Drámaian emelkednek a lakásárak, érdemes rózsaszín könyv nélkül lakást venni?

Nincs rózsaszín könyv, elcserélhető a lakás?

Több piackutató intézet harmadik negyedéves ingatlanpiaci jelentései többnyire egyetértenek abban, hogy Hanoiban az új lakások átlagos eladási ára elérte a 64-69 millió VND/m2-t. A régi lakások ára pedig a 46-51 millió VND/m2-t érte el.

Figyelemre méltó, hogy a 4 milliárd VND feletti árú új lakások az eladott lakások teljes számának 70%-át teszik ki. A 2 milliárd VND alatti lakások szegmense szinte teljesen eltűnt a piacról.

A lakásárak emelkedése miatt sokan vásárolnak lakást földhasználati engedély vagy háztulajdoni engedély (ún. rózsaszín könyv) nélkül, mivel az eladási ár gyakran alacsonyabb, mint az igazolvánnyal rendelkező lakásoké. A kérdés az, hogy ebben az esetben legális-e a vétel és eladás?

A 2023. évi Lakástörvény 160. cikkelyének 1. szakaszának a) pontja kimondja, hogy a lakásvásárlással, eladással, részletvásárlással, ajándékozással, cserével, jelzáloggal és tőkebevonással kapcsolatos tranzakciókhoz a lakásnak megfelelő feltételekkel kell rendelkeznie, beleértve a törvényben előírt igazolást is, kivéve az e cikkely 2. szakaszában meghatározott esetet.

A 95/2024. (V. 20.) rendelettel irányított 2023. évi Lakástörvény 160. cikkének 2. pontjában meghatározott esetek a következők:

- Jövőbeli lakások vétele, eladása, lízingelése, jelzáloggal való fedezése; lakások értékesítése felszámolás vagy csőd esetén;

- Adományokat szervezni a hála, a jótékonyság és a szolidaritás házai számára;

- Lakásépítési beruházási projektek befektetőitől rendelkezésre álló házak megvásárlása, lízingelése a következő esetekben: Köztulajdonba tartozó házak; Szociális lakások, a népi fegyveres erők lakásai, a letelepedést szolgáló, nem köztulajdonba tartozó lakások;

- Bérbeadás, kölcsönzés, bérbeadás, lakáskezelés engedélyezése;

- Lakás öröklése.

Így azoknál a lakásoknál, amelyekben nincsenek rózsaszín könyvek, a felek teljesen vásárolhatnak és eladhatnak.

Egy apartmanprojekt Hanoiban (Fotó: Tran Khang).

Jogi kérdések, amelyeket figyelembe kell venni

A 95/2024. számú rendelet 8. cikke egyértelműen előírja a lakhatási körülményeket igazoló dokumentumok szükségességét az ügyletekben való részvételhez, ha nincs tulajdonjogot igazoló igazolás.

Lakásépítési beruházási projektek keretében házak adásvételére, lízingjére vagy bérbeadására irányuló tranzakciókhoz dokumentumokra van szükség, amelyek igazolják, hogy a házak üzleti célra alkalmasak, áttelepítési házak és a népi fegyveres erők számára létrehozott házak esetében.

Az ilyen típusú házaknak rendelkezniük kell az üzleti forgalomba hozatalra való jogosultságot igazoló dokumentumokkal, vagy a használatbavételt igazoló dokumentumokkal, illetve a szociális lakások fejlesztéséről és kezeléséről szóló törvény rendelkezéseivel összhangban az értékesítésre való jogosultságot igazoló dokumentumokkal.

A projekt részét nem képező jövőbeli lakások vételére, eladására vagy lízingjére vonatkozó tranzakciókhoz földhasználati jogról szóló igazolásra és építési engedélyre van szükség abban az esetben, ha építési engedélyre van szükség, vagy dokumentumokra, amelyek igazolják a lakásépítésbe történő befektetést.

Köztulajdon adásvételére, bérbeadására vagy adásvételére vonatkozó tranzakciókhoz olyan dokumentumokra van szükség, amelyek a 95/2024. rendelet 63. és 69. cikkének rendelkezései szerint igazolják, hogy a ház bérbeadásra vagy eladásra alkalmas.

Hálaadás, jótékonysági és szolidaritási házak adományozásával kapcsolatos tranzakciókhoz az adományozó szervezetnek dokumentumokkal kell igazolnia az adományozott ház építését.

Ha az örökölt ház megvásárlásra vagy részletvásárlásra kerül, akkor jogilag megalapozott lakásvásárlási vagy részletvásárlási szerződéssel kell rendelkezni, amelyhez csatolni kell a ház tulajdonjogát igazoló vagy az eladó vagy a részletvásárlást végző fél által a házépítésbe eszközölt beruházást igazoló dokumentumokat.

Feloszlott vagy csődbe jutott szervezet általi lakásértékesítéshez határozatra vagy határozatra van szükség a szervezet feloszlatásáról, vagy illetékes hatóság értesítésére a lakást tulajdonló szervezet feloszlatásáról. Csőd esetén a Népbíróság határozatára van szükség a lakást tulajdonló szervezet csődjének kimondásáról.

Azonban, ha rózsaszín könyv nélkül vásárol lakást, a vevő számos kockázattal szembesülhet. Ezek közül a legnagyobb kockázat az, hogy az állam nem ismeri el a lakás tulajdonjogát és a lakásprojekthez tartozó földterület használatának jogát.

További kockázat, hogy ha a megállapodás közjegyző által hitelesített vagyonkezelési megbízási szerződés formájában történik, az azt jelenti, hogy a másodlagos tulajdonos (a második tulajdonostól felfelé) csak a lakás használatára jogosult. Ekkor, ha kiállítják a piros könyvet, az első tulajdonos az lesz, akinek a neve szerepel a dokumentumon. Az első tulajdonos esetleg nem működik együtt a név új tulajdonosra való átruházásában az áremelés követelése érdekében.

Ezért, amikor viták merülnek fel ezzel az ingatlannal kapcsolatban, azokat nem védi a törvény. Amíg az ingatlan nem rendelkezik használati engedéllyel, a vevő nem vehet fel kölcsönt a banktól a lakás jelzáloggal történő megterhelésével.

Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm