10 megoldás az akadályok elhárítására és az ingatlanpiaci fellendülés elősegítésére

Az ingatlanpiac elérte a mélypontját.

Az ingatlanügynökök nevében köszönjük az Újságnak.   Munkások   Az „Ingatlanpiaci jogi akadályok elhárítása” című szeminárium megszervezése ebben a szakaszban nagyon időszerű, mivel a kérdéseket drasztikusan meg kell oldani, és bele kell foglalni az elfogadásra készülő törvénybe.

Minden vezető, kutatóintézet és üzleti közösség világosan megérti, hogy a jogi problémák nagyon fontosak az ingatlanpiacon. Jelentésünkben jeleztük a kormánynak , hogy a legnagyobb nehézség jogi jellegű, a projektek problémáinak 70%-át ezek teszik ki.

A problémáknak három szintje van. A legnagyobb probléma, hogy egyes szabályozások nem következetesek, ellentmondásosak és ütköznek a törvénnyel. Az ingatlanszektor földterületeivel kapcsolatos egyes részjogszabályok is problémásak. Különösen a minisztériumok és fióktelepek köztisztviselői általi jogérvényesítésben mutatkoznak problémák. Ugyanezzel a dokumentummal egyes települések viszonylag jól megoldották a problémát, míg mások nem tudták megoldani, ami torlódást okozott a helyi projektek számára.

A második legnagyobb probléma a tőkéhez való hozzáférés. A saját tőke mellett az ingatlanpiaci vállalkozások az utóbbi időben négy másik tőkeforrásra támaszkodtak. Az első a tőzsdéről származó tőke, jelenleg több mint 1600 tőzsdén jegyzett vállalat van, amelyek közül csak több mint 169 ingatlannal kapcsolatos vállalkozás. Ez a szám nagyon kicsi, nem elegendő a tőzsdei tőke kiaknázásához.

A második a kötvényekből származó tőke, de 2022 harmadik negyedéve óta ez blokkolva van. A kötvénypiac a kiigazításról szóló 08-as határozat ellenére is a mai napig megrekedt.

A harmadik fő probléma a kereskedelmi bankoktól származó hitel. Ez a magvető tőke forrása, „bábaként” működik, nagy támogatást nyújt a vállalkozásoknak, de eddig még nem aknázták ki.

A fennmaradó rész az ügyfelektől és partnerektől származó tőke, de amikor a kezdeti problémákat nem oldják meg, ezek a problémák is blokkolódnak. Különösen a partnerektől és a külföldi tőkétől (FDI) származó tőke kényszeríti a hazai vállalkozásokat arra, hogy olcsón „eladják” a projektjeiket, vagy magas kedvezményeket adjanak a befektetésekhez. Egyszerűen fogalmazva, ezek olyanok, mint a „nehézkes” projektek, amelyek arra várnak, hogy „vadásszák” a „halott” projekteket. Ez hatalmas hátrány a hazai vállalkozások számára.

Jelenleg valószínűleg az ipari ingatlanpiac a legkedvezőbb szegmens. A 3 éves világjárvány ezt a szektort nem érintette annyira, ami más iparágak fellendüléséhez is feltételeket teremt.

A piaccal kapcsolatban szerintem most az „alsó zóna” kifejezést kellene használnunk. Sokan úgy gondolják, hogy a piac alja idén áprilisban vagy májusban lesz. De a Ho Si Minh-város Építési Hivatalának adatai alapján úgy gondolom, hogy az alsó zóna 2023 első negyedévétől van, amikor az ingatlanszektor növekedése mínusz 16,1%, de onnantól kezdve fokozatosan javul.

2023 második negyedévének végén a növekedés még mindig negatív volt, több mint 11%-kal. A harmadik negyedévtől kezdve azonban már csak több mint 8%-kal csökkent.

A jogi problémákat tekintve jelenleg három témakör merül fel: a jogszabályok; a törvényi előírások, például a rendeletek és körlevelek; valamint a tartományi határozatok. Ezek a problémák nehézségeket okoznak a tisztviselőknek és a köztisztviselőknek az ingatlanszektorral kapcsolatos dokumentumok kezelésében, például a felelősségtől való félelmet, a felelősség hárítását és a javaslattétel vonakodását.

A központi kormányzat által kiadott rendeletek, amelyek védik a gondolkodni és tenni merő tisztviselők jogait, hozzájárulnak a köztisztviselők szellemének felélesztéséhez. Ezzel egyidejűleg a 13. Párt Központi Bizottságának 18. számú, „Az intézmények és politikák folyamatos megújítása és tökéletesítése, a földgazdálkodás és -használat hatékonyságának és eredményességének javítása, lendületet adva országunk magas jövedelmű, fejlett országgá válásának” című határozata hangsúlyozta a 2013-as földtörvény és a kapcsolódó törvények módosításának szükségességét a következetesség és az egységesség biztosítása érdekében.

Véleményem szerint a jelenleg az Országgyűlés általi jóváhagyásra előkészített (módosított) Földtörvény, amely több mint 200 oldalas, hatalmas munka, de a legfrissebb tervezetet olvasva még mindig vannak problémák, beleértve a vállalkozások földhöz jutásának kérdését, amelyet a 128. cikk rögzít.

Ennek megfelelően a tervezet két lehetőséget határoz meg: a vállalatok csak lakótelkek vagy lakótelkek és egyéb telkek átruházását fogadják el kereskedelmi lakásépítési projektek megvalósításához. Hogyan lehet tehát földterület nagy kereskedelmi lakásépítési projektek, nagyszabású városi területek megvalósításához? Ho Si Minh-város központjában, ha lakótelkekről van szó, a legnagyobb csak néhány ezer négyzetméteres.

10 hektár mezőgazdasági földterület vagy 2 hektár gyárterület vásárlása esetén továbbra sem lehetséges a projekt megvalósítása, mivel nincs lakóterület. Véleményem szerint ez ésszerűtlen, és megfelelően ki kell igazítani a kereskedelmi projektek fejlesztésének elősegítése érdekében.

Ezenkívül azt is remélem, hogy megfelelő szabályozások születnek a szociális lakások, a munkáslakások fejlesztésének, valamint a régi lakóházak felújításának és újjáépítésének elősegítésére. Remélem, hogy a felülvizsgált földtörvényt a megfelelő időben megvitatják és elfogadják.

Ezenkívül nagyon fontos a kapcsolódó törvények, például a módosított lakástörvény és az módosított ingatlanüzleti törvény módosítása a földtörvénnyel, valamint a hitelintézetekről szóló törvénnyel és az ingatlanárverésről szóló törvénnyel való összhang és összhang biztosítása érdekében.

Forrás: https://nld.com.vn/kinh-te/bao-nguoi-lao-dong-to-chuc-toa-dam-thao-go-vuong-mac-ve-phap-ly-cho-bat-dong-san-20231108184451111.htm