरोधाभास को दर्शाती है, वहीं दूसरी तरफ़ संघर्षरत, जीवन भर काम करने वाले लोगों का दृश्य, फिर भी यह सुनिश्चित नहीं कर पा रहे हैं कि वे ज़मीन का एक टुकड़ा या घर खरीद पाएँगे या नहीं।
वीएआरएस के अनुसार, निवेशकों द्वारा सट्टा लगाने की प्रथा - जब सामान दुर्लभ हो, बिक्री के लिए उपलब्ध न हो, तो उसे जमा करके रखना, फिर कीमतें बढ़ने का इंतज़ार करते हुए उसे बिना बिके छोड़ देना या ज़्यादा मुनाफ़े की तलाश में कीमतें बढ़ाने के लिए कृत्रिम कमी पैदा करना - शहरी से लेकर ग्रामीण इलाकों तक बहुत आम है। यह भूमि निधि विकास की प्रक्रिया, आपूर्ति और माँग संबंधों को प्रभावित करता है, और लंबी अवधि में अर्थव्यवस्था को प्रभावित करता है।
वीएआरएस का मानना है कि यह कर दूसरे घरों और अन्य पर भी लागू होना चाहिए। यह स्वाभाविक है कि जिन लोगों के पास बहुत सारी संपत्तियाँ हैं, और जो संपत्तियाँ लगातार मुनाफा कमा रही हैं, वे ज़्यादा कर चुकाते हैं। दरअसल, हाल के दिनों में ज़्यादातर घर खरीदार दूसरे या तीसरे घर के खरीदार हैं।
यह प्रस्ताव अचल संपत्ति की कीमतों में लगातार वृद्धि के संदर्भ में रखा गया था, जिसमें कमी का कोई संकेत नहीं था।
इस इकाई के आंकड़ों के अनुसार, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में 2024 की दूसरी तिमाही में अपार्टमेंट मूल्य सूचकांक 2019 की इसी अवधि की तुलना में क्रमशः 58% और 27% बढ़ा। मध्य-श्रेणी खंड तेजी से दुर्लभ हो रहा है और इस वर्ष नए खुले अपार्टमेंट की 80% से अधिक आपूर्ति की कीमत 50 मिलियन VND/m2 से अधिक है।
न केवल नए प्रोजेक्ट, बल्कि पुराने अपार्टमेंट की कीमतें भी आसमान छू रही हैं। कई अपार्टमेंट, जो दशकों से इस्तेमाल हो रहे हैं, अभी भी लॉन्च के समय की तुलना में 2-3 गुना ज़्यादा कीमतों पर विज्ञापित किए जा रहे हैं। विला, टाउनहाउस और उपनगरीय भूखंडों के क्षेत्र में भी कीमतों में वृद्धि के संकेत दिखाई दे रहे हैं, क्योंकि कुछ निवेशक समूह मुनाफ़े के लिए नकली आपूर्ति और माँग का दिखावा करते हैं।
इसलिए, बाजार को सुरक्षित, स्वस्थ और टिकाऊ दिशा में विकसित करने के लिए विनियमित करना, ताकि भूमि की कीमतें बाजार के अनुसार बढ़ें और घटें, VARS के अनुसार, एक अचल संपत्ति कर नीति को लागू करना एक जरूरी काम है जिसे नजरअंदाज नहीं किया जा सकता क्योंकि यह मुश्किल है।
वीएआरएस एक ऐसी संपत्ति कर नीति प्रस्तावित करता है जो दो समूहों पर लागू होती है: दूसरे या उससे अधिक पुराने घरों के खरीदार और अपनी परियोजनाओं को छोड़ने वाले मालिक। उन लेन-देनों के लिए कर की दर धीरे-धीरे बढ़ेगी जहाँ विक्रेता के पास स्वामित्व की अवधि कम है।
सिंगापुर की तरह, घर खरीदारों को दूसरे घर के लिए संपत्ति मूल्य का 20% और तीसरे घर के लिए 30% शुल्क देना होगा। पहले वर्ष में अपना घर बेचने वाले मालिकों को संपत्ति मूल्य का 6%, दूसरे वर्ष में 8% और तीसरे वर्ष में 4% कर देना होगा, और चौथे वर्ष के बाद कोई कर या शुल्क नहीं लगेगा।
वीएआरएस ने यह भी प्रस्ताव रखा कि अगर ज़मीन मिलने के बाद मालिक कोई परियोजना नहीं बनाता है, तो उसे अचल संपत्ति परित्याग कर भी देना होगा। यह तरीका कोरिया में लागू है। 2 साल से ज़्यादा समय तक छोड़ी गई या भूमि सुधार की प्रक्रिया में रही ज़मीन पर 5% कर लगता है और कर की दर, ज़मीन के परित्याग के वर्षों की संख्या के अनुसार धीरे-धीरे बढ़ती जाती है। 5 साल के लिए 8%, 7 साल के लिए 9% और 10 साल से ज़्यादा समय तक छोड़ी गई ज़मीन पर 10% कर लगता है। अमेरिका में, परित्यक्त ज़मीन पर 3% कर लगता है...
