A kínai ingatlanpiac négy éve tartó visszaesése közepette egy bizarr történet kering a közösségi médiában. Miközben több millió lakástulajdonos néz szembe a „negatív saját tőke” (otthonuk értéke a fennmaradó jelzáloghitelük alá esik) kilátásával és azzal a kockázattal, hogy teljesen elveszítik ingatlanukat, egy váratlan megoldás merült fel: még ha az otthonodat lefoglalják is, jogilag továbbra is megtarthatod a tulajdonjogot.
A kíváncsiság arra késztette a Lianhe Zaobao egyik riporterét, hogy utánajárjon az ügynek. Alig néhány nappal azután, hogy hozzászólt egy bejegyzéshez, több mint egy tucat üzenetet kapott „szakértőktől”, akik mind azt állították, hogy segíthetnek „megmenteni a házat”.
Ez a kapu egy homályos üzlethez, egy egyedülálló szolgáltatáshoz, amely a piac kétségbeeséséből született.
A befagyott kínai ingatlanpiac közepette egy árnyékos lakásmegtakarítási vállalkozás gyarapítja a pénzt, mivel a negatív saját tőkével rendelkező háztulajdonosok megpróbálják megtartani ingatlanjaikat saját rossz adósságaik visszavásárlásával (Fotó: Reuters).
Egyedi otthonmentési taktikák
„Nemcsak a házadat veszíted el, hanem egy évtizeddel lemaradsz másokhoz képest. Egy új ház vásárlása távoli álom lesz” – figyelmeztetett egy női szakértő telefonon, miután fél órát töltött az adósságtörlesztés leállításának súlyos következményeinek elemzésével.
Miután szorongással töltötte el az ügyfelet, beindította első taktikáját: átütemezte a hitelt a havi törlesztőrészlet csökkentése érdekében, segítve a háztulajdonost átmenetileg átvészelni a nehéz időszakot. „Csak tartsanak ki még néhány évet, és a házárak biztosan újra emelkedni fognak” – mondta magabiztosan.
De az igazi titok csak akkor derül ki, amikor az ügyfél habozni kezd. Ez a folyamat sokkal összetettebb és merészebb.
Ez egy szándékos mulasztás. Ebben az esetben a háztulajdonos leállítja a részletfizetést, lehetővé téve a bank számára, hogy lefoglalja az ingatlant és árverésre bocsátsa.
Ekkor lépnek közbe a „rokonok”. Egy megbízható rokon vagy barát egy „otthonmentő cég” segítségével részt vesz az aukción, és visszavásárolja a házat, gyakran a piaci ár feléért. Papíron a tulajdonjog megváltozott, de a valóságban az előző tulajdonos megtartja a teljes használati jogot.
Ez magában foglalja a saját adósság visszavásárlását is. Az alacsony aukciós ár miatt a banki tartozás kifizetetlen marad. A bank továbbra is követeli a fennmaradó összeget. Ha azonban a háztulajdonosnak nincs más lefoglalható vagyona, a bank „megszünteti a végrehajtást”, és jelentős, általában az eredeti érték mindössze 30%-át kitevő kedvezménnyel eladja a rossz adósságot egy vagyonkezelő társaságnak (AMC). Ezen a ponton a közvetítő cégen keresztül a fizetésképtelen fél alku áron vásárolhatja vissza saját adósságát.
Az eredmény egy tökéletesen megtört ördögi kör volt. A háztulajdonos nemcsak megtarthatta az otthonát, de adósságterhének nagy részétől is megszabadult. Természetesen ez a „csoda” nem jött ingyen.
„Otthonmentő” szolgáltatások – a csőd fájdalmából profitálnak.
Az „otthonmentő cégek” felemelkedése a kereslet és kínálat törvényének legtisztább bizonyítéka, még a legsúlyosabb körülmények között is. Amikor emberek milliói szembesülnek ugyanazzal a problémával, egy új szolgáltatóipar fog megjelenni, hogy megoldja azt.
Üzleti modelljük a jogi kiskapuk és az ügyfelek tájékozatlanságának kihasználásán alapul. A szolgáltatási díjak nem olcsók, a kezdeti hitelösszeg 5%-ától a fennmaradó egyenleg 8%-ától 20%-áig terjednek. Több millió jüan értékű jelzáloghitelek esetében ez hatalmas összeg.
„Nem vesszük el a pénzét. Csak a banknak tartozó tőkét vesszük el” – magyarázta egy női szakértő. Ez az érvelés, bár némileg téves, mégis találóan hatott a nehéz helyzetben lévőkre: jobb nagy díjat fizetni a vagyon megtartása és az adósság csökkentése érdekében, mint mindent elveszíteni.
A piac mérete gyorsan bővül. A RedNote platformon a „jelzáloghitel-mulasztások” téma közel 60 millió megtekintést vonzott. A vállalatok büszkén állítják, hogy tapasztalattal rendelkeznek a rossz hitelek kezelésében mindenféle eszköz esetében, a lakásoktól és irodáktól kezdve a szállodákon és gyárakon át, és most már országszerte működnek.
Ezt részben a statisztikák is megerősítik. A Guoxida adatai azt mutatják, hogy csak 2024-ben 658 000 ingatlant bocsátottak bírósági árverésre, ami 51,69%-os növekedést jelent az előző évhez képest. Más kutatóintézetek még magasabb számokról, akár 1,6 millió ingatlanról is beszámolnak.
Az elemzők azonban arra figyelmeztetnek, hogy az otthonmentő szolgáltatások csak átmeneti fájdalomcsillapítót jelentenek, és nem tudják gyógyítani a kiváltó okot. Az ebben a folyamatban részt vevő háztulajdonosok jogi nehézségekbe sodorják magukat, kockáztatva, hogy bonyolult perekbe és a jövőben súlyosabb hitelválságba keverednek.
Makroszinten a rossz adósságok „manipulálásának” és átcsoportosításának módja egyenértékű egy újabb időzített bomba elhelyezésével Kína már így is törékeny pénzügyi rendszerében.
A nemzetközi befektetők ismét kétségbeesetten adják el 140 milliárd dollár értékű eszközeiket rekordveszteséggel. A képen két szinte teljesen üres lakótelkek láthatók egy projektben Kína Qidong városában, amelyet az Oktree Capital Management ellenőriz (Fotó: Bloomberg).
Pusztító kivándorlás: 140 milliárd dollár értékű kereskedelmi ingatlan "tűnik el".
A polgárok vagyonuk megtartására irányuló erőfeszítéseivel szöges ellentétben a nemzetközi befektetők tömeges és pusztító kivándorlást hajtanak végre. A közel 140 milliárd dollár, amelyet az elmúlt 15 évben Kínában irodaházakba, bevásárlóközpontokba és raktárakba fektettek, mára hatalmas teherré válik.
A globális pénzügyi térképen olyan kiemelkedő nevek, mint a BlackRock, a Carlyle Group, a HSBC és a Standard Chartered, mind a kilépés lehetőségeit keresik, beleértve az eszközök jelentős veszteséggel történő eladását is.
A Bloomberg Intelligence szerint a nehéz helyzetben lévő eszközök eladásának teljes értéke Kínában elérte a 16 milliárd dollárt 2023 és 2024 között, ami a tavalyi teljes tranzakció 22%-át tette ki – ez példátlan arány. Bankárok és befektetők becslése szerint a pekingi és sanghaji „A” kategóriás irodaházak tőkeértéke legalább 40%-kal elpárolgott a 2019-es csúcshoz képest.
A klasszikus „hajóelhagyási” üzletek széles körben elterjedt történetekké váltak a pénzügyi világban.
A BlackRock „szélsőséges csődje”: 2024 végén, miután nem sikerült eladnia két irodaépületet a Waterfront Place komplexumban (Sanghaj), a BlackRock alapja úgy döntött, hogy felhagy az eszközökkel, és a Standard Chartered Bankra bízza a 780 millió jüanos hitel kezelését. Ez a lépés a 420 millió jüanos részvénybefektetésük teljes eltűnését okozta.
Carlyle 50%-os veszteséges üzlete: Szintén Sanghajban a Carlyle Group alapja 826 millió jüanért adta el a The Crest épületet, ami csak 57%-a annak az árnak, amennyiért közel egy évtizede vették, sőt, még az 1 milliárd jüanos jelzáloghitelnél is kevesebb.
Az Oaktree „Kelet Velencéje”: Még egy olyan „keselyűalap” is, amely a nehezen beszerezhető eszközök felkutatására specializálódott, mint az Oaktree Capital, küzd az Evergrande Venice üdülőhelyi megaprojekttel, amelyet az Evergrande-tól vettek át. Az ingatlanárak ott több mint a felére estek a csúcsértékükhöz képest.
Még a logisztikai szektor sem mentes a túlkínálattól, amelyet egykor az e-kereskedelem fellendülése miatt fellendülőben lévő területnek tartottak. A Blackstone, az egyik legnagyobb szereplő, állítólag kénytelen átlagosan 25%-os bérleti díjcsökkentést elfogadni az ügyfelek megtartása érdekében.
A megoldás nem lehet egyszerűen a „ház megmentése” vagy az eszközök „eladása”.
A kép még sötétebbé válik a makrogazdasági adatok vizsgálatakor. A Kínai Nemzeti Statisztikai Hivatal (NBS) legfrissebb, október 20-án közzétett jelentése szerint az új lakásárak szeptemberben 0,4%-kal estek az előző hónaphoz képest – ez a leggyorsabb havi csökkenés 11 hónap alatt.
A hanyatlás széles körű, az olyan elsőrangú városoktól, mint Peking és Sencsen, az alacsonyabb szintű városi területekig terjed. A Goldman Sachs megjegyzi, hogy a kisebb városok súlyos nehézségekkel néznek szembe a „gyenge növekedési alapok és a súlyos túlkínálat” miatt.
A kereskedelmi ingatlanok esetében a helyzet még rosszabb. Az irodák üresedési aránya Kínában 2024-ben elérte a közel 25%-ot, ami a történelem legmagasabb szintje. Az épülettulajdonosok egy heves „árháborúba” keveredtek, aminek következtében az átlagos bérleti díjak 6,9%-kal estek – ez a valaha feljegyzett legmeredekebb éves visszaesés. A CBRE előrejelzése szerint a sanghaji piac 2028 előtt nem lesz képes felszívni az összes új kínálatot.
A kínai kereskedelmi ingatlanpiac „elveszett évtizedének” figyelmeztetése minden eddiginél világosabbá válik (Fotó: Getty).
A kínai állampolgárok kétségbeesetten otthonaik megtartására törekvő politikájának és a kínai eszközeiket elárverező nemzetközi pénzügyi intézmények eltérő történetei ugyanazon betegség tünetei: a bizalom összeomlása és a súlyos kereslet-kínálat egyensúlyhiánya.
Bármilyen ötletes vagy egyedi is a „lakásmentő” program, csak átmeneti megoldás, egy módja annak, hogy elfedje a gennyes sebet a gyógyítás helyett. Nem foglalkozik a gyökerével: a lakásárak túl alacsonyra estek, és az emberek jövedelme már nem biztonságos.
Eközben a külföldi befektetők menekülése egyértelműen a piac fellendülési kilátásaiba vetett bizalmatlanságot jelzi. Már nem hisznek a kínai ingatlanpiac növekedési történetében.
Nicholas Wilson, az Oxford Economics szakértője óvatosságra intő értékelést adott ki: „2030-ra az épületek névértéke akár alacsonyabb is lehet, mint 2020-ban.” Szerinte a kínai kereskedelmi ingatlanpiac „elveszett évtizedének” kilátása fokozatosan valósággá válik.
A válság megoldása egyértelműen nem pénzügyi trükkökben vagy pánikeladásban rejlik. Átfogóbb megoldásra van szükség, amely a gazdasági fellendülésből, a munkahelyek stabilitásából és ami a legfontosabb, a lakosság és a befektetők bizalmának helyreállításából fakad.
Forrás: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/dich-vu-cuu-nha-giua-bao-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20251027155527714.htm
Hozzászólás (0)