Az Országgyűlés nemrég fogadta el az ingatlanügyletekről szóló felülvizsgált törvényt, amely 2025. január 1-jétől lép hatályba, és várhatóan számos hiányosságot orvosol a 2014-es ingatlanügyletekről szóló törvényben.
Figyelemre méltó, hogy ez az új törvény a jövőbeli lakásokat (más néven „papír” lakásokat) vásárlók jogainak védelmére összpontosít.
A befektetőnek a bank jóváhagyását kell kérnie a garancia kiadásához.
Konkrétan a jövőbeli lakások adásvételére és lízingvásárlására vonatkozó garanciákkal kapcsolatban (26. cikk) ez a törvény előírja, hogy az ingatlanprojektek befektetőinek banki jóváhagyást kell kérniük a garanciák kiadásához, mielőtt jövőbeli lakásokat értékesítenének vagy bérbe adnának.
Ennek megfelelően a bank garantálja a befektető pénzügyi kötelezettségeit a lakásvásárlóval vagy bérlővel szemben, amennyiben a befektető nem adja át a lakást a jövőbeni lakás adásvételi vagy lízingvásárlási szerződésében vállalt kötelezettségeinek megfelelően.
A valóságban sok befektető nem adja át időben a házakat az ügyfeleknek, ahogy ígérték, ami frusztrációt okoz (Illusztráció: Tran Khang).
A befektető pénzügyi kötelezettségei a lakást vásárló vagy részletfizetéssel vásároló ügyfelek felé, amikor a befektető nem teljesíti a jövőbeni lakások adásvételére vagy részletvásárlására vonatkozó szerződésben vállalt kötelezettségeit, magukban foglalják azt az összeget, amelyet a befektető az ügyféltől előlegként kapott, valamint az esetleges egyéb összegeket.
A garancialevél kibocsátásáért a kezes bank felelős.
E törvény 26. cikke azt is kimondja, hogy amennyiben a garanciavállaló bank beleegyezik a befektetőnek nyújtott garanciavállalásba, a garanciavállaló bank és a befektető a fent meghatározott tartalommal garanciamegállapodást ír alá.
Az aláírt garanciamegállapodás alapján a garanciabank írásos kötelezettségvállalást küld az ingatlanprojekt befektetőjének, amelyben megerősíti, hogy garancialevelet ad ki minden olyan ügyfélnek, aki a befektető garanciájára jóváhagyott projektben házat vásárol vagy lízingel.
A befektető felelős azért, hogy a jövőbeni lakásvásárlásra vagy lízingvásárlásra vonatkozó szerződés aláírásakor erről a kötelezettségvállalási dokumentumról másolatot küldjön az ügyfélnek.
Ezenkívül a jövőbeni lakásvásárlásra vagy lízingvásárlásra vonatkozó szerződés aláírásakor az ügyfelek választhatnak, hogy garanciát kérnek-e a befektető pénzügyi kötelezettségeire velük szemben.
Az ügyfél azon megtagadásáról, hogy garantálja a befektető pénzügyi kötelezettségeit, írásban állapodnak meg a jövőbeni lakás adásvételére vagy lízingvételére vonatkozó szerződés aláírásakor.
A garanciabank felelős azért, hogy garancialevelet állítson ki azoknak az ügyfeleknek, akik a szabályozásoknak megfelelően jövőbeni lakás adásvételére vagy lízingvételére vonatkozó szerződést kötöttek a befektetővel. Ezzel egyidejűleg a garanciabank megküldi azt a befektetőnek is, hogy a befektető minden olyan ügyfélnek átadhassa, aki jövőbeni lakás adásvételére vagy lízingvételére vonatkozó szerződést kötött.
A befektető csak akkor kapja meg a pénzt, ha az ügyfél megkapta a garancialevelet.
A garancia terjedelmét, a garanciakötelezettség teljesítéséhez szükséges feltételeket, a garancia tartalmát és díját a felek állapodnak meg, de azoknak biztosítaniuk kell a garanciabank e törvény 26. cikkében előírt kötelezettségeinek teljesítését, és azokat a garanciabank és az ingatlanprojekt befektetője között aláírt garanciaszerződésben kell rögzíteni.
A befektető „függőben hagyta” a projektet, ami számos nehézséget okozott a lakásvásárlóknak (Illusztráció: Tran Khang)
A garanciabank és a projektbefektető között aláírt garanciaszerződésnek, valamint a garanciabank által a jövőbeni lakásvásárlást vagy -lízingelést végző ügyfeleknek kiállított garancialevélnek kifejezetten meg kell jelölnie az érvényességi időt.
A befektető a jövőbeni lakás adásvételére vagy lízingvételére vonatkozó szerződés aláírásának napjától, vagy a felek által a jövőbeni lakás adásvételére vagy lízingvételére vonatkozó szerződésben meghatározott más időszaktól számított 10 munkanapon belül garancialevelet köteles adni az ügyfélnek.
A befektető csak azután fogadhat el kifizetéseket az ügyfelektől a jövőbeni lakások adásvételére vagy részletvásárlására vonatkozó szerződés szerint, miután azt átadta az ügyfélnek, és az ügyfél garancialevelet kapott a kezes banktól.
A garanciavállaló bank felelős a befektető nevében történő fizetésért.
Amennyiben a befektető a ház adásvételi vagy lízingszerződésben vállalt kötelezettségeinek megfelelően nem adja át a házat anélkül, hogy teljesítené, vagy nem teljes mértékben teljesítené a megrendelővel szembeni, a jelen rendelet 26. cikkében előírt pénzügyi kötelezettségeit.
Amennyiben az ügyfél kéri, a kezes a garancialevélben vállalt kötelezettségeknek megfelelően felelős az ügyféllel szembeni pénzügyi kötelezettségek teljesítéséért a befektető nevében.
A garanciavállaló banknak felelősséget kell vállalnia a befektető nevében az ügyfelekkel szembeni pénzügyi kötelezettségek teljesítéséért (Illusztráció: Ha Phong).
A jövőbeni lakások adásvételére és lízingvásárlására vonatkozó garanciákat a bankgaranciákra vonatkozó törvényi rendelkezésekkel összhangban hajtják végre.
A 26. cikkben foglalt, a jövőbeni lakások adásvételére és részletvásárlására vonatkozó garanciákra vonatkozó rendelkezések nem alkalmazandók a szociális lakások adásvételére és részletvásárlására.
Az Állami Bank felelős a jövőbeli lakások adásvételére és lízingvásárlására vonatkozó garanciákkal kapcsolatos útmutatások nyújtásáért.
[hirdetés_2]
Forrás
Hozzászólás (0)