हालाँकि, यह एसोसिएशन यह भी मानती है कि बाज़ार को नियंत्रित करने के लिए कर उपकरणों के इस्तेमाल में कई चुनौतियाँ हैं। खास तौर पर, इसके लिए तकनीक और मानव संसाधनों में बड़े निवेश की ज़रूरत होती है, क्योंकि यह तय करने के लिए कि कौन सा घर दूसरा है या तीसरा... कर उपकरणों का प्रभावी और पारदर्शी इस्तेमाल करने के लिए, राज्य प्रबंधन एजेंसियों को आवास और रियल एस्टेट बाज़ार पर सूचना प्रणालियों और डेटाबेस के निर्माण और निर्माण को बढ़ावा देना होगा।
वीएआरएस संभावित नकारात्मक प्रभावों पर विचार करने की भी सिफारिश करता है, जैसे कराधान, जिसके कारण लोगों की क्रय शक्ति समाप्त हो सकती है, जिससे अर्थव्यवस्था पर अन्य दीर्घकालिक परिणाम हो सकते हैं या कानूनी खामियां पैदा हो सकती हैं, जहां अमीर लोग दूसरी, तीसरी संपत्ति का स्वामित्व रिश्तेदारों को हस्तांतरित करके, करों का भुगतान करने से होने वाली लागत की भरपाई के लिए मकान का किराया बढ़ाकर करों से बच सकते हैं...
आस-पास के, मांग वाले उपनगरीय विला
वियतनामनेट के अनुसार, हाल के दिनों में हनोई के उपनगरों में ज़मीन की नीलामी "तेज़" रही है। बाज़ार के विकास के कारण कई निवेशक और वास्तविक खरीदार समकालिक शहरी क्षेत्रों में बने उपनगरों में विला और टाउनहाउस के लिए ज़मीन ढूँढ़ने के लिए दौड़ पड़े हैं। हनोई के उपनगरीय ज़िलों में किए गए सर्वेक्षणों से पता चलता है कि इस क्षेत्र की आपूर्ति काफ़ी कम है, और हनोई के बाहरी इलाकों में बिक्री के लिए उपलब्ध विला और टाउनहाउस परियोजनाओं की संख्या कम है और वे जल्दी बिक जाती हैं।
पश्चिम में, कुछ नई विला परियोजनाओं की लागत 180 मिलियन से लेकर लगभग 200 मिलियन VND/m2 तक है।
दक्षिणी क्षेत्र में, 159 हिम लाम थुओंग टिन शॉपहाउस एक दुर्लभ वस्तु हैं जिन्हें बिक्री के लिए खोला जा रहा है। वर्तमान में, ये शॉपहाउस, 5 मंज़िला टाउनहाउस, जिनके आगे और पीछे दो अग्रभाग हैं, बनकर तैयार हो चुके हैं और जिन पर लाल रंग की किताबें लगी हैं, 100 मिलियन VND/m2 से शुरू होने वाली कीमतों पर बाज़ार में उतारे जा रहे हैं।
मौजूदा आपूर्ति के साथ-साथ, बाजार ने डोंग आन्ह में एक परियोजना के बारे में जानकारी से भी ध्यान आकर्षित किया, जो चौथी तिमाही में लगभग 300 मिलियन VND/m2 की कीमत के साथ शुरू होने की तैयारी कर रही है...
विला और टाउनहाउस की आपूर्ति पिछले 10 वर्षों में अपने सबसे निचले स्तर पर मानी जा रही है, जिसके कारण पिछले एक साल में विला और टाउनहाउस खंड की बिक्री कीमतों में लगातार वृद्धि हुई है। होई डुक और हा डोंग के कुछ इलाकों में विला की कीमतें लगातार नए स्तर पर पहुँच रही हैं, जो एक साल पहले की तुलना में 30-50% तक बढ़ गई हैं। कुछ संभावित इलाकों में, इच्छुक ग्राहकों की संख्या में भी वृद्धि हुई है, जिससे स्थानीय कीमतों में उछाल आया है।
ट्रुओंग सोन लैंड की उप-महानिदेशक सुश्री ले थी बिच न्गोक ने कहा कि अपार्टमेंट की कीमतों में तेज़ वृद्धि और नीलामी की ऊँची कीमतों के कारण कई निवेशक उपनगरीय इलाकों का रुख कर रहे हैं। तदनुसार, कम ऊँचाई वाले घरों का क्षेत्र तेज़ी से लोकप्रिय होता रहेगा। निकट भविष्य में, 1 अगस्त से भूमि कानून के आधिकारिक रूप से लागू होने पर, उपनगरीय इलाकों में नए उत्पादों की कीमतें एक नया मूल्य स्तर स्थापित कर सकती हैं, जिससे विला और टाउनहाउस की कीमतें बढ़ सकती हैं।
पर्यवेक्षकों के अनुसार, अल्पावधि में, विला और टाउनहाउस खंड में तरलता बढ़ेगी और द्वितीयक कीमतों में वृद्धि जारी रहने की संभावना है। सीबीआरई हनोई की निदेशक सुश्री गुयेन होई एन ने कहा, "अभी से लेकर साल के अंत तक, हनोई में विला और टाउनहाउस खंड की कीमतों में वृद्धि जारी रहेगी क्योंकि आपूर्ति कम है और मांग में लगातार वृद्धि हो रही है। हालाँकि, आपूर्ति मुख्य रूप से उपनगरीय ज़िलों में होगी और आंतरिक शहरी क्षेत्र में नई परियोजनाओं के लिए भूमि निधि समाप्त हो गई है।"
वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन के उपाध्यक्ष श्री गुयेन वान दीन्ह के अनुसार, जब रिसॉर्ट रियल एस्टेट अभी भी काफी शांत है, प्रांतों में ज़मीनें सही समय का इंतज़ार कर रही हैं, शहर के भीतरी इलाकों में अपार्टमेंट्स की मांग बहुत ज़्यादा है, उपनगरीय विला और टाउनहाउस अभी भी कई निवेशकों की पसंद हैं क्योंकि ये स्थिरता सुनिश्चित करते हैं और कीमतों में बढ़ोतरी की भी अच्छी संभावना रखते हैं। श्री दीन्ह ने कहा, "इस समय, हनोई के विला और टाउनहाउस के बाज़ार में शहर के भीतरी इलाकों के उत्पाद खत्म हो गए हैं, जिससे कम ऊँचाई वाले घरों की माँग उपनगरों की ओर बढ़ रही है। यही भविष्य में इस क्षेत्र की कीमतों में लगातार बढ़ोतरी का कारण भी बनेगा।"
थान ओई की नीलामी में ज़मीन: 55/68 लॉट जमा राशि के साथ
भुगतान की समय सीमा बीत चुकी है, लेकिन हनोई जिले (हनोई) के थान काओ कम्यून, थान गाँव, न्गो बा क्षेत्र में केवल 13/68 भूखंडों ने ही अपनी वित्तीय देनदारियाँ पूरी की हैं। ज़ब्त की गई जमा राशि वाले 55 भूखंडों की जीत की कीमतें 80 मिलियन VND/m2 से लेकर 100 मिलियन VND/m2 से अधिक तक हैं।
नियमों के अनुसार, भूमि नीलामी विजेता को 30 दिनों के भीतर दो किश्तों में वित्तीय दायित्वों को पूरा करना होगा। इस नीलामी का अंतिम भुगतान 14 सितंबर को होगा।
हालाँकि, थान ओई जिला भूमि निधि विकास केंद्र द्वारा प्रेस के साथ साझा की गई जानकारी से पता चलता है कि आज (16 सितंबर) तक, भुगतान की समय सीमा समाप्त होने के बावजूद, केवल 13/68 भूमि भूखंडों ने ही अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा किया है। जिन भूखंडों ने पूरा भुगतान किया है, उनमें सबसे अधिक भूखंड की कीमत 55 मिलियन VND/m2 से अधिक है।
80 मिलियन VND/m2 से ज़्यादा कीमत वाले लॉट, जिनमें 100.5 मिलियन VND/m2 की सबसे ज़्यादा कीमत वाले लॉट का विजेता भी शामिल है, ने समय पर भुगतान नहीं किया है। इस प्रकार, ऐसा माना जा रहा है कि 55 लॉट की जमा राशि ज़ब्त हो गई है।
इससे पहले, थान काओ कम्यून के थान थान गाँव के न्गो बा क्षेत्र में 68 भूखंडों की नीलामी ने रियल एस्टेट निवेशकों और आम जनता के बीच हलचल मचा दी थी, जब 4,000 से ज़्यादा योग्य आवेदन और 1,500 से ज़्यादा ग्राहक आए थे। विजेता मूल्य शुरुआती मूल्य से 7-8 गुना ज़्यादा था। 8.6-12.5 मिलियन VND/m2 की शुरुआती कीमत से, सबसे ज़्यादा विजेता मूल्य 100 मिलियन VND/m2 से ज़्यादा हो गया।
विशेष रूप से, लगभग 65 वर्ग मीटर के क्षेत्र वाले लॉट LK03-10 की सबसे अधिक जीतने वाली कीमत 100.5 मिलियन VND/वर्ग मीटर तक है, जो शुरुआती कीमत से 8 गुना अधिक है।
ज्ञातव्य है कि थान काओ कम्यून के थान थान गाँव के न्गो बा क्षेत्र में 68 भूखंडों की नीलामी 10 अगस्त को हुई थी, जिससे 400 अरब से अधिक वीएनडी (VND) एकत्रित होने की उम्मीद है। 13 भूखंडों द्वारा वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के साथ, एकत्रित कुल राशि 80 अरब वीएनडी (VND) से थोड़ी अधिक, या अपेक्षित राशि का 20% थी।
1 अगस्त से आवास कार्य रूपांतरण के मामले
2023 आवास कानून के अनुच्छेद 124 में स्पष्ट रूप से उन मामलों का उल्लेख किया गया है जहां आवास कार्यों को परिवर्तित किया जा सकता है।
तदनुसार, आवास कार्यों के रूपांतरण के मामलों में शामिल हैं:
पुनर्वास आवास से सामाजिक आवास में रूपांतरण।
जब आवश्यकता न हो तो सार्वजनिक आवास या सामाजिक आवास को पुनर्वास आवास में परिवर्तित कर लें।
2023 आवास कानून के अनुच्छेद 13 के बिंदु d, खंड 1 के प्रावधानों के तहत आवास को सार्वजनिक आवास या किराए के लिए सामाजिक आवास में परिवर्तित करना।
निर्माण मंत्रालय के प्रस्ताव के आधार पर प्रधानमंत्री के निर्णय के अनुसार अन्य मामले।
नोट: इस अनुच्छेद के खंड 1 में निर्धारित आवास कार्यों के रूपांतरण को निम्नलिखित सिद्धांतों का पालन करना होगा:
यह अनुमोदित प्रांतीय आवास विकास कार्यक्रम और योजना के अनुरूप होना चाहिए, तथा सार्वजनिक संपत्ति की हानि का कारण नहीं बनना चाहिए।
परिवर्तित होने के बाद, घर का उपयोग प्रभावी ढंग से, सही उद्देश्य के लिए और परिवर्तित घर के मानकों और तकनीकी नियमों के अनुसार किया जाना चाहिए।
निर्माण मंत्रालय या प्रांतीय जन समिति द्वारा अनुमोदित होना चाहिए।
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स्रोत: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html
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