Három új törvény oldja fel a piac „szűk keresztmetszeteit”, Hanoi elvileg beleegyezett a Thanh Ha A, B és My Hung városi területek további megvalósításába, a bankoknak „kölcsönadott” projekteket nyilvánosan nem nyilvánosságra hozó befektetőket akár 1 milliárd VND bírsággal is sújthatják… – ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.
 |
| Ahhoz, hogy a vietnami ingatlanpiac valóban stabilizálódjon és újra fejlődjön, szükséges a „blokkok feloldása”, különösen a „kereslet és kínálat feloldása” – hogy a jelenleg blokkolt kínálat és kereslet találkozhasson. (Fotó: Hai An) |
Három új törvény oldja fel a piac „szűk keresztmetszeteit”
Az elkövetkező időszakban, amikor a 2024-es földtörvény, a 2023-as lakástörvény és a 2023-as ingatlanügyi üzleti törvény hivatalosan 2024. augusztus 1-jén hatályba lép, 5 hónappal korábban, mint a korábbi döntés, a szakértők szerint az ingatlanpiacot jobban fogják népszerűsíteni és fejleszteni, számos „szűk keresztmetszetet” is megszüntetnek.
Az Országgyűlés által hivatalosan elfogadott és 2024. augusztus 1-jén hatályba lépő ingatlanokkal kapcsolatos törvények hatásait értékelve Dr. Tran Dinh Thien docens, a miniszterelnök gazdasági tanácsadó csoportjának tagja elmondta, hogy az új törvények minden bizonnyal pozitív hatással lesznek, hozzájárulva a piac fellendüléséhez és fejlődéséhez. Mivel a törvényeket a nehézségekkel és problémákkal küzdő piac kontextusában fogalmazták meg, a cél ezen nehézségek és problémák átfogó megoldása.
Ugyanezen a véleményen lévő Dr. Can Van Luc, a BIDV vezető közgazdásza és a BIDV Képzési és Kutatóintézetének igazgatója elmondta, hogy a 3 törvény hivatalos hatálybalépésének 5 hónappal történő felgyorsítása a szabályozáshoz képest pozitívan járulna hozzá az ingatlanpiachoz. Ez segítene gyorsan megoldani a földértékeléssel, a telek megtisztításával, az áttelepítéssel és a szociális lakásprojekt megvalósításával kapcsolatos problémákat. Innentől kezdve hozzájárulna a piac fejlődésének előmozdításához.
Gazdasági szempontból Dr. Vo Tri Thanh, a Márkastratégiai és Versenyintézet igazgatója úgy véli, hogy a törvények, ha korán hatályba lépnek, elősegítik a gazdasági növekedést, mivel a nemzeti GDP 12-14%-át teszik ki. Az ingatlanpiac nehézségeinek megszüntetése a teljes gazdasági fellendülési folyamat szempontjából fontos.
„Mindhárom törvény, amikor hivatalosan hatályba lép, új jogi folyosót hoz létre, megszüntetve a piac „szűk keresztmetszeteinek” nagy részét, amikor a meglévő problémák 70-80%-a jogi kérdéseknek tudható be. Ugyanakkor megteremti az alapot ahhoz, hogy az ingatlanpiac biztonságos, egészséges és fenntartható irányba fejlődjön. A végrehajtási folyamat hatékonyságának biztosítása érdekében azonban fel kell gyorsítani a rendeletek végrehajtását a minőségi tartalom biztosítása és a piac szoros követése alapján” – hangsúlyozta Dr. Vo Tri Thanh.
Dr. Tran Dinh Thien docens szerint ahhoz, hogy a vietnami ingatlanpiac valóban stabilizálódjon és újra fejlődjön, nagyon fontos a „blokád feloldása”, amelyben különösen fontos a „kereslet és kínálat feloldása” – hogy a jelenleg blokkolt ingatlanpiaci kínálat és kereslet találkozhasson, és a piac „színt válthasson”. Ezek között számos dolog van, amit a szó valódi értelmében „sürgősen” kell megtenni.
Először is, az intézményi problémákat gyorsan és határozottan kell megoldani, hogy ne akadályozzák a piac fellendülését. Másodszor, erőforrásokat kell mozgósítani, és intézkedéseket kell tenni annak elősegítésére és megteremtésére, hogy mind az ingatlanpiaci vállalkozások, mind az ügyfelek/befektetők hozzáférhessenek kedvező tőkeforrásokhoz valóban támogató kamatlábakkal, új növekedési és fejlődési motorokat teremtve.
Harmadszor, fontolja meg a minimálbér javítására irányuló megoldásokat, hogy az embereknek lehetőségük legyen jövedelmük növelésére, ezáltal növelve a keresletet. Negyedszer, folytassa a befektetések vonzását célzó megoldások megvalósítását az ipari, kereskedelmi, turisztikai és üdülő ingatlanpiaci szegmensek fenntartása és előmozdítása érdekében.
A legfontosabb, hogy fontos megjegyezni, hogy a megoldásokat szinkronban kell megvalósítani, és minden olyan szűk keresztmetszetet, amelynek lehetősége van a megoldására, azonnal meg kell oldani, hogy elkerüljük a piac fellendülésének lendületének elvesztését. A kulcsfontosságú lépés az ingatlanpiac tőkefelszabadítása.
Dr. Can Van Luc szerint hamarosan részletes útmutatókat kell kiadni a törvényről annak érdekében, hogy ezek a szabályozások mielőbb a gyakorlatba is átüljenek. Csak így lesz értelme az új törvények hatálybalépésének korábbi időpontját kitűzni; hamarosan megoldásokat kell találni a vállalati kötvénypiac helyreállítására az ingatlanvállalkozásokra nehezedő pénzügyi nyomás csökkentése érdekében; hamarosan megoldásokat kell találni a szociális lakások fejlesztésére a Titkárság utasításai szerint; hamarosan meg kell kezdeni egy információs adatbázis kiépítését, hogy elegendő alap álljon rendelkezésre a földértékeléshez és más kapcsolódó tevékenységekhez...
Dr. Vo Tri Thanh ezzel a kérdéssel kapcsolatban azt is elmondta, hogy a jogrendszert korszerűsített folyamatokkal és eljárásokkal kell tökéletesíteni, kedvező feltételeket teremtve a piaci szereplők számára a hozzáféréshez, ugyanakkor biztosítva, hogy az eszközként szolgáljon a piaci tevékenységek kezelésére és nyomon követésére.
A fiskális és monetáris támogatási politikák nem a vártnak megfelelően alakultak. Különösen a társadalmi-gazdasági helyreállítási program támogatását kell igazságosan elosztani az üzleti szektorok között, beleértve az ingatlanprojekt-befektetőket és az ingatlanpiac másodlagos befektetőit.
A vállalkozásoknak erőfeszítéseket kell tenniük az ingatlanok megfizethető és az emberek igényeit kielégítő átalakítására és fejlesztésére. A szociális lakások szegmensében új perspektívára van szükség, a fontos nemzeti infrastruktúra irányába.
Hanoi: Elvi megállapodás a Thanh Ha A, B városi terület és My Hung városi terület további megvalósításáról
A Hanoi Népi Bizottság elvileg beleegyezett abba, hogy engedélyezze a Cienco 5 Ingatlanfejlesztő Részvénytársaságnak a Thanh Ha A, Thanh Ha B és My Hung Városi Terület Beruházási Projektjeinek megvalósítását, hogy a befektető befejezhesse a tervezési korrekciós eljárásokat és a Thanh Ha Városi Terület építési rendjének megsértéseinek kezelését, ami alapul szolgálhat a projektek befektetési politikájának a szabályozásnak megfelelő kiigazításához.
Július 17-én a Hanoi Népi Bizottság dokumentumot küldött a Tervezési és Beruházási, Építési, Tervezési - Építészeti, Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumoknak; a Ha Dong és Thanh Oai kerületek Népi Bizottságainak; a Közlekedési Építőipari Vállalat 5 - Rt.-nek és a Cienco 5 Ingatlanfejlesztő Részvénytársaságnak a Ha Tay tartomány déli tengelyének útépítési beruházási projektjének BT formájában megvalósuló megfelelő projektjeinek beruházási projektjeinek megvalósításáról.
A dokumentumban a Hanoi Népi Bizottság felkérte a Cienco 5 Ingatlanfejlesztő Részvénytársaságot, hogy vegye fel a kapcsolatot a Tervezési és Építészeti Osztállyal, hogy útmutatást nyújtson be a fent említett városi területek részletes tervének módosításaira vonatkozó előírásoknak megfelelően történő előkészítésével, értékelésre való benyújtásával és jóváhagyásával kapcsolatban.
Ezzel egyidejűleg a Hanoi Népi Bizottság felkérte az Építési Minisztériumot, hogy a Városi Népi Bizottság Pártbizottságának a 2024. május 3-i 190-TB/BCSĐ számú, valamint a Városi Népi Bizottság 2023. június 13-i 279/TB-VP számú és 2023. október 31-i 502/TB-VP számú közleményeiben foglalt utasításoknak megfelelően sürgősen vizsgálja felül a Thanh Ha A és Thanh Ha B városi területeken a városi építési rend megsértését, és adjon tanácsot a városi területen a jogszabályoknak való megfelelés biztosítása érdekében a tételek és munkálatok végrehajtásával kapcsolatban.
Ezenkívül felkérik a Tervezési és Beruházási, az Építési, a Tervezési - Építészeti, a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Osztályokat, valamint a kapcsolódó Városi Osztályokat és fiókhivatalokat, hogy iránymutatást adjanak a Cienco 5 Ingatlanfejlesztő Részvénytársaságnak a következő lépések szabályozásnak megfelelő végrehajtásához.
Azok a befektetők, akik nem hozzák nyilvánosságra bankok által támogatott projektjeiket, akár 1 milliárd vietnami dong bírsággal is sújthatók.
Az Építésügyi Minisztérium 800 millió és 1 milliárd VND közötti bírságot javasolt azoknak a befektetőknek, akik nem hozzák nyilvánosságra a jelzáloggal fedezett ingatlanprojektekkel kapcsolatos információkat.
A fenti bírság mértékét az Építési Minisztérium konzultálja az építési szabálysértések közigazgatási szankcióit szabályozó rendelettervezetben.
Konkrétan a rendelettervezet szerint az Építésügyi Minisztérium 800 millió - 1 milliárd VND bírságot javasolt 4 cselekmény miatt.
Először is, a befektető nem hozza nyilvánosságra a házak jelzáloghiteleire, az építési munkálatokra, a munkálatok alatt álló alapterületre, a földhasználati jogokra és az üzleti tevékenységbe kezdett ingatlanprojektekre vonatkozó információkat;
Másodszor, ingatlanpiaci tevékenység megkezdése anélkül, hogy minden feltételnek megfelelnénk;
Harmadszor, az ingatlanügyletekkel kapcsolatos szerződések átruházása olyan projektekre, amelyek nem felelnek meg a feltételeknek;
Negyedszer, egy projekt egészének vagy egy részének átruházása a feltételek teljes teljesítése nélkül. Ezért a befektetőt a projekt végrehajtásának felfüggesztésére is kötelezik, amely jogsértő.
A bírságon felül a befektetőnek további büntetést is kell elszenvednie, például 3-6 hónapos ingatlanügylet-felfüggesztést a szabálysértő projektek esetében.
A tőkemobilizációs dokumentumok aláírásáért és a lakásépítésre szánt tőke mobilizálásáért megfelelő képesítés nélkül a vállalkozások 600-800 millió VND bírsággal sújthatók. A jelenlegi 16. rendelet nem tartalmaz ilyen szintű bírságkeretet.
Valójában az elmúlt években számos ingatlanprojektet jelzáloggal terheltek meg a befektetők, ami befolyásolta a lakásvásárlók jogait. Az emberek nyomorultak, mert nem kapnak földhasználati jogokat, lakástulajdoni jogokat és a földhöz kapcsolódó egyéb vagyontárgyakat igazoló tanúsítványokat (rózsaszín könyveket).
A Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium (TN-MT) statisztikái szerint 2023-ban Ho Si Minh-városban 60 lakásprojekt volt, amelyeket a befektetők jelzáloggal terheltek meg bankoknak. Ezek közül 41 projektet 2016 és 2023 között, sok projektet pedig 2008 és 2011 között jelzáloggal terheltek meg, ami miatt a lakásvásárlók nem kaptak rózsaszín hitelkönyvet.
A projektbefektetők 3 típusú jelzáloghitel-projektet alkalmaznak: földhasználati jogok (föld) jelzáloga; jövőben létesülő földterülethez kapcsolódó földhasználati jogok és vagyontárgyak jelzáloga (föld és házak); jövőben létesülő földterülethez kapcsolódó vagyontárgyak jelzáloga (házak telken).
A szabályozások szerint, mielőtt egy befektető rózsaszín könyvet kérvényezne lakásvásárlóként, fel kell oldania a jelzáloghitelt, és be kell nyújtania az eredeti földhasználati jogot igazoló okiratot a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumhoz a földhasználati forma közös használatúvá alakítása és módosítása céljából.
A valóságban azonban vannak olyan befektetők, akik nem törlik a jelzáloghiteleket, aminek következtében a projekt rózsaszín könyve hosszú időre „felfüggesztésre” kerül. Például a Hanoi Tay Ho kerületében, a Xuan La kerületben található HH2 telken található, kereskedelmi szolgáltatásokat és szállodákat ötvöző toronyházprojektnél (a D'.ElDorado 2 apartmanprojekt kereskedelmi neve).
A lakosok 2023 végén tett észrevételeire válaszul kiadott dokumentumában a Hanoi Népi Bizottság kijelentette, hogy a befektető 2020 decemberében benyújtotta a projekt ingatlanvásárlóinak járó tanúsítványok kiállításához szükséges jogi dokumentumok értékeléséről szóló dokumentumokat. A projekt azonban jelenleg jelzáloggal van terhelve a banknál.
Ezért 2022 júniusában a Hanoi Földhivatal értesítést adott ki a dokumentáció visszaküldéséről, mivel az nem volt jogosult a rendezésre, mivel a projektet nem a szabályozásnak megfelelően jelzáloggal terhelték meg.
A Földhivatal a tavalyi év közepén megbeszélést tartott az épületkezelő testülettel és a befektetővel a fenti tartalmak megvitatása és egyeztetése céljából.
 |
| Da Nang város éjszaka. (Forrás: Vietnamnet) |
Da Nang alagutat tervez építeni a Han folyó alatt
A Da Nang város Népi Bizottsága a közelmúltban jelentést tett a Da Nang város Népi Tanácsának 25. számú határozata szerinti nagyobb projektek megvalósításáról, mint például: a vasútállomás áthelyezése, beruházási terv és útiterv a Han folyó alatti alagútprojekthez, az alagút nyomvonala a Da Nang repülőtéren keresztül...
Különösen a Han folyó átkelőhelyének (Han folyó alagútjának) építésébe történő beruházás előkészítése szerepel a 2021-2030 közötti időszakra vonatkozó városrendezési tervben, amely 2050-ig terjedő jövőképet is tartalmaz, és amelyet a miniszterelnök a 1287. számú határozattal hagyott jóvá, a 2031-2045 közötti időszakra vonatkozó beruházási fázisokkal.
Ez a projekt összeköti a Hai Chau kerület Dong Da – Tran Phu utcai részét a Son Tra kerület Van Don – Tran Hung Dao utcájával.
A jelentés szerint Da Nang város utasította a Da Nang Közlekedési Minisztériumot, hogy tegyen javaslatot a 2024-es tőkeelosztásra a beruházás-előkészítési munkálatok elvégzéséhez... A Közlekedési Minisztérium proaktívan együttműködött a terület szakértőivel a lehetőségek kutatásában, valamint a kapcsolódó övezeti tervek felülvizsgálatában és frissítésében az egységesség biztosítása érdekében.
Ennek alapján a Közlekedési Minisztérium kidolgoz egy felmérési tervet, amely segít kiválasztani egy tervezőtanácsadót a projekt megvalósíthatósági előtti tanulmányának elkészítéséhez.
Jelenleg a Közlekedési Minisztérium az illetékes egységekkel együttműködve szervezi meg a beruházás-előkészítési feladat költségvetésének értékelését és jóváhagyását. A projekt megvalósíthatósági előtti tanulmányának elkészítéséhez szükséges tanácsadók kiválasztása várhatóan a beruházás-előkészítési tőkeallokáció dátumától számított 3 hónapon belül befejeződik.
A Da Nang város Népi Bizottsága szerint a következő megvalósítási terv a beruházási előkészítési tőke elosztásának dátumától számított 3 hónapon belül (várhatóan 2024 szeptemberében) befejezni a megvalósíthatósági előzetes tanulmány tanácsadóinak kiválasztását; a projekt megvalósíthatósági előzetes tanulmányának várható elkészítése és benyújtása az illetékes hatóságokhoz értékelésre decemberben, a megvalósíthatósági tanulmányé pedig 2025 augusztusában.
A Da Nang Városi Népi Bizottság azt javasolta, hogy a Da Nang Városi Népi Tanács a következő lépések végrehajtásának alapjául szolgáló, a Han folyó átkelőhelyi projektbe történő beruházások előkészítéséhez szükséges tőke elosztásának politikájáról állapodjon meg a 2021–2025-ös időszakra vonatkozó középtávú tőketervben és a 2024-es tőketervben.
![[Fotó] Elkészült a Binh Trieu 1 híd, 1,1 méterrel megemelték, és november végén nyitják meg a forgalom előtt.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/2/a6549e2a3b5848a1ba76a1ded6141fae)
Hozzászólás (0)