„Lakásmentő” szolgáltatás a kínai ingatlanpiaci válság közepette

(Dan Tri) - Egy földalatti iparág virágzik a csődhullám ellenére, miközben milliárd dolláros alapok tömegesen vonnak ki tőkét. Ez a két szélsőség rávilágít a kínai ingatlanpiacon egyre mélyülő repedésekre.

Kína négy éve tartó ingatlanpiaci recessziója közepette egy furcsa történet kering a közösségi médiában. Miközben több millió lakástulajdonos néz szembe a „negatív saját tőke” (otthonuk értéke kisebb, mint a banknak tartozott összeg) kilátásával és az ingatlanuk elvesztésének kockázatával, egy meglepő megoldás született: még ha a bank lefoglalja is az otthonodat, jogilag továbbra is megtarthatod.

A kíváncsiság arra késztette a Lianhe Zaobao egyik riporterét, hogy nyomozzon az ügyben. Alig néhány nappal azután, hogy egy bejegyzés alá kommentelt, több mint egy tucat üzenetet kapott „szakértőktől”, akik mind elszántan segítették a „ház megmentését”.

Ez egy ablak az árnyékiparra, egy egyedülálló szolgáltatásra, amely a piaci kétségbeesésből született.

Miközben Kína ingatlanpiaca befagy, egy homályos lakásmentő cég kaszálja a pénzt, mivel a „negatív saját tőkével” rendelkező háztulajdonosok megpróbálják megtartani ingatlanjaikat saját rossz adósságaik visszavásárlásával (Fotó: Reuters).

Egyedi otthonmentési trükkök

„Nemcsak az otthonodat veszíted el, de egy évtizeddel lemaradsz másokhoz képest. Nagyon nehéz lesz új otthont vásárolni” – figyelmeztetett egy női szakértő telefonon, miután fél órát töltött azzal, hogy elemezze az adósságod nem törlesztésének súlyos következményeit.

Miután pánikba ejtette ügyfeleit, bevetette első trükkjét: átütemezte a hitelt, hogy csökkentse a havi törlesztőrészletet, ezzel segítve a háztulajdonost átmenetileg átvészelni a nehéz időszakot. „Ha csak még néhány évig kitart, a házárak biztosan újra emelkedni fognak” – mondta magabiztosan.

De az igazi titok akkor derül ki, amikor az ügyfél habozik. A folyamat sokkal összetettebb és merészebb.

Ez aktív csőd. Ekkor a háztulajdonos leállítja a törlesztőrészletek fizetését, hagyja, hogy a bank lefoglalja, és bírósági árverésre bocsátja az ingatlant.

Itt jön képbe a „rokon”. Egy megbízható rokon vagy barát egy „házmentő cég” segítségével licitál és visszavásárolja a házat, gyakran a piaci ár feléért. Papíron a tulajdonjog megváltozott, de a valóságban a régi tulajdonos továbbra is teljes joggal használhatja a házat.

Ez egyben a saját adósság visszavásárlását is jelenti. Mivel az aukciós ár alacsony, a banki adósság még nincs kifizetve. A bank továbbra is követeli a fennmaradó összeget. Ha azonban a háztulajdonosnak nincs más lefoglalható vagyona, a bank „beszünteti a végrehajtást”, és a rossz adósságot jelentős diszkonttal, gyakran az eredeti érték mindössze 30%-ával értékesíti egy vagyonkezelő társaságnak. Ezen a ponton egy közvetítő cégen keresztül a fizetésképtelen olcsón visszavásárolhatja saját adósságát.

Az eredmény egy tökéletesen lezárt ördögi kör. A háztulajdonos nemcsak hogy megtartja a házat a feje felett, de a legtöbb adósságát is kiegyenlíti. Természetesen ez a „csoda” nem jár ingyen.

"Lakásmentő" szolgáltatás - a csőd fájdalmából származó pénz kisajátítása

Az „otthonmentő cégek” felemelkedése egyértelműen demonstrálja a kereslet és kínálat törvényét, még a legsúlyosabb körülmények között is. Amikor emberek milliói szembesülnek ugyanazzal a problémával, egy új szolgáltatóipar születik a megoldására.

