Szakértő: Magasak a telekárak, nehéz leszűkíteni a lakásárakat

Nguyen Quang Huy úr, a Nguyen Trai Egyetem Pénzügyi és Banki Karának vezérigazgatója elmondta, hogy a frissítés földárlista A piaci árakhoz való közeledés elkerülhetetlen tendencia. A kiigazítást azonban megfelelően kell végrehajtani, nem „teherként”, hanem a méltányosság, az átláthatóság és a fenntartható fejlődés felé tett lépésként.

Szerinte a magas ingatlanárak közepette az emberek jövedelmei nem tartottak lépést a növekedéssel, és a kormány a lakásárak lehűlését szorgalmazza a szociális biztonság garantálása érdekében, a földárak túl hirtelen emelését alaposan, finoman és stratégiailag kell megfontolni, hogy ne váljon véletlenül a föld – amely a növekedés hajtóereje – a fejlődés gátjává.

Szakértők szerint a földárak emelkedésével az ingatlanárak nehezen fognak lehűlni. (Illusztráció: Minh Duc).

Lényegében a telekárak listája képezi az alapját a földhasználati díjak, adók, illetékek és kompenzációk meghatározásának, ami minden ingatlanprojekt „bemeneti” szakasza. Amikor a telekárak listája sokszorosára emelkedik, különösen a központi kerületekben, a vállalkozások inputköltségei meredeken megnőnek, és elkerülhetetlenül tükröződnek a házak eladási árában.

Valójában számos hanoi projektben a telekköltségek a költségszerkezet 30-50%-át teszik ki. Így ha a telekárak listája csak 20-30%-kal emelkedik, a végső eladási ár több tíz százalékkal is megemelkedhet.

„ Ez még távolabb helyezi a középjövedelműek otthonteremtésről szőtt álmát, miközben a piacot komoly egyensúlyhiány fenyegeti – túl sok a luxusház, és nincs elég megfizethető lakás ” – hangsúlyozta Mr. Huy.

Ugyanezen a véleményen lévő Dr. Tran Xuan Luong - a Vietnami Ingatlanpiac-kutató és -értékelő Intézet igazgatóhelyettese - szintén azt mondta, hogy egyes települések javaslata a földárak emelésére a jelenlegi szakaszban nem helyénvaló.

Mivel a telekköltségek a ráfordítási költségek 30-50%-át teszik ki, a földárak emelkedése az ingatlanárak további emelkedéséhez vezethet.

Emellett erősen dominál a tömegpszichológia és a FOMO-effektus (a kimaradástól való félelem). ingatlanpiac Vietnámban egy olyan lépés, mint a földárak emelése, gyorsan elhitetheti az emberekkel és a befektetőkkel, hogy az árak tovább fognak emelkedni, ezáltal spekulációt ösztönözve és virtuális lázat keltve, jobban, mint azt a tanácsadó egység szeretné.

A Vietnami Ingatlanszövetség azt is hangsúlyozta, hogy a kormány, a minisztériumok, az ágazatok és a helyi önkormányzatok jelenleg megoldásokat keresnek az ingatlanárak csökkentésére a piacon. Az egyik hatékony megoldás az ingatlanok eladási árát alkotó inputköltségek csökkentése.

A telekárak emelkedése azonban hatással lesz a költségekre, ezáltal a valódi lakhatási igényekkel rendelkezők lakhatási lehetőségeire. A kereskedelmi ingatlanok esetében, ha a telekárak emelkednek, az befolyásolja a projekt megvalósíthatóságát, ami a lakásárak további emelkedését okozza.

Ha a telekárak emelkednek, az magas lakhatási költségekhez vezet, csökkentve a befektetési vonzerőt, különösen az elővárosi ingatlanprojektekbe történő befektetések esetében. A befektetési projektek hiánya hatással lesz a város elővárosi lakásfejlesztési tervére a népesség szétszóródása céljából. Innentől kezdve a piacon lévő lakáskínálat tovább csökkenni fog, ami megnehezíti a társadalombiztosítás stabilizálását a térségben.

Ezenkívül az ingatlanpiac törékeny fellendülési folyamatban van, sok vállalkozásnak át kell strukturálnia magát, a tőkeáramlás korlátozott, és ha a telekárak ilyenkor emelkednek, az kettős terhet jelenthet, lassítva a piac fellendülését. Jelenleg az egyetemek közelében lévő diákok számára a bérleti díjak körülbelül 30%-kal emelkedtek. Ha a telekárak emelkednek, az a bérleti díjak szintjét is növeli. Ez nehézségeket okoz a diákoknak és a házakat bérlőknek.

Csökkentett befektetési vonzerő előnyei

Sok szakértő szerint nemcsak a lakásárak emelkedését okozza, ha a telekárak túl magasra emelkednek, hanem csökkenti a befektetések vonzásának előnyét is.

Nguyễn Quốc Hiep, a Vietnami Építőipari Vállalkozók Szövetségének elnöke megjegyezte, hogy a magas telekárak csökkenthetik Vietnam befektetési vonzerejét. Hiep úr szerint a legtöbb ipari klaszter 80-90%-os kihasználtsági aránya ma három fő előnynek köszönhető: alacsony munkaerőköltségek, elfogadható telekárak és kényelmes logisztikai infrastruktúra.

„ De ha elveszítjük az ésszerű földterület-tényezőt, miközben a munkaerőköltségek emelkednek, vajon továbbra is fennáll-e a befektetéseket vonzó előnyünk? ” – kérdezte.

A magas földárak csökkentik a befektetési vonzerőt. (Fotó: Minh Duc).

Szerinte a 2024-es földtörvény előírja az állam, a földhasználók és a befektetők közötti érdekharmónia biztosítását, de a valóságban a földárak meghatározásának jelenlegi módszerében a vállalkozások, beleértve általában a földbérbeadó és földet használó vállalkozásokat, vagy különösen az ingatlanfejlesztő vállalkozások érdekeit nem vették megfelelően figyelembe.

„ A magas földárak a beruházási költségek és a kockázatok növekedését okozzák, tehát melyik vállalkozás mer projekteket megvalósítani? Ha a vállalkozások nem valósítanak meg projekteket, az a település fenntartható bevételeit is érinti ” – hangsúlyozta Hiep úr.

Dr. Can Van Luc, a miniszterelnök politikai tanácsadó testületének tagja szintén megerősítette, hogy ez elkerülhetetlen követelmény a városfejlesztés folyamatában, de biztosítania kell az érdekek összhangját. Az államnak megfelelő mennyiségű adót kell beszednie, de nem teheti azt a megélhetési költségek és a lakásárak felhajtásával.

„ Ha a földárlista túl magasra van állítva a gazdaság tűrőképességéhez képest, az láncreakciót hoz létre, amely kihat a közberuházásokra, a külföldi közvetlen befektetések vonzására és különösen az emberek lakhatási lehetőségeire ” – erősítette meg Luc úr.

A növekvő földárak miatt a beruházási költségek és a kockázatok is megnőnek, tehát melyik vállalkozás mer megvalósítani projekteket?

Nguyễn Quốc Hiep úr, a Vietnami Építőipari Vállalkozók Szövetségének elnöke

Nem szabad egyszerre növelni, növelni kell a sokkot

A szakértők szerint a földár-kiigazításnak kifejezetten övezeti jellegűnek kell lennie, és nem szabad hirtelen kiigazítani vagy megdöbbentően megemelni.

Nguyễn Quang Huy úr hangsúlyozta, hogy a földárlista kiigazításának központi kérdése a végrehajtás. Lehetetlen, hogy a földárlista egyidejűleg emelkedjen megfelelő támogatási mechanizmusok nélkül. Egy jó földpolitikának három pillért kell biztosítania: az állam tisztességes forrásokhoz jut, a vállalkozások egészséges üzleti térrel rendelkeznek, és az emberek ésszerű áron jutnak lakhatáshoz.

Ehhez rugalmas korrekciós együttható mechanizmust kell alkalmazni, amely egyértelműen megkülönbözteti a régiókat, a földterületeket és a felhasználási célokat. A szociális lakásépítésre és a megfizethető kereskedelmi lakásokra szánt földterületeket mentesíteni kell a földhasználati díjak alól, csökkenteni kell azokat, vagy meg kell hosszabbítani azokat. Eközben a magas kategóriájú, kereskedelmi projektekre vagy a központi elhelyezkedés előnyének kihasználására szolgáló földterületek esetében a piaci árakhoz közeli árak alkalmazhatók a költségvetési veszteségek elkerülése érdekében.

Ugyanakkor határozott reformokra van szükség a tervezés, az eljárások és a jogi költségek terén – ezek a tényezők jelenleg a lakásárak jelentős részét teszik ki. Amikor a projekt-előkészítési folyamat elhúzódik, a tőkeköltségek és a hitelkamatok emelkednek, a befektetők hozzáadják az eladási árat, aminek következtében a lakásárak meghaladják valós értéküket. Ha a tervezés átlátható, a jóváhagyás gyors és hosszú távú előrejelzések vannak, valamint a közvetítői költségek csökkennek, akkor még ha a telekárak is magasabbak, a lakásárak stabilak maradhatnak.

„ Makroszinten a föld nemcsak bevételi forrás, hanem a fenntartható növekedés hajtóereje is. Ha intelligensen tervezik és megfelelően hasznosítják, a föld „fejlesztési tőkévé” válik – infrastruktúrát, ipart, városi területeket és munkahelyeket teremt. Épp ellenkezőleg, ha a földet csak rövid távú bevételi forrásnak tekintjük, könnyen beleeshetünk az árak emelkedésének, az elérhetőség csökkenésének, az egyenlőtlenségeknek és a nemzeti versenyképesség akadályozásának spiráljába ” – hangsúlyozta Mr. Huy.

Ezért szerinte át kell alakítani a fejlesztési filozófiát, a föld nem teher, amit ki kell aknázni, hanem stratégiai erőforrás, amelyet hosszú távú tőkeáramlásként kell működtetni. Egy ésszerű - a valós piaci értéket tükröző, de politikai rugalmassággal rendelkező - földárlista egyrészt segíti a költségvetést a bevételek átlátható növelésében, másrészt alapot teremt a lakhatási költségek csökkentéséhez az egyéb költségek mérséklése révén, miközben ösztönzi a vállalkozásokat a fenntartható fejlődésre.

A Hanoi Ingatlanklub alelnöke, Nguyen The Diep szerint sok országban a földárlisták biztosítják és tükrözik a helyes piaci értéket, miközben fenntartják a gazdasági és társadalmi stabilitást.

Szingapúrt hozta fel példaként a „városi életcikluson” alapuló földárazásra, figyelembe véve a következő 10-20 év fejlesztési potenciálját, ahol az állami földárak évente folyamatosan 2-5%-kal emelkednek, összefüggésben az infrastruktúrával és a népességi indexekkel. Ez az ország nyilvánosan is közzéteszi a földárképzési térképeket online, ami segít az információk átláthatóságában és a spekulációk korlátozásában.

Úgy véli, hogy Vietnámnak szinkron földadatbázissal kell rendelkeznie, amely az adóhatóságoktól, közjegyzőktől, bankoktól és tőzsdéktől is elérhető – ahelyett, hogy csak adminisztratív felmérésekre hagyatkozna. A földárlistákat nyilvánosan kell közzétenni, könnyen megtalálhatónak kell lenniük, és társadalmi visszajelzési mechanizmussal kell rendelkezniük; Nem szabad hirtelen kiigazításoknak lenniük, hanem fokozatosan, évi 3-5%-kal emelhetők a területtől függően, hogy elkerüljék az „ársokkot” és az ingatlanpiacra gyakorolt negatív hatásokat.

A Hanoi Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium a közelmúltban benyújtotta az első földárlista (az első földárlista a 2024. évi földtörvény 257. cikkének rendelkezései szerint) kidolgozásáról szóló tervezetet, amelyet 2026. január 1-jétől kell kihirdetni és alkalmazni. A tervezet szerint a hanoi lakóingatlanok árai várhatóan 2–26%-kal emelkednek a jelenlegi földárlistához képest.

Nemcsak Hanoi, hanem országszerte számos település is hasonló „földár-emelkedési ciklusba” lépett a 2024-2025 közötti időszakban. Ho Si Minh-városban a 2024. október 31-től hatályos kiigazított földárlista 4-szeresére, 38-szorosára emelkedett, a legmagasabb szint 687,2 millió VND/m² volt. A Bac Giang (régi) szintén körülbelül 2,4-szeresére emelkedett, a legmagasabb földár 120 millió VND/m² volt. Hai Phongban pedig a települések árai akár 373%-kal is emelkedtek a régi árlistához képest.

Forrás: https://baolangson.vn/chuyen-gia-bang-gia-dat-tang-cao-gia-nha-kho-ha-nhiet-5063472.html