Szigorítani kell az ingatlanpiaci „szörfözés” befektetéseken?

ingatlan - 1. kép.

Sok szakértő úgy véli, hogy a Pénzügyminisztérium által véleményezésre kidolgozott új személyi jövedelemadó-politika alkalmazásával az ingatlanspekulációknak elfogy a túléléshez szükséges tere - Fotó: Q.DINH

A szakértők szerint az ingatlan-átruházásból származó tényleges nyereség 20%-os adóztatása, vagy a tartási időn alapuló progresszív adókulcs alkalmazása, ha a vételár és a költségek nem határozhatók meg, segít korlátozni az ingatlanbefektetési „szörfözés” tevékenységét.

A véleményezésre bocsátott személyi jövedelemadóról (SZJA - helyettesítő) szóló törvénytervezetben a Pénzügyminisztérium azt javasolja, hogy a magánszemélyek ingatlanátruházásaira a személyi jövedelemadót úgy vezessék ki, hogy az adóköteles jövedelmet megszorozzák a 20%-os adókulccsal minden egyes átruházás után. Ezt az adóköteles jövedelmet az eladási ár mínusz a vételár és az ingatlanátruházásból származó jövedelem megszerzéséhez kapcsolódó ésszerű költségek határozzák meg.

Mi az „elfogadható” ingatlan-átruházási adókulcs?

Amennyiben a vételár és a kapcsolódó költségek nincsenek meghatározva, a személyi jövedelemadót az eladási ár és az adókulcs szorzataként számítják ki. Az adókulcs ebben az esetben a tulajdonlás időtartama alapján kerül kiszámításra, maximum az eladási ár 10%-a lehet.

Konkrétan az adókulcs 10%/eladási ár a 2 évnél rövidebb tartási idővel rendelkező ingatlanok esetében. Az adókulcs 6%/eladási ár a 2-5 év közötti tartási idővel rendelkező ingatlanok esetében.

Az 5-10 évig birtokolt ingatlanok adókulcsa az eladási ár 4%-a... A 10 évig vagy annál tovább birtokolt ingatlanok, valamint az öröklésből származó ingatlanok esetében az adókulcs az eladási ár 2%-a. Az öröklésből származó ingatlanok esetében a tartási időt nem számítják, de az átruházás az eladási ár 2%-ának megfelelő adókulcs alá esik.

Az ingatlan birtási időszakát attól az időponttól számítják, amikor a magánszemély jogosulttá válik az ingatlan tulajdonlására és használatára (a személyi jövedelemadóról szóló törvény hatálybalépésétől), az átruházás időpontjáig. Az öröklésből származó ingatlanok esetében az átruházási illeték mértéke a birtási időszaktól függetlenül a jelenlegivel megegyező, az eladási ár 2%-a.

A Tuoi Tre- nek nyilatkozva Tran Khanh Quang úr, a Viet An Hoa Ingatlanbefektetési Részvénytársaság igazgatója elmondta, hogy az ingatlanátruházásból származó nyereség 20%-os személyi jövedelemadó-kulcsa elfogadható adókulcs.

Quang úr szerint a költségek levonása utáni nyereségadó megfizetése nem lesz nagy hatással a befektetési tevékenységekre, és segít a piac átláthatóbbá tételében.

„Ha ezt az adókulcsot alkalmazzák, a vevőknek és az eladóknak helyesen és teljes körűen kell kiszámítaniuk a ténylegesen felmerült költségeket, például a vételárat, a hitelkamatköltségeket, a közvetítői költségeket vagy a felújítási és javítási költségeket..., hogy azokat az adó kiszámítása előtt kizárt érvényes költségek közé lehessen belefoglalni” – mondta Quang úr, de úgy véli, hogy a tartási időszaktól függő 2-10%-os/eladási ár adókulcsnak tisztáznia kell az alkalmazandó elveket.

Pontosítani kell a ráfordítási költségek meghatározására vonatkozó szabályozást

A tervezet azt is előírja, hogy azokban az esetekben, amikor a vételár és a költségek nem határozhatók meg, az adószámítás a birtoklási időszakon alapul. Eközben a birtoklási időszak az az időszak, amelyre a törvény hivatkozik, amikor egy magánszemélynek joga van az ingatlan tulajdonlására és használatára a törvény hatálybalépésétől (például 2026. január 1-jétől) az átruházás időpontjáig, azaz nem visszamenőlegesen, nem a helyettesítő törvény hatálybalépése előtt számítva.

„Ha az időt a fentiek szerint alkalmazzák, sok mindent tisztázni kell, mivel a tranzakciók alapvetően egyértelműen mutatják a költségeket, a vételárat... Az eladási ár egyértelmű, ezért a szerkesztőségnek konkrétabban kell meghatároznia az eseteket annak megállapítására, hogy az adókulcsot a tartási idő szerint alkalmazzák-e” – mondta Quang úr.

Eközben Dinh Minh Tuan úr, Batdongsan déli régiójának igazgatója elmondta, hogy a javaslat, miszerint az adókat a tartási időszak szerint emelnék, a legmagasabb kulcs pedig akár 10% is lehet, ami ötszöröse a jelenlegi kulcsnak, számos hatással fog járni.

A cég nemrégiben végzett felmérése szerint a felmérésben résztvevők 59%-a nyilatkozott úgy, hogy főként befektetési céllal, nem pedig lakhatás céljából vásárolt ingatlant, és az ingatlannal rendelkezők nagy része a következő évben eladni kívánja azt.

Ez azt mutatja, hogy a vietnamiak nagyon szeretnek ingatlanokba fektetni, de a tartási időszak rövid, hajlamosak „akkor adják el, amikor az ár megfelelő”, rugalmasan átcsoportosítva a tőkeáramlást más, jövedelmezőbb eszközökbe.

Ezért a tartási idő szerinti adóztatásra vonatkozó javaslat szorosabbra fűzi a rövid távú szereplők felügyeletét, közvetlenül sújtva a rövid távú befektetőket és a „szörfösöket”, akik a piaci kereslet nagy részét teszik ki.

„Ez egy olyan lépés, amely egyértelműen bizonyítja a »megtartók jutalmazása és a gyorsan eladók büntetése« célját, ugyanakkor számos aggályt vet fel az időszerűséggel és a továbbgyűrűző hatásokkal kapcsolatban, tekintettel a még nem magához térő piacra” – vetette fel Mr. Tuan.

Sok kisbefektető fog kiszorulni a piacról.

Ingatlanszakértők szerint a tartási időn alapuló adókulcsok alkalmazásakor a telek- és luxuslakás-szegmenseket érintik először a befektetők, akik gyakran 6-18 hónapon belül „szörföznek” a profit maximalizálása érdekében, ezért 10%-os adókulcsot alkalmaznak.

„Ezzel az adókulccsal a rövid távú befektetők profitmarzsa jelentősen csökken, csökkentve a befektetések vonzerejét, és sok kisbefektető kiesik a játékból” – mondta egy szakértő.

NGOC HIEN

Forrás: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm