मसौदे में भूमि की कीमतें निर्धारित करने और अतिरिक्त राजस्व को संभालने के लिए अतिरिक्त तंत्र का प्रस्ताव

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन (वीएनआरईए) ने हाल ही में एक दस्तावेज जारी किया है, जिसमें भूमि कानून के कार्यान्वयन में कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए कई तंत्रों और नीतियों को विनियमित करने वाले राष्ट्रीय असेंबली के मसौदा प्रस्ताव की कई सामग्रियों पर टिप्पणियां प्रदान की गई हैं।

चित्रण फोटो: तुआन अन्ह/वीएनए

तदनुसार, वीएनआरईए ने 5 विषयों पर टिप्पणी की; जिसमें उसने 3 विषयों को संशोधित करने का प्रस्ताव रखा, जो पहले से ही मसौदे में निर्धारित प्रावधान हैं, तथा 2 विषयों को जोड़ने का प्रस्ताव रखा, जो अभी तक मसौदा प्रस्ताव में निर्धारित नहीं हैं।

दो अतिरिक्त प्रस्तावित विषयों के साथ, वीएनआरईए ने कहा कि मसौदा प्रस्ताव के अनुच्छेद 5 में भूमि आवंटित, पट्टे पर दिए जाने या सभी मामलों में भूमि उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन होने पर सभी परियोजनाओं के भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया निर्धारित करने के लिए भूमि मूल्य सूची के अनुप्रयोग का प्रावधान है।

हालाँकि, वीएनआरईए के विश्लेषण के अनुसार, वास्तव में, नव विकसित क्षेत्रों में निवेश परियोजनाएँ हैं या बड़े पैमाने पर भूमि उपयोग वाली परियोजनाएँ हैं और भूमि मूल्य सूची नहीं है, या यदि भूमि मूल्य सूची है, तो भूमि मूल्य सूची का उपयोग उचित नहीं होगा। ऐसी स्थिति में, भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की गणना के लिए वर्तमान भूमि कानून में निर्धारित भूमि मूल्य निर्धारण विधियों के अनुसार विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करना आवश्यक है।

वीएनआरईए ने परियोजनाओं के भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए की गणना करने के लिए विशिष्ट भूमि मूल्यों को लागू करने के मामलों पर विनियमों को पूरक करने का प्रस्ताव किया है, जब राज्य भूमि आवंटित करता है, भूमि पट्टे पर देता है, या भूमि उपयोग के प्रयोजनों में परिवर्तन करता है, जिसमें शामिल हैं: 100 हेक्टेयर या उससे अधिक के बड़े भूमि उपयोग पैमाने वाली परियोजनाएं और भूमि मूल्य सूची के बिना नव विकसित क्षेत्रों में निवेश परियोजनाएं।

इसके अलावा, वीएनआरईए ने अनिर्धारित भूमि मूल्य की अवधि के लिए अतिरिक्त शुल्क की गणना पर नियम जोड़ने का प्रस्ताव रखा है। चूँकि 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 2, बिंदु d के आधार पर, डिक्री 103/2024/ND-CP उन मामलों के लिए अतिरिक्त शुल्क वसूलने का प्रावधान करती है जहाँ लोगों ने 1 अगस्त, 2024 से पहले भूमि आवंटित/पट्टे पर देने का निर्णय लिया है, लेकिन भूमि का मूल्य निर्धारित नहीं हुआ है, इसलिए उन्हें अनिर्धारित भूमि मूल्य की अवधि के लिए देय भूमि उपयोग शुल्क/भूमि किराये पर 5.4%/वर्ष (जिसे घटाकर 3.6%/वर्ष करने की उम्मीद है) की दर से अतिरिक्त शुल्क देना होगा।

इसका कारण यह है कि जब भूमि उपयोग शुल्क/भूमि किराया नहीं चुकाया जाता है, तो निवेशक को अवैतनिक राशि से लाभ होता है। यह दृष्टिकोण गलत और अनुचित है - वीएनआरईए ने ज़ोर देकर कहा। वर्तमान में, भूमि की कीमतें निर्धारित करने का दायित्व राज्य एजेंसी का है, न कि भूमि उपयोगकर्ता पर निर्भर।

इस मामले में भूमि उपयोगकर्ताओं को ज़िम्मेदार ठहराने की आवश्यकता निराधार है। जब भूमि उपयोगकर्ताओं ने भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया नहीं चुकाया है, तो वे भूमि उपयोगकर्ता के रूप में अपने अधिकारों का प्रयोग नहीं कर पा रहे हैं: खरीदने, बेचने/हस्तांतरण/बंधक रखने का अधिकार... क्योंकि नियमों के अनुसार, इन अधिकारों का प्रयोग केवल भूमि संबंधी वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के बाद ही किया जा सकता है, वीएनआरईए ने विश्लेषण किया।

इसलिए, वीएनआरईए कई विशिष्ट मामलों के निर्धारण के आधार पर अतिरिक्त संग्रहण शुल्क से निपटने के प्रावधान जोड़ने की सिफारिश करता है। ऐसे मामलों में जहाँ भूमि आवंटन, भूमि पट्टा, भूमि उपयोग के उद्देश्यों में परिवर्तन की अनुमति, वार्षिक भूमि पट्टे से संपूर्ण पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त भूमि पट्टे में परिवर्तन की अनुमति, भूमि उपयोग विस्तार, भूमि उपयोग अवधि समायोजन, भूमि संबंधी कानून के प्रावधानों के अनुसार विस्तृत योजना समायोजन और इस कानून के प्रभावी होने की तिथि से पहले कानून के अन्य प्रासंगिक प्रावधानों पर निर्णय हो चुका है, लेकिन भूमि की कीमत तय नहीं हुई है, भूमि किराया और भूमि उपयोग शुल्क का निर्धारण 2024 के भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 2 के बिंदु क, ख, ग में दिए गए प्रावधानों के अनुसार लागू किया जाएगा।

साथ ही, भूमि उपयोगकर्ताओं को भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 2 के बिंदु ए, बी, सी में निर्धारित भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए के लिए अभी तक गणना नहीं की गई अवधि के लिए अतिरिक्त शुल्क का भुगतान करना होगा, यदि भूमि उपयोगकर्ताओं ने भूमि उपयोग के अधिकार प्राप्त भूमि क्षेत्र को शोषण, व्यापार और उपयोग में डाल दिया है।

यदि भूमि उपयोगकर्ताओं ने भूमि उपयोग अधिकार प्राप्त भूमि क्षेत्र का अभी तक दोहन, व्यवसाय या उपयोग नहीं किया है, तो भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 2 के बिंदु क, ख, ग में निर्धारित अवधि के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये की गणना न की गई अवधि के लिए अतिरिक्त शुल्क का भुगतान करने की आवश्यकता नहीं है। यदि भूमि उपयोगकर्ताओं ने भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये की गणना न की गई अवधि के लिए अतिरिक्त शुल्क का भुगतान किया है, तो उन्हें भुगतान किया गया अतिरिक्त शुल्क वापस कर दिया जाएगा या राज्य के प्रति अन्य वित्तीय दायित्वों से राशि काट ली जाएगी...

प्रस्तावित तीन संशोधनों के संबंध में, वीएनआरईए ने उद्धृत किया: भूमि पुनर्प्राप्ति, मुआवजा, सहायता और पुनर्वास पर अनुच्छेद 3 के खंड 7 में प्रावधान है: "निवेशक द्वारा भूमि उपयोग शुल्क और देय भूमि किराये से अग्रिम राशि के रूप में दी गई मुआवजा, सहायता और पुनर्वास राशि की कटौती भूमि कानून के अनुच्छेद 94 के खंड 2 के प्रावधानों के अनुसार क्रियान्वित की जाएगी और इसकी गणना संपूर्ण परियोजना के लिए की जाएगी।"

हालांकि, वीएनआरईए के अनुसार, भूमि कानून में वर्तमान में यह प्रावधान है कि यदि निवेशक मुआवज़ा, सहायता और पुनर्वास राशि अग्रिम रूप से देता है, तो उसे परियोजना के भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये से काट लिया जाएगा। यदि परियोजनाओं के भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराये से कटौती के बाद भी धनराशि बचती है, तो उसे परियोजना की कुल निवेश पूंजी में गिना जाएगा।

इसलिए, इस विनियमन ने वास्तव में अधिकारों की गारंटी नहीं दी है और वास्तव में निवेशकों को पूर्व-भुगतान मुआवजा, समर्थन और पुनर्वास में भाग लेने के लिए आकर्षित नहीं किया है; विशेष रूप से उन परियोजनाओं के मामले में जिन्हें भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए से छूट दी गई है या कम किया गया है - वीएनआरईए ने विश्लेषण किया।

इसलिए, वीएनआरईए ने निवेशकों को अन्य वित्तीय दायित्वों से मुआवजा, सहायता और पुनर्वास के लिए अग्रिम भुगतान में कटौती जारी रखने की अनुमति देने का प्रस्ताव किया है, जिसका भुगतान निवेशकों को करना होगा।

साथ ही, अनुच्छेद 5 के खंड 1 के बिंदु घ में भूमि उपयोग शुल्क की गणना के आधार में शामिल हैं: निवेशक द्वारा राज्य को सौंपे गए भूमि क्षेत्र के लिए बुनियादी ढांचे के निर्माण की लागत; इस बिंदु पर निर्दिष्ट बुनियादी ढांचे के निर्माण की लागत निर्माण पर कानून के प्रावधानों के अनुसार निर्धारित की जाती है।

वीएनआरईए के अनुसार, मसौदे में केवल उस भूमि क्षेत्र के लिए बुनियादी ढाँचा निर्माण लागत की गणना का प्रावधान है जो निवेशक राज्य को सौंपता है, जो अनुचित है। क्योंकि भूमि मूल्य सूची की प्रकृति एक सामान्य विनियमन है और भूमि मूल्य सूची में भूमि की कीमत अक्सर मौजूदा भूखंडों के आधार पर बनाई जाती है। बुनियादी ढाँचा विकास निवेश परियोजनाएँ जिनका कोई क्षेत्र राज्य को नहीं सौंपा गया है (जैसे औद्योगिक पार्क बुनियादी ढाँचा विकास निवेश परियोजनाएँ) उन्हें बुनियादी ढाँचा लागत में नहीं काटा जाएगा।

या फिर, भूवैज्ञानिक स्थितियों और पैमाने के आधार पर निवेश परियोजनाओं की बुनियादी ढाँचे में निवेश की लागत अलग-अलग होगी, खासकर नए क्षेत्रों, पुनः प्राप्त क्षेत्रों में निवेश परियोजनाओं में... समतलीकरण और बुनियादी ढाँचे के निर्माण के लिए बहुत बड़ी निवेश लागतें होती हैं। इसलिए, यदि केवल उस भूमि क्षेत्र के लिए बुनियादी ढाँचे की लागत की गणना की जाए जो निवेशक राज्य को सौंपते हैं, तो इससे निष्पक्षता सुनिश्चित नहीं होगी।

इस वास्तविकता को ध्यान में रखते हुए, वीएनआरईए का प्रस्ताव है कि भूमि की कीमतें निर्धारित करते समय, पूरी परियोजना की बुनियादी ढाँचा लागत की गणना करना आवश्यक है, न कि केवल उस भूमि क्षेत्र की जो निवेशक राज्य को सौंपता है। साथ ही, भूमि की कीमतें निर्धारित करते समय भूमि पुनर्ग्रहण परियोजनाओं के लिए भूमि पुनर्ग्रहण लागत प्रबंधन संबंधी नियमों को भी शामिल करना आवश्यक है (वर्तमान नियमों के अनुसार, अधिशेष विधि का उपयोग करके भूमि की कीमतें निर्धारित करते समय भूमि पुनर्ग्रहण लागत को परियोजना विकास लागत में शामिल किया जाता है)।

वीएनआरईए ने एक अन्य विषय-वस्तु पर टिप्पणी की है कि अनुच्छेद 3 के खंड 13 के बिंदु बी में भूमि पुनर्प्राप्ति, मुआवजा, सहायता और पुनर्वास के लिए संक्रमणकालीन प्रावधानों में स्पष्ट रूप से कहा गया है: "यदि इस प्रस्ताव की प्रभावी तिथि से पहले, मुआवजा, सहायता और पुनर्वास योजना को मंजूरी देने वाला कोई निर्णय नहीं होता है, तो भूमि पुनर्प्राप्ति, मुआवजा, सहायता और पुनर्वास भूमि कानून और इस अनुच्छेद के प्रावधानों के अनुसार किया जाएगा"।

वीएनआरईए के अनुसार, "ऐसी स्थिति में जहाँ इस प्रस्ताव की प्रभावी तिथि से पहले कोई निर्णय नहीं होता है" वाक्यांश का प्रयोग घटना के समय का सटीक निर्धारण नहीं करता है। ऐसे मामले भी होंगे जहाँ प्रस्ताव की प्रभावी तिथि से पहले मुआवज़ा योजना को मंज़ूरी देने वाला कोई निर्णय नहीं होता है, लेकिन जब तक प्रस्ताव प्रभावी होता है, तब तक मुआवज़ा योजना को मंज़ूरी देने वाला निर्णय हो चुका होता है। इसलिए, वीएनआरईए इसे "ऐसी स्थिति में जहाँ इस प्रस्ताव की प्रभावी तिथि तक कोई निर्णय नहीं होता है..." में समायोजित करने का प्रस्ताव करता है।

स्रोत: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm