A szeptember 30-án, a 15. Nemzetgyűlés 10. ülésszaka előtt Hanoiban tartott szavazókkal tartott találkozón To Lam főtitkár sok időt töltött a földkérdések megvitatásával. A főtitkár rámutatott, hogy az állam kezeli a benzin, a villany és sok más áru árát, de a földárak meghatározása tanácsokra és tanácsadó cégekre van bízva, hogy a piacnak megfelelően határozzák meg az árakat. Ez piaci manipulációhoz, árinflációhoz vezet, és megnehezíti az emberek életét.
Sok hiányosság az irányításban
A főtitkár rámutatott, hogy vannak nagyon kicsi, egymásra terelődő telkek, amelyeket semmire sem lehet hasznosítani, de árverezéskor a „földközvetítők” annyira felhajtják az árakat, hogy a mellettük lévő több ezer hektárnyi földterület is nagyon drágán kel el. Innentől kezdve a főtitkár azt mondta, hogy a földtörvény és a rendezési törvény módosításának biztosítania kell a hatékony és egyenlő földhasználatot.
Egy telek Ho Si Minh-város külvárosában, de most nagyon magas az eladási ára a néhány évvel ezelőttihez képest.
Valójában az utóbbi években számos olyan eset fordult elő, amelyek költséges tanulságokká váltak. Jellemzően a 2025-ös Soc Son-i (Hanoi) földárverésen Pham Ngoc Tuan akár 30 milliárd VND/m2-t is fizetett, ami több százszorosa a tényleges, alig több mint 40 millió VND/m2-es árnak. Az árverés megnyerése után ez az alany lemondott a foglalóról, és végül 3 év börtönbüntetésre ítélték az ingatlanárverésekre vonatkozó szabályok megsértése miatt. Vagy Thanh Oai-ban (Hanoi) idén februárban az „árinfláció” trükkje is megismétlődött, amikor 54, 4400 m2-nél nagyobb területű telek esetében a kikiáltási árat megduplázták, majd spekulánsok sorozata lemondott a foglalóról, további káoszt okozva a piacon.
Nemcsak a telekárak, hanem számos településen, különösen Hanoiban és Ho Si Minh-városban az ingatlanpiac is hihetetlen árláznak volt tanúja.
Számos okot említenek, a spekulációtól és az inflációtól kezdve az elhúzódó jogi problémák miatti szűkös kínálaton át a földhasználati díjak lassú meghatározásáig, ami a beruházási költségek növekedését és a végső eladási árak ugrásszerű növekedését okozza.
Vo Huynh Tuan Kiet, a CBRE Vietnam lakásépítési projektek marketing osztályának igazgatója elmondta, hogy Ho Si Minh-város megavárossá válása utáni jelentős változások erős befektetési hullámot hoztak magukkal. A közlekedési infrastruktúra, különösen a metrórendszer, a körgyűrűk és a tömegközlekedésre orientált városfejlesztési modell (TOD) fejlesztése növelte a külföldi tőke vonzerejét az ingatlanpiacon. „Azonban a telekárak és az ingatlanokkal kapcsolatos adópolitikák kiigazításával együtt a piac új árszintet alakított ki, különösen az elővárosi területeken” – elemezte Kiet úr.
Országos szabványos földár-keretrendszer kiépítése
Valójában a földárak mindig is az ingatlanpiacot erősen befolyásoló tényezők voltak, valamint közvetlenül befolyásolták a gazdasági és társadalmi életet. Az indokolatlan ingadozások, a spekuláció és a csoportérdekek torzították a piacot, megnehezítve az emberek és a vállalkozások dolgát. Sok szakértő úgy véli, hogy itt az ideje egy átlátható, tudományos és szinkron mechanizmusnak, amely visszaállítja a földárakat valódi értékükre, megteremtve a fenntartható fejlődés alapjait.
Dr. Nguyen Si Dung, a Nemzetgyűlés Hivatalának korábbi helyettes vezetője szerint a legalapvetőbb megoldás egy országos, szabványos földár-keretrendszer kiépítése. „Létre kell hozni egy független országos földár-tanácsot, amely nagy adathalmazokon alapuló árkeretrendszert ad ki, szakértői konzultációval és szoros felügyelettel. Lehetetlen, hogy minden település maga határozza meg az árait, mert nagyon magas a csoportérdekek kockázata” – hangsúlyozta.
Ugyanakkor kulcsfontosságú feladat egy egységes, országos földadatbázis kiépítése. Ennek a rendszernek valós időben kell rögzítenie a tranzakciókat, az adó- és hitelinformációkat, segítve a kínálat és a kereslet pontos tükrözését, valamint a spekuláció „játszóterét” jelentő virtuális tranzakciók kiküszöbölését.
Dr. Nguyen Si Dung szerint a spekuláció indítékának kiküszöbölése érdekében az államnak spekulációellenes adót, progresszív adót kell kivetnie a parlagon hagyott földekre vagy a rövid távú tranzakciókra. Emellett komolyan meg kell valósítani a földbérleti díjak közötti különbségek megtérítésének mechanizmusát is, azaz amikor az állam olyan infrastruktúrába fektet be, amely a földárak emelkedését okozza, a hozzáadott értéknek adók, díjak vagy árverések révén az egész lakossághoz kell tartoznia, és nem áramolhat egyetlen csoport zsebébe sem. Azt is javasolta, hogy a polgári tranzakciós árak ésszerű tartományon belül eltérhessenek az állami áraktól, de legyen egy felső határuk a rugalmasság fenntartása és a stabilitás biztosítása érdekében.
Földhasználati stratégia meghatározása
Dr. Pham Viet Thuan, a Ho Si Minh-város Természeti Erőforrások és Környezetgazdaságtan Intézetének igazgatója a piaci gyakorlatról elmondta, hogy a 2024-es földtörvény szerinti új földárlista alkalmazása számos hiányosságot tárt fel. „Mindössze egy év alatt az új földárlista 2,3-szorosára, 38-szorosára emelkedett a törvény hatálybalépése előtti állapothoz képest. Ugyanakkor a 103/2024-es rendelet előírja, hogy 100%-os adót kell fizetni a földhasználat lakóterületté alakításakor, ami meghaladja az emberek teherbíró képességét, bevételkieséshez vezet, és nagymértékben befolyásolja a társadalmi-gazdasági fejlődést, különösen az emberek megélhetését és szociális biztonságát” – idézte.
Ez a szakértő úgy véli, hogy az ok a 71/2024-es rendelet szerinti földárlista ésszerűtlen felépítésében rejlik, ezért azt ki kell igazítani. „A földhasználati stratégia meghatározása a makrogazdasági szabályozásban rendkívül fontos. Ezért a földárlistának minden tartományban és városban stabilnak kell lennie, és a K-együtthatót kell alkalmazni a kiigazításhoz.”
„Elméletileg a K-együttható az állami földgazdálkodás eszköze, amely segít korlátozni az ingadozások amplitúdóját. Ezért ebben a felülvizsgált földtörvényben egyértelműen ki kell kötni, hogy a 2026. január 1-jétől alkalmazandó új földárlista alapját a törvény hatálybalépése előtti földárlista képezi, a K-együtthatót pedig 3-5%-os növekedési/csökkenési amplitúdóval kell kiigazítani. Ez a megközelítés hosszú távon hozzájárul a makrogazdaság stabilizálásához” – javasolta Thuan úr.
Azt is hangsúlyozta, hogy a föld a termelés és a szolgáltatások eszköze, ezért a földáraknak összhangban kell lenniük a beruházások ösztönzése és a munkahelyteremtés érdekében. A spekuláció korlátozása elkerülhetetlen tendencia, mivel a földpazarlás megelőzése is előfeltétele a gazdag embereknek és az erős országnak. A földárak felhajtogatása helyett az államnak a föld- és városépítési díjakat kellene kiszámítania, hogy fenntarthatóbb bevételi forrást teremtsen.
Valós igényeket kielégítő lakásfejlesztés
Dr. Nguyen Van Khoi, a Vietnami Ingatlanszövetség elnöke hangsúlyozta, hogy a valós igényeket kielégítő lakásépítés fenntartható megoldás, ahelyett, hogy hagynánk, hogy a piac a spekuláción szárnyaljon. Elemzése szerint: „Szükséges a preferenciális politikák és a szociális lakásprojektek és a közepes árfekvésű kereskedelmi lakások esetében a konkrét mechanizmusok előmozdítása, miközben a magas kategóriájú készleteket rugalmasan át kell alakítani a valós lakások szegmensébe az erőforrások pazarlásának elkerülése érdekében.”
Khoi úr azt is elmondta, hogy egyszerűsíteni kell a jogi eljárásokat, és átláthatóvá kell tenni a tervezést, különösen a közigazgatási egységek összevonásának szakaszában, hogy a vállalkozásoknak legyen alapot a hosszú távú befektetésekhez. Egy másik kérdés a lassan haladó infrastruktúrából és a felfüggesztett projektekből eredő kockázatok kezelése, amelyek nagy károkat okoznak az embereknek.
Khoi úr azt is javasolta, hogy a kormány hamarosan hozzon létre egy Nemzeti Lakásalapot és egy Helyi Lakásalapot a tőke támogatására, a kínálat és a kereslet szabályozására, valamint a bérlakások fejlesztésére. A köz-magán partnerség (PPP) modelljét ösztönözni kell a szociális lakások és a műholdas infrastruktúra fejlesztésében. Ugyanakkor meg kell szigorítani a spekuláció és az árinfláció nyomon követésére és ellenőrzésére szolgáló mechanizmust, hogy „fenntartható eszközöket” biztosítsanak az emberek számára.
Forrás: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm
Hozzászólás (0)