नीलामी में भाग लेने वाले निवेशकों के लिए क्षमता बढ़ाने पर विचार करें

नीलामी में भाग लेने वाले निवेशकों की क्षमता को अभी तक विनियमित नहीं किया गया है।

राष्ट्रीय सभा में विचारार्थ प्रस्तुत करने के लिए तैयार भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे में भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के मामलों को स्पष्ट रूप से बताया गया है, जब राज्य भूमि उपयोग शुल्क लेकर भूमि आवंटित करता है, या पूरी पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त भुगतान के साथ भूमि पट्टे पर देता है। मसौदे में नीलामी के मामले, नीलामी की शर्तें, व्यक्तियों और संगठनों की ज़िम्मेदारियाँ और सभी स्तरों पर जन समितियों की ज़िम्मेदारियाँ निर्धारित हैं। विशेष रूप से, भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी में भाग लेने वाले संगठनों को सभी शर्तों को पूरा करना होगा, जैसे कि राज्य द्वारा भूमि आवंटित या पट्टे पर दी जाने वाली भूमि; जमा या अन्य प्रकार की गारंटी जैसे नियमों के अनुसार निवेश परियोजनाओं को लागू करने के लिए शर्तें सुनिश्चित करना आदि।

हालाँकि, मसौदे में नीलामी के सिद्धांतों या प्रतिबंधों, नीलामी में भाग लेने पर व्यक्तिगत ज़िम्मेदारियों, लेकिन वित्तीय दायित्वों को पूरा न करने और नीलामी छोड़ देने के बारे में कोई प्रावधान नहीं है। इस बीच, वास्तव में, ऐसे मामले सामने आए हैं जहाँ नीलामी में भाग लेने वाले व्यक्ति और संगठन कीमतें बहुत ज़्यादा, यहाँ तक कि "आभासी" कीमतें भी बढ़ाने की होड़ में रहते हैं, लेकिन फिर जमा राशि छोड़ देते हैं, जिससे नीलामी आयोजक के साथ-साथ अन्य प्रतिभागियों को भी कई परिणाम भुगतने पड़ते हैं।

उदाहरण के लिए, 2021 के अंत में हो ची मिन्ह सिटी के थू थिएम में "गोल्डन लैंड" की नीलामी में, चार उद्यमों ने नीलामी जीती, लेकिन बाद में सभी ने अपनी जमा राशि वापस ले ली। इन उद्यमों ने शुरुआती कीमत से 7-8 गुना ज़्यादा कीमत की पेशकश की, जिससे ऐसा लग रहा था कि शहर के बजट से सामाजिक- आर्थिक विकास में निवेश के लिए बड़ी रकम इकट्ठा हो जाएगी। हालाँकि, इन सभी उद्यमों ने अपनी जमा राशि वापस ले ली, जिससे थू थिएम शहरी क्षेत्र में "गोल्डन लैंड" के भूखंड अब तक स्थिर पड़े हैं।

कई आर्थिक विशेषज्ञों का मानना ​​है कि इस घटना से कई सबक सीखे जाएँगे, जो निवेशकों, बाज़ार और राज्य प्रबंधन एजेंसियों को आगाह करेंगे। यह सबक इस तथ्य से जुड़ा है कि उद्यमों या निवेशकों को सामान्य नीलामी या विशेष रूप से सार्वजनिक भूमि की नीलामी में भाग लेने से पहले सावधानीपूर्वक विचार और गणना करनी चाहिए। अंधाधुंध "कीमतें" बढ़ाना असंभव है क्योंकि इससे कंपनी और अर्थव्यवस्था दोनों पर कई परिणाम होंगे। विशेष रूप से प्रबंधन एजेंसी के लिए, सार्वजनिक संपत्ति की नीलामी की प्रक्रिया की समीक्षा करने के लिए कदम उठाए जाएँगे, जैसे कि भाग लेने वाली इकाइयों या व्यक्तियों की क्षमता; परियोजना कार्यान्वयन पर बाधाएँ और सफलता सुनिश्चित करने के लिए नीलामी कैसे आयोजित की जाए।

इसलिए, भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे में समान परियोजनाओं को क्रियान्वित करने वाले निवेशकों की क्षमता और अनुभव को विनियमित या संपूरित करने पर विचार किया जाना चाहिए। मुख्य सिद्धांतों में नीलामी के बाद वित्तीय दायित्वों को पूरा न करने वाले संगठनों और व्यक्तियों के लिए जमा राशि और प्रतिबंध शामिल हैं। निवेशकों की क्षमता और अनुभव का अतिरिक्त विनियमन उस स्थिति से निपटने में भी मदद करता है जहाँ नीलामी के बाद, निवेशक परियोजना को क्रियान्वित नहीं कर पाते, जिसके परिणामस्वरूप परियोजना को छोड़ दिया जाता है, अन्य निवेशकों को पुनर्विक्रय किया जाता है या जमा राशि जब्त कर ली जाती है।

जिन उद्यमों ने नीलामी जीती, लेकिन अपनी जमा राशि माफ कर दी, उनके कारण अर्थव्यवस्था पर कई दुष्प्रभाव पड़े।

यूईएच स्कूल ऑफ इकोनॉमिक्स, लॉ एंड स्टेट मैनेजमेंट के सेंटर फॉर इकोनॉमिक्स, लॉ एंड मैनेजमेंट के निदेशक श्री हुइन्ह फुओक न्हिया के अनुसार, थू थिएम शहरी क्षेत्र (एचसीएमसी) में भूमि नीलामी से मिले सबक ने एक बार फिर पुष्टि की है कि परियोजना विकास के लिए बोली लगाने की कहानी में, महत्वपूर्ण मुद्दा सही निवेशक का चयन करना और निवेशक की क्षमता का सही मूल्यांकन करना है।

निवेशक की क्षमता का निर्धारण परियोजना के पैमाने, उद्यम की पूंजी क्षमता, समान परियोजनाओं के कार्यान्वयन के अनुभव और नीलामी के बाद कानूनी बाध्यताओं व ज़िम्मेदारियों की आवश्यकता से संबंधित कारकों के माध्यम से किया जा सकता है। साथ ही, निवेशक की क्षमता के आकलन के मानदंडों के साथ-साथ परियोजना से जुड़ी ज़िम्मेदारियों को संबंधित कानूनों, जैसे बोली कानून, संपत्ति नीलामी कानून, अध्यादेशों, विनियमों आदि में एकीकृत और संयोजित करना आवश्यक है।

जिन उद्यमों ने नीलामी जीती, लेकिन अपनी जमा राशि माफ कर दी, उनके कारण अर्थव्यवस्था पर कई दुष्प्रभाव पड़े।

कानून और सख्त होगा.

उन मामलों के बारे में जहाँ विजेता बोलीदाता नीलामी के बाद जमा राशि छोड़ देता है, हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन के वकील बुई क्वांग न्घिएम ने ज़ोर देकर कहा कि इससे पूरी अर्थव्यवस्था पर भारी लागत और परिणाम पड़ते हैं। सबसे पहले, विजेता बोलीदाता द्वारा जमा राशि छोड़ने से संपत्ति और भूमि नीलामी आयोजक को नीलामी प्रक्रिया को दोबारा करने के लिए संसाधनों की बर्बादी करनी पड़ेगी।

साथ ही, जमा रद्दीकरण के मामले अक्सर इस तथ्य से संबंधित होते हैं कि भूमि की कीमतें बहुत अधिक, "आभासी" कीमतों पर बढ़ा दी गई हैं, जिससे राज्य का भूमि क्षेत्र बढ़ गया है। इससे राज्य को बाद की परियोजनाओं के लिए भूमि अधिग्रहण, मुआवजे और स्थल मंजूरी की प्रक्रिया में भी कठिनाइयों का सामना करना पड़ेगा। साथ ही, जब भूमि की कीमतें बहुत अधिक बढ़ा दी जाती हैं, तो परियोजना की निवेश दर भी तेजी से बढ़ जाती है।

परियोजना निवेशक को पूरी निवेश लागत की पुनर्गणना करनी होगी और कोई भी इकाई परियोजना के विकास में भाग नहीं लेगी। इसका मतलब है उस इलाके के सामान्य सामाजिक-आर्थिक विकास में बाधा। यहाँ तक कि जो लोग घर, रियल एस्टेट खरीदना चाहते हैं... उन्हें भी ज़मीन की कीमतों में भारी वृद्धि के कारण मुश्किलों का सामना करना पड़ेगा।

