Új földárlista alkalmazása 2026. január 1-jétől: A kedvezőtlen hatások elkerülése

A 2024-es földtörvény rendelkezései szerint várhatóan 2026. január 1-jétől alkalmazandó új földárlista településenként teljes, számos városi és elővárosi területen meredek áremelkedésekkel. Bár várhatóan szorosan tükrözi a piaci árakat, ez a politika a szakértőket attól is tartanak, hogy nagy nyomást gyakorol majd a beruházási költségekre, az eladási árakra és az emberek lakhatáshoz való hozzáférésére.

A Hung Yenben árverésre bocsátott telkek szinkron infrastruktúrával rendelkeznek. Fotó: Manh Khanh/VNA

Dong Nai tartomány egységes földárlistát készít, amely 2026. január 1-jétől az egész tartományban érvényes lesz, és felváltja a régi két földárlistát, a Binh Phuoc-ot és a Dong Nai-t az egyesülés előtt. A tervezet szerint (amelyet várhatóan december 31. előtt nyújtanak be jóváhagyásra) számos területen meredeken emelkedtek a városi földárak, különösen a mezőgazdasági és lakóingatlan-csoportokban.

Például a régi Binh Phuoc területen a mezőgazdasági földterületek ára 1-ről 1,2-szeresére emelkedett a jelenlegihez képest, főként a vidéki utakon, a sűrűn lakott területeken és a fő közlekedési kereszteződésekben. A lakóingatlanok árai ezen a területen szintén 1,1-ről 1,4-szeresére emelkedtek, területtől függően, főként az újonnan megnyitott vagy urbanizált utakra koncentrálva. A Dong Nai területen az egyesülés előtt a mezőgazdasági földterületek árának átlagos növekedése 1,1-ről 2,2-szeresére, a városi földterületeké meredeken, 1,6-ról 9-szeresére, a vidéki földterületeké pedig 2,3-ról 6,8-szorosára nőtt a jelenlegi árlistához képest.

Hasonlóképpen, a Hanoi Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériuma nemrégiben benyújtott egy tervezetet az első, 2026. január 1-jétől kihirdetendő és alkalmazandó földárlista kidolgozásáról. A tervezet szerint a hanoi lakóingatlanok árai várhatóan 2-26%-kal emelkednek a jelenlegi földárlistához képest.

Ennek megfelelően a főváros központi területein, az 1., 2. és 3. körgyűrűkben, kismértékű, körülbelül 2%-os növekedés figyelhető meg, a legmagasabb ár meghaladta a 702 millió VND/m2-t, amelyet olyan drága utcák homlokzataira alkalmaztak, mint: Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung, Hang Dao, Ly Thuong Kiet, Tran Hung Dao... Ezzel szemben az olyan külvárosi területeken, mint Me Linh, Dong Anh, Hoai Duc, An Khanh, Thanh Tri, Thuong Tin, Thanh Oai..., erősebb, 16-26%-os növekedés tapasztalható.

Ho Si Minh-város Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériumának képviselője elmondta, hogy ez az egység arra is kéri a településeket, kerületeket, különleges övezeteket, a Ho Si Minh-városi adóhatóságot, a helyi adóhatóságot, a Ho Si Minh-városi Földhivatalt és az illetékes ügynökségeket, hogy sürgősen bocsássák rendelkezésre az útvonalak, a tervezett útvonalak és az újratelepítési projektek földár-adatait szintézis, számítás és kiigazítás céljából.

Az áradatok birtokában a Minisztérium elküldi a földárlista első tervezetét Ho Si Minh-város Vietnámi Hazai Front Bizottságának, és közzéteszi a Városi Információs Portálon, hogy széles körben összegyűjtse a véleményeket az ügynökségektől, szervezetektől és magánszemélyektől. Ezután a Minisztérium összesíti és elküldi a Földár-értékelési Tanácsnak véleményezésre; elküldi az Igazságügyi Minisztériumnak jogi dokumentumok értékelésére, majd összesíti és jelenti a Városi Népi Bizottságnak a földárlista tervezetével együtt, amelyet a Ho Si Minh-városi Népi Tanácsnak kell benyújtani megfontolásra és jóváhagyásra...

Szakértők szerint: A földár-táblázatok kiigazítása szükséges ahhoz, hogy azok pontosan tükrözzék a piaci értékeket és hozzájáruljanak a költségvetési bevételek növeléséhez, de ha kontroll nélkül hajtják végre, a politika akaratlanul is káros hatásokat válthat ki.

Mivel az új földárlista településeken történő kiigazítása számos témára mélyreható hatással van. Az ingatlanügyletek esetében a kompenzációs költségek, a földhasználati díjak és a terület megtisztítása megemelkedik, ami növeli a teljes projektberuházást. Ami a lakosságot illeti, a megnövekedett földhasználati költségek növelhetik a lakásárakat, ami hatással van az akadálymentesítésre. Makrogazdasági szempontból fennáll a hitelkockázat növekedésének és a beruházások befolyásolásának kockázata.

Ezért a szakértők és a kapcsolódó szakmai szövetségek azt javasolják, hogy a politikákat rugalmasan, az egyes régiókhoz és fejlesztési célokhoz igazítva kell kiigazítani. A földárlistáknak a kártérítést és a területmegtisztítást kell szolgálniuk, ne csak a piaci kínálat és kereslet szabályozását.

A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke, Nguyen Van Dinh úr elemezte: „Ha a földárlistát azzal a céllal állítják össze, hogy szorosan kövesse a piaci árat, miközben a piaci árat indokolatlanul „felfújják”, az állam akaratlanul is felismeri, hogy az árszint nem tükrözi a valós értéket. Ekkor az árlista árrögzítő eszközzé válik, ami megnehezíti a piac számára, hogy ésszerű szintre alkalmazkodjon.”

„Arról nem is beszélve, hogy a földárak emelkedése a projektfejlesztő vállalatok inputköltségeit is növeli, ezáltal felhajtja a termékárakat és csökkenti az emberek lakhatáshoz való hozzáférését” – javasolta Dinh úr.

Szakértői szemszögből Dr. Tran Xuan Luong, a Vietnámi Ingatlanpiaci Kutató és Értékelő Intézet igazgatóhelyettese elmondta, hogy a jelenlegi, jelentősen megnövekedett földárlista nincs összhangban a kormány lakásárak ellenőrzésére vonatkozó irányelveivel. Valójában a földdel kapcsolatos költségek gyakran az ingatlanárak 30-50%-át teszik ki. Amikor az árlista emelkedik, a kártérítéstől és a telek megtisztításától kezdve a pénzügyi kötelezettségekig minden szakasz költsége is emelkedik.

„Ez olyan, mintha olajat öntenénk a tűzre, amikor a menedzsment ügynökségek megpróbálják stabilizálni a piacot és az ingatlanárakat. Fontos a politikák összehangolása a földárak táblázatainak kiigazításakor, különösen az adók, a földadatok és az értékelési folyamatok tekintetében. Ha csak a földárakat emeljük az adókulcsok és az információs átláthatósági mechanizmusok befejezése nélkül, az kontraproduktív lesz és destabilizálja a piacot” – mondta a szakértő.

Luong úr szerint az államnak átmenetileg nem kellene jóváhagynia az új földárlistákat, és meg kellene várnia, amíg az adatbázis, az értékelés és a földadó szinkronizált módon elkészül. Ekkor a kiigazítás biztosítja a piachoz való közelséget, nem okoz pszichológiai zavarokat, és hozzájárul a kormány által kitűzött ingatlanárak stabilizálásának céljához.

A kormány 339/NQ-CP számú határozata a Földtörvény végrehajtásának megszervezésében felmerülő nehézségek és akadályok elhárítására szolgáló számos mechanizmust és politikát meghatározó Nemzetgyűlési határozattervezetről javasolta földárlista alkalmazását minden földtípusra, területre és helyszínre a földhasználati díjak, a földbérleti díjak és a kártérítés kiszámításához, amikor az állam visszaszerzi a földet.

A kormány egyértelműen megfogalmazta az irányvonalat: szüntessék meg a „specifikus földárakat”, térjenek át arra a mechanizmusra, hogy a földár-táblázatokat használják a földhasználati díjak, a földbérleti díjak és a kártérítések kiszámításának alapjául, amikor az állam visszaszerzi a földet. Ugyanakkor korrekciós együtthatókat és földhasználati díjbeszedési mértékeket kell kidolgozni minden földtípusra, minden területre és használati formára.

Forrás: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/ap-dung-bang-gia-dat-moi-tu-112026-tranh-tac-dung-nguoc-20251118084003328.htm