„Az ingatlanmanipuláció nem kevésbé kifinomult, mint a részvényeké”

Figyelembe véve, hogy az ingatlanpiaci manipuláció nem kevésbé veszélyes, mint a részvénypiacokon tanúsított hasonló viselkedés, a Nemzetgyűlés küldöttei a betiltását javasolták az ármanipuláció és a piaci buborékok elkerülése érdekében.

Az ingatlanügyletekről szóló módosított törvénytervezet számos tiltott cselekményt egészít ki az ingatlanüzletágban, mint például az okirathamisítás, az üzleti tevékenységbe bevont ingatlanokkal kapcsolatos információk szándékos meghamisítása és nyilvánosságra hozatalának eltitkolása; csalás, az ügyfelek megtévesztése...

Trinh Xuan An úr (a Nemzetvédelmi és Biztonsági Bizottság teljes munkaidős tagja) az október 31-i Nemzetgyűlési vitaülésen felszólalva azt javasolta, hogy az ingatlanárak manipulálását és rögzítését vegyék fel az ezen az üzleti területen tiltott tevékenységek listájára.

Elemzte, hogy az ingatlanpiac manipulálása nem kevésbé veszélyes, mint a hasonló viselkedés a tőzsdén. A manipuláció nemcsak a magas áron történő licitálás, majd a betétek feladása révén valósul meg, hanem azáltal is, hogy egy projektet egy másik projekt árának "emelésére" használnak fel, ami buborékhoz vezet, és a valósághoz képest az egekbe szökő árszintet hoz létre.

„Ha nem kezelik alaposan, akkor buborék keletkezik, mint például a kínai ingatlanvállalat, a China Evergrande Group esetében” – mondta An úr, hozzátéve, hogy törvényben kell tiltani az ingatlanok manipulációját és árrögzítését, és kifejezetten ki kell zárni bizonyos eseteket.

Trinh Xuan An úr (a Nemzetvédelmi és Biztonsági Bizottság teljes munkaidős tagja) felszólalt az ingatlanüzletágról szóló (módosított) törvénytervezet vitaülésén október 31-én délelőtt. Fotó: National Assembly Media

Ugyanezen a véleményen voltak Nguyen Huu Thong úr ( Binh Thuan tartomány küldöttségének helyettes vezetője) és Trinh Lam Sinh úr (An Giang tartomány küldöttségének helyettes vezetője) olyan szabályozások bevezetését javasolták, amelyek tiltják az ingatlanpiac manipulálását és megzavarását.

Mr. Thong megjegyezte, hogy gyakoriak az összejátszások a földhasználati jogok árverésein és a környező területeken az árak felfújását célzó árveréseken. Ez a földárak emelkedéséhez vezet, és azok az emberek, akiknek valóban szükségük van lakhatásra, nem tudnak földet vásárolni és házat építeni.

Eközben Nguyen Van Manh úr (a Gazdasági Bizottság tagja) az ingatlanüzletágban tiltott cselekményeket is megemlítve kijelentette, hogy a jövőben a vevőtől és a részletvásárlással történő ingatlanadásvételhez szükséges pénz beszedésére és felhasználására vonatkozó szabályozások illegálisak. A jelenlegi szabályozáshoz képest ez a törvénytervezet kiküszöböli a tőke mobilizálásának és illegális elsajátításának cselekményét, Manh úr szerint akaratlanul is kiskapukat teremtve a befektetők tőkefelhasználásában, valamint más csatornákat teremtve a tőke mobilizálására.

Azt javasolta, hogy tartsák meg az illegális megszállás tilalmával kapcsolatos szabályozásokat, hogy korlátozzák az ilyen viselkedés valóságos előfordulását.

A jövőbeni lakásügyletekhez (papíron alapuló lakásügyletek, ingatlanok) kapcsolódó kauciókra vonatkozó szabályozás is számos hozzászólást kapott a vitaülésen. A törvénytervezet jelenleg két lehetőséget javasol. Az egyik az, hogy a projektbefektető csak akkor kérhet kauciót, ha a lakásépítési és építési munkálatok alkalmasak az üzleti tevékenység megkezdésére. Vagy a befektető a megrendelővel kötött megállapodás szerint kéri a kauciót, ha a projekt rendelkezik egy állami szerv által értékelt alaprajzzal, és rendelkezik a földhasználati jogokra vonatkozó dokumentumok egyikével. A kaució maximális összegét a kormány szabályozza, de ez nem haladhatja meg az eladási vagy bérleti ár 10%-át.

Tran Hong Nguyen asszony (a Jogi Bizottság helyettes vezetője) az 1. lehetőséget választotta, mert úgy vélte, hogy ez kisebb kockázatot jelent a vevő – a tranzakció gyengébbik félének – számára. A foglalókat csak akkor kell teljesíteni, ha az ingatlan megfelel az üzleti feltételeknek, és a két fél szerződést ír alá, ezáltal korlátozva a viták előfordulását.

Nguyen asszony szerint, ha a befektető akkor kapja meg az előleget, amikor a projektnek jóváhagyták az alaptervét, vagy rendelkezik a földhasználati jogokra vonatkozó dokumentumok egyikével (2. lehetőség), a vevő számos kockázatot visel, mivel az előleg kézhezvételétől a projekt megépítéséig hosszú idő telik el.

Valójában az ingatlanpiac az utóbbi időben bonyolulttá vált, a projektbefektetők a betéteket és a tőkehozzájárulási szerződéseket kihasználva önkényesen tőkét vonnak be. „Sok olyan projekt, amely 5 vagy 10 év után kapott betétet, még nem valósult meg, ezért szükséges olyan szabályozás, amely „szigorítja” a jövőben létrejövő ingatlanprojektek betéteit” – fejtette ki véleményét a Jogi Bizottság alelnöke.

Eközben Nguyen Dai Thang úr (Hung Yen tartomány szakosított delegációjának helyettes vezetője) és Pham Van Hoa úr a 2. lehetőséget választotta, mivel úgy vélték, hogy a szabályozás egyértelműen meghatározza, hogy a befektető milyen esetekben veheti fel a letétet, mekkora a letét összege, valamint nyilvános és átlátható.

Pham Van Hoa úr elmondta, hogy a befektetőnek nincs 100%-os tőkéje a projekt megvalósításához, és hitelt kell felvennie a banktól. Az eladó lakás értékének 10%-át kitevő önerő is megfelel a valóságnak. „Egy 1 milliárd értékű ház esetében a 10%-os önerő 100 milliót jelent, egy 4 milliárd értékű háznál 400 milliós önerővel kell rendelkezni, szerintem az ügyfelek számára ez az összeg nem nagy összeg, amikor házat vásárolnak. Az ügyfelek előre befizetik az önerőt, néha a befektető alacsonyabb áron adja el a házat” – mondta.

Továbbá a befektető rendelkezik a földhasználati jogokra vonatkozó dokumentumokkal a foglaló átvételéhez, szerinte „nem tisztességtelenek”. Ezért a törvénytervezetnek rugalmas szabályozást kell biztosítania, hogy a befektető tőkét tudjon mozgósítani a projekt megvalósításához, bizalmat teremtve a befektető és az ügyfél között.

Szó esett az ingatlanprojektek átruházásakor a földterületekre vonatkozó pénzügyi kötelezettségek teljesítésére vonatkozó szabályozásról is. Az 5. ülésen (június) Vu Hong Thanh, a Gazdasági Bizottság elnöke a Nemzetgyűlés Állandó Bizottságának jelentését ismertetve és elfogadva elmondta, hogy számos vélemény egyetért a projektek átruházása előtti „kötelezettségek kötelező teljesítésének” követelményével. Ugyanakkor olyan vélemények is felmerültek, hogy feltételeket kellene teremteni azoknak a befektetőknek, akik már nem rendelkeznek elegendő kapacitással.

Ezért az Országgyűlés Állandó Bizottsága két lehetőséget javasolt.

Először is , abban az esetben, ha a befektető átruházza a projekttel kapcsolatos földterületet vagy az átruházott projektrészt, de nem teljesítette az állammal szembeni pénzügyi kötelezettségeit, a két fél megállapodhat a nem teljesített pénzügyi kötelezettségek teljesítésének folytatásában.

Másodszor, ha az átruházó befektető rendelkezik egy illetékes állami szervtől a projekt megvalósításához szükséges földterület kiosztásáról vagy bérbeadásáról, és teljesítette a projekt földterületével kapcsolatos pénzügyi kötelezettségeket (földhasználati díjak, földbérleti díj, adók, illetékek stb.), akkor nem szükséges földhasználati jogot igazoló tanúsítvánnyal rendelkeznie az átruházott projekt egészére vagy egy részére vonatkozóan.

Az Országgyűlés Állandó Bizottsága az 1. lehetőséget választotta. Ez a lehetőség szigorú szabályozást biztosít, és megakadályozza a nem minősített befektetők kiválasztását a projektek átadására és a profit elérésére.

Pham Van Hoa úr beleegyezett az 1. opció kiválasztásába, ami azt jelenti, hogy amikor a befektető a projektet vagy annak egy részét egy másik személyre ruházza át, a kedvezményezettnek kell teljesítenie az állammal szembeni pénzügyi kötelezettségeit. Hoa úr elmondta, hogy az állam nem veszít semmit, mert a pénzügyi kötelezettségek továbbra is teljesülnek.

„Azoknak a befektetőknek, akik »alultápláltak« és már nem képesek új projektekkel foglalkozni, át kell helyezniük azokat, és nem tanácsos őket arra kényszeríteni, hogy a tranzakciók megkezdése előtt teljesítsék pénzügyi kötelezettségeiket” – jelentette ki.

Pham Van Hoa úr október 31-én délelőtt fejtette ki véleményét az ingatlanüzletágról szóló (módosított) törvénytervezet megvitatásán. Fotó: National Assembly Media

Trinh Xuan An úr, a Nemzetvédelmi és Biztonsági Bizottság tagja szintén azt mondta, hogy rugalmasságra van szükség az ingatlanprojektek átadásakor. Azt javasolta, hogy a felek tárgyalhassák meg saját pénzügyi kötelezettségeiket az állam felé.

Nguyễn Ngoc Son, a Tudományos, Technológiai és Környezetvédelmi Bizottság állandó tagja aggodalmát fejezi ki amiatt, hogy jelenleg sokféle értelmezés létezik az „ingatlanprojekt egészének vagy egy részének átruházása” jelentéséről.

Mr. Son megemlítette, hogy a nyomozó és ellenőrző szervek nehézségekbe ütköznek olyan projektek kezelésekor, amelyekben a befektetők megváltoznak olyan formákon keresztül, mint a földhasználati jogok és a földhöz kapcsolódó eszközök átruházása, a földhöz kapcsolódó eszközök eladása. Ezért javasolta, hogy a törvénytervezetben egyértelműen meg kell határozni az eszközök átruházásának fogalmát és módszerét a kizsákmányolás elkerülése érdekében.

Az Országgyűlés várhatóan november 27-én szavaz az ingatlanüzletágról szóló (módosított) törvénytervezet elfogadásáról.

Minh úr

Forráslink: https://vnexpress.net/thao-tung-bat-dong-san-tinh-vi-khong-kem-trong-chung-khoan-4671132.html