वकील बुई क्वांग नघिएम ने ज़ोर देकर कहा: "संपत्ति नीलामी कानून में संपत्ति नीलामी की शर्तों को विस्तार से निर्दिष्ट किया गया है। हालाँकि, इस बार भूमि उपयोग अधिकार नीलामी में भाग लेने वाले निवेशकों की परियोजनाओं को क्रियान्वित करने की क्षमता और अनुभव पर नियमों को भूमि कानून (संशोधित) के मसौदे में जोड़ने पर विचार किया जा सकता है। यह नियम और भी सख्त होंगे, जिसका उद्देश्य हो ची मिन्ह सिटी के थू थिएम में "सुनहरी" भूमि की नीलामी जैसी जमा राशि के परित्याग के मामलों को सीमित करना है।"

वियतनाम लॉयर्स कमर्शियल आर्बिट्रेशन सेंटर के अध्यक्ष, वकील गुयेन वान हाउ ने सहमति जताते हुए कहा कि जब कोई व्यक्ति नीलामी में भाग लेता है, लेकिन वित्तीय दायित्वों को पूरा नहीं करता, उल्लंघन करता है, तो नीलामी के सिद्धांतों या प्रतिबंधों को संपत्ति नीलामी कानून में पूरी तरह से विनियमित किया गया है। हाल के दिनों में, सफल नीलामियों की संख्या और गुणवत्ता में वृद्धि हुई है, लेकिन अभी भी कुछ कमियाँ हैं।

विशेष रूप से, नीलामी टीम की विशेषज्ञता और व्यावसायिकता की गुणवत्ता अभी भी सीमित है, प्रक्रियाओं और व्यवस्था के उल्लंघन के कारण कई नीलामियों को रद्द करना पड़ा है... नीलामी की गुणवत्ता आम तौर पर प्रभावी नहीं है, "नीली टीम - लाल टीम" की कीमतें कम करने की स्थिति लगातार जटिल और जटिल होती जा रही है, और नीलामी तंत्र अभी भी कई सीमाओं को उजागर करता है। विशेष रूप से, भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी में, विशेष रूप से सार्वजनिक संपत्ति वाली परियोजनाओं में, कई उल्लंघन पाए गए हैं, जिससे सट्टेबाजी और मुनाफाखोरी को बढ़ावा मिलता है, और राज्य को नुकसान का खतरा होता है।

इसलिए, श्री हाउ ने प्रस्ताव दिया कि विशिष्ट कानूनों के प्रावधानों के अतिरिक्त, भूमि कानून (संशोधित) में भी भूमि उपयोग अधिकारों की नीलामी के लिए एक उपयुक्त और प्रभावी तंत्र बनाने हेतु नियमों को पूरक बनाया जाना चाहिए। विशेष रूप से, निवेशकों की वित्तीय क्षमता और अनुभव के आकलन से संबंधित नियमों को पूरक बनाया जाना चाहिए, और कानून के प्रावधानों के अनुसार जमा राशि की समय-सीमा निर्धारित की जानी चाहिए। साथ ही, भूमि उपयोग अधिकारों का दुरुपयोग करने वाली परियोजनाओं के लिए कठोर दंड, जैसे कि जमा राशि और नीलामी के बाद वित्तीय दायित्वों को पूरा न करने वाले संगठनों और व्यक्तियों के लिए दंड का प्रावधान किया जाना चाहिए ताकि भूमि नीलामी क्षेत्र के आसपास के क्षेत्र में भूमि की कीमतों में वृद्धि को सीमित किया जा सके।

हो ची मिन्ह सिटी के लिए विशेष तंत्र पर संकल्प 98 भी शहर को सक्रिय रूप से निवेशकों का चयन करने की अनुमति देता है, जो नीलामी और बोली में भाग लेने के बाद उद्यमों की क्षमता और प्रतिबद्धता का मूल्यांकन करने के लिए मानकों और मानदंडों को निर्धारित करता है... भूमि कानून को विस्तार से निर्देशित करने वाले आदेशों और परिपत्रों के साथ, यह उस स्थिति पर काबू पाने में मदद करता है जहां निवेशक नीलामी के बाद परियोजना को लागू नहीं कर सकते हैं, जिसके परिणामस्वरूप परित्याग, अन्य निवेशकों को पुनर्विक्रय या जमा राशि जब्त हो जाती है।

श्री हुइन्ह फुओक न्घिया , अर्थशास्त्र, कानून और प्रबंधन केंद्र के निदेशक, अर्थशास्त्र, कानून और लोक प्रशासन स्कूल, यूईएच

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/xem-xet-bo-sung-nang-luc-nha-dau-tu-tham-gia-dau-gia-185231009211256352.htm