Olyan nehéz, mint egy háztulajdonlás Hanoiban, a Hai Phong helyreigazítja a földárveréseket, a piac új ciklusba kezd, előrejelezve az „uralkodó” szegmenst.

Egyre nehezebben jutnak lakhatáshoz Hanoiban az emberek, 2025-ben új ciklus veszi kezdetét, Hai Phong helyreigazítja a földhasználati jogok árverését... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Az ingatlanárak növekedési üteme Vietnámban a legmagasabbak közé tartozik a világon , aminek következtében egyre nehezebb az embereknek házat vásárolni. (Fotó: Linh An)

Az emberek számára egyre nehezebb a lakhatáshoz jutás.

Nguyễn Quốc Anh, a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy az ingatlanárak növekedési üteme Vietnámban a világ élvonalába tartozik, aminek következtében az emberek egyre nehezebben tudnak házat vásárolni.

Ennek megfelelően 2019 és 2024 között a vietnami ingatlanárak 5 év alatt 59%-kal emelkedtek. Ez a növekedés jóval magasabb, mint a fejlett országokban, mint például az Egyesült Államokban (54%), Ausztráliában (49%), Japánban (41%), Szingapúrban (37%)...

A fenti emelés miatt Quoc Anh úr elmondta, hogy feltételezve, hogy minden jövedelmet házvásárlásra fordítanak, a hanoi lakosoknak 169 évig kell majd dolgozniuk egy utcai ház megvásárlásához, amelynek átlagos eladási ára 22,8 milliárd VND/egység; 132 évig tart majd egy magánház megvásárlása, amelynek átlagos eladási ára körülbelül 6,3 milliárd VND/egység. Egy jelenlegi átlagos eladási árú lakás esetében a lakosoknak 23 évre lesz szükségük.

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetségének (VARS) kutatási adatai azt is mutatják, hogy Hanoiban egy átlagos árú ház megvásárlásához ajánlott minimumjövedelem körülbelül 2,3-10-szer magasabb, mint egy átlagos háztartás jövedelme Hanoiban.

Konkrétan a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint a hanoi munkavállalók átlagos havi jövedelme 2024 harmadik negyedévében elérte a 10,7 millió VND/hó összeget. Feltételezve, hogy egy 4 fős háztartásban élnek, akik közül 2 fő munkaképes korú, a teljes háztartási jövedelem körülbelül 21,4 millió VND/hó lesz.

Míg az átlagos elsődleges lakásár 2024-ben elérte a 70 millió VND/m2-t, az újonnan megnyílt projektek árai mind 60 millió VND/m2-től indulnak. Hanoiban lakásvásárláshoz a vásárlóknak minimum 45 millió és 210 millió VND/hó közötti jövedelemmel kell rendelkezniük, a területtől függően.

A tényleges átlagjövedelem és az ingatlanárak közötti jelentős különbség Hanoiban ma nemcsak kihívást, hanem lehetetlenné is teszi a lakásvásárlást a legtöbb átlagos vagy akár jó jövedelmű háztartás számára. A központi kerületekben, mint például Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da, Hai Ba Trung vagy Tay Ho, a jelzáloghitel törlesztéséhez szükséges éves minimumfizetés és az átlagos háztartási jövedelem közötti különbség akár tíz számjegyű is lehet. Eközben az olyan külvárosi területeken, mint Ha Dong, Bac Tu Liem vagy Long Bien, az árak elérhetőbbek, de csak a havi 40-60 millió dolláros jövedelemmel rendelkező magánszemélyek és háztartások számára alkalmasak.

A számítások az egyes kerületek átlagos házárain alapulnak, és feltételezik, hogy a vevők a ház értékének 70%-át kölcsönözhetik a banktól, átlagosan 8%/év kamatlábbal, 20 évre. A pénzügyi elvek szerint a teljes havi törlesztőrészlet nem haladhatja meg a jövedelem 40%-át, ekkor a Ha Dong, Long Bien, Nam Tu Liem, Bac Tu Liem, Gia Lam környékén egy átlagos árú ház megvásárlásához ajánlott minimumjövedelem körülbelül 2-3-szor magasabb, mint a hanoi munkások átlagos háztartási jövedelme.

Hoan Kiem, Ba Dinh, Hai Ba Trung, Dong Da vagy Tay Ho kerületekben a minimálisan szükséges jövedelem meghaladja az 1 milliárd VND/évet, ami körülbelül 3,7-8-szoros különbséget jelent. Cau Giay és Thanh Xuan kerületekben a különbség 3-3,5-szeres.

Le Bao Long úr, a Batdongsan.com.vn marketingigazgatója elmondta, hogy az ingatlanárak magas emelkedése miatt a vásárlók 84%-a továbbra is hitelre szorul. A havi 40 millió VND-nál kevesebb összjövedelemmel rendelkező háztartások esetében a legmagasabb a hitelkamat, 69%-kal. Eközben a havi 41-70 millió VND közötti összjövedelmű háztartásoknál a hitelkamat 18%, a havi 71-100 millió VND közötti összjövedelmű háztartásoknál pedig 9%. A havi 100 millió VND feletti összjövedelmű háztartások esetében a hitelkamat mindössze 4%.

Nguyen Van Dinh úr, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke szerint azonban a hitelfelvevők csoportja számos kiszámíthatatlan dologgal fog szembesülni, például gazdasági recesszióval, amely csökkentheti a lakásvásárlók jövedelmét, csökkentheti fizetőképességüket vagy növelheti az adósságtörlesztési nyomást. A banki kamatlábak nem rögzítettek, és bizonyos időszakokban a kamatláb-változások drágábbá teszik a lakáshiteleket, ami miatt a hitelezők képtelenek lehetnek fizetni a részleteket. Emellett mások inkább a várakozást vagy a házbérlést választják, hogy rugalmasabbak legyenek a pénzügyeikben. Ezenkívül sok ügyfél alacsonyabb kritériumokat is felvesz a lakáskereséssel kapcsolatban, hogy hamarosan saját lakást vásárolhasson.

A vidéki piacokon uralkodni fog a városi földterület

Le Dinh Chung, az SGO Homes vezérigazgatója elmondta, hogy a hosszú piaci válság után a befektetési válságba került befektetők újra egyensúlyba hozták a pénzforgalmukat és a befektetési piacot. Az elmúlt két évben a pénzforgalom a fővárosba, különösen a lakásokba áramlott, mivel a piac és ez a szegmens a valós igényeket – a hanoi piac hatalmas és mindig jelenlévő tőkeigényét – elégíti ki. A befektetők nagy koncentrációjával rendelkező piac gyorsan és erőteljesen felhajtja a hanoi ingatlanárakat, ezáltal bizonyos mértékű nyomást gyakorolva a környező tartományok piacaira, segítve ezeket a tartományokat abban, hogy a fellendülés jeleit kezdjék mutatni.

Jelenleg Hanoi ingatlanárai túl magasak, fokozatosan átadva helyüket a Hanoit körülvevő tartományok hasonló fejlődési ütemének, amelyek szintén hasonló fejlődési ütemmel rendelkeznek. Ezt a tendenciát követve 2025-ben az északi régió, jellemzően Hanoi ingatlanpiacán nem lesz olyan hirtelen áremelkedés, mint 2024-ben. Különösen a magas lakásárak közepette az emberek hajlamosak lesznek már nem sietni a házvásárlással, hanem bérlésre váltanak, és a házvásárlásra szánt pénzt vidéken vagy a vidéki ingatlanokba fektetik be.

A vidéki piacokon a városi telkek szegmense lesz domináns, különösen a teljes körű jogi dokumentumokkal rendelkező telkek iránt lesz egyre nagyobb a kereslet. A vevők a telkeket, az ipari parkok közelében lévő alacsony építésű épületeket, valamint az olyan gazdasági tengelyek közelében lévő telkeket választják, mint a Bac Ninh, Bac Giang vagy Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Quang Ninh. Ezen tartományok közös vonása, hogy meglehetősen erős gazdasági fejlődéssel rendelkeznek, a fővárosból kiinduló fő közlekedési tengelyeken helyezkednek el, és ipari parkok, valamint élénk turisztikai bázis jellemzi őket.

Általánosságban elmondható, hogy 2025 egy új ingatlanpiaci ciklus kezdetének éve. Ahelyett, hogy a tömegbe fektetnének be, követnék a piaci hullámot vagy egy bizonyos "forró" szegmenst, a befektetőknek olyan piacot kell választaniuk, amely szorosan kapcsolódik a gazdasági fejlődéshez és az infrastruktúrához. 2025-ben Hanoi külvárosában a vidéki piacok térnyerése várható. A befektetők jó hírű, teljes jogi dokumentumokkal rendelkező befektetők termékeit fogják keresni. Ezután olyan termékeket kell választaniuk, amelyek megfelelnek pénzügyi képességeiknek, és nem szabad túlzott tőkeáttételt alkalmazniuk.

Hai Phong: A földhasználati jogok árverési munkájának kiigazítása

A Hai Phong Városi Népi Bizottság elnöke utasításokat és felkérést adott ki az illetékes osztályoknak, fiókhivataloknak és egységeknek, hogy orvosolják a földhasználati jogok árverését a területen.

Konkrétan a Hai Phong Városi Népi Bizottság elnöke megbízta a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumot, valamint a Kerületi Népi Bizottságokat, hogy szervezzék meg a földhasználati jogok árverésének helyszínéül szolgáló területrendezési tervek, földhasználati tervek, építési tervek és városrendezési tervek nyilvános közzétételét; tegyenek intézkedéseket a rászorulók többségének hozzáférhetőségének és fizetőképességének megfelelő lakóingatlanok és földterületek kínálatának biztosítására, leküzdve az ingatlanpiacon a kínálat és a kereslet egyensúlyhiányát.

Mielőtt a földhasználati jogok árverésének kikiáltási árát a földárlista alapján meghatároznák, felül kell vizsgálni, ki kell igazítani és ki kell egészíteni a földárlistában szereplő megfelelő földárat azon a területen és helyszínen, ahol az árverést a szabályozásoknak megfelelően tartják. A földhasználati jogok árverési tervének kidolgozási irányának szigorúnak, tudományosnak és a hatóságok által ellenőrzöttnek kell lennie, elkerülve az árverésből való profitszerzést, ami számos piaci zavart okozna...

A kerületi népbizottságok, osztályok, ügynökségek és az illetékes szervezetek számára: vizsgálják felül a helyi földigényt, tervezzék meg és fektessenek be a földhasználati jogok árverésére várhatóan kerülő telkek infrastrukturális építésébe; egyidejűleg mérlegeljék megfelelő földalapok létrehozását a földújratelepítés, a földhasználati jogok árverése nélküli kiosztásának végrehajtásához az előírt alanyoknak. Ösztönözzék az információs technológia és a digitális transzformáció alkalmazását a földhasználati jogok árveréseinek szervezésében a nyilvánosság és az átláthatóság biztosítása érdekében; vállaljanak felelősséget a törvény és a Városi Népbizottság előtt a földhasználati jogok árveréseinek szervezéséért és lebonyolításáért a nyilvánosság, az átláthatóság, az objektivitás biztosítása, valamint az állam érdekeinek és a kapcsolódó felek jogainak és érdekeinek védelme érdekében.

Felkérjük az Igazságügyi Minisztériumot, hogy utasítsa az ingatlanárverési szervezeteket, hogy a hatályos jogszabályok alapján tegyenek megfelelő intézkedéseket az árverési részvételi előzményekre vonatkozó információk szigorú kezelésére, hogy haladéktalanul felderítsék az árveréseken szokatlan jeleket mutató eseteket, például: egy személy vagy személyek csoportja regisztrál licitálni több telekre ugyanazon az árverési területen, az árverési résztvevők szokatlanul magas ajánlatot tesznek vagy magas ajánlatokat nyernek, de nem fizetik be a foglalókat, és jelentsék azokat az ingatlan tulajdonosainak és az illetékes hatóságoknak a megfelelő kezelési intézkedések megtétele érdekében.

A Hai Phong városi rendőrség proaktívan felméri a helyzetet, felderíti, kivizsgálja és szigorúan a törvényeknek megfelelően kezeli a jogsértő szervezeteket és személyeket, olyan mértékben, hogy büntetőeljárás alá vonhatók a földhasználati jogok árverésén.

A Hung Yen sikeresen árverezett el 273 telket

A Lac Viet részvénytársaság közölte, hogy február 9-én sikeresen árverezték el 273 telek használati jogát a Hung Yen tartománybeli An Thi város kerületi sport-, kulturális és lakótelepének északi lakóövezetében.

Do Thi Hong Hanh asszony, a Lac Viet Aukciósház Igazgatótanácsának elnöke elmondta, hogy az egység több mint 4000 ajánlattételi dokumentumot kapott. Az aukció napján közel 2000 résztvevő vett részt.

A 273 árverésre bocsátott telek teljes területe 30 571,9 négyzetméter, a teljes kikiáltási ár 645 747 milliárd VND.

A telkek területe 90-295,2 m2/telek. A kikiáltási ár 19,2-31,2 millió VND/m2; ami azt jelenti, hogy minden telek kikiáltási ára 1,7 milliárd és 7,8 milliárd VND között van. Az árverés módja közvetlen, titkos szavazás, egy fordulóban; emelkedő licitálási módszer.

Az aukciós eredmények azt mutatták, hogy a teljes nyertes vételár meghaladta az 1503,3 milliárd VND-t, ami 857,631 milliárd VND különbséget jelent, ami 232,81%-os növekedést jelent.

Amelyen a legmagasabb aukciós ár 120 millió VND/m2, a legalacsonyabb pedig 36 millió VND/m2.

Az aukció szervezője szerint a legmagasabb nyertes árat a saroktelkek adták, a legjobb helyen vannak, és több mint 200 négyzetméteresek.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kho-nhu-so-huu-nha-ha-noi-hai-phong-chan-chinh-dau-gia-dat-thi-truong-bat-dau-chu-ky-moi-du-bao-phan-khuc-len-ngoi-303885.html