A 2024-es földtörvény végrehajtása: Az erőforrások felszabadítására vonatkozó várakozások

A Bach Dat An Company városi projektjében földet vásárlók még mindig nem kapták meg a piros könyvet a megvalósítás évek óta. Fotó: H.QUANG

A földügynökök és a "zöld rizs" árusításának ideje lejárt

A tartományi ügynökségek által a Bach Dat An Company által finanszírozott projektekből eredő problémák kezelése érdekében tartott mintegy 200 találkozó a polgárokkal tipikus példái az úgynevezett városfejlesztési projektek „robbanásszerű” időszakának következményeinek.

Eddig a pontig, bár a hatóságok nagy erőfeszítéseket és felelősséget tettek, és a tartomány legfelsőbb vezetői „ultimátumot” adtak ki, valószínűleg még eltart egy ideig a Bach Dat An-ügy teljes körű kezelése.

Nemcsak Bach Dat An, hanem a tartományban jelenleg vállalkozások által finanszírozott közel 200 lakó- és városi projekt közül is sok küzd problémákkal különböző szinteken.

Senki sem számolta még ki (még csak becsléseket sem) az államot, az embereket és a vállalkozásokat ért károk nagyságát, de az erőforrások, különösen a földterületek hatalmas pazarlása és a társadalmi következmények nyilvánvaló valóságok. És még sok évbe telik, mire a hatóságok minden szinten megoldják annak az időszaknak a következményeit, amikor a projektek mindenhol jelen voltak!

A 2024. augusztus 1-jétől hatályba lépő 2024. évi földtörvény és az ingatlanokról, üzleti tevékenységről és lakásügyekről szóló (módosított) törvények abszolút tilalmát írják elő a földterületek felosztására és eladására minden város és település kerületében.

Ugyanakkor a városi és lakóépítési projekteket is szigorítják az engedélyezési szakasztól kezdve a teljes megvalósítási folyamatig. Különösen a nyilvános közzététel és az átláthatóság követelménye átfogó, részletes a projekt megvalósításának jogszerűségére, mértékére és előrehaladására vonatkozóan.

A „földigénylő” projektek visszavonása

A 2024-es földtörvény értelmében azok a projektbefektetők, akik nem veszik használatba a földet, vagy a földhasználattal a beruházási projektben meghatározott ütemtervhez képest késésben vannak, legfeljebb 24 hónappal meghosszabbíthatják a földhasználatot, és a meghosszabbított időszakra a földhasználati díjnak és a földbérleti díjnak megfelelő kiegészítő összeget kell fizetniük az államnak.

Ha a befektető a meghosszabbított időszak lejárta után sem helyezi használatba a földet, az állam kártalanítás nélkül visszaszerzi a földet, a földhöz kapcsolódó vagyontárgyakat és a fennmaradó beruházási költségeket.

Szakértők szerint az új jogi szabályozással szigorú „szűrés” lesz az ingatlanbefektetők számára; a korlátozott anyagi erőforrásokkal rendelkező kisvállalkozások, az opportunista és a szakszerűtlen vállalkozások kiesnek a játékból.

A „zöld rizs” profitcélú értékesítésének helyzete a továbbiakban nem fog fennállni. Mivel a vállalkozások csak akkor nyithatnak meg értékesítésre szánt projekteket, ha teljes mértékben teljesítették az állammal szembeni kötelezettségeiket, és megfeleltek az előírt infrastrukturális feltételeknek.

Az ingatlanügyletekről szóló felülvizsgált törvény tiltja az amatőr ingatlanügynököket és a szabadúszókat is (akiket a közvélemény régóta „földügynököknek” nevez). Megakadályozza, hogy a kőművesek és a zöldségárusok is „kereskedjenek” földdel; illetve az ingatlan„ügynökök” széles körű elterjedését vidékről a városba, ami régóta megszokott.

Városi gondolkodás

2024. augusztus 1-jétől az állam nem ad ki engedélyeket a városok és települések közigazgatási egységeiben megvalósuló földfelosztási projektekre. A földprojektekbe befektetők kénytelenek a városok és települések külterületén fekvő vidéki területekre koncentrálni.

A fejlesztési területek jelentős korlátozásai, valamint az ingatlanprojektekre vonatkozó szigorúbb jogi korlátozások miatt az elemzők azt jósolják, hogy a földárak a közeljövőben emelkedni fognak, ami hátrányos helyzetbe hozza az alacsony jövedelműeket, akiknek valóban szükségük van lakótelkre.

Különösen, miután a 13. Központi Végrehajtó Bizottság 18. határozata szerinti „magas adók kivetését azokra az emberekre, akik sok házzal és földdel rendelkeznek, de azokat nem használják hatékonyan” politikát nem intézményesítették törvényben, a földspekuláció valószínűleg továbbra is vonzó lesz sokak számára.

Quang Nam súlyos következményekkel küzdött a közelmúltban a féktelen városi fejlődés miatt, és biztosan sok értékes tanulságot fog levonni.

Ezek közül a legnyilvánvalóbb a városi területeken széles körben elterjedt és tartós elsivatagosodás az infrastruktúra kiépítése ellenére; az a helyzet, amikor a legtöbb ember elsősorban üzleti spekuláció céljából vásárol földet projektekhez; a termeléshez szükséges földterület elvesztése, miközben a projektek évekig felhagynak és romosak; számos háztartás és egyén társadalmi története, akik nagyon frusztráltak amiatt, hogy le kell telepedniük és meg kell élniük, de a földárak túl magasak...

A városiasodás és a városfejlődés elkerülhetetlen trendek. De hogy hogyan, milyen irányban és milyen ütemterv szerint illeszkedjen az egyes fejlődési szakaszokhoz, az olyan probléma, amelyet minden településnek meg kell fontolnia, hogy a párt orientációjának megfelelően a leghatékonyabban kiaknázza a föld erőforrásait, és harmonikusan megoldja a társadalmi problémákat.

Megjegyzendő, hogy Quang Nam 2024-2025-ös időszakra vonatkozó befektetésvonzási projektjeinek és befektetésvonzási prioritásainak listáján (a Tartományi Népi Bizottság 2024. május 21-i 1221-QD/UBND számú határozata) a településeken megvalósuló 233 projekt közül akár 40 is városfejlesztési befektetéseket vonzhat, főként piacterületek, városi lakóövezetek (földkereskedelem) formájában.

Nehéz meghatározni, hogy hány vagy hány projekt valóban szükséges és sürgős, mi a célpont (üzleti spekulánsok vagy a helyi lakosok lakhatási igényei), beleértve a projekt input-output problémáit is, de ezek minden bizonnyal olyan kérdések lesznek, amelyeket nem lehet figyelmen kívül hagyni, amikor a tartomány települései túlságosan is „tudatosak” lesznek, és meg kellett fizetniük az árát a felosztási és földeladási projekteknek.

Egy másik figyelemre méltó szakértői előrejelzés a fent említett három földdel kapcsolatos törvény hatálybalépését követően az, hogy az ipari ingatlanok az elkövetkező időszakban erősen vonzani fogják a hazai és külföldi befektetőket.

Quang Nam tartomány tervezési terve több mint 10 ezer hektárnyi ipari park fejlesztését tűzte ki célul mostantól 2030-ig. A gyakorlat bebizonyította, hogy az ipari területek a legmagasabb hatékonyságot segítik elő, profitot termelnek és a legtöbbet járulnak hozzá a helyi társadalmi -gazdasági fejlődéshez.

-- ...
3. lecke: Amikor a mezőgazdasági földterületet „kioldják”

Forrás: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html