भूमि कानून संबंधी मसौदा प्रस्ताव में भूमि की कीमतों के निर्धारण और पूरक राजस्व के प्रबंधन के लिए अतिरिक्त तंत्र प्रस्तावित किए गए हैं।

यह केवल उदाहरण के लिए है।

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन (वीएनआरईए) ने हाल ही में राष्ट्रीय सभा के मसौदा प्रस्ताव के कई पहलुओं पर प्रतिक्रिया देते हुए एक दस्तावेज प्रस्तुत किया है, जिसमें भूमि कानून के कार्यान्वयन में आने वाली कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए तंत्र और नीतियों का प्रावधान है।

तदनुसार, वीएनआरईए ने पांच सुझाव दिए; जिनमें मसौदे में पहले से निर्धारित तीन प्रावधानों में संशोधन का प्रस्ताव और मसौदा प्रस्ताव में अभी तक शामिल नहीं किए गए दो प्रावधानों को जोड़ना शामिल है।

दो अतिरिक्त प्रस्तावों के संबंध में, वीएनआरईए मसौदा संकल्प के अनुच्छेद 5 का हवाला देता है, जो सभी मामलों में भूमि के आवंटन, पट्टे पर दिए जाने या उसके उपयोग के उद्देश्य में परिवर्तन होने पर सभी परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क निर्धारित करने के लिए भूमि मूल्य तालिकाओं के आवेदन को निर्धारित करता है।

हालांकि, वीएनआरईए के विश्लेषण के अनुसार, वास्तविकता में, नव विकसित क्षेत्रों में निवेश परियोजनाएं या बड़े पैमाने पर भूमि उपयोग वाली परियोजनाएं ऐसी हैं जिनके लिए भूमि मूल्य सूची उपलब्ध नहीं है, या यदि भूमि मूल्य सूची मौजूद भी है, तो उसका अनुप्रयोग अनुपयुक्त होगा। ऐसे मामलों में, भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क की गणना के लिए वर्तमान भूमि कानून में निर्धारित भूमि मूल्य निर्धारण विधियों के अनुसार विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करना आवश्यक है।

वीएनआरईए ने ऐसे नियम जोड़ने का प्रस्ताव किया है जिनमें उन मामलों को निर्दिष्ट किया गया हो जहां राज्य द्वारा भूमि आवंटित करने, भूमि पट्टे पर देने या भूमि उपयोग के उद्देश्यों को बदलने पर परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क की गणना करने के लिए विशिष्ट भूमि मूल्य लागू होते हैं, जिनमें शामिल हैं: 100 हेक्टेयर या उससे अधिक के बड़े भूमि उपयोग पैमाने वाली परियोजनाएं और नव विकसित क्षेत्रों में निवेश परियोजनाएं जिनके लिए अभी तक भूमि मूल्य सूची नहीं है।

इसके अतिरिक्त, VNREA भूमि मूल्य निर्धारण से पूर्व की अवधि के लिए पूरक शुल्क की गणना संबंधी एक विनियमन जोड़ने का प्रस्ताव करता है। 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 2 के बिंदु d के आधार पर, डिक्री 103/2024/ND-CP में यह निर्धारित किया गया है कि जिन लोगों को 1 अगस्त, 2024 से पहले भूमि आवंटन/पट्टे के निर्णय प्राप्त हो चुके हैं, लेकिन जिनकी भूमि का मूल्य अभी तक निर्धारित नहीं हुआ है, उनके लिए पूरक शुल्क भूमि मूल्य निर्धारण से पूर्व की अवधि के लिए देय भूमि उपयोग शुल्क/भूमि पट्टा शुल्क का 5.4%/वर्ष (जिसे घटाकर 3.6%/वर्ष किए जाने की उम्मीद है) की दर से गणना की जाएगी।

यह तर्क दिया जाता है कि निवेशकों को भूमि उपयोग/पट्टे के बकाया शुल्क से लाभ होता है। वीएनआरईए ने जोर देकर कहा कि यह दृष्टिकोण गलत और अनुचित है। वर्तमान में, भूमि की कीमतों का निर्धारण करने की जिम्मेदारी राज्य एजेंसियों की है, न कि भूमि उपयोगकर्ताओं की।

इस मामले में भूमि उपयोगकर्ताओं को जिम्मेदार ठहराने की मांग निराधार है। जब भूमि उपयोगकर्ताओं ने भूमि उपयोग शुल्क या भूमि किराया नहीं चुकाया है, तो वे अपने भूमि उपयोग अधिकारों का प्रयोग नहीं कर सकते: जैसे कि खरीदने/बेचने/हस्तांतरण/गिरवी रखने का अधिकार... क्योंकि नियमों के अनुसार, इन अधिकारों का प्रयोग भूमि से संबंधित अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के बाद ही किया जा सकता है, वीएनआरईए ने विश्लेषण किया।

