Több ház és földtulajdon megadóztatása a spekuláció elleni küzdelem érdekében

Az Építési Minisztérium a Kormányhivatalnak küldött 5333/BXD-QLN számú hivatalos jelentésében, amelyben az ingatlanárak jelenlegi helyzetéről számolt be, javasolta a sok ház és föld tulajdonlásának megadóztatását. Ez a javaslat a városi területeken, különösen Hanoiban tapasztalható, 2024-es folyamatos és meredek lakás- és ingatlanárak növekedésének kontextusában született.

Blokk "átölelve a földet és várva a megfelelő időre"

Az emelkedő lakás- és ingatlanárak okozta helyzet leküzdésére az Építési Minisztérium javasolta a földhasználati jogok árveréseivel kapcsolatos szabályozás tanulmányozását és tökéletesítését, biztosítva a gyakorlati helyzetekkel való összhangot, a foglalók növelése, az árverésre bocsátott földterületek kikiáltási árának a terület valóságához közeli meghatározása, valamint a nyertes ajánlat kifizetésének határidejének lerövidítése és a spekulatív célú árverésen részt vevők számának korlátozása érdekében.

Az Építésügyi Minisztérium azt is javasolta, hogy a Pénzügyminisztérium tanulmányozza, javasolja és tanácsolja a második házakra és telkekre, illetve az elhagyott és használaton kívüli házakra és telkekre vonatkozó adópolitikát; valamint tanulmányozza az adópolitikát sok ház és telek tulajdonlásának és használatának eseteire vonatkozóan, hogy korlátozza a spekulációt és a rövid időn belüli, profitorientált adásvételt.

A második vagy több ingatlan, illetve a több házat és földet tulajdonló személyek megadóztatására vonatkozó javaslat nem új ötlet. Korábban, 2009 és 2018 között a Pénzügyminisztérium említette ezt a tartalmat az ingatlanadóról szóló törvénytervezet megvitatása során. 2023 augusztusában Ho Si Minh-város szavazói szintén folytatták a második otthonok megadóztatását, valamint a földből értéket nem termelő üres házak és telkek magasabb adóztatását.

Ezenkívül a (módosított) földtörvény megvitatása során az Országgyűlés Állandó Bizottsága azt is kérte a kormánytól, hogy sürgősen tegyen javaslatot a nagy földterületeket, sok házat és földspekulációt használók magasabb adókulcsaira vonatkozó szabályozásokra.

A Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetsége (VARS) a közelmúltban egy olyan ingatlanadó-politikát javasolt, amely két csoportra vonatkozna: a második vagy több ingatlant vásárlókra, valamint a projekteket felhagyó tulajdonosokra. Az adókulcs fokozatosan emelkedik azoknál a tranzakcióknál, ahol az eladó rövid ideig rendelkezik tulajdonjoggal.

A VARS szerint az utóbbi években az „elhagyott házak”, „elhagyott villák” és „elhagyott városi területek” fogalmak egyre ismertebbek és népszerűbbek. Ez a helyzet könnyen előfordulhat bárhol. Ez egy ironikus paradoxont ​​mutat az egyik oldalon az „elhagyott földek és házak”, a másikon pedig a küszködő, egész életükben dolgozó, de mégsem földet vagy házat megvásárolni képes emberek között.

A VARS úgy értékeli, hogy ez a helyzet nemcsak a föld erőforrásait pazarolja, hanem társadalmi igazságtalanságot is teremt, amikor a lakáskínálat nagy része – amely egyre szűkösebb – továbbra is a pénzügyi többlettel rendelkező emberek kezébe „kerül”.

Néhány, akár több tucat, akár több száz ingatlannal rendelkeznek, de azokat elhagyatva hagyják, „kezükben tartva a földet és a megfelelő alkalomra várva”, ami az ingatlanárak emelkedéséhez vezet, és egyre korlátozottabbá teszi az emberek lakhatáshoz való hozzáférését.

A több ingatlan használatának megadóztatására vonatkozó javaslat várhatóan megakadályozza a spekulációt és az ingatlanárak profitcélú „felfújását”. Fotó: HOANG TRIEU

Hogyan kell adózni?

A közvéleményt az aggasztja, hogy vajon ezt az adójavaslatot hatékonyan végrehajtják-e, hozzájárulva-e a spekuláció megelőzéséhez és a virtuális áremelkedések elleni küzdelemhez.

Nguyen Van Dinh úr, a VARS elnöke szerint a jelenlegi jogrendszer nem rendelkezik szankciókkal a földspekuláció és a földfelhalmozás árfelverése érdekében történő ellenőrzésére és megakadályozására; miközben a kontrollálatlan adásvétel sok településen a „földláz” fő oka.

A spekulánsok földeket vásárolnak, majd elhagyatva hagyják, arra várva, hogy az árak emelkedjenek, vagy mesterséges hiányt teremtenek, ami gyakori, azzal a céllal, hogy „felhajtsák az árakat a profit elérése érdekében”. „Az ingatlanadóval kapcsolatos kutatások sürgősek a piac szabályozása érdekében. Ne hagyjuk figyelmen kívül ezt a szabályozást csak azért, mert nehéz végrehajtani” – mondta Dinh úr.

A VARS szerint a városi területeken a szociális lakások kínálatának előmozdítása mellett az államnak szabályozási mechanizmussal kell rendelkeznie a spekulatív tényezők csökkentése érdekében, hosszú távon segítve az ingatlanpiac egyensúlyának megteremtését.

Az ingatlanok hatékony és átlátható adóztatása, amely a felhalmozókat és spekulánsokat célozza meg ahelyett, hogy az ingatlant megélhetési célra vagy termelés és üzleti tevékenység megszervezésére vásárolná, elősegíti a költségvetési bevételek növelését és az ingatlanpiac szabályozását. Ez a világban is elterjedt trend.

Módszertani szempontból a VARS úgy véli, hogy az adót a második és az annál nagyobb otthonokra kellene alkalmazni. Például Szingapúrban minden szingapúri lakos, aki otthont vásárol, a második otthonért az ingatlan értékének 20%-át, a harmadik otthonért pedig 30%-át köteles fizetni... Ezenkívül az adókulcs fokozatosan emelhető azoknál az ingatlanügyleteknél, ahol az eladónak rövid tartási ideje van.

Szingapúrban az első évben történő eladás esetén 6%, a második évben 8%, a harmadik évben 4%, a negyedik év után pedig nincs adó vagy díj.

Koreában az elhagyott vagy 2 évnél hosszabb ideje rekultiváció alatt álló földterületeket 5%-os, 5 év után 8%-os, 7 év után 9%-os, 10 évnél hosszabb ideje pedig 10%-os adókulccsal adóztatják. Az Egyesült Államokban az elhagyott földterületeket 3%-os...

Nguyen Van Dinh úr szerint az ilyen szabályozások korlátozzák vagy megszüntetik az emberek spekulációs kedvét, fékezve az ingatlanárak emelkedését, mivel a kamatköltségekkel és egyéb alternatív költségekkel együtt a spekulatív ingatlanok tulajdonlása kockázatosabbá válik.

Amennyiben az adók kivetése után is szükségük lesz spekulációra, a költségvetés adóbevételeket fog beszedni állami beruházásokra, iskolák, kórházak építésére, közlekedési munkálatokra...

Átlátható ingatlanpiac építése

Az Építésügyi Minisztérium javaslatával kapcsolatban a Pénzügyminisztérium által szeptember 27-én reggel tartott, a 2024 harmadik negyedévére vonatkozó szokásos sajtótájékoztatón Nguyễn Duc Chi miniszterhelyettes kijelentette, hogy a Pénzügyminisztérium teljes mértékben egyetért az Építésügyi Minisztérium ezen javaslatával.

Nguyễn Đủ Chi úr szerint azonban a politikáknak átfogónak és holisztikusnak kell lenniük ahhoz, hogy egy egyre átláthatóbb és fenntartható módon fejlődő ingatlanpiacot építsenek ki.

Nguyen Van Dinh ügyvéd , ingatlanjogi szakértő:

Szinkronizált végrehajtás

A házak és a földterületek megadóztatása kötelező megoldás, mivel ezt egyértelműen intézményesítette a Központi Végrehajtó Bizottság 2022. évi 18-NQ/TW számú határozata az intézmények és politikák folyamatos megújításáról és tökéletesítéséről, a földgazdálkodás és -használat hatékonyságának és eredményességének javításáról. A határozat egyértelműen kimondja: „Minden eszközzel oldja meg a pazarló földhasználat, a parlagon hagyott, szennyezett és leromlott földterületek helyzetét”, „Magasabb adókulcsokat írjon elő azok számára, akik nagy földterületeket, sok házat használnak, földdel spekulálnak, lassítják a földhasználatot és parlagon hagyják a földterületeket”.

A házak és a telkek adóztatását szinkronban és méltányosan kell végrehajtani a települések között, és egy adatbázisra van szükség a helyes adózás biztosításához és az adópolitikák hatékonyságának előmozdításához.

A miniszterelnök jelenleg jóváhagyta a 06-os projektet, amelynek célja a digitális átalakulást szolgáló népességi adatok, azonosítás és elektronikus hitelesítés alkalmazásainak fejlesztése. Az új föld-, lakás- és ingatlanüzleti törvények említik egy országos föld-, lakás- és ingatlanpiaci adatbázis létrehozását is... Ezek fontos adatok az ingatlanadóról szóló törvény jövőbeni végrehajtásához, miután a kormány benyújtja és az Országgyűlés jóváhagyja azokat.

Tran Dinh Dung ügyvéd, Ho Si Minh-városi Ügyvédi Kamara:

Igazságosság megteremtése az adófizetők számára

Szükséges javaslatot tenni a második házak és telkek megadóztatására, valamint megoldásokat végrehajtani az ingatlanpiac stabilizálására. Ugyanakkor egységes tervre van szükség az adófizetők számára méltányosság megteremtése érdekében. Konkrétan mennyiségi és minőségi szempontból, figyelembe véve, hogy hogyan számítják ki a telekterületet a központban és a külvárosokon kívül. Például egy személy, akinek egy második vagy harmadik háza van a központban, amelynek összterülete 200 m2, és értéke meghaladja az 50 milliárd VND-t, más adót fog fizetni, mint egy személy, akinek ugyanolyan területű második háza van egy másik területen. Egy ésszerű módszer az, hogy a területet, a régiót, az értéket... megfelelő és méltányos módon osszák fel.

Egy másik fontos dolog, hogy az adókulcsnak közel kell lennie a piachoz és meg kell felelnie az adófizető képességeinek. Például egy második ház értéke 100 milliárd VND, amikor 200 milliárd VND-ra adják el, az adókulcsnak a ház értékével arányosan kell emelkednie, de ha a ház értéke 90 milliárd VND-ra csökken, akkor visszakapják-e az adót, megfelel-e az adófizető képességeinek?

V.Duan - S.Nhung felvétel

Forrás: https://nld.com.vn/danh-thue-so-huu-nhieu-nha-dat-de-chong-dau-co-19624092820475407.htm