Ingatlanprojekt-átadás nehézségekbe ütközik

Az ingatlanok adásvételével, átruházásával és adásvételével kapcsolatos jelenlegi jogi eljárások számos nehézséggel szembesülnek.

2024 utolsó hónapjaiban, a szűkös ingatlankínálat közepette számos hazai és külföldi ingatlanvállalkozás, bőséges pénzügyi forrásokkal rendelkezve, aktívan „vadászik” tiszta földalapokra és egyértelmű jogi státusszal rendelkező projektekre, hogy folytassák a befektetéseiket, és felkészüljenek a piac új ciklusára.

Elsőbbséget élveznek azok a projektek, amelyek egyértelmű jogi státusszal rendelkeznek.

A feljegyzések szerint az elmúlt hónapokban folyamatosan számos új projektbefektetési megállapodást jelentettek be. Például szeptemberben a Truong Son Ingatlantársaság és a Him Lam Társaság regisztrált egy lakóprojekt megvalósítására Long An tartomány Duc Hoa kerületében, 214 921 hektáros területen, a teljes befektetési tőke 11 221 milliárd VND.

Szintén szeptemberben az Everland Group javaslatot tett két új városi területbe történő befektetés tanulmányozására Hai Phong városában, összesen közel 5000 milliárd VND értékben. Ebből a Hong Thai városi terület projekt An Duong kerületben 21,8 hektáros. A teljes becsült költség körülbelül 1900 milliárd VND, amelyből a terület megtisztításának költsége körülbelül 92 milliárd VND. A Hoa Dong és Lam Dong községekben, Thuy Nguyen kerületben található városi terület projekt nagyságrendje körülbelül 30,6 hektár. A teljes becsült költség körülbelül 2992 milliárd VND, amelyből a terület megtisztításának költsége körülbelül 127 milliárd VND.

Ezenkívül ez a csoport regisztrált a G19-es új városi terület építésére is Hanoi Dong Anh kerületében, Kim No községben. A projekt teljes előzetes megvalósítási költsége körülbelül 2,183 milliárd VND, és várhatóan 2024 és 2029 között valósul meg. A vállalkozást azonban kizárták, mivel nem felelt meg a kapacitásra és a tapasztalatra vonatkozó feltételeknek.

Ho Si Minh-városban a közelmúltban a malajziai csoport leányvállalata, a SkyWorld Development Company Limited bejelentette, hogy 350 milliárd vjetnami dongért megvásárolta a Thuan Thanh Ingatlantermelő, Kereskedelmi és Üzleti Részvénytársaság 100%-át. Ennek megfelelően a Thuan Thanh a Ho Si Minh-város 8. kerületében található 2060 m2-es telek egyedüli és jogszerű használója.

Eközben a japán Nishi Nippon Railroad vállalat 26 millió USD-ért megvásárolta a Paragon Dai Phuoc projekt (Dong Nai) részvényeinek 25%-át a Nam Long Grouptól. Hasonlóképpen, a Tripod Technology Corporation (Tajvan - Kína) egy 18 hektáros ipari területet „szerzett” meg a Sonadezi Chau Duc Company-tól a Ba Ria - Vung Tau-ban.

Néhány hónappal korábban a déli piac jelentős megállapodást kötött a Kim Oanh Group Corporation két japán partnerrel, az NTT Urban Developmenttel, a Sumitomo Forestryvel és a Kumagai Gumi Co. Ltd-vel, hogy közösen megvalósítsák a The One World projektet Binh Duongban, összesen több mint 1 milliárd USD beruházással.

Egy ingatlancég befektetési tanácsadó igazgatója az újságíróknak elmondta: „Nemzetközi vállalatokkal és befektetési alapokkal dolgozunk együtt. Azt mondták, hogy nagyon szeretnének ingatlanprojekteket vásárolni Vietnámban, vagy együttműködni befektetési építőiparban, termékcserében, általános értékesítési ügynökségként...”

Különösen a lakásprojektek, lakóövezetek, telkek és sorházak élveznek elsőbbséget, de a legfontosabb, hogy a projektnek tiszta jogi státusszal kell rendelkeznie, teljesítenie kell a földadó-kötelezettségeit, rendelkeznie kell vagy hamarosan megkapnia kell az építési engedélyt, és értékesíthetőnek kell lennie...".

Vietnam ingatlanpiaca nagyon vonzó a külföldi befektetők számára. Fotó: HOANG TRIEU

Jogi bonyodalmak, nehéz tranzakciók

Tran Minh Ngoc Viet, a Vietpearl Group Ingatlanügynökség vezérigazgatója szerint a hazai és külföldi befektetők aktívan „vadásznak” projektekre vagy tiszta földalapokra olyan területeken, amelyek a jövőben erős fejlesztési potenciállal rendelkeznek.

A Vietpearl Group lehetőségeket keres földalapjának bővítésére is, és készen áll az eladásra kínált projektek megvitatására. A projektek vételének, eladásának és átruházásának folyamata azonban jelenleg számos jogi eljárási problémával küzd, különösen a projektátruházással kapcsolatosakkal.

Viet úr szerint a projektek átadásának legnagyobb akadályát a jogi kérdések és a földértékelés jelenti. Felmérés szerint a potenciális projektek mintegy 60%-a nehézségekkel küzd az elhúzódó jóváhagyási eljárások vagy a valósággal nem összhangban lévő földárak miatt.

Ha ezeket a problémákat megoldják, a földalap-kereskedési tevékenységek nagyon aktívak lesznek, különösen az ipari földterületek és a jól megtervezett lakóövezetek esetében, kielégítve a hazai és külföldi befektetők igényeit.

Tran Thi Khanh Linh, a Savills Vietnam Investment Consulting igazgatóhelyettese elmondta, hogy a külföldi befektetők mindig jó árú ingatlanprojekteket keresnek Vietnámban, különösen a belvárosokban. Fontos azonban, hogy a projekt jogi státusza egyértelmű és megvalósításra kész legyen. Valójában számos projekt megvalósítási folyamata késedelmeket szenvedett el, ami veszteségekhez vezetett a befektetők számára.

Linh asszony tájékoztatása szerint 2024-ben a Savills számos hazai és külföldi befektetőt fogadott és látott el tanácsokkal. Ezek a befektetők sokféle eszközbe kívántak befektetni, de különösen az üzemi ingatlanok, például irodaházak iránt érdeklődtek. Ami a lakóingatlanokat illeti, még mindig keresnek, mivel a kínálat nagyon szűkös.

Linh asszony azonban úgy véli, hogy az ingatlanokkal kapcsolatos törvények elfogadásával és alkalmazásával a piac pozitív változásokon megy keresztül, amelyek elősegítik a jogrendszer megerősítését és kedvező feltételek megteremtését a befektetők számára.

Valójában a japán, szingapúri, malajziai, dél-koreai és kínai befektetők régóta érdeklődnek a vietnami ingatlanok iránt. Az utóbbi időben megnőtt az európai és közel-keleti befektetők száma.

A világos jogi dokumentumokkal rendelkező projektek, a Ho Si Minh-városban és a környező tartományokban található, kényelmes közlekedési infrastruktúrával rendelkező városi területek továbbra is vonzani fogják a befektetőket. Linh asszony úgy véli, hogy amikor a gazdaság és az ingatlanpiac 2025-ben fellendül, a befektetők nagyobb bizalommal fognak részt venni a projektekben, és a kínálat is bőségesebb lesz.

Dr. Le Minh Phieu, az LMP Lawyers alapítója és ügyvezető ügyvédje, aki közvetlenül tanácsot ad és együttműködik a felekkel, úgy véli, hogy egy projekt adásvételi tranzakció sikeréhez számos tényezőre van szükség. Ezek közül a felek összhangja és rezonanciája nagyon fontos.

Különösen az eladási opció az egyik olyan kérdés, amely iránt a külföldi befektetők nagyon érdeklődnek, hogy felkészülhessenek a jövőbeli helyzetekre, amikor a projekt nem éri el a kitűzött üzleti célokat. Ráadásul a vevő további követelményeket is támaszt arra az esetre, ha az eladónak nincsenek elegendő pénzügyi feltételei a visszavásárlási kötelezettségének teljesítéséhez, amikor a vevő lehívja az eladási opciót.

Csökkennek az M&A tranzakciók

A Külföldi Befektetési Ügynökség statisztikái szerint 2024 első 10 hónapjában 2669 tőkebevonási és részvényvásárlási (M&A) tranzakció történt külföldi befektetők részéről, amelyek teljes tőkebevonási értéke meghaladta a 3,68 milliárd USD-t, ami mennyiségben 10,4%-os, értékben pedig 29%-os csökkenést jelent 2023 azonos időszakához képest. Különösen az ingatlanszektort érintik súlyosan a jogi kérdések, ami a kínálat csökkenését okozza. 2024 az az év, amikor az ingatlanokkal kapcsolatos törvényeket elkezdik végrehajtani és alkalmazni. Ezért számos tisztázatlan kérdés miatt a befektetők és a piac várakozik.

Forrás: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm