A bankok hemzsegnek az ingatlanhitelektől
Az ingatlanhitelek aránya számos banknál meredeken megnőtt az idei év első felében. Különösen sok bank hitelnövekedési üteme elérte a 20-30%-ot, ami háromszorosa a teljes rendszer általános hitelnövekedési ütemének.
A 2025 második negyedévére vonatkozó pénzügyi jelentés azt mutatja, hogy az idei év első felében az ingatlanpiac jelentősen hozzájárult számos bank hitelnövekedéséhez.
 |
Például a Techcombanknál az idei év első 6 hónapjában az ingatlanüzleti hitelek (beleértve a hiteleket és kötvényeket is) a teljes fennálló hitelállomány 59%-át tették ki. Az egyéni ügyfeleket is beleértve, a Techcombank ingatlanhiteleinek aránya elérte a teljes bank teljes fennálló hitelállományának több mint 64%-át. A Techcombank konszolidált ingatlanüzleti hitelállományának növekedése (csak hitelek) elérte a 21,5%-ot 2024 végéhez képest (ami közel kétszerese a bank 11,6%-os hitelnövekedésének).
Sok más kereskedelmi banknál az ingatlanhitelek állománya az év első felében szintén igen erőteljes növekedést mutatott. Konkrétan a HDBanknál a fennálló ingatlanhitelek állománya elérték a 83 125 milliárd VND-t, ami 22%-os növekedést jelent az év elejéhez képest, és 16,4%-ot tesz ki.Az SHB- nél a fennálló ingatlanhitelek állománya elérték a 163 754 milliárd VND-t, ami közel 28,4%-os növekedést jelent az év elejéhez képest, és 27,5%-ot tesz ki a 2024 végi 24,5%-kal szemben. Az MB-nél az ingatlanhitelek állománya elérték a 85 834 milliárd VND-t, ami közel 34%-os növekedést jelent az év elejéhez képest, és 9,72%-ot tesz ki (szemben a tavalyi év végi 8,26%-kal).
A TPBanknál fennálló ingatlanhitelek állománya 2025. június végén 32%-kal, a PGBanknál 30%-kal, a VietBanknál 19%-kal, az MSB-nél pedig 15%-kal nőtt...
2025. június 30-án a fennálló ingatlanhitelek becsült összege 3,18 millió milliárd VND, ami 2,4-szerese a 2024 végi értéknek, és a teljes rendszer teljes fennálló adósságának 18,5%-át teszi ki.
Nem nehéz megmagyarázni, miért sietnek a bankok az ingatlanhitelek nyújtásával. Az SSI Research elemzői úgy vélik, hogy a globális piac adópolitikai bizonytalanságai közepette a hitelnövekedés hajtóereje elsősorban az ingatlanpiac és az infrastruktúra. Ez a két terület is egyre nagyobb politikai figyelmet kap, összhangban a kormány azon erőfeszítéseivel, hogy ösztönözze a belföldi keresletet és fenntartsa a gazdasági növekedés lendületét.
Tran Ngoc Bau, a WiGroup (egy pénzügyi-gazdasági adatok szolgáltatására szakosodott vállalat) vezérigazgatója azonban arra figyelmeztetett, hogy az ingatlanhitelek meredek növekedése a gyenge termelés és fogyasztás közepette a hiteláramlás „szinkronon kívüli” áramlásának kockázatát hordozza magában.
Az ingatlanhitelezésre helyezett hangsúly magyarázatával Nguyen Anh Tuan úr, a Techcombank lakossági banki részlegének igazgatója elmondta, hogy az emberek lakásvásárlási igénye rendkívül nagy. Ez egy hosszú távú és állandó igény. A Techcombank vezetői azt is megerősítették, hogy a Techcombank lakáshitel-szegmensében a rossz hitelek (NPL) arányát szigorúan ellenőrzik, 2% körül tartják. Ez a ráta szigorúan ellenőrzött a fedezet kezdettől fogva történő kiválasztásának stratégiája, valamint a fedezet hatékony kezelésének köszönhetően. A hitelek fedezettel rendelkeznek, így a tényleges veszteségráta nagyon alacsony.
Bár a bankok alacsony kockázatot állítanak, a szakértők továbbra is figyelmeztetnek rá. Jelenleg a szociális lakáshitel-csomagot (145 000 milliárd VND) nagyon lassan folyósítják a kínálat hiánya miatt. Az ingatlanhitelek meredeken emelkedtek, főként azért, mert a bankok agresszívan hiteleztek a magas kategóriájú ingatlanprojektek számára. Ha ez a helyzet folytatódik, instabilitás lép fel mind az ingatlanpiacon, mind a bankoknál.
A kormány idén 8,3-8,5%-os GDP-növekedési célt tűzött ki. A cél eléréséhez a gazdasági szakértők úgy vélik, hogy az egész évre kiterjedő hitelállomány akár 18%-kal is növekedhet, a Vietnami Állami Bank (SBV) által az év elején kitűzött 16%-os cél helyett.
A közelmúltban (július 31-én) a Vietnami Állami Bank bejelentette a hitelintézetek hitelnövekedési céljának emelését. Ezzel egyidejűleg a Vietnami Állami Bank felkérte a hitelintézeteket, hogy a tőkeáramlásokat a termelésbe, az üzleti életbe, a kiemelt ágazatokba és a növekedési motorokba irányítsák; szigorúan ellenőrizzék a potenciálisan kockázatos ágazatoknak nyújtott hiteleket, biztosítva a biztonságot és a hatékonyságot.
Gazdasági szakértők szerint az idei 18-20%-os hitelnövekedés összhangban van a GDP növekedési ütemével és az inflációs szinttel, még nem "forró". Ez a hitelnövekedési ütem azonban csak akkor biztonságos, ha a tőke a kiemelt szektorokba áramlik. Ezzel szemben, ha a hitel spekulatív szektorokba, például részvényekbe, ingatlanokba stb. áramlik, akkor eszközbuborékok alakulhatnak ki, amelyek nyomást gyakorolnak a kamatlábakra, az inflációra, rossz hitelek kockázatát és makrogazdasági instabilitást okozva.
„Ha a tőke a kiemelt ágazatokba áramlik, az idei hitelállománynak mindössze 17-18%-kal kell növekednie ahhoz, hogy kielégítse a 8,3-8,5%-os GDP-növekedési igényt. Ha azonban spekulatív ágazatokba, például értékpapírokba, ingatlanpiacra stb. áramlik, a hitelállománynak több mint 20%-kal kell növekednie ahhoz, hogy elérje a 8,3-8,5%-os GDP-növekedési célt” – mondta Dr. Nguyen Huu Huan docens (Ho Si Minh-városi Gazdaságtudományi Egyetem).
Az erős hitelnövekedés közepette az elmúlt hónapokban egyes kereskedelmi bankok elkezdték kismértékben emelni a nagy összegű betétekre vonatkozó betéti kamatlábakat számos futamidő esetében.
Ezzel a helyzettel szembesülve az Állami Bank augusztus 4-én találkozót tartott a kereskedelmi bankokkal, amelyben arra kérte őket, hogy stabilizálják a betéti kamatlábakat; folytassák a működési költségek csökkentését, mozdítsák elő a digitális átalakulást, és legyenek hajlandóak nyereségük egy részét a hitelkamatok csökkentése érdekében megosztani. Pham Chi Quang úr, a Monetáris Politikai Osztály (SBV) igazgatója elmondta, hogy az újonnan generált betéti kamatláb mindössze 4,18%/év volt, ami alapvetően stabil a 2024-es év végi szinthez képest. Az átlagos hitelkamatláb 6,53%-ra csökkent/év, ami 0,4 százalékpontos csökkenést jelent 2024 végéhez képest.
A Vietnámi Állami Bank előírja a hitelintézetek számára, hogy a stabil kamatlábak fenntartása mellett törekedjenek a kamatlábak csökkentésére, miközben a hiteleket a termelésbe, az üzleti életbe, a kiemelt ágazatokba és a növekedési motorokba irányítják; szigorúan ellenőrizzék a potenciálisan kockázatos ágazatoknak nyújtott hiteleket, biztosítva a biztonságot és a hatékonyságot.
 |
Ennek megfelelően a miniszterelnök felkérte a Vietnami Állami Bankot ( SBV), hogy sürgősen dolgozzon ki egy ütemtervet és kísérleti programot a hitelnövekedési kvóták 2026-tól történő eltörlésére; amelyben szabványokat és kritériumokat kell kidolgozni a hitelintézetek hatékony és egészséges működéséhez, jó irányítási és vezetési képességekkel rendelkezzenek, megfeleljenek a banki műveletek biztonsági mutatóinak és a magas biztonsági hitelminőségi indexeknek..., biztosítva a nyilvánosságot és az átláthatóságot.
Az Állami Bank felelős az ellenőrzésért, vizsgálatért, felügyeletért és utólagos ellenőrzésért, a rendszerszintű kockázatok megelőzéséért, a hitelintézeti rendszer biztonságának biztosításáért, valamint az infláció kitűzött cél szerinti ellenőrzéséért.
Törekedjen a miniszterelnök által a 2022. június 8-án kelt 689/QD-TTg számú határozattal jóváhagyott „A rossz adósságok rendezésével kapcsolatos hitelintézeti rendszer átalakítása a 2021-2025 közötti időszakban” című projektben meghatározott legmagasabb célok, feladatok és megoldások elérésére, a rossz adósságok rendezésének előmozdítására, a potenciálisan kockázatos területeken a hitelek szigorú ellenőrzésére irányuló intézkedések végrehajtására, a hitelminőség javítására, az új rossz adósságok minimalizálására, a biztonságos és egészséges hitelnövekedés biztosítására, valamint a rossz adósságok szigorú ellenőrzésére összpontosítva.
Ugyanakkor meg kell erősíteni a hitelintézetek működésének nyomon követését, ellenőrzését, vizsgálatát és szoros, átfogó felügyeletét; intézkedéseket kell tenni a manipuláció, a kereszttulajdonlás, valamint a „hátsó udvari” vállalkozásoknak és az egészségtelen ökoszisztémákban lévő vállalkozásoknak nyújtott hitelek megelőzésére, ellenőrzésére, felügyeletére és a törvényeknek megfelelő szigorú kezelésére...
A miniszterelnök arra is kérte az Állami Bankot, hogy továbbra is utasítsa a hitelintézeteket a költségek csökkentésére, az adminisztratív eljárások egyszerűsítésére és a digitális átalakulás előmozdítására... hogy nagyobb mozgásteret teremtsen a hitelkamatok csökkentésére, támogassa a vállalkozások és az emberek termelését és üzleti tevékenységét a „harmonikus előnyök, megosztott kockázatok” jegyében; a kormányzati politikának megfelelően irányítsa a hiteltőkét a kiemelt területekre, a gazdaság hagyományos növekedési motorjaiba (beruházás, export, fogyasztás) és az új növekedési motorokba (tudomány és technológia, innováció, digitális gazdaság, zöld gazdaság, körforgásos gazdaság...), biztosítva a hitelnövekedés biztonságos és hatékony bővülését.
Ugyanakkor felül kell vizsgálni, ki kell dolgozni és azonnal ki kell egészíteni a prioritási mechanizmusokat és politikákat a 35 év alatti fiatalok szociális lakások vásárlására, bérlésére vagy részletvásárlására szolgáló hitelprogram, valamint az infrastruktúrába, tudományba, technológiába, innovációba, digitális átalakulásra stb. beruházó vállalkozások számára létrehozott 500 000 milliárd VND hitelprogram hatékonyabb és drasztikusabb végrehajtása érdekében. A politikák végrehajtásának időszerűnek és hatékonynak kell lennie; nem formálisnak, és semmiképpen sem szabad lehetővé tennie a pénz kifizetését.
Az Állami Banknak sürgősen ki kell dolgoznia egy tervet a 2025 és 2026 utolsó hónapjaira vonatkozó monetáris politika kezelésére, és 2025. augusztus 30-ig jelentést kell tennie a Kormányzati Állandó Bizottságnak.
A Szövetség felszólította tagjait, hogy fontolják meg a hitelkamatok csökkentését és pénzügyi lehetőségeiknek megfelelő hitelprogramok bevezetését, hogy megkönnyítsék az emberek és a vállalkozások számára a hiteltőkéhez való hozzáférést elfogadható kamatlábak mellett.
 |
2025. augusztus 7-én a Vietnami Bankszövetség kiadta a 423/HHNH-PLNV számú hivatalos közleményét, amelyben felszólította a taghitelintézeteket (KI), hogy fogjanak össze a Vietnami Állami Bank (SBV) kamatlábak és hitelek alkalmazására vonatkozó iránymutatásának végrehajtásában, a kamatlábak stabilizálására és a hitelkamatok csökkentésére összpontosítva az emberek és a vállalkozások támogatása érdekében.
A Szövetség konkrétan azt javasolja, hogy a hitelintézetek szorosan működjenek együtt az együttműködés szellemében a betéti kamatlábak stabilizálása érdekében minden futamidőn, miközben továbbra is előmozdítják a digitális transzformációt, csökkentik az ésszerű költségeket, és teret teremtenek a hitelkamatok csökkentésére. Ennek alapján, pénzügyi kapacitásuktól függően, fontolják meg a hitelkamatok csökkentését és megfelelő hitelprogramok bevezetését, amelyek megkönnyítik a lakosság és a vállalkozások számára, hogy elfogadható kamatlábak mellett jussanak hiteltőkéhez.
A hitelintézet honlapján nyilvánosan és teljes körűen tegyék közzé az átlagos hitelkamatlábat, valamint a kedvezményes hitelprogramokat az átláthatóság biztosítása és az ügyfelek könnyű hitelhez jutásának elősegítése érdekében.
Prioritásként kezeljék a hiteltőke allokációját a termelési és üzleti szektorok, a kiemelt ágazatok és a gazdasági növekedés motorjai számára, miközben szigorúan ellenőrzik a potenciálisan kockázatos ágazatoknak nyújtott hiteleket, annak érdekében, hogy a hitelnövekedési célok kéz a kézben járjanak a működési biztonsággal.
Szorosan együttműködni a Bankszövetséggel a kommunikációs munka előmozdítása érdekében, hogy az emberek és a vállalkozások megérthessék a hitelintézetek politikáit, termékeit és szolgáltatásait, és ezáltal kielégíthessék a termelés és az üzleti élet tőkeszükségletét, valamint hatékonyan használhassák a hitelintézetek termékeit és szolgáltatásait.
A tartományokkal és központilag irányított városokkal augusztus 7-én tartott rendszeres online kormányzati ülésen, amelyet Pham Minh Chinh miniszterelnök elnökletével tartottak, Nguyen Thi Hong asszony, a Vietnami Állami Bank elnöke elmondta, hogy a hitelkamatlábak eddig mintegy évi 0,4%-kal csökkentek 2024 végéhez képest, ami rugalmas irányítási erőfeszítéseket mutat, támogatva a gazdaság pénzügyi költségeinek csökkentését.
Az árfolyam azonban jelentős nyomás alatt áll a gazdasági tényezők és a piaci pszichológia kettős hatása miatt. A VND/USD árfolyam eddig 2,9%-kal emelkedett 2024 végéhez képest. Ezzel összefüggésben a kormányzó azt mondta, hogy ha a nyomás továbbra is meredeken nő, az Állami Bank fontolóra veszi a kamatlábak további csökkentését, hogy elkerülje az árfolyam-stabilitás befolyásolását – ezáltal makrogazdasági instabilitást okozva.
„Folyamatosan figyelemmel kísérjük a fejleményeket, és minden szakaszra megfelelő prioritásokat határozunk meg, a makrogazdasági stabilitás közös célját és a fenntartható gazdasági növekedés támogatását szem előtt tartva” – jelentette ki Nguyễn Thi Hong kormányzó.
A hitelekkel kapcsolatban az Állami Bank közölte, hogy a rendszerszintű hitelállomány az év első 7 hónapjában mintegy 10%-kal nőtt 2024 végéhez képest – ez meglehetősen magas növekedés a tavalyi év azonos időszakában mért 6%-hoz képest.
Nguyen Thi Hong kormányzó aggódva amiatt, hogy a hitelek erősen áramlanak az ingatlanok és az értékpapírok piacára, a következőket elemezte: „A hitelnövekedési ütem e két szektorban valóban magasabb az átlagnál, de ez összhangban van az ingatlanpiac nehézségeinek elhárítására irányuló irányzattal. Amikor a projekt jogi akadályai hárulnak, a megvalósításhoz szükséges tőke elkerülhetetlen.”
Az értékpapír-szektort illetően, bár a növekedési ütem magas, az aránya a teljes fennálló adósságnak mindössze 1,5%-át teszi ki, ami nem okoz rendszerszintű kockázatot. Az Állami Bank megerősíti, hogy folyamatosan figyelemmel kíséri a biztonsági mutatókat. A közép- és hosszú lejáratú hitelekhez felhasznált rövid lejáratú tőke aránya továbbra is a 30%-os küszöbérték alatt van. Ugyanakkor folyamatosan utasítja a hitelintézeteket, hogy futamidő szerint egyensúlyozzák a tőkét, biztosítva a rendszer biztonságát.
Jelentős befektetés a főszezonra való felkészülésben
A hitelállomány bővülése az év első felében felgyorsult, és várhatóan a második félévben is folytatódik a pozitív tendencia. A bankok fokozatosan növelik a hitelezést, a kamatlábak stabilak maradnak.
Pham Toan Vuong úr, az Agribank vezérigazgatója elmondta, hogy 2025 júniusának végére az Agribank hitelállománya meghaladta az 1,85 millió milliárd VND-t, ami 7,6%-os növekedést jelent az év elejéhez képest. Az Agribank haladéktalanul 13 hitelprogramot/terméket vezetett be, összesen 400 000 milliárd VND nagyságrendben, hogy az év elejétől kezdve fellendítse a hitelállomány növekedését; növelve a mezőgazdasági, erdészeti és halászati ágazat hitelprogramjainak mértékét és kiterjesztve azokat 20 000 milliárd VND-ra. Az Agribank különösen proaktívan hárította el a nehézségeket, csökkentette a költségeket és a hitelkamatlábakat az ügyfelek támogatása érdekében.
Ami az ACB-t illeti, a Politikai Bizottság 68-NQ/TW számú, a magángazdaság fejlesztéséről szóló határozatának végrehajtása során ez a bank stratégiai megoldáscsoportokat épített ki, például egy 20 000 milliárd VND hitelcsomagot kizárólag kis- és középvállalkozások számára, a szokásosnál legalább 2%-kal alacsonyabb kamatlábakkal, áttérve a fedezet nélküli hitelekre...
Az év első hat hónapjának végén az ACB fennálló hitelállománya elérte a 634 000 milliárd VND-t, ami 9,1%-os növekedést jelent az év elejéhez képest, kiegyensúlyozott szerkezettel a magánszemélyek és a vállalkozások között; az adózás előtti nyereség elérte a 10 700 milliárd VND-t, ami 2%-os növekedést jelent a 2024-es év azonos időszakához képest.
Eddig a bankok közzétették az év első 6 hónapjára vonatkozó üzleti eredményeiket. A több mint 10 000 milliárd VND nyereséggel rendelkező "klub" magában foglalja az MB-t, a BIDV-t, a Techcombankot, a VPBank-ot, az ACB-t... A jó hitelnövekedés pozitívan befolyásolta ezen bankok nyereségét.
Például az év első 6 hónapjában az MB konszolidált adózás előtti nyeresége elérte a közel 15 900 milliárd VND-t, ami 18,3%-os növekedést jelent ugyanebben az időszakban. Az MB teljes konszolidált eszközállománya elérte a közel 1,3 millió milliárd VND-t, ami 14,2%-os növekedést jelent 2024 végéhez képest. Az ügyfélhitelek elérték a közel 880 000 milliárd VND-t, ami 13,3%-os növekedést jelent az év elejéhez képest. Ezért az MB nettó kamatbevétele elérte a több mint 24 064 milliárd VND-t, ami 23%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest...
Tu Tien Phat, az ACB vezérigazgatója szerint az ügyfelek tőkeigénye gyakran megnő az év végi főszezonban.
A hitelnövekedés áttörése érdekében a Vietnami Állami Bank (SBV) közölte, hogy az egész iparág hitelprogramok sorozatát hajtotta végre, például egy hitelprogramot szociális lakások és munkáslakások építésére; régi lakások felújítására és újjáépítésére (145 000 milliárd VND); egy hitelprogramot infrastruktúrába és digitális technológiába való beruházásra a közlekedés, a villamosenergia-ipar és a digitális technológia területén kulcsfontosságú és fontos nemzeti projektek megvalósításához (500 000 milliárd VND); egy hitelprogramot a mezőgazdasági, erdészeti és halászati ágazat számára (a mértéket 100 000 milliárd VND-ra növelve).
Az Állami Bank legfrissebb statisztikái szerint 2025 júliusának végére a teljes rendszer hitelállománya 9,64%-kal nőtt a tavalyi év végéhez képest. A hitelezés felgyorsítása keretében az Állami Bank a közelmúltban számos bank hitelkeretét megnövelte, ugyanakkor a tőkeáramlást a termelésbe, az üzleti életbe, a kiemelt ágazatokba és a gazdasági növekedés motorjaiba irányította...
Dinh Duc Quang úr, a Devizakereskedelmi Osztály igazgatója (UOB Vietnam Bank) megjegyezte, hogy a hitelállomány növekedése 2025 egészében várhatóan eléri a 18-20%-ot. Ez erősen támogatja a gazdasági növekedést. A legoptimistább forgatókönyv szerint, ha az Egyesült Államok Szövetségi Tartalékrendszere (Fed) az év utolsó hónapjaiban csökkenti az USD kamatlábakat, a tarifák hatása csekély, és a tőzsde fellendül, erősen vonzva a külföldi tőkebeáramlást, akkor remélhető, hogy a VND kamatlábak erőteljesebben csökkennek, ezáltal pozitívan befolyásolva a 2026-os gazdasági növekedési tervet.
Pham Thanh Ha, a Vietnámi Állami Bank alelnöke elmondta, hogy a kamatlábak kezelése során a 2025-ös első félévben a kezelő ügynökség továbbra is fenntartja a működési kamatlábakat, megteremtve a feltételeket a hitelintézetek számára, hogy alacsony költségek mellett férhessenek hozzá az Állami Bank tőkeforrásaihoz, ezáltal megteremtve a gazdaság támogatásának feltételeit. A hitelkamatlábak szintje továbbra is csökken. A kereskedelmi bankok új ügyleteinek átlagos hitelkamatlába jelenleg 6,29%/év, ami 0,64 százalékpontos csökkenést jelent az előző év végéhez képest. Az év utolsó hónapjaiban a kormány politikájának megfelelően a Vietnámi Állami Bank továbbra is költségcsökkentésre kötelezi a bankokat a hitelkamatlábak további csökkentése és a hitelkereslet ösztönzése érdekében.
A bankok kénytelenek az ítéletek végrehajtásából származó vagyonnal rendelkezni.
A végrehajtó hatóságtól kapott biztosítékként kapott vagyontárgyakat a hitelintézet nem értékesítheti, és nem kérheti a végrehajtó hatóságtól az árverés folytatását, mivel ezen vagyontárgyak jellege miatt számos sikertelen árverésen estek át.
A Vietnami Bankszövetség (VNBA) nemrégiben kiadta a 2025. augusztus 5-i 421/HHNH-PLNV számú dokumentumot, amelyben felkéri a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériumot, az Igazságügyi Minisztériumot és a Vietnami Állami Bankot, hogy foglalkozzanak a taghitelintézetek (KI-k) által tapasztalt nehézségekkel és problémákkal, amikor ingatlant kapnak fedezetként a rossz hitelek kezelésére.
 |
A taghitelintézetek visszajelzései szerint a rossz adósságok kezelésének egyik fontos intézkedése az ingatlan elfogadása fedezetként az ügyfél adósságtörlesztési kötelezettségének helyettesítésére. Ez főként két formában történik: a bank és az ügyfél megállapodnak a tartozás beszámításában, vagy a hitelintézet számos sikertelen árverés után visszakapja a fedezetet a Végrehajtó Ügynökségtől.
A hitelintézetekről szóló törvény értelmében a bankok nem végezhetnek ingatlanügyleteket, de az ingatlant legfeljebb 5 évig megtarthatják a tartozások behajtása céljából.
A valóság azonban az, hogy a földhivatalok és a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium számos településen megtagadta a változások bejegyzését és az ingatlanok tulajdonjogának hitelintézetekre történő átruházását.
Ezek az ügynökségek megkövetelik a hitelintézetektől, hogy írásban jóváhagyják a Tartományi Népi Bizottság átruházási politikáját, és lefolytassák a földhasználati célok átalakítására vonatkozó eljárásokat.
A hitelintézetek szerint ez a követelmény nem egyeztethető össze a rossz hitelek kezelésére szolgáló eszközök tartásának jellegével, ami nem üzleti tevékenység, illetve nem közvetlen használatra szánt eszközök vásárlásával.
A hitelintézetek tulajdonosi bejegyzésének elmulasztása számos következménnyel járt.
Először is, az ingatlan nem árverezhető el: Mivel a nevük nem szerepel a földhasználati jogokról szóló igazoláson, a hitelintézetek nem tudják eladni vagy átruházni az ingatlant a vevőre. A közjegyzői szervezetek emiatt megtagadják az adásvételi szerződések közjegyzői hitelesítését is.
Másodszor, a végrehajtásból származó vagyonnal kapcsolatos patthelyzet: A végrehajtó szervektől kapott vagyontárgyakat a hitelintézetek nem tudják értékesíteni. A végrehajtó szervekhez további árverésekre való visszaküldés nem kivitelezhető, mivel ezek a vagyontárgyak számos sikertelen árverésen estek át.
Harmadszor, számviteli problémák: Az Állambank 479/2004/QD-NHNN határozatában foglalt előírások szerint a hitelintézeteknek a mérlegszámlán (387. számla) történő eszközérték nyilvántartásához teljes körű dokumentumokkal kell rendelkezniük a tulajdonjog igazolására. Mivel az eszköz nem regisztrálható, a hitelintézetek nem tudják elszámolni azt, így az eszköz átvételének célja elérhetetlenné válik.
Negyedszer, a viták kockázata: Annak ellenére, hogy az ügyfél jogilag átadta az ingatlant, a tartozásai továbbra is szerepelnek a könyvekben, és folyamatosan keletkeznek. Ez a jövőben viták és perek kockázatát hordozza magában, különösen akkor, ha az ingatlanárak emelkednek, a régi tulajdonos visszakövetelheti az ingatlant.
A fenti nehézségekkel szembesülve a Vietnami Bankszövetség azt javasolja, hogy a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztérium adjon ki egy országos útmutatót a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériumok számára, amely lehetővé teszi a hitelintézetek számára, hogy mindkét esetben – a fedezet megállapodás útján történő átvételekor és a végrehajtó hatóságtól történő átvételekor is – regisztrálják a jogok átruházását/az ingatlanvagyonban bekövetkezett változásokat, így a hitelintézetek teljes felhatalmazással rendelkeznek az eszközök árverésére és a név vevőre való átruházására.
A jogátruházás/változásbejegyzés bejegyzése után a hitelintézet felelős az ingatlan proaktív felügyeletéért, értékesítéséért, átruházásáért vagy visszavásárlásáért az ingatlan kezeléséről szóló döntés keltétől számított 5 éven belül. Ha a hitelintézet megsérti a szabályokat, a jogszabályok rendelkezései szerint jár el.
A Vietnami Állami Bank számára a Vietnami Bankszövetség javasolja egy útmutató dokumentum tanulmányozását és kiadását az adóssághoz rendelt eszközök és a kötelezettségek teljesítése helyett kapott eszközök elismeréséről, amely útmutatóként szolgál a hitelintézetek számára az ingatlaneszközök elszámolásához olyan esetekben, amikor a hitelintézetek az ügyfelek adósságtörlesztési kötelezettségei helyett kapnak eszközöket, 5 évig birtokolják a fedezetet, és a Hitelintézetekről szóló törvény 139. cikkének 3. pontjával összhangban ingatlant kell eladniuk, átruházniuk vagy visszavásárolniuk az adósság behajtása érdekében.
Útmutató a kockázati céltartalékképzéshez abban az esetben, ha a hitelintézetek kötelezettségek helyett biztosítékot kapnak, és azt 5 évig megtartják.
Egyeztessen a Mezőgazdasági és Környezetvédelmi Minisztériummal, valamint az Igazságügyi Minisztériummal a Bankszövetség ingatlan-változási bejegyzéssel kapcsolatos petíciójának megoldása érdekében, hogy a hitelintézetek jogosultak legyenek az ingatlan kezelésére és a név átruházására a vevőre.
Shaokai rajongó úr: Az aranyat nem lehet összehasonlítani a részvényekkel és az ingatlanokkal.
Az arany kevésbé vonzónak bizonyul más befektetési csatornákhoz, például a részvényekhez és az ingatlanokhoz képest az áremelkedésért folytatott versenyben. Az Investment Electronic Newspapernek nyilatkozva azonban a World Gold Council képviselője azt mondta, hogy az arany pozíciója pótolhatatlan.
 |
| Shaokai Fan úr, az ázsiai-csendes-óceáni térségért (Kína kivételével) felelős regionális igazgató és a globális központi bankok igazgatója a Világ Arany Tanácsánál. |
A Világ Aranytanács jelentése szerint az arany iránti kereslet Vietnámban 2025 második negyedévében 20%-kal csökkent az előző év azonos időszakához képest, ellentétben a világ általános trendjével (3%-os növekedés). Az aranykereslet csökkenésének oka Vietnámban a hazai valuta leértékelődése és a magas USD ár, aminek következtében a hazai aranyár rekordmagas szintre emelkedett, akadályozva az emberek fizetési képességét.
Az arany magas ára mellett sokan úgy vélik, hogy az aranyárak közelmúltbeli lehűlésének egyik oka az, hogy az arany ára lassan emelkedett, míg a részvények és ingatlanárak gyorsan emelkedtek. Emiatt az arany kevésbé volt vonzó befektetési csatorna a második negyedévben.
A Baodautu.vn befektetési elektronikus újság augusztus 7-i kérdésére válaszolva Shaokai Fan úr, az ázsiai-csendes-óceáni térség (Kína nélkül) igazgatója és a Világ Arany Tanácsának globális központi bankjainak igazgatója elmondta, hogy igaz, hogy számos befektetési csatorna, sokféle eszköz létezik, és minden befektetési csatorna és minden eszköztípus más-más jellemzőkkel rendelkezik. Az arany egy nagyon különleges eszköz, amelyre minden befektetőnek figyelnie kell befektetési portfóliójának kezelésekor.
Shaokai Fan úr szerint az arany nem hasonlítható össze más befektetési csatornákkal, mivel az arany természete nagyon eltér a részvényekbe, ingatlanokba stb. történő befektetési csatornákétól. Konkrétan az arany védekező és kockázatelnyelő tulajdonságokkal rendelkezik, növelve a portfólió ellenálló képességét. Ez egy olyan tulajdonság, amellyel más befektetési csatornák és eszközök nem rendelkeznek, és ez a tulajdonság teremti meg az arany pótolhatatlan jellegét.
Valójában egy egyre kiszámíthatatlanabb, számos instabil tényezővel rendelkező világban az arany biztonságos védekező eszközzé válik, amelyet számos befektető és nagy piac világszerte, köztük a központi bankok is választanak.
A Világ Aranytanácsának felmérése szerint a világ legtöbb központi bankja továbbra is a vásárlások növelését tervezi, mind a devizatartalék-portfólióik diverzifikálása, mind a növekvő politikai kockázatok elleni védekezés érdekében.
„Látjuk, hogy az elmúlt 5 évben számos jelentős kockázat merült fel világszerte: a Covid-19, az orosz-ukrán konfliktus, a Gázai övezetben zajló konfliktus, a kereskedelmi háború... A nagy kockázatok idején az arany olyan eszköz, amely segít a befektetőknek leküzdeni a válságot. Ez az oka annak is, hogy a központi bankok és a nagybefektetők világszerte folyamatosan arannyal bővítik befektetési portfólióikat. Vietnam exportorientált gazdaság, a jelenlegi bonyolult kereskedelmi háború kontextusában a befektetőknek is figyelniük kell az aranyra, hogy növeljék portfólióik ellenálló képességét” – mondta Shaokai Fan úr.
Vietnámban az arany iránti kereslet mennyisége 20%-kal csökkent, de az értéke még mindig 12%-kal nőtt 2025 második negyedévében, ami azt mutatja, hogy az emberek vásárlási kedvét továbbra is nagyon nagynak tartják. A kormány jelenleg a 24/2012/ND-CP számú, az aranypiacról szóló rendeletet módosítja a monopólium megszüntetése és az aranyimport-korlátozás emelése irányába. A szakértő úgy véli, hogy az aranyimport enyhítése számos előnnyel jár majd a piac számára.
Az aranyár elkövetkező időszakra vonatkozó mozgásával kapcsolatban Shaokai Fan úr elmondta, hogy az arany ára továbbra is profitál a központi bankok és a tőzsdén kereskedett alapok (ETF-ek) hatalmas vételi keresletéből. Emellett a kereskedelmi feszültségek még nem szűntek meg, különösen mivel a világ az Egyesült Államok és Kína közötti adótárgyalások végeredményére vár. Az a tény, hogy az amerikai Federal Reserve (Fed) nagy nyomás alatt áll a kamatlábak csökkentésében, szintén támogatja az arany árát.
A Világ Aranytanács jelentése szerint a globális aranykereslet tovább fog növekedni 2025 második negyedévében. Az arany tőzsdén kereskedett alapokba (ETF-ek) történő befektetések továbbra is a teljes kereslet fő mozgatórugói, a negyedévben 170 tonna beáramlással, szemben a 2024 második negyedévi enyhe kiáramlással. Az ázsiai tőzsdén jegyzett alapok jelentősen, 70 tonnával járultak hozzá, ami megegyezik az amerikai alapokkal.
Az első negyedévben rekordbeáramlással együtt a globális arany ETF-ek iránti teljes aranykereslet elérte a 397 tonnát – ez a legmagasabb szint az év első felében 2020 óta.
A központi bankok továbbra is vásároltak aranyat, bár lassabb ütemben, a második negyedévben 166 tonnával növelve a mennyiséget. A lassulás ellenére a központi banki vásárlások továbbra is jelentősen magasak a folyamatos gazdasági és geopolitikai bizonytalanság miatt.
A Világ Aranytanácsának éves központi banki felmérése szerint a tartalékkezelők 95%-a úgy véli, hogy a globális központi bankok aranytartalékai a következő 12 hónapban növekedni fognak.
Shaokai Fan úr így nyilatkozott: „Az aranyba történő befektetések továbbra is magasak a biztonságos menedéknek számító eszközök iránti kereslet és a piacra áramló tőke lendületének növekedése miatt.”
A kötvénykibocsátás júliusban meredeken emelkedett, az ingatlankötvények kibocsátása 2025 augusztusában érte el a csúcsot
Az idei év második felében lejáró nem banki kötvények állománya körülbelül 102 000 milliárd VND, ami kétszerese az első félévi 44 400 milliárd VND-nek, főként ingatlankötvények. Csak 2025 augusztusában a lejáró ingatlankötvények állománya elérte a 17 500 milliárd VND-t.
 |
A Vietnami Kötvénypiaci Szövetség adatai szerint a 2025. július 25-i tájékoztatási időpontban a 2025 júliusában kibocsátott vállalati kötvények összege 20 134 milliárd VND volt.
Az év elejétől a július 25-i tájékoztatás dátumáig a vállalati kötvénykibocsátás teljes értéke körülbelül 287 000 milliárd VND volt (ennek 90,3%-a magánkibocsátású kötvény volt). A kibocsátott kötvények akár 75%-a is a bankcsoporttól származott.
Így a vállalati kötvénykibocsátás erőteljesen fellendül (a kumulált vállalati kötvénykibocsátás 2024 első 7 hónapjában elérte a 183 000 milliárd VND-t).
A Szövetség szerint a mostantól az év végéig lejáró kötvények teljes értéke meghaladja a 118 000 milliárd VND-t, a lejárat előtt álló kötvények értékének 52,2%-a az ingatlancsoporthoz tartozik.
A FiinGroup összesített adatai azt mutatják, hogy 2025 júniusának végére a teljes piac mérete elérte az 1,35 billió VND-t. A kibocsátás módját tekintve a fennálló egyedi vállalati kötvények értéke 2025 júniusának végén közel elérték az 1,2 billió VND-t, ami 4,3%-os növekedést jelent az előző hónaphoz képest, és a forgalomban lévő vállalati kötvények teljes értékének mintegy 88,6%-át tette ki. Ezzel szemben a nyilvános vállalati kötvények forgalomban lévő értéke az előző hónaphoz képest kismértékben, -0,8%-kal csökkent, 154,8 billió VND-re, miután az LPB bank nyilvános kötvénytételét (amelyet 2023 júniusában bocsátottak ki) lejárat előtt visszavásárolták.
Az év első 6 hónapjában az új kötvénykibocsátás elérte a közel 200 000 milliárd VND-t, ami közel 109%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest.
A FiinGroup szerint az idei év második felében mintegy 102 000 milliárd VND értékű vállalati kötvény (bankkötvények nélkül) esedékes a törlesztés. Ez a szám kétszerese az év első felében mért értéknek (44 400 milliárd VND), ami jól mutatja a fizetési cash flow-ra nehezedő meglévő nyomást.
Az ingatlanpiaci vállalkozásoknak 65 300 milliárd VND-re van szükségük a kötvények lejáratához az év második felében. A lejárati nyomás ebben a hónapban tetőzött, körülbelül 17 500 milliárd VND-vel, ami 3,8-szorosa a 2025 első 7 hónapjának átlagos lejárati skálájának (4,6 billió VND). A lejárati nyomás azonban fokozatosan csökkenni fog havi 6 000-12 000 milliárd VND-re.
A FiinGroup szerint néhány olyan vállalat, amelyek nagy mennyiségű lejáró kötvényrel rendelkeznek, többek között a Quang Thuan Befektetési Részvénytársaság (6000 milliárd VND), a Trung Nam Land (2500 milliárd VND) és a Setra (2000 milliárd VND).
A becslések szerint a nem banki vállalatoknak augusztusban 6600 milliárd VND kötvénykamatot kell fizetniük. Az ingatlanpiac továbbra is túlnyomórészt, mintegy 4200 milliárd VND-vel teszi ki a kamatfizetési kötelezettségek 63%-át.
A 2025 júniusában visszavásárolt vállalati kötvények értéke rekordmagasságot ért el, több mint 62,9 billió VND-t, ami 190%-os meredek növekedést jelent az előző hónaphoz képest, és 139%-os növekedést ugyanebben az időszakban, főként a bankszektorból. 2025 első 6 hónapjában a teljes visszavásárlási érték elérte a közel 123,3 billió VND-t, ami 31%-os növekedést jelent ugyanebben az időszakban.
A fizetési cash flow tekintetében a kibocsátók az év eleje óta 91,4 billió VND-t fizettek ki tőke- és kamatfizetés formájában vállalati kötvényekre, ami a 2025-ös teljes várható fizetési kötelezettség 32%-ának felel meg. Az év második felében várhatóan kifizetendő cash flow 201,2 billió VND, beleértve az augusztusi 48,1 billió VND-t is.
A bankok már nem helyezik előtérbe a „megtakarításokat”?
Nemcsak „biztonsági tartalék”, a kockázati tartalékok egyben „megtakarítást” is jelentenek a bankok számára. Az utóbbi időben sok bank kezelte az előző szakaszban elhalasztott vagy késedelmes adósságokat, így csökkentették a kockázati céltartalékokat, vagy elfogadták a céltartalékok csökkentését a növekedés előtérbe helyezése érdekében.
 |
A 2025 második negyedévére vonatkozó pénzügyi jelentés szerint a tőzsdén jegyzett bankok 85%-a pozitív nyereségnövekedést könyvelhetett el, a bankok több mint fele pedig kétszámjegyű nyereségnövekedést könyvelhetett el. Különösen sok bank, például az SHB, a PGBank, a Sacombank, a VietinBank, a SeABank... 30-80%-os nyereségnövekedést könyvelhetett el.
A pénzügyi jelentések ugyanakkor azt is mutatják, hogy az idei év első felében a magas profitnövekedés fenntartása érdekében számos banknak el kellett fogadnia kockázati puffereinek csökkentését.
A rosszhiányos követelések fedezettségi aránya tekintetében az állami tulajdonú kereskedelmi bankok csoportja („Big 4”) vezet, de közülük csak az Agribank növelte rosszhiányos követelések fedezettségi arányát az idei év első felében. A különálló féléves pénzügyi jelentés szerint 2025. június végén az Agribank rosszhiányos követelések fedezettsége 148,6% volt, ami 16,8%-os növekedést jelent az év elejéhez képest.
Eközben a BIDV rosszhiszemű követelésekre vonatkozó fedezettsége (a konszolidált pénzügyi jelentés szerint) mindössze 88%, ami meredek csökkenést jelent a 2024 végi 133,7%-hoz és a 2025 első negyedévének végi 96,8%-hoz képest. A BIDV teljes rosszhiszemű követelésállománya 49%-kal nőtt 2025 első 6 hónapjában, elérve a 43 140 milliárd VND-t, míg a céltartalék mindössze 9,5%-kal nőtt, ami a rosszhiszemű követelésekre vonatkozó fedezet meredek csökkenését okozta.
Bár a Vietcombank továbbra is a bajnok a rendszer egészében a rossz hitelek fedezettsége tekintetében (213,8%), a tavalyi év végéhez képest (223,3%) is csökkenést tapasztalt. A VietinBanknél a rossz hitelek fedezettsége mindössze 134,8%, szemben a tavalyi év végi 170,7%-kal.
A legtöbb magántulajdonban lévő, részvénytársasági formában működő kereskedelmi bank is fokozatosan csökkenő kockázati pufferekkel rendelkezik, jelenleg csak néhány banknak haladja meg a 100%-ot a rossz hitelek fedezeti aránya.
Konkrétan az MB-nél a rossz adósságok fedezettségi aránya 2025 júniusának végén mindössze 88,9% volt, szemben a 2024 végi 92,3%-kal. A HDBanknál a rossz adósságok fedezettsége mindössze 47,1% volt, ami jóval alacsonyabb a tavaly év végi közel 68%-os szintnél. Az SHB-nél a rossz adósságok fedezettsége jelenleg 58%, míg a tavaly év végén közel 64% volt. Hasonlóképpen, az LPBank is csökkentette a rossz adósságok fedezettségi arányát a tavaly év végi 83,3%-ról 75%-ra 2025 második negyedévének végére. Néhány alacsony rossz adósságfedezeti aránnyal rendelkező bank a VIB (37,16%), a NamABank (39%), az EximBank (41%), az MSB (55,5%)...
Từ năm 2022 đến nay, bao phủ nợ xấu của toàn hệ thống ngân hàng giảm mạnh. Nếu như quý III/2022, bao phủ nợ xấu là 143,2%, thì đến quý III/2023 đã giảm xuống dưới 100% và tại thời điểm cuối quý I/2025 chỉ còn khoảng 80%.
Việc ngân hàng thương mại chấp nhận giảm dự phòng để ưu tiên tăng trưởng là dễ hiểu, khi áp lực tăng trưởng lợi nhuận được cổ đông đặt ra là rất lớn. Ngoài ra, bối cảnh kinh tế hiện nay cũng có nhiều điểm khác biệt so với giai đoạn trước, khiến việc giảm tỷ lệ trích lập dự phòng trở thành xu hướng trong vài năm qua.
Theo các chuyên gia, giai đoạn 2020-2022, nợ xấu phình to do ảnh hưởng của Covid-19, nhiều ngân hàng phải cơ cấu nợ, giãn, hoãn nợ cho khách hàng. Cũng trong giai đoạn này, các ngân hàng đẩy mạnh trích lập dự phòng rủi ro. Tuy nhiên, hiện các khoản nợ giãn, hoãn trong giai đoạn trên đã được xử lý hết, nên các ngân hàng, đặc biệt là nhóm “Big 4”, không cần phải duy trì tỷ lệ bao phủ nợ xấu quá cao.
Vài năm gần đây, khi Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng hết hiệu lực, một số ngân hàng lo ngại khó khăn trong thu hồi, xử lý tài sản đảm bảo khi “con nợ” chây ỳ, không hợp tác, nên vẫn tích cực tăng trích lập dự phòng. Tuy nhiên, mới đây, Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) được thông qua, quyền thu giữ tài sản đảm bảo của tổ chức tín dụng được luật hóa, nỗi lo này của các ngân hàng cũng được giải tỏa. Vì vậy, dù bao phủ nợ xấu giảm, song cũng không quá rủi ro cho các nhà băng.
Thực tế, không chỉ là “tấm đệm” bảo vệ an toàn, dự phòng rủi ro còn là “của để dành” cho các ngân hàng và trong nhiều thời điểm, chính khoản này đóng góp lớn cho tăng trưởng lợi nhuận ngân hàng.
Nửa đầu năm nay, nhiều ngân hàng ghi nhận lãi lớn nhờ thu hồi nợ xử lý rủi ro tăng vọt (từ nguồn dự phòng). Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, lãi thuần từ hoạt động khác của Agribank lên tới gần 6.000 tỷ đồng (chỉ đứng sau mảng tín dụng) và tăng tới hơn 91%. Tại Techcombank, trong khi hầu hết hoạt động kinh doanh sụt giảm so với cùng kỳ năm 2024, thì riêng lãi thuần từ hoạt động khác tăng tới 3,1 lần so với cùng kỳ (hơn 66% lợi nhuận từ mảng này đến từ các khoản nợ đã xử lý rủi ro). Tương tự, tại ACB, LPBank…, lãi thuần từ hoạt động khác cũng tăng 2-3 lần (chủ yếu là thu nợ khó đòi đã xử lý bằng dự phòng rủi ro).
Vì vậy, các chuyên gia phân tích khuyến nghị ngân hàng cần nâng cao năng lực dự phòng, bảo vệ tài sản, củng cố niềm tin thị trường. Trong bối cảnh hệ thống ngân hàng Việt Nam còn mỏng vốn (Hệ số An toàn vốn đang ở mức thấp trong khu vực), tín dụng tăng nhanh và Ngân hàng Nhà nước vừa nới thêm “room” cho một số ngân hàng, việc củng cố bộ đệm dự phòng lại càng cần thiết.
Nguồn: https://baodautu.vn/ngan-hang-o-at-cho-vay-bat-dong-san-thi-diem-bo-room-tin-dung-tu-nam-2026-d354104.html
![[Fotó] To Lam főtitkára fogadja a Luxshare-ICT Group (Kína) alelnökét](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/15/1763211137119_a1-bnd-7809-8939-jpg.webp)
![[Fotó] Lam To főtitkára fogadja Kanagawa tartomány (Japán) kormányzóját, Kuroiwa Yujit](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/15/1763204231089_a1-bnd-7718-5559-jpg.webp)
![[Fotó] Panorámakép a 2025-ös Közösségi Akciódíjak döntőjéről](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/15/1763206932975_chi-7868-jpg.webp)
Hozzászólás (0)