Vegyek több földet a külvárosban, ha már három ingatlanom van?

A szakértők azt tanácsolják, hogy alaposan mérlegeljük a külvárosi telkek vásárlását, mert ez csökkenti az eszközök diverzifikációját, ha már van két házunk a belvárosban és egy darab földterületünk vidéken.

38 éves vagyok, a feleségem 33 éves, van egy 5 éves gyermekünk, aki a második gyermekünkkel várandós. A családban csak én dolgozom, a feleségem otthon marad és online üzletel, főként házimunkával foglalkozik. Egy stabil munkahelyről származó jövedelmem havi 100-120 millió VND, a családi kiadások pedig körülbelül 50 millió.

Jelenleg két házam van a belvárosban, mindegyik körülbelül 6-7 milliárd VND-ba kerül, és mindegyik házat havi 12 millió VND-ért adom bérbe, összesen 24 millió VND-ért. Az egész család egy lakást bérel havi 13 millió VND-ért. Van egy vidéki földterületem is, ami körülbelül 1 milliárd VND-t ér, és 2 milliárd VND megtakarításom.

Alacsony a megtakarítási kamatláb, ezért idén 2 milliárd megtakarítást szeretnék kivenni befektetésre. Külföldi bankoktól vehetek fel jó kamatozású hitelt (3 évre fix kamatlábbal, évi 7-8%-os kamattal), és a fennmaradó összeg alapján fizethetem ki a tartozást havonta.

Főleg fizetésért dolgozom, nem vagyok jó az üzleti életben, viszonylag magas kockázatot vállalok, nem sokat tudok az ingatlanpiacról, például a külvárosi telkekről... Eddig főleg annyi pénzt takarítottam meg, hogy belvárosi házakat vegyek bérbeadásra. Hallottam, hogy idén jó alkalom van külvárosi telkekbe befektetni, azzal a feltétellel, hogy hosszú távú, 3-5 éves befektetésről van szó. Attól tartok azonban, hogy hamarosan elfogadják a második ingatlanadó-törvényt, és azoknak, akik sok ingatlannal rendelkeznek, mint én, sok adót kell fizetniük.

Kérjen szakértői tanácsot a megfelelő befektetési irányokkal kapcsolatban a közeljövőben.

Thien Son

Ingatlanok Ho Si Minh-város keleti részén, Thu Duc városában, 2023. novemberében. Fotó: Quynh Tran

Tanácsadó:

A fenti információk birtokában elemzést és tanácsokat adok, hogy áttekintést kapjon családja pénzügyi helyzetéről. Ebből kiindulva megfelelő befektetési döntéseket hozhat.

Először is elemezzük a pénzügyi helyzetet. Családod teljes fizetési bevétele körülbelül havi 110 millió VND (átlagosan), két ház bérbeadásából származó bevétele 24 millió VND. A teljes családi kiadás körülbelül havi 50 millió VND (feltételezve, hogy ez magában foglalja a 13 milliós lakásbérleti díjat, a legszükségesebb kiadásokat és a szórakozási lehetőségeket). Így a család havi többlete havi 84 millió VND lesz.

A családodnak meglehetősen jó a többlete, akár 63%-os is lehet a vagyonod. Azonban mivel az idősebb gyermek hamarosan első osztályba lép, és a család új tagot fogad, a pénzügyi szükségletek megnőnek, különösen az oktatás és az egészségügyi ellátás költségei. Ehhez nagyobb rugalmasságra és részletes tervezésre van szükség a család hosszú távú pénzügyi biztonságának biztosítása érdekében.

Ezután értékeljük a jelenlegi eszközportfóliót. Két belvárosi ház 12 milliárd értékben, vidéki telek 1 milliárd értékben, megtakarítások 2 milliárd értékben. A teljes vagyon 15 milliárd, adósság nincs.

Családja jelenleg jelentős eszközportfólióval rendelkezik, amely főként ingatlanokra koncentrálódik (87%). A befektetési hozam nem magas, mivel a megtakarítási kamatlábak az 1 éves lejáratú betétek esetében évi 5-6%-ra csökkennek, és a belvárosi házak árnövekedési üteme az FIDT nyomonkövetési adatai szerint átlagosan évi 8-9% körül ingadozik. Bár az ingatlanok gyakran magasabb hozamot hoznak, mint a megtakarítási kamatlábak, az egyetlen eszköztípusra való túlzott összpontosítás szintén kockázatokkal jár, és csökkentheti a befektetési portfólió likviditását.

A hitelkamatok jelenleg alacsonyak, a kedvezményes időszakban mindössze 5-8%, a kedvezményes időszak után pedig egy évben 9,5-10%. Ez egy lehetőség a pénzügyi tőkeáttétel kihasználására a befektetési teljesítmény növelése érdekében.

Ezután megvitatjuk azokat a tényezőket, amelyeket figyelembe kell venni külvárosi ingatlanokba történő befektetéskor. Ön 2 milliárdot kíván kivenni a megtakarításaiból, plusz egy banki kölcsönt, hogy 5 évig megtarthassa a külvárosi ingatlanokat. Ezzel a megközelítéssel diverzifikálja ingatlanportfólióját, a külvárosi ingatlanok növekedési üteme évi 12-15% között ingadozik, de ez csökkenti az Ön által tartott eszközosztály likviditását.

Ha külvárosi telkekbe fektet be, és nincs meg a kellő tudása és ideje, nagy a kockázata annak, hogy nem olyan telket választ, amely valódi potenciállal rendelkezik. Ezenkívül kockázatokkal is szembesülhet az adott telek jogszerűségével, likviditásával és növekedési potenciáljával kapcsolatban. Ezért érdemes jó brókerek felkutatása vagy megbízható szervezetekre bízni a potenciális külvárosi ingatlanok felkutatását.

A második ingatlanokra kivetett magas adók lehetősége is figyelembe veendő tényező lesz. Jelenleg az ütemterv szerint az ingatlanadó-törvényre vonatkozó javaslatot a 8. ülésszakon (2024. október) terjesztik a Nemzetgyűlés elé véleményezésre, és a 9. ülésszakon (2025. május) hagyják jóvá. Nem világos, hogy mikor lép hatályba a törvény, és milyen konkrét adózási ütemterv vonatkozik az átruházásokra. A befektetési portfólió diverzifikálása és a teljes pénzügyi képben megfelelő összeg elkülönítése a külvárosi telkekre korlátozza az adók vagyonra gyakorolt ​​hatását.

Szeretnék még többet hozzáfűzni a pénzügyi védelmi megoldásokhoz. Nem határozta meg, hogy az egész családnak van-e életbiztosítása vagy sem, ezért azt tanácsolom, hogy minden családtagnak legyen életbiztosítása és egészségbiztosítása. A biztosítás megvédi Önt a váratlan kockázatoktól és fenntartja a jövedelemáramlás stabilitását. Az ajánlott éves befizetés az éves teljes jövedelem 5-8%-a.

A következő eszközosztály, amelyet a befektetés folytatása előtt elő kell készítenie, az egy tartalék, amelyet a családja számára vészhelyzet esetén anyagi biztonság biztosítására kell fordítania, általában 3-6 hónapnyi kiadásra elegendő összeget. Családja esetében ez konkrétan 150-300 millió VND közötti összegre fog esni. Ez a tartalék 1 hónapos, 6 hónapos és 12 hónapos futamidejű megtakarítási betétcsomagokra osztható.

A befektetési megoldásokkal kapcsolatban a következő elemzést készítettem. Jelenleg a gazdaság egy új ciklusba lép, a fellendülésből - növekedésből - telítettségből - recesszióba. Minden fázisban minden eszközosztály megfelelő tulajdonságokkal rendelkezik majd ahhoz, hogy ebben az időszakban jól növekedjen.

Az új ciklus fellendülési szakaszában várhatóan az értékpapírok általában, és a részvények különösen növekednek majd a legjobban. Ezért a jó eszköznövekedési teljesítmény eléréséhez a következő 2-3 évben részvényeszköz-osztályban kell befektetést végezni. Idő, tapasztalat és viszonylag magas kockázatvállalási hajlandóság nélkül befektethet befektetési jegyekbe, felhalmozhat részvényeket, vagy megbízhat befektetéseit jó hírű pénzintézetekkel, és kiválaszthatja a kockázatának megfelelő befektetési szegmenseket.

Az arany a kockázatvállalási hajlandóság szempontjából is megfelelő befektetési csatorna lesz. Jelenleg a nemesfém ára meglehetősen magas, és ingadozások jellemzik. A megfelelő aranyár-szakaszokban érdemes megfontolni a tartást is. Azonban a család teljes vagyonának 10%-ánál többet nem szabad befektetni.

Végső soron minden befektetési döntését egy átfogó pénzügyi terv keretében kell mérlegelni, amelynek célja, hogy figyelembe vegye a kockázattűrő képességét, a hosszú távú pénzügyi céljait és családja azonnali szükségleteit. Remélhetőleg a fenti tanácsok segítenek személyes pénzügyeinek kezelésében és fejlesztésében.

Vu Thi Huong
Személyes pénzügyi tervezési szakértő
FIDT Befektetési Tanácsadó és Vagyonkezelő Társaság

Forráslink: https://vnexpress.net/co-nen-mua-them-dat-vung-ven-khi-da-so-huu-ba-bat-dong-san-4735316.html