Érdemes több földet vásárolni külvárosi területeken, ha már három ingatlannal rendelkezel?

A szakértők azt tanácsolják, hogy körültekintően vásároljunk telket külvárosi területeken, mert csökkenti az eszközök diverzifikációját, ha már rendelkezünk két házzal a városban és egy földterülettel vidéken.

38 éves vagyok, a feleségem 33, van egy 5 éves gyermekünk, aki a másodikkal van várandós. Én vagyok az egyetlen dolgozó szülő; a feleségem otthon marad, online árul dolgokat, és főként házimunkát végez. Fizetett állásomból származó jövedelmem stabilan havi 100-120 millió VND, a családi kiadásaink pedig körülbelül 50 millió VND.

Jelenleg két házam van a belvárosban, mindegyik körülbelül 6-7 milliárd VND értékű, és havi 12 millió VND-ért adom bérbe őket, összesen 24 millió VND-ért. A családom egy lakást bérel havi 13 millió VND-ért. Emellett birtokolok egy körülbelül 1 milliárd VND értékű telket a szülővárosomban, és 2 milliárd VND megtakarításom van.

Az alacsony megtakarítási kamatlábak miatt idén 2 milliárd VND-t szeretnék kivenni a megtakarításaimból befektetésre. Emellett jó kamatozású hitelt is felvehetek egy külföldi banktól (3 évre fix kamatozású, évi 7-8%-os kamattal), és a fennmaradó összeg alapján havonta visszafizetem a tartozást.

Elsősorban alkalmazott vagyok, nem vagyok jó az üzleti életben, és viszonylag mérsékelt kockázatot tudok vállalni. Nem sokat tudok az ingatlanpiacról, különösen a külvárosi telkekről. Eddig főleg annyi pénzt takarítottam meg, hogy belvárosi házakat vegyek és kiadjam bérbe. Hallottam, hogy idén érdemes külvárosi telkekbe befektetni, feltéve, hogy 3-5 évig megtartjuk őket. Azonban aggódom, hogy a második ingatlanok adóztatásáról szóló közelgő törvény miatt azok, akik hozzám hasonlóan több ingatlannal rendelkeznek, nagyon magas adókkal fognak szembesülni.

Kérjen szakértői tanácsot a közeljövőre vonatkozó megfelelő befektetési stratégiákkal kapcsolatban.

Tian Shan

Ingatlanok Ho Si Minh-város keleti részén, Thu Duc Cityben, 2023. novemberében. Fotó: Quynh Tran

Tanácsadó:

A fenti információk alapján elemzést és tanácsokat adok, amelyek segítenek áttekintést kapni családja pénzügyi helyzetéről. Ebből kiindulva megfelelő befektetési döntéseket hozhat.

Először is elemezzük családja pénzügyi helyzetét. Családja teljes havi fizetésekből származó bevétele körülbelül 110 millió VND (átlagosan), két ház bérbeadásából származó bevétele pedig 24 millió VND. A teljes családi kiadás körülbelül 50 millió VND havonta (feltételezve, hogy ez magában foglalja a 13 millió VND-t lakásbérleti díjra, a nélkülözhetetlen kiadásokra és egyéb élvezeti célokra). Ezért a családja havi többlete 84 millió VND lenne.

A családod jelenleg meglehetősen jó, 63%-os többlettel rendelkezik. Azonban mivel a legidősebb gyermeked hamarosan elkezdi az első osztályt, és közeleg az új családtag érkezése, a pénzügyi szükségletek megnőnek, különösen az oktatás és az egészségügy terén. Ehhez nagyobb rugalmasságra és részletesebb tervezésre van szükség a családod hosszú távú pénzügyi biztonságának biztosítása érdekében.

Ezután felmérjük a jelenlegi eszközportfóliót. Két ház a belvárosban, 12 milliárd VND értékben, vidéki telek 1 milliárd VND értékben, és 2 milliárd VND megtakarítás. A teljes eszközállomány jelenleg 15 milliárd VND, és nincs adósság.

A családod jelenleg jelentős eszközportfólióval rendelkezik, amely elsősorban ingatlanokra összpontosít (87%). A befektetési teljesítmény gyengén alakult az 1 éves lejáratú betétek évi 5-6%-os csökkenő megtakarítási kamatlábai és a belvárosi ingatlanárak átlagosan 8-9%-os éves növekedése miatt az FIDT adatai szerint. Míg az ingatlanok jellemzően magasabb hozamot hoznak, mint a megtakarítási kamatlábak, az egyetlen eszközosztályra való túlzott koncentrálás kockázatokkal jár, és csökkentheti a portfólió likviditását.

A jelenlegi hitelkamatok alacsonyak, a kedvezményes időszak alatt mindössze 5-8%, a kedvezményes időszak után pedig évi 9,5-10% között mozognak. Ez lehetőséget kínál a pénzügyi források felhasználására a befektetési teljesítmény javítása érdekében.

Következőként beszéljük meg azokat a tényezőket, amelyeket figyelembe kell venni külvárosi ingatlanokba történő befektetéskor. Ön 2 milliárd VND-t kíván kivenni a megtakarításaiból, plusz egy banki kölcsönt, hogy 5 évig külvárosi ingatlant tartson. Ez a megközelítés diverzifikálja ingatlanportfólióját, és bár a külvárosi ingatlanok értéke jellemzően évi 12-15%-kal nő, csökkenti eszközei likviditását.

A külvárosi telkekbe történő befektetés megfelelő tudás és időráfordítás nélkül jelentős kockázattal jár, mivel nem talál igazán ígéretes telket. Ezenkívül jogi kérdésekkel, likviditással és a telek növekedési potenciáljával kapcsolatos kockázatokkal is szembesülhet. Ezért kulcsfontosságú szempont, hogy jó hírű brókerek után kutasson, vagy megbízható szervezetekre bízza az ígéretes külvárosi ingatlanok keresését.

A második ingatlanokra kivetett magas adók lehetősége szintén figyelembe veendő tényező lesz. Jelenleg az ütemterv szerint a javasolt ingatlanadó-törvényt a 8. ülésszakon (2024. október) nyújtják be véleményezésre az Országgyűlésnek , és a 9. ülésszakon (2025. május) fogadják el. Nem világos, hogy mikor lép hatályba a törvény, és milyen konkrét adókulcsok lesznek az ingatlanátruházásokra. A befektetési portfólió diverzifikálása és a teljes pénzügyi képen belül megfelelő összegű pénz allokálása a külvárosi telkekre korlátozza az adók vagyonra gyakorolt ​​hatását.

Szeretnék néhány tanácsot adni a pénzügyi védelemmel kapcsolatban. Nem írtad, hogy a teljes családodnak van-e életbiztosítása, ezért azt tanácsolom, hogy minden családtagnak legyen élet- és egészségbiztosítása. A biztosítás megvédi a váratlan kockázatoktól, miközben megőrzi a jövedelemáramlásod stabilitását. Az ajánlott éves díj a teljes éves jövedelem 5-8%-a lenne.

A következő eszközosztály, amelyet a befektetés folytatása előtt elő kell készítenie, egy pénzügyi tartalék félretétele a családja számára, hogy vészhelyzet esetén anyagi biztonságot nyújtson, jellemzően 3-6 hónapnyi kiadást fedezve. Konkrétan a családja esetében ez körülbelül 150-300 millió VND lenne. Ez a tartalék felosztható 1 hónapos, 6 hónapos és 12 hónapos futamidejű megtakarítási számlákra.

A befektetési megoldásokkal kapcsolatban a következő elemzést teszem. Jelenleg a gazdaság egy új ciklusba lép, amely a fellendülés - növekedés - telítettség - recesszió szakaszokból indul ki. Minden fázishoz más eszközosztályok tartoznak, amelyek jellemzői alkalmasak az adott időszakban az erős növekedésre.

Egy új ciklus fellendülési szakaszában várhatóan az értékpapírok általában, és a részvények különösen teljesítenek a legjobban. Ezért a jó eszköznövekedés eléréséhez a következő 2-3 évre elegendő részvényportfólióval kell rendelkeznie. Ha nincs ideje, tapasztalata és viszonylag magas kockázattűrő képessége, befektethet befektetési alapokba, felhalmozhat részvényeket, vagy megbízhatja befektetéseit jó hírű pénzintézetekkel, olyan befektetési szegmenseket választva, amelyek megfelelnek a kockázattűrő képességének.

Az arany megfelelő befektetési csatorna a magas kockázattűrő képességűek számára is. Jelenleg a nemesfém árfolyama viszonylag magas, és volatilitásnak van kitéve. Kedvező aranyárak idején érdemes lehet megtartani. Azonban a család teljes vagyonának legfeljebb 10%-át érdemes befektetni.

Végső soron minden befektetési döntését egy átfogó pénzügyi terv keretében kell meghoznia, amelynek célja az elfogadható kockázati szintek, a hosszú távú pénzügyi célok és családja azonnali szükségleteinek figyelembevétele. Remélhetőleg a fenti tanácsok segítenek személyes pénzügyeinek kezelésében és fejlesztésében.

Vu Thi Huong
Személyes pénzügyi tervezési szakértő
FIDT Befektetési Tanácsadó és Vagyonkezelő Társaság

Forráslink: https://vnexpress.net/co-nen-mua-them-dat-vung-ven-khi-da-so-huu-ba-bat-dong-san-4735316.html