इसलिए, VNREA विशिष्ट मामलों के आधार पर अतिरिक्त शुल्कों के प्रबंधन को विनियमित करने वाला एक खंड जोड़ने का प्रस्ताव करता है। ऐसे मामलों में जहां भूमि आवंटन, भूमि पट्टा, भूमि उपयोग के उद्देश्यों में परिवर्तन की अनुमति, वार्षिक भूमि पट्टा भुगतान से संपूर्ण पट्टा अवधि के लिए एकमुश्त भुगतान में परिवर्तन की अनुमति, भूमि उपयोग विस्तार, भूमि उपयोग अवधि का समायोजन, या विस्तृत योजना का समायोजन संबंधी निर्णय इस कानून के प्रभावी होने की तिथि से पहले भूमि कानून और अन्य संबंधित कानूनों के अनुसार लिए गए हैं, लेकिन भूमि मूल्य अभी तक निर्धारित नहीं किया गया है, तो भूमि पट्टा शुल्क और भूमि उपयोग शुल्क का निर्धारण 2024 भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 2 के बिंदु क, ख और ग के अनुसार किया जाएगा।

इसके अतिरिक्त, भूमि उपयोगकर्ताओं को उस अवधि के लिए पूरक शुल्क का भुगतान करना होगा जिसके लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराया की गणना नहीं की गई है, जैसा कि भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 2 के बिंदु क, ख और ग में निर्धारित है, यदि भूमि उपयोगकर्ता ने उस भूमि क्षेत्र को, जिसके लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रदान किए गए हैं, शोषण, व्यवसाय या उपयोग में लगा दिया है।

भूमि उपयोगकर्ताओं को उस अवधि के लिए अतिरिक्त शुल्क का भुगतान करने की आवश्यकता नहीं है जिसके लिए भूमि उपयोग शुल्क या भूमि किराया की गणना नहीं की गई है, जैसा कि भूमि कानून के अनुच्छेद 257 के खंड 2 के बिंदु क, ख और ग में निर्धारित है, यदि भूमि उपयोगकर्ता ने उस भूमि क्षेत्र का अभी तक दोहन, व्यवसाय या उपयोग नहीं किया है जिसके लिए भूमि उपयोग अधिकार प्रदान किए गए हैं। यदि भूमि उपयोगकर्ता ने उस अवधि के लिए अतिरिक्त शुल्क का भुगतान पहले ही कर दिया है जिसके लिए भूमि उपयोग शुल्क या भूमि किराया की गणना नहीं की गई है, तो भुगतान की गई राशि वापस कर दी जाएगी या राज्य के प्रति अन्य वित्तीय दायित्वों के विरुद्ध समायोजित कर दी जाएगी।

प्रस्तावित तीन संशोधनों के संबंध में, वीएनआरईए ने उद्धृत किया: भूमि अधिग्रहण, मुआवजा, समर्थन और पुनर्वास पर अनुच्छेद 3 का खंड 7 यह निर्धारित करता है कि "निवेशक द्वारा अग्रिम रूप से देय भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क से मुआवजे, समर्थन और पुनर्वास राशि की कटौती की गणना भूमि कानून के अनुच्छेद 94 के खंड 2 के अनुसार संपूर्ण परियोजना के लिए की जाएगी।"

हालांकि, वीएनआरईए के अनुसार, भूमि कानून में यह प्रावधान है कि यदि निवेशक मुआवज़ा, सहायता और पुनर्वास निधि प्रदान करते हैं, तो इन निधियों को परियोजना के भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क से घटाया जा सकता है। यदि परियोजना के भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क घटाने के बाद भी कोई राशि शेष बचती है, तो उसे परियोजना की कुल निवेश पूंजी में शामिल किया जा सकता है।

इसलिए, यह विनियमन वास्तव में अधिकारों की गारंटी नहीं देता है और वास्तव में निवेशकों को मुआवजे, समर्थन और पुनर्वास निधि को आगे बढ़ाने में भाग लेने के लिए आकर्षित नहीं करता है; विशेष रूप से उन परियोजनाओं के मामले में जो भूमि उपयोग शुल्क और भूमि पट्टा शुल्क से छूट प्राप्त हैं या उनमें कमी के लिए पात्र हैं - वीएनआरईए ने विश्लेषण किया।

इसलिए, वीएनआरईए प्रस्ताव करता है कि निवेशकों को मुआवजे, सहायता और पुनर्वास के लिए अग्रिम भुगतान को उन अन्य वित्तीय दायित्वों से घटाने की अनुमति दी जाए जिनका भुगतान निवेशक को करना आवश्यक है।

इसके अतिरिक्त, अनुच्छेद 5 के खंड 1 के बिंदु डी में यह निर्धारित किया गया है कि भूमि उपयोग शुल्क की गणना का आधार निम्नलिखित है: निवेशक द्वारा राज्य को सौंपे गए भूमि क्षेत्र के लिए अवसंरचना निर्माण लागत; इस बिंदु में निर्दिष्ट अवसंरचना निर्माण लागत निर्माण संबंधी कानून के प्रावधानों के अनुसार निर्धारित की जाती है।

वीएनआरईए के अनुसार, मसौदे में केवल निवेशक द्वारा राज्य को सौंपी गई भूमि के लिए अवसंरचना निर्माण लागत की गणना का प्रावधान है, जो अनुचित है। इसका कारण यह है कि भूमि मूल्य सारणियाँ एक सामान्य नियमन हैं, और इन सारणियों में भूमि मूल्य आमतौर पर मौजूदा भूमि पार्सल पर आधारित होते हैं। ऐसी अवसंरचना विकास परियोजनाएँ जिनमें राज्य को भूमि नहीं सौंपी जाती (जैसे औद्योगिक पार्क अवसंरचना विकास परियोजनाएँ) अवसंरचना लागत कटौती के लिए पात्र नहीं होंगी।

इसके अलावा, निवेश परियोजनाओं की बुनियादी ढांचा निवेश लागत भूगर्भीय स्थितियों और पैमाने के आधार पर भिन्न-भिन्न होगी, विशेष रूप से नए क्षेत्रों या पुनः प्राप्त भूमि में, जहां भूमि समतलीकरण और बुनियादी ढांचे के निर्माण की लागत बहुत अधिक होती है। इसलिए, केवल निवेशक द्वारा राज्य को सौंपे गए भूमि क्षेत्र के लिए बुनियादी ढांचा लागत की गणना करना निष्पक्षता सुनिश्चित नहीं करेगा।

इस वास्तविकता के आधार पर, VNREA का प्रस्ताव है कि भूमि मूल्य निर्धारण करते समय, संपूर्ण परियोजना की अवसंरचना लागत की गणना की जानी चाहिए, न कि केवल उस भूमि क्षेत्र की जो निवेशक राज्य को सौंपता है। साथ ही, भूमि मूल्य निर्धारण करते समय भूमि सुधार परियोजनाओं के लिए भूमि सुधार लागत के प्रबंधन संबंधी नियम जोड़े जाने चाहिए (वर्तमान में, अधिशेष विधि का उपयोग करके भूमि मूल्य निर्धारण करते समय भूमि सुधार लागत को परियोजना विकास लागत में शामिल किया जाता है)।

वीएनआरईए द्वारा टिप्पणी किया गया एक अन्य बिंदु अनुच्छेद 3 के खंड 13 का बिंदु बी है, जो भूमि अधिग्रहण, मुआवजे, सहायता और पुनर्वास के लिए संक्रमणकालीन प्रावधानों को निर्धारित करता है, जिसमें कहा गया है: "ऐसे मामलों में जहां इस संकल्प के प्रभावी होने की तिथि से पहले, मुआवजे, सहायता और पुनर्वास योजना को मंजूरी देने वाला कोई निर्णय नहीं है, भूमि अधिग्रहण, मुआवजा, सहायता और पुनर्वास भूमि कानून और इस अनुच्छेद के प्रावधानों के अनुसार किया जाएगा।"

वीएनआरईए के अनुसार, "इस प्रस्ताव के प्रभावी होने की तिथि से पहले के वे मामले जिनमें कोई निर्णय नहीं लिया गया है" वाक्यांश का प्रयोग घटना के घटित होने की समयसीमा को सटीक रूप से निर्धारित नहीं करता है। ऐसे मामले हो सकते हैं जिनमें संकल्प के प्रभावी होने की तिथि से पहले मुआवज़ा योजना को मंजूरी देने वाला कोई निर्णय नहीं लिया गया हो, लेकिन संकल्प के प्रभावी होने तक ऐसा निर्णय लिया जा चुका हो। इसलिए, वीएनआरईए इसे संशोधित करके "ऐसे मामले जिनमें इस संकल्प के प्रभावी होने की तिथि तक कोई निर्णय नहीं लिया गया है..." करने का प्रस्ताव करता है।

स्रोत: https://vtv.vn/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-nghi-quyet-ve-luat-dat-dai-100251027194905912.htm