Átláthatóság a földárakban és a földárverésekben

Hanoiban nemcsak a belvárosban emelkednek folyamatosan a lakás- és telekárak, hanem a külvárosi telekügyletek is élénkülnek. Fotó: Quang Vinh.

Nevezetesen, a Hanoi Népi Bizottság járási szintű Népi Bizottságoknak adott felhatalmazásában szerepel a földhasználati jogok árverésének kikiáltási áráról való döntés, amennyiben földhasználati díjjal járó földet osztanak ki, vagy földet adnak bérbe háztartásoknak és magánszemélyeknek; a földhasználati jogok árverésének kikiáltási áráról való döntés, amikor az állam földet oszt ki vagy ad bérbe olyan esetekben, amikor a földterületet vagy a telekterületet részletes építési terv szerint műszaki infrastruktúrába fektették be.

A kereskedés aktív, de nem lázas

A Hanoi Népi Bizottság szerint a járási szintű Népi Bizottságok felelősek a Földértékelési Tanács és az egyéb kapcsolódó tartalmak (ha vannak ilyenek) kidolgozásáért, utasítva a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumot (TNMT), a Pénzügyi-Tervezési Minisztériumot, valamint a kapcsolódó osztályokat és hivatalokat a végrehajtás megszervezésére. 2024. december 10-ig a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium a minisztériumokkal, fiókintézményekkel és a járási szintű Népi Bizottságokkal együtt összefoglalja és értékeli az eredményeket, és jelentést tesz a Városi Népi Bizottságnak, hogy az a következő időszakban a végrehajtás alapjául szolgáló további engedélyezést mérlegelje.

Hanoi számára a földterület mindig is forró téma. Nemcsak a lakásárak, hanem a belvárosi telekárak is folyamatosan emelkednek, de az elővárosi földügyletek is nagyon aktívak. 2024 áprilisa óta a lakosság és a magánszemélyek számára tartott földárverések olyan kerületekben, mint Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen... egészen a távoli Ba Vi területéig is meglehetősen élénkek.

A Hoai Duc kerületben a Kerületi Földalap Fejlesztési Központ sikeresen árverezett el 23, összesen 2441,8 négyzetméteres telket (március 18-án); a költségvetés 179,2 milliárd VND-t gyűjtött be. Áprilisban a Központ folytatta 34, összesen 3366,7 négyzetméteres telek földhasználati jogának árverését; várhatóan 200 milliárd VND-t gyűjtöttek be a költségvetésbe.

Hasonlóképpen, Dong Anh kerületben februárban és márciusban sikeresen megszervezték a földhasználati jogok árverését, összesen 2872,2 négyzetméter területen; a költségvetési bevétel meghaladta a 143 milliárd VND-t, közel 69 milliárd VND-val meghaladva a becslést.

Ba Vi Hanoi egy távoli kerülete, amely szintén sikeresen árverezett el 37 telket (Dong Bang falu, Dong Thai község); több mint 99 milliárd VND bevételt hozott a költségvetésnek.

Nguyen Huy Hoang, a Hoai Duc kerületi földalap-központ igazgatója szerint a földügyletek és az árak gyors növekedésének oka az, hogy a város és a település felgyorsítja számos kulcsfontosságú közlekedési infrastrukturális projekt megvalósítását; beleértve a 4-es körgyűrűt a fővárosi régióban és a 3-as körgyűrűt. A belvároshoz való csatlakozás kényelmesebbé vált.

2025 májusára azonban a külvárosi kerületekben az árverések már nem voltak szokatlanok. Például Hoai Duc kerületben, néhány központi kerülethez képest, a kikiáltási ár meghaladta a 60 millió VND/m2-t, szemben a belvárosokban megszokott több mint 100 millió VND/m2-es árral. Volt egy telek, amelynek kikiáltási ára 42,8 millió VND/m2 volt, de az árverés nyertese csak egy lépéssel emelte az árat 42,9 millió VND/m2-re; ez azt bizonyítja, hogy bár a földárverés kedvező volt, nem volt "forró"; nem volt szokatlan áremelkedés, spekuláció vagy árinfláció jelensége a korábbi földlázakhoz képest, amikor az árak 2-3-szorosára emelkedtek a kikiáltási árhoz képest.

Az árverés után magas a foglaló törlésének és a nemfizetésnek az aránya. Pontosabban, 2022-ben és 2023-ban az elővárosi földárverések akár 70%-án sem volt résztvevő, vagy a résztvevők száma nem volt megfelelő az árverés megnyitásához.

A földárverésekkel kapcsolatban nem sokan vannak tisztában. Például egy Me Linh kerületben történt esetben, a 2023. december 30-án délutáni árverésen egy személy 4,28 milliárd VND/m2-t fizetett egy 102 m2-es telekért; míg a kikiáltási ár 30 millió VND/m2 volt, és ő lett az árverés nyertese. Később azonban, az árverés nyertesének kérésére, a Me Linh kerület beleegyezett az eredmény törlésébe és több mint 600 millió VND letét visszatérítésébe.

Ez a személy azt mondta, hogy ez volt az első alkalom, hogy földhasználati jogért árvereztetett, ezért ideges és kapkodó volt, ezért hibázott. „Több mint 4,28 milliárd VND-t számoltam ki a teljes földterületre, nem gondoltam arra, hogy az árverési szabályzat négyzetméterenként van kiszámítva, ezért hibáztam” – mondta.

A fenti esetet tanulságnak is kell tekinteni a földhasználati jogok árverésein való részvétellel kapcsolatban, különösen akkor, amikor a Hanoi Népi Bizottság felhatalmazta a járási szintű Népi Bizottságot a földhasználati jogok árveréseinek kikiáltási árának meghatározására.

A Thanh Oai kerületben (Hanoi) megrendezett földárverésen részt vevő egységek szavazatainak összeszámlálása, 2023. december. Forrás: HNM.

Hanoi számos földhasználati jog árverést fog szervezni.

Sokan úgy vélik, hogy a Hanoi Népi Bizottságának a járási szintű népi bizottságoknak a földhasználati jogok árveréseinek kikiáltási árának meghatározására vonatkozó felhatalmazása élénkebbé és egészségesebbé teszi az ingatlanpiacot. A kiindulópont jövő júniustól várható. Különösen akkor, ha az árverésre bocsátott telkeket már megtervezték, beruháztak szinkron műszaki és társadalmi infrastrukturális rendszerekbe, összekapcsolták a fő közlekedési tengelyekkel, kielégítve az új modern lakóövezetek kialakításának igényeit.

A Hanoi Népi Bizottság szerint idén a város becsült állami költségvetési bevétele 408,547 milliárd VND volt, amelyből a belföldi bevétel 378,530 milliárd VND. A földbevételt a kerületek, városok és települések fő befektetési forrásaként azonosítva a Hanoi Népi Bizottság felkérte a Pénzügyi Minisztériumot és a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumot, hogy elnököljenek és koordináljanak az egységekkel a 30 kerület, város és település földbevételből származó licitálási és árverési kapacitásával kapcsolatos adatok szintetizálását.

Ezekkel a pozitív lépésekkel az árverésre bocsátott földterületek számítanak a vezető terméknek Hanoi földpiacán 2024-ben.

A földhasználati árverési címek egyértelműek. Ezek közül közel 180 telek Chuong My, Dong Anh, Me Linh kerületekben és Son Tay városában került árverésre földhasználati jogok megszerzése céljából, a legmagasabb, 33 millió VND/m2 kikiáltási áron. Egy 2024 márciusában tartott árverésen a legmagasabb nyertes ár 56,1 millió VND/m2 volt.

A Me Linh kerületben, 30 telket magában foglalva: Quan Cho terület (Bong Mac falu, Lien Mac község) induló ár 19-22,5 millió VND/m2. Quang Minh városban az induló ár 26-27 millió VND/m2 között van.

Dong Anh kerületben 72 földterületet is árvereztek földhasználati jogok megszerzésére, a kikiáltási árak 23,5 és 24,5 millió VND/m2 között mozogtak. Egyes helyeken a kikiáltási árak 28 és 33 millió VND/m2 között mozogtak.

Phuc Tho kerületben 14 földterületet árvereztek el földhasználati jogért, 17,2 millió VND/m2 és 18,5 millió VND/m2 kikiáltási áron...

Hamarosan életbe léptetjük az új irányelveket

A földárak régóta az egész társadalom figyelmét felkeltették. A kormány és az Országgyűlés is nagyon közel áll ehhez a kérdéshez.

2024. május 24-én, egy országos online találkozó elnökletével, amelyen jelentéseket hallgattak meg és véleményeztek a földárakat szabályozó rendelettervezetről, Tran Hong Ha miniszterelnök- helyettes felkérte a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumot, hogy a fejlesztési folyamat során komolyan vegye figyelembe a megjegyzéseket és hozzájárulásokat, haladéktalanul fejezze be a rendelettervezetet, és haladéktalanul ültesse át a gyakorlatba a 2024-es földtörvényben szereplő új és áttörést jelentő politikákat és irányelveket.

Korábban, május 8-án, egy 63 település részvételével tartott közvetlen és online konferencián, melynek célja a földek állam általi visszaszerzése esetén a kártalanítást, támogatást és áttelepítést szabályozó rendelettervezettel, valamint a földárakat szabályozó rendelettervezettel kapcsolatos vélemények összegyűjtése volt, Tran Hong Ha miniszterelnök-helyettes elmondta, hogy a miniszterelnök kiadott egy dokumentumot, amelyben utasítja a minisztériumokat és az ágazati hivatalokat, hogy sürgősen dolgozzanak ki részletes útmutatókat, biztosítva a megfelelő feltételeket ahhoz, hogy az Országgyűlés megvitassa és lehetővé tegye a 2024. évi földtörvény 2024. július 1-jén (5 hónappal korábban, mint korábban, 2025. január 1-jén) történő hatálybalépését.

A 2024-es földtörvény számos új és áttörést jelentő szabályozást tartalmaz; az emberek hasznot húznak a fejlesztési folyamatból, összehangolva minden fél érdekeit a projektek megvalósítása során. A földárakra vonatkozó szabályozás biztosítja az objektivitás, az átláthatóság és a földbevételek szabályozásának elveit az állam, az emberek és a vállalkozások számára, megakadályozva a földárak „forró” ingadozását, és kiegyensúlyozva a társadalmi-gazdasági fejlődést szolgáló beruházási projektek inputköltségeit. Az új földértékelési módszernek egyértelműnek, egyszerűnek és koherensnek kell lennie, hogy megvédje az értékelési munkát végzőket.

Visszatérve a Hanoi Népi Bizottság által a kerületi szintű népi bizottságoknak adott felhatalmazásra, hogy döntsenek a földárakról és a földhasználati jogok árveréseinek kikiáltási árairól, ez azt mutatja, hogy ezt a munkát átlátható módon kell elvégezni, de szorosan ellenőrizni kell. Valójában az évek során a korrupció és a gazdasági bűncselekmények széles körben elterjedtek a földszektorban. Az ebben a szektorban benyújtott panaszok teszik ki a panaszok legnagyobb arányát, miközben kezelésük és megoldásuk sok időt vesz igénybe. A probléma összetettsége miatt sok esetet nehéz alaposan megoldani.

2022. szeptember 13-án a Petíciós Bizottság jelentése az Országgyűlés Állandó Bizottságának tematikus felügyelő ülésén, „A polgárok fogadásáról és a panaszok, valamint feljelentések kezeléséről szóló törvény végrehajtása 2016. július 1. és 2021. július 1. között” témában kimutatta, hogy a felmerült panaszok, feljelentések, petíciók és észrevételek főként a földgazdálkodás területéhez, valamint a projektek megvalósításakor a föld-visszaszerzés, a kártalanítás, a támogatás, az áttelepítés és a területtisztítás végrehajtásához kapcsolódtak (több mint 69,5%-ot képviselve).

Le Bao Long úr, ingatlanszakértő szerint a Tartományi Népi Bizottság által végrehajtott földárlista kormányrendelete eltér a korábbitól, amely a földár-keretrendszerre vonatkozik, és évente frissül. Így a hatáskört és a felelősséget a településekre ruházták át, hogy segítsék a földárakat abban, hogy a korábbinál jobban megfeleljenek az egyes települések tényleges helyzetének. A konkrét szabályozások elősegítik, hogy a földértékelés átlátható, világos és a valósághoz közelebb álló legyen. Long úr azt jósolja, hogy az ingatlanárak az új törvények hatálybalépése után emelkedni fognak. Ennek megfelelően a telkek lesznek a leginkább érintettek. Azonban még ha emelkedés is lesz, az nem lesz indokolatlanul magas áremelkedés.

Forrás: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html