A luxus ingatlanpiac uralja a piacot.

A luxus- és felsőkategóriás ingatlanpiacon erős és tartós áremelkedés tapasztalható.

A különbség nyilvánvaló.

Egy nemrégiben tartott lakhatási szemináriumon Vo Huynh Tuan Kiet úr, a CBRE Vietnam lakáspiaci igazgatója kijelentette, hogy Ho Si Minh-városban és Hanoiban az elsődleges piaci lakásárak 35-45%-kal emelkedtek az elmúlt évben. Csak a harmadik negyedévben a lakásárak Ho Si Minh-városban további 15-18%-kal emelkedtek, így az átlagár körülbelül 90 millió VND/m²-re emelkedett. Figyelemre méltó, hogy az idei új kínálat mintegy 70%-a a felsőkategóriás és luxus szegmensekbe tartozik, ami egyértelműen eltérést mutat a lakosság többségének tényleges lakhatási igényeitől.

Bất động sản cao cấp chiếm thế áp đảo - Ảnh 1. — Luxuslakás-projekt ultragazdagoknak Ho Si Minh-város szívében.

A Knight Frank Vietnam adatai is hasonló tendenciát mutatnak, a Ho Si Minh-városban található lakások átlagos elsődleges ára megközelíti a 96 millió VND/m²-t, ami közel 9%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. Ezek közül az eladásra kínált lakások közel 60%-a 100 millió VND/m² felett, a fennmaradó rész főként 60 millió VND/m² felett volt. A luxuslakások túlkínálata, amely beárnyékolja a közép- és felsőkategóriás szegmenseket, azt okozza, hogy az árak 2025-ben folyamatosan új rekordokat döntenek.

A megfigyelések azt mutatják, hogy az év eleje óta számos nagy fejlesztő folyamatosan indított luxusprojekteket Ho Si Minh-város központi részén. A Thu Thiem új városi terület és a városközpont 4-5 km-es körzetében szinte nincsenek 100 millió VND/m² alatti árú projektek. Ez tovább szűkíti a középosztálybeli vásárlók lakhatási lehetőségeit.

Hanoiban a One Mount Group jelentése szerint 2025 első kilenc hónapjában a piacon körülbelül 20 000 új lakást regisztráltak, átlagosan 86 millió VND/m² áron (ÁFA és fenntartási díjak nélkül). A felsőkategóriás szegmens a kínálat 62%-át, míg a luxus szegmens 38%-ot tett ki. Figyelemre méltó, hogy öt nagy fejlesztő – a Masterise Homes, a MIK Group, a Mitsubishi, a TSQ Vietnam és a Sun Group – az eladásra kínált lakások 74%-át tette ki. Ennek a csoportnak az elsődleges abszorpciós aránya átlagosan 86% volt, ami azt tükrözi, hogy a vásárlóerő továbbra is a főbb márkákra koncentrálódik.

Ho Si Minh-városban is szembetűnő a polarizáció, az új kínálat több mint 80%-a a Dat Xanh Group, a Gamuda Land és a Masterise Homes tulajdonában van. Ez a három márka nemcsak uralja a kínálatot, hanem jelentős likviditást is teremt, átlagosan körülbelül 84%-os abszorpciós rátával. A szakértők azonban úgy vélik, hogy a jó rövid távú likviditás nem elegendő a hosszú távú kockázatok kiküszöbölésére, ha a piac továbbra is erősen a felső kategóriás szegmenst részesíti előnyben, miközben a megfizethető lakások továbbra is szűkösek.

Ez nem véletlenszerű esemény.

Vo Huynh Tuan Kiet úr úgy véli, hogy az „ingatlanbuborék” akkor is kialakulhat, ha a piac kínálathiányos, ha a spekulatív tőke túl nagy mértékben áramlik be, a befektetők felhalmozzák az ingatlanokat, és a rövid távú profitelvárásokat messze meghaladják a tényleges felszívóképességet. Felidézte a 2007 és 2011 közötti időszakot, amikor az ingatlanárak megugrottak, a hitelezési feltételek szigorodtak, és a piac elhúzódó fagyott állapotba került. „Jelenleg, a felsőkategóriás és luxus szegmensek egyre növekvő trendjével fennáll a telítődés veszélye, ha az árakat továbbra is indokolatlan szintre, például 200-250 millió VND/m²-re emelik” – figyelmeztetett a szakértő.

Tran Minh Tien, a One Mount Group Piackutatási és Ügyfélinformációs Központjának igazgatója szerint a lakáskínálat egyre növekvő koncentrációja a nagy fejlesztők kezében nem véletlen. Az egyre szigorúbb jogi szabályozások, a magas tőkeköltségek és az egyre szigorúbb projektminőségi követelmények közepette csak azok a vállalkozások képesek magas szintű és luxusprojekteket megvalósítani, amelyek erős pénzügyi erőforrásokkal, szisztematikus projektfejlesztési tapasztalattal és jó kockázatkezelési képességekkel rendelkeznek.

Ezzel szemben a középkategóriás és megfizethető lakások kínálata továbbra is szűkös. Az újonnan indított projektek többsége a felsőkategóriás és luxus szegmensekbe esik, így a valódi vásárlóknak, különösen a közepes jövedelműeknek, gyakorlatilag nincs választási lehetőségük. Ez hozzájárul a magasabb lakásárakhoz, és szélesíti a kereslet és a megfizethetőség közötti szakadékot.

Ebben az összefüggésben Dr. Can Van Luc közgazdász úgy véli, hogy az ingatlanpiac stabilabb fejlődése érdekében a kormánynak, valamint az illetékes minisztériumoknak és ügynökségeknek folytatniuk kell a földhöz, a tervezéshez és az ingatlanokhoz kapcsolódó intézmények fejlesztését. A szociális lakhatással kapcsolatos megoldások, beleértve a Nemzeti Lakásalap létrehozásáról szóló 261/2025/ND-CP és a 302/2025/ND-CP rendeleteket, határozott végrehajtása sürgősen szükséges a lakásárak csökkentéséhez, különösen a közepes és alacsony jövedelműek számára készült lakások esetében.

Ezzel egyidejűleg szükséges az ingatlanpiac tőkeforrásainak diverzifikálása, a Nemzeti Lakásügyi Alap és az ingatlanbefektetési alapok (REIT-ek) mielőbbi létrehozása, valamint egy megfelelő ingatlanadó-ütemterv tanulmányozása a spekuláció megfékezése és a fenntartható lakásfejlesztés forrásainak megteremtése érdekében.

Üzleti szempontból Dr. Can Van Luc úgy véli, hogy a befektetőknek folytatniuk kell működésük szerkezetátalakítását, szigorúan ellenőrizve a cash flow kockázatokat, a lejáró adósságokat és a költségeket. A vállalkozásoknak proaktívan kell igénybe venniük a kormányzati támogatási programokat, különösen a szociális lakásépítésre és az infrastrukturális beruházásokra vonatkozóakat, hogy diverzifikálják termékportfóliójukat és csökkentsék a felső kategóriás szegmenstől való függőségüket. „A sürgető kérdés az, hogy a vállalkozásoknak együtt kell működniük annak érdekében, hogy a lakásárakat elfogadhatóbb szintre hozzák. Jelenleg a vietnami lakásárak körülbelül 59%-kal emelkedtek 2019 és 2024 között. 2025-re a vietnamiaknak átlagosan 25,8 évnyi jövedelemre lesz szükségük egy lakás megvásárlásához, ami a 9. helyet foglalja el a vizsgált több mint 100 ország közül, ami azt mutatja, hogy a lakhatáshoz való hozzáférés egyre nehezebbé válik” – hangsúlyozta Dr. Can Van Luc.

A vásárlók csökkentették a „spekulatív” kiadásaikat.

A One Mount Group felmérése szerint az ingatlanbefektetők a rövid távú befektetési gondolkodásmódról a hosszú távú vagyonfelhalmozásra helyezik át a hangsúlyt. A gyors profitra való „spekuláció” helyett a vevők egyre inkább a biztonságos, stabil értékű és időbeli minimális ingadozású ingatlanokat részesítik előnyben. Ebben az összefüggésben a fejlesztő hírneve kulcsfontosságú tényezővé válik, amelyet három kritérium alapján értékelnek: átlátható jogi eljárások és a projekt teljes körű megvalósításának képessége; jó hírű partneri ökoszisztéma, a vállalkozóktól és tanácsadóktól a garanciavállaló bankokig; valamint az átadás utáni működési kapacitás. Ez azt jelenti, hogy a magas eladási ár csak szükséges feltétel, míg a hatékony működés a döntő tényező a projekt fenntartható vonzerejében.

Hozzászólás (0)