Szigorodó ingatlanbetéti hitelek: A piac lelassulhat, de egyre átláthatóbbá válik

Nguyen Quang Huy, a Nguyen Trai Egyetem Pénzügyi és Banki Karának vezérigazgatója elmondta, hogy rövid távon a fenti szabályozás a piac átmeneti stagnálását okozhatja, különösen az elsődleges szegmensben és a tőkemobilizáció korai szakaszában lévő projektekben. Egyes, rövid távú tőkeáttételt használó befektetők lehetőségei beszűkülnek, és a likviditás kissé csökken.

Közép- és hosszú távon azonban ez egy szükséges megtisztulási folyamat: a hiteláramlások a valódi vevők és a valódi projektek felé fognak szabályozódni; a banki fedezetek minősége javulni fog, és a piaci bizalom átláthatóbb és stabilabb alapokon fog erősödni.

Ha összehangoltan, világos irányelvekkel, átlátható blokkoló mechanizmusokkal és szabványosított kockázatkezelési folyamatokkal hajtják végre, ez a politika nemcsak a tőkeáramlásokat akadályozza meg, hanem biztonságosabb működési keretet is teremt a bankok, a vállalkozások és a vevők számára. Innentől kezdve az ingatlanpiac a „tőkeáttételen alapuló növekedés” szakaszából a „valós pénzügyi kapacitáson és az eszközök valós értékén alapuló fejlődés” szakaszába léphet.

Szigorúbb ingatlanbetéti hitelek: A piac megtisztul. (Illusztrációs fotó: Minh Duc).

Mr. Huy továbbá elemezte, hogy a 2. régió állami bankja előírja a bankok számára, hogy leállítja a hitelbetétek kifizetését Az ingatlanvásárláskor „írásbeli megállapodás” (vagy hasonló forma) használata stratégiai hitelszabályozási intézkedés, amely a vagyonkezelő ügynökség körültekintő irányítását mutatja a kockázatok ellenőrzésében és a tőkeáramlások fenntartható fejlődési célok felé történő irányításában.

Lényegében ez nem egy szélsőséges szigorítási intézkedés, hanem egy szükséges kiigazítási lépés a pénzügyi és bankrendszer biztonságának garantálása, miközben helyreállítja a fegyelmet az ingatlanpiacon a forró növekedés és a magas eladósodottság időszaka után.

Az ingatlanhitelezési gyakorlatban a bankok általában az ingatlan becsült értékének csak 50-70%-át hitelezik, és csak akkor folyósítják a hitelt, ha az ügyfél kitöltötte a saját tőkét. Az utóbbi időben azonban megfigyelhető, hogy egyes ügyfelek hitelt vesznek fel az előleg kifizetéséhez – abban a szakaszban, amikor az ingatlan még nem alakult ki, a projekt még nem felelt meg a jogi feltételeknek, vagy akár csak foglalási megállapodás vagy kezdeti előlegszerződés formájában létezik.

Akkoriban a bankok olyan „megállapodások” alapján folyósítottak hiteleket, amelyeknek nem volt egyértelmű jogi alapja, aminek következtében a hiteláramlások magas kockázatú területekre kerültek, könnyen vitákhoz és rossz adósságokhoz vezetve.

Ráadásul a betéti hitelezés akaratlanul is spekulatív tevékenységeket táplál, amikor egyes befektetők ugyanazt a tőkét használják fel sokféle termék betétjére, azt várva, hogy a bank továbbra is az aránynak megfelelően folyósítson.

Ez a tőkeáttételi ciklus nagy befektetési keresletet teremt, ami áremelkedéshez vezet, erősen befolyásolja a kereslet-kínálat egyensúlyát, és a piacot túlmelegedésre hajlamossá teszi. Amikor a trend megfordul, a tőkeáttételes tranzakciók gyorsan visszahúzódnak, ami a betétek törlésének és a kifizetések felfüggesztésének kockázatához vezet, nyomást gyakorol a befektetőkre és növeli a hitelrendszer kockázatait.

Ebben az összefüggésben a betéti kölcsönök felfüggesztése ésszerű óvintézkedésnek tekinthető, amely segíti a piac egészséges pénzügyi pályára való visszatérését. Ez a szabályozás a valódi lakásvásárlók védelmét célozza, arra kényszerítve a tranzakciókat, hogy visszatérjenek a standard jogi alapokhoz: a bank csak akkor nyújt hitelt és folyósít hitelt, ha a projekt értékesítésre alkalmas, az ingatlant átláthatóan értékelték. A vevőknek megfelelő összegű saját tőkével kell rendelkezniük, ezáltal alaposabban mérlegelve a befizetést, minimalizálva annak kockázatát, hogy jogilag nem teljes vagy bonyolult szerződésekkel rendelkező projektekbe keveredjenek.

Ugyanezen a véleményen lévő Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség (HoREA) elnöke is azt mondta, hogy szükséges előírni a hitelintézetek számára, hogy ne nyújtsanak kölcsönt vagy ne fizessenek befizetéseket olyan jövőbeli tranzakciók végrehajtásához, amelyek a befizetés időpontjában nem feleltek meg a feltételeknek.

„ Olyan földterületek vagy lakásépítési projektek illegális felosztása és eladása esetén, amelyeknek még nem fejezték be az alapozását, és nem felelnek meg a szabályozás szerinti tőkemobilizáció feltételeinek, az ügyfelek nem vehetnek fel kölcsönt előleg befizetéséhez. Ez az ingatlant és a jövőbeni lakhatást vásárló vagy bérlő ügyfelek törvényes és jogos jogainak és érdekeinek védelmét, valamint az egészséges ingatlanpiac kiépítéséhez való hozzájárulást szolgálja ” – mondta Le Hoang Chau úr.

Giang Anh Tuan úr, a Tuan Anh Ingatlaniroda igazgatója szintén egyetértését fejezte ki ezzel az új követelménnyel, mivel ez segít megtisztítani a piacot, és csökkenti mind a bankok, mind a hitelfelvevők kockázatait. Tuan úr további részleteket is megosztott, azoknak a befektetőknek, akik nem rendelkeznek elegendő jogi státusszal a termékek értékesítéséhez, a betéti csatornán keresztül kell mozgósítaniuk tőkét. Ezért a hitelezés szigorítása segít kiszorítani a gyenge pénzügyi helyzetű befektetőket.

Ami azokat az ügyfeleket illeti, akik már a befizetési szakaszban hitelt vesznek fel, az azt is mutatja, hogy gyenge a pénzügyi potenciáljuk, és spekulánsok, akik "puszta kézzel fogják a tolvajokat". A befizetési kötelezettség szigorítása a befizetés után csökkentheti a spekulatív vásárlók, a szörfösök és a valós lakhatási igényekkel nem rendelkezők csoportját, ezáltal segítve a valós igényű lakásvásárlókat abban, hogy közelebb kerüljenek a saját lakás megszerzésének lehetőségéhez.

Szerinte ez a követelmény a hitelfelvevők tőkefelhasználásának céljának szigorú ellenőrzésére és a hitelkockázatok kordában tartására szolgál.

Azon projektek esetében, amelyek a törvényi rendelkezések szerint a befizetés időpontjában megvalósításra jogosultak, a hitelintézetek továbbra is hitelt nyújtanak a jövőbeni szokásos tranzakciók lebonyolításához szükséges befizetések kifizetésére. Ezért ez nem tőkeszigorítási intézkedés, így az ingatlanpiacot nem fogja jelentősen érinteni.

Azokat az ingatlanpiaci vállalkozásokat, amelyek betartják a törvényt, ez nem érinti, mivel a tőkemobilizáció feltételeinek megfelelő jövőbeli ingatlan- és lakásprojekteket az ügyfelek továbbra is felhasználhatják hitelfelvételre a betétek kifizetéséhez.

A lakásvásárlók korlátozni fogják a kockázatokat. (Illusztráció: Minh Duc).

Korábban, Dr. Dinh The Hien gazdasági szakértő véleményét kifejtve ebben a kérdésben, azt is kijelentette, hogy a bankok működési elve a kockázatkezelés. A bankok általában csak az ügy jellegétől függően hiteleznek. Ráadásul a kezdeti befizetés nagyon alacsony, és csak a kezdet, ha az ingatlanvásárlónak nincs meg, hogyan merhet a bank hitelt nyújtani?

A betétek és az ingatlanok törlése, amennyiben azok nem felelnek meg a jogi eljárások befejezéséhez szükséges feltételeknek, normális és a valóságban gyakran előfordul. Ebben az esetben ez a kölcsön túl kockázatos ahhoz, hogy a bank számára rossz adóssággá váljon.

Szerinte a befektetési tevékenységek, mint például a betétek és az indulótőke-hozzájárulások, nem érik meg hitelezni a bankoknak. Amellett, hogy a gyermekek külföldi tanulmányaihoz való küldéskor a pénzügyi kapacitás igazolására vonatkozó szabályozások, a vállalkozás létrehozásához szükséges tőkebefizetés garantálása, de a bankok hiteleznek, elveszíti értelmét a pénzügyi kapacitás igazolása ezekhez a tevékenységekhez.

Ezért ez a munka szükséges és részletesebben is kifejtésre kerül a bankrendszer biztonságának növelése érdekében, anélkül, hogy az befolyásolná a bankok általános hitelezési helyzetét vagy az ingatlanpiacot.

Forrás: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html