Hanoi ingatlanpiac: A központ tartja az árakat, a külvárosok kiigazításra várnak

Illusztrációs fotó.

Mostantól 2025 végéig a hanoi piacon eladásra kínált lakások kínálata továbbra is főként az A és B szegmensekre fog koncentrálódni; a termékdiverzifikáció továbbra is korlátozott.

Do Thu Hang asszony, a Savills Hanoi kutatási és tanácsadási szolgáltatásokért felelős vezető igazgatója elemezte, hogy 2026-tól kezdődően, amikor a kísérleti projektek befejezik a jogi eljárásokat, Hanoiban az új kínálat meredeken megnő. A várakozások szerint 2026-2027 között a hanoi piac mintegy 46 600 lakást kap 43 projektből, de ezek többsége a központi területen kívül található. Ez nyomást gyakorolhat az árak kiigazítására, de Hang asszony szerint a kiigazítás csak azokon a területeken fog bekövetkezni, ahol bőséges a földterület és nincs összehangolt infrastruktúra.

„Ami a stratégiai helyen fekvő, jó hírű befektetők által fejlesztett projekteket illeti a 2. és 3. övezetben, az árak valószínűleg stabilak maradnak, vagy enyhén emelkednek a szűkösség és a valós kereslet miatt. Általánosságban elmondható, hogy a piacon tapasztalható árcsökkenési hullám helyett egyértelmű differenciálódásnak leszünk tanúi terület és projektminőség szerint” – osztotta meg Hang asszony.

A Savills szakértői úgy vélik, hogy Hanoi általánosságban számos megoldást valósít meg szinkronban, hogy javítsa a lakáskínálatot és a lakásárakat a megfizethetőségüknek megfelelő szintre hozza, mind az emberek számára. A Savills szakértői úgy vélik, hogy Hanoi általánosságban számos megoldást valósít meg szinkronban, például intézményi reformokat, infrastruktúra-fejlesztést és kísérleti lakásépítési projekteket... Figyelemre méltó, hogy számos projekt megvalósítását fontolgatják a 3-3,5-ös övezeten kívüli területeken is. Amikor az eljárások befejeződnek és a termékek piacra kerülnek, az pozitív hatással lesz az árszintre.

A szakértők azonban egy fontos tényezőt is javasolnak: a földhasználati költségeket. Ez a tényező jelenleg a teljes költség jelentős részét teszi ki. Ha ezt a költséget ésszerűen számítják ki, biztosítva az állam és a vállalkozások érdekeinek összhangját, a lakásárak az emberek fizetőképességének jobban megfelelő szintre csökkenthetők.

Ugyanakkor a megfizethető lakhatási szegmens számára preferenciális mechanizmusokra van szükség az adók, a hitelek vagy a földterületek tekintetében, hogy előmozdítsák e termékcsalád fejlődését.

Dr. Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke rámutatott arra is, hogy a lakáskínálat, különösen a megfizethető lakások hiánya az évek során zajló kiegyensúlyozatlan fejlődési folyamat elkerülhetetlen következménye. A földösztönző politikáknak és a befektetési eljárásoknak a valódi rászorulók számára építendő lakásokat építő befektetőkre kell összpontosítaniuk, ahelyett, hogy csak a luxusprojektekre koncentrálnának.

Mivel Hanoiban a tömegközlekedés fejlesztése és a személygépkocsik korlátozása a belvárosban egyre népszerűbb, a szakértők szerint ez hatással lehet az ingatlanpiacra is, különösen a központi területen, de nem teljesen negatívan.

Ez egy átfogó városátalakítási folyamat. Amikor a személygépkocsik szabályozására vonatkozó politika végrehajtásra kerül, az minden bizonnyal hatással lesz a központi területek megközelíthetőségére. Ez azonban nem jelenti azt, hogy közvetlen negatív hatással lesz az ingatlanpiacra.

Az ingatlanok természete szorosan összefügg a használat iránti igényekkel, amelyekben a lakhatás mindig alapvető szükséglet. Bár a közlekedési eszközök változnak, az emberek továbbra is számos különböző módon találnak módot a szükséges területek elérésére.

Jelenleg a piac még az infrastruktúra és a forgalom változásainak hatásainak megfigyelése és elemzése szakaszában van. A Savills értékelése szerint egyes területeken, például az óvárosban, ha hatékonyan orientálják és hasznosítják olyan célokra, mint a turizmus és a kereskedelem, az ingatlanok értéke teljes mértékben fenntartható, sőt növelhető.

A lakáskereslet továbbra is nagyon magas a nagyvárosokban, mint például Hanoi. Ezért még a változó közlekedési eszközök kontextusában is az ingatlanpiacnak van egy önmagát igazító és alkalmazkodó mechanizmusa, amely kielégíti ezt az igényt. Mivel azonban ez egy összetett folyamat, amely számos összefüggő tényezővel jár, a jövőben is folytatni kell a nyomon követést és az értékelést, ahelyett, hogy korai következtetéseket vonnánk le az ingatlanértékekre gyakorolt közvetlen hatásról jelenleg - elemezték a Savills szakértői.

Egy másik, napjainkban megfigyelhető tendencia, hogy bár a külföldi befektetők érdeklődést mutatnak a lakóingatlanok iránt, a külföldi közvetlen befektetések ebben a szegmensben nem igazán robbanásszerűen növekedtek. Ezt magyarázva Do Thu Hang asszony elemezte, hogy Vietnam alapvető tényezői nagyon vonzóak a külföldi befektetők szemében, beleértve a fiatal lakosságot, a gyors urbanizációt, a növekvő jövedelmeket és a pozitív gazdasági kilátásokat. Savills megfigyelései azt is mutatják, hogy a lakóingatlanokba történő közvetlen külföldi befektetések egyértelműen jelen vannak Hanoiban, Ho Si Minh-városban, Hai Phongban...

Ahhoz azonban, hogy a külföldi működőtőke-befektetéseket a lakásépítési szegmensbe vonzzák és erőteljesebben fejlesszék, le kell rövidíteni és átláthatóbbá kell tenni az engedélyezési és projektjóváhagyási folyamatot. A befektetési eljárások gyorsasága a legnagyobb versenyelőny a nemzetközi tőkeáramlások megtartása és vonzása szempontjából.

Az év eleje óta a hanoi ingatlanpiac a fellendülés jeleit mutatta a javuló kínálattal, de az árszint továbbra is magas. Fontos törvényeket adtak ki a földterületekre, a lakhatásra és az ingatlanüzletágra vonatkozóan, amelyek 2024 augusztusától lépnek hatályba. Azonban ahhoz, hogy a gyakorlatban szinkron és hatékonyan alkalmazzák őket, még időre van szükség az irányadó dokumentumok teljes körű kiadásához és a konkrét végrehajtáshoz.

Jelenleg számos projekt a jogi befejezés, a tervjóváhagyás, a pénzügyi kötelezettségek teljesítése stb. szakaszába lép. Ezek a lépések időt igényelnek az átláthatóság és a megfelelő eljárások biztosítása érdekében. Bár a folyamat felgyorsult, a tényleges kínálat piacra kerülése még mindig késik.

Dr. Tran Kim Chung docens, a CIEM (Központi Gazdaságirányítási Intézet) korábbi igazgatóhelyettese szerint az ingatlanárakat már nem a valós kereslet, hanem nagyrészt a ráfordítási költségek, különösen a telekköltségek és az eljárások lebonyolításához szükséges idő határozzák meg. Ha az államnak nincsenek határozott intézkedései a projektek jóváhagyásának késedelmeinek csökkentésére, a lakásárak csökkenésének esélye csekély lesz, még akkor is, ha a kínálat javul.

Forrás: https://vtv.vn/bat-dong-san-ha-noi-trung-tam-giu-gia-vung-ven-cho-dieu-chinh-100250926162302526.htm