Üzleti modelljük a jogi kiskapuk kihasználásán és az ügyfelek tájékoztatásának hiányán alapul. A szolgáltatási díjak nem olcsók, a kezdeti hitelérték 5%-ától a fennmaradó hiteltartozás 8%-ától 20%-áig terjednek. A több millió jüanos jelzáloghitelek esetében ez hatalmas szám.

„Nem vesszük el a pénzedet. Csak a banknak befizetendő tőkét vesszük el” – magyarázta egy női szakértő. Ez az érvelés, bár némileg téves, mégis találóan érinti a nehéz helyzetben lévők pszichológiáját: jobb nagy összeget fizetni az ingatlan megtartásáért és az adósság csökkentéséért, mint mindent elveszíteni.

A piac gyorsan növekszik. A RedNote platformon a „jelzáloghitel-fizetési késedelem” téma közel 60 millió megtekintést vonzott. A vállalatok büszkén állítják, hogy tapasztalattal rendelkeznek a rossz hitelek kezelésében mindenféle eszköz esetében, a lakásoktól és irodáktól kezdve a szállodákon és gyárakon át, és most már országszerte működnek.

Ezt a statisztikák is bizonyos mértékig megerősítik. A Guoxinda adatai szerint csak 2024-ben 658 000 ingatlant bocsátottak bírósági árverésre, ami 51,69%-os növekedést jelent az előző évhez képest. Más kutatóintézetek még magasabbra, akár 1,6 millió egységre is becsülik ezt a számot.

Az elemzők azonban arra figyelmeztetnek, hogy az otthonmentő szolgáltatások csak átmeneti fájdalomcsillapítót jelentenek, nem pedig a mögöttes probléma gyógyírját. Azok a háztulajdonosok, akik ebbe a folyamatba kezdenek, jogi nehézségekbe keverednek, kockáztatva a bonyolult pereket és a jövőbeni komolyabb hitelválságot.

Makro szinten az ilyen „összefőzött” és átutalt rossz adósságok olyanok, mintha egy újabb időzített bombát helyeznének el Kína amúgy is törékeny pénzügyi rendszerében.

A nemzetközi befektetők ismét rekordveszteséggel siettek eladni 140 milliárd dollár értékű eszközeiket. A képen két szinte üres lakótelkek láthatók egy projektben Kína Qidong városában, amelyet az Oktree Capital Management ellenőriz (Fotó: Bloomberg).

A brutális kivándorlás: 140 milliárd dollárnyi kereskedelmi ingatlan "elpárolgott"

Az emberek vagyonának megtartására irányuló erőfeszítésekkel szöges ellentétben a nemzetközi befektetők hatalmas és brutális menekülést folytatnak. A közel 140 milliárd dollár, amit az elmúlt 15 évben kínai irodaházakba, bevásárlóközpontokba és raktárakba fektettek, mára hatalmas teherré vált.

A globális pénzügyi térképen olyan híres nevek, mint a BlackRock, a Carlyle Group, a HSBC és a Standard Chartered, mind a kivonulás módjait keresik, beleértve azt is, hogy súlyos veszteségekkel kell eladniuk eszközeiket.

A Bloomberg Intelligence adatai szerint a Kínában a nehéz helyzetben lévő eladások várhatóan elérik a 16 milliárd dollárt 2023 és 2024 között, ami a tavalyi tranzakciók 22%-a, ami minden idők legmagasabb értéke. Bankárok és befektetők becslése szerint a pekingi és sanghaji „A” kategóriás irodaházak tőkeértéke legalább 40%-kal csökkent a 2019-es csúcshoz képest.

A klasszikus „elszabadult” üzletek a pénzügyi világban terjedő történetté váltak.

A BlackRock „kiürítése”: 2024 végén, miután nem sikerült eladnia két irodaépületet a Waterfront Place komplexumban (Sanghaj), a BlackRock alapja úgy döntött, hogy felhagy az eszközökkel, és a Standard Chartered Bankra bízza a 780 millió jüanos hitel kezelését. Ez a lépés teljesen elpárologtatta a 420 millió jüanos részvénybefektetésüket.

A Carlyle 50%-os vesztesége: Szintén Sanghajban a Carlyle Group alapja 826 millió jüanért adta el a The Crest épületet, ami mindössze 57%-a annak, amit közel egy évtizeddel ezelőtt fizetett érte, sőt, még az 1 milliárd jüanos jelzáloghitelnél is kevesebb.

Az Oaktree „keleti Velencéje”: Még az olyan nehéz helyzetben lévő eszközökre vadászó keselyűalap is, mint az Oaktree Capital, küzdött az Evergrande Venice üdülőhelyprojekttel, amelyet lefoglalt az Evergrande-tól. Az ingatlanárak ott több mint a felére estek a csúcsértékükhöz képest.

Még a logisztikai szektor sem mentes a túlkínálattól, amelyet egykor az e-kereskedelem fellendülése miatt fellendülőben tartottak. A Blackstone, az egyik legnagyobb szereplő, állítólag átlagosan 25%-os bérleti díjcsökkentést kénytelen volt elfogadni az ügyfelek megtartása érdekében.

A megoldás nem lehet pusztán a „ház megmentése” vagy az „eladás”.

A kép még sötétebb a makroadatokat tekintve. A Kínai Nemzeti Statisztikai Hivatal (NBS) október 20-án közzétett legfrissebb jelentése szerint az új lakásárak szeptemberben 0,4%-kal estek az előző hónaphoz képest – ez a leggyorsabb havi csökkenés 11 hónap alatt.

A lassulás széles körben tapasztalható, az olyan elsőrangú városoktól, mint Peking és Sencsen, az alacsonyabb szintű városokig. A Goldman Sachs szerint a kisebb városok egyre nagyobb nehézségekkel néznek szembe a „gyenge növekedési alapok és a súlyos túlkínálat” miatt.

Az üzleti ingatlanok esetében a helyzet még rosszabb. Az irodák üresedési aránya Kínában 2024-ben elérte a közel 25%-ot, ami a valaha feljegyzett legmagasabb érték. Az épülettulajdonosok egy heves „leértékelt árháborúba” keveredtek, aminek következtében az átlagos bérleti díjak 6,9%-kal estek, ami a valaha feljegyzett legnagyobb éves visszaesés. A CBRE előrejelzése szerint a sanghaji piac 2028 előtt nem lesz képes felszívni az összes új kínálatot.

A kínai kereskedelmi ingatlanpiac „elveszett évtizedének” veszélyei minden eddiginél nyilvánvalóbbak (Fotó: Getty).

A hazai lakosság otthonaik megtartására törekvő lakosságának és a kínai eszközeik eladására törekvő nemzetközi pénzügyi intézmények történetei, bár ellentétesek, ugyannak a betegségnek a tünetei: a bizalom összeomlása és a kereslet és kínálat súlyos egyensúlyhiánya.

Bármilyen ötletes és egyedi is a „házmentő” program, csak átmeneti megoldás, a gennyes seb elfedésére szolgál a gyógyítás helyett. Nem oldja meg a gyökerét: az ingatlanárak túlságosan is zuhantak, és az emberek jövedelme már nem biztonságos.

Eközben a külföldi befektetők kivonulása egyértelműen a piac fellendülési kilátásaiba vetett bizalmatlanságot jelzi. Már nem hisznek a kínai ingatlanpiac növekedési történetében.

„2030-ra az épületek névértéke alacsonyabb lehet, mint 2020-ban” – figyelmeztetett Nicholas Wilson az Oxford Economicstól, hozzátéve, hogy a kínai kereskedelmi ingatlanpiac „elveszett évtizedének” kilátása valósággá válik.

A válság megoldása egyértelműen nem pénzügyi trükkökben vagy pánikeladásban rejlik. Átfogóbb megoldásra van szükség, amely a gazdasági fellendülésen, a munkahelyek stabilitásán és – ami a legfontosabb – a polgárok és a befektetők bizalmának helyreállításán alapul.

Forrás: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm