Hogyan befolyásolja az ingatlanpiacot Ho Si Minh-város új földárlistája?

A törvény változik

2024. augusztus 1-jétől hatályba lép a Földtörvény, az Ingatlanügyi Üzleti Törvény és a Lakásügyi Törvény. Ezenkívül Ho Si Minh-városban a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériuma (DONRE) tervezetet javasolt a város egész területére vonatkozó földárlisták kiigazításáról.

Amellett, hogy számos vélemény reménykedik abban, hogy a törvény segít a piac átláthatóbbá tételében, a földár-számítás igazságosabbá tételében, és megoldja azoknak a problémáit, akiknek visszaszerezték a földjeiket, továbbra is számos aggodalom merül fel azzal kapcsolatban, hogy a földár-számítás emelkedése nem az ingatlanüzletágakat, az embereket és a lakásvásárlókat érintő fő tényező.

Hatályba lép a Földtörvény, átláthatóvá téve a piacot, és a földárak is ingadoznak.

Konkrétan a 2024. évi földtörvény 159. cikke kimondja, hogy a földár-keretrendszert eltörlik, és a földárlistát évente kell frissíteni a korábbi 5 év helyett. Ennek megfelelően a kormány decentralizálta és megnövelte a Tartományi Népi Bizottság felelősségét, amikor kimondta, hogy a földárlista meghatározását a Tartományi Népi Bizottság végzi; egyúttal a „kivonás” módszerét is megszüntetik, és ehelyett a földárakat 4 módszer szerint határozzák meg: összehasonlítás, jövedelem, többlet és földár-kiigazítási együttható.

A jelenlegi földárképzési módszerekről nyilatkozva az újságíróknak Le Dinh Lang úr, a Song Long Ingatlanbefektetési, Építési és Fejlesztési Vállalat Korlátolt Felelősségű Társaság igazgatója a következőket mondta: „A jelenlegi törvények nagyon teljesek és közel állnak a piaci valósághoz, a Földtörvény pedig új módszerekkel szabályozza a földárazást, hogy a földárazás közel álljon a valósághoz, biztosítva az átláthatóságot és a fenntarthatóságot.”

„Az új számítási módszerrel azonban a projekt fejlesztésének költségei a vállalkozások számára többé-kevésbé növekedni fognak. Amikor a piaci ár emelkedik, a befektető kénytelen lesz magas áron eladni a projektet, és nem tudja csökkenteni azt” – osztotta meg Lang úr.

Az évek során emelkedő telekárak miatt a lakásárak is emelkedtek.

Eközben Dao Huy úr (befektető) azt is megjegyezte, hogy az ingatlanpiacon egyre nagyobb az áringadozás. Bár ez a vietnami ingatlanpiac jellemzője, amely az árak felhalmozódása és az idő múlásával történő emelkedése. De amikor új törvényeket alkalmaznak, különösen Ho Si Minh-város környékén, ha új földárlistát adnak ki, az minden bizonnyal számos aggodalommal fog szembesülni a vállalkozások és azok részéről, akiknek hosszú távon szükségük van háztulajdonlásra.

A földhasználati díjakat mindig méltányosan számítják ki a vállalkozások számára.

A Ho Si Minh-városi földárlista tervezetével kapcsolatban számos vélemény szerint az új földárlista nagy hatással lesz az ingatlanüzletágra. Amikor a földárak magasak, ami magas ráfordítást jelent, akkor a kibocsátás is magas lesz, ami közvetlenül hatással lesz a vevőkre. Innentől kezdve a termékek eladási ára nagyon magas lesz.

Nguyen Toan Thang, Ho Si Minh-város Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumának igazgatója a következőkről tájékoztatott: „A földárlista kiigazítása nem érinti az ingatlanüzletágakat, mivel az ingatlanprojektek földhasználati díjait a többletmódszerrel határozzák meg.”

Ezért a földhasználati jogok értékének a többletmódszerrel történő meghatározásának eredményét, függetlenül attól, hogy az magasabb vagy alacsonyabb a Földárlistában szereplő földárnál, nem kell a 2024. évi Földtörvény 158. cikkének 8. pontjában előírtak szerint a Földárlistában szereplő földár szerint kiigazítani (a többletmódszerrel meghatározott eredmény felhasználásával).

Nguyễn Toan Thang, Ho Si Minh-város Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumának igazgatója tájékoztatta a sajtót Ho Si Minh-város új földárlistájának kiadásáról, valamint az árlista kiadásával kapcsolatos kérdésekről.

Ho Si Minh-város Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumának képviselője elmondta, hogy minden kereskedelmi ingatlanprojektre a számítás időpontjában érvényes piaci árlista vonatkozik. Ho Si Minh-város Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériuma felkéri az értékbecslőket, hogy becsüljék meg a vállalkozások által a földhasználati díjak megfizetésekor fizetendő összeget. Ezért az új földárlista kiadása nem érinti az ingatlanpiaci vállalkozásokat.

A Ho Si Minh-város Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumának tájékoztatása szerint a mezőgazdasági földterületek ára a földárlistában a kiigazítás után a korábbihoz képest emelkedett, így a földbérleti díjak közötti különbség harmonikusabb volt, mint a valóságban. Ez átláthatóbbá, nyilvánosabbá, tisztességesebbé és ésszerűbbé tette a levonásokat az ingatlanügynökök számára a pénzügyi kötelezettségek teljesítésekor. Másrészt az ingatlanárak a kereslet és kínálat törvénye szerint működnek, ezért az eladási árat a piac fogja meghatározni.

A 2024-es földtörvény hatálybalépését követő új szabályozások szerint a kereskedelmi lakásépítési projektek földárait továbbra is a többletmódszerrel kell kiszámítani, amely 2014 óta a főként alkalmazott módszer az ingatlanprojektek földhasználati díjainak kiszámítására, akár 90%-os alkalmazási aránnyal.

Ezen tényezők megválasztása biztosítja, hogy a földárak stabilan, a piachoz közel alakuljanak ki, elkerülve a földárak hirtelen emelkedését vagy a „virtuális lázat”, amely kockázatot jelent az ingatlanpiac, és különösen a tőkepiac biztonságára nézve.

Egy Ho Si Minh-város Binh Chanh kerületében található projekt földhasználati díjakkal küzd, ami késedelmet okoz a lakosoknak kiadott földhasználati engedélyekben.

Ezenkívül a módosított földárlistában szereplő mezőgazdasági földterület ára magasabb a korábbinál, így a földbérleti díj különbsége harmonikusabb a valóságnál. Ez átláthatóbb, nyilvánosabb, méltányosabb és ésszerűbb levonásokat eredményez az ingatlannal foglalkozó vállalkozások számára a pénzügyi kötelezettségek teljesítésekor.

Ngo Quang Phuc úr, a Phu Dong Ingatlantársaság vezérigazgatója Nguoi Dua Tinnel a földárak jelenlegi számítási módszeréről beszélve elmondta, hogy „a földárak új számítási módszere többé-kevésbé hatással lesz az ingatlanárak emelkedésére az elkövetkező időszakban, amikor a földárak, az építési költségek, a projektfejlesztési költségek... folyamatosan emelkednek, a lakásárak pedig szintén ingadoznak.”

Az ingatlanárak emelkedésének korlátozására a legjobb megoldás az, ha az állam támogatja a vállalkozásokat a projektek jogi eljárásainak lerövidítésében, a megfizethető lakások és a szociális lakások kínálatának növelésében... a kínálat növelése, ezáltal az árak stabilizálása érdekében.

Forrás: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm