A 2024-es földtörvény végrehajtása: Elvárások az erőforrások felszabadításával kapcsolatban.

A Bach Dat An Company városfejlesztési projektjében földet vásárlók sok évnyi megvalósítás után még mindig nem kapták meg a földtulajdoni igazolásukat. Fotó: H.QUANG

A földügynökök és az ingatlanok befejezés előtti eladásának korszaka lejárt.

A Bach Dat An Company által finanszírozott projektekből eredő problémák megoldására tartományi szintű ügynökségek által tartott körülbelül 200 nyilvános konzultáció tipikus példája a városfejlesztésnek nevezett projektek „fellendülésének” időszakának következményeinek.

Eddig a pontig, a hatóságok legjobb erőfeszítései, a felelősségvállalás és a legmagasabb rangú tartományi vezetők által kiadott ultimátum ellenére valószínűleg még eltart egy ideig a Bach Dat An-ügy alapos megoldása.

A Bach Dat An nincs egyedül; a tartományban jelenleg magánvállalkozások által finanszírozott közel 200 lakó- és városfejlesztési projekt közül sok különböző mértékű problémákkal küzd.

Senki sem számította ki (még csak becslést sem készített) az államot, a lakosságot és a vállalkozásokat ért kár mértékét, de az erőforrások, különösen a földvagyon hatalmas pazarlása és az ebből eredő társadalmi következmények tagadhatatlanok. És még sok évbe telik, mire a hatóságok minden szinten megoldják annak az időszaknak a következményeit, amikor mindenhol nagy csinnadrattával indultak el a projektek!

A 2024. augusztus 1-jétől hatályos 2024. évi földtörvény és a módosított ingatlan- és lakásügyi törvények teljes mértékben tiltják a telkek felosztását és értékesítését minden város és település összes kerületében.

Ugyanakkor a városi és lakásépítési projekteket szigorúan szabályozzák az engedélyezési szakasztól kezdve a megvalósítási folyamaton keresztül. Különösen fontos a projekt jogi vonatkozásainak, léptékének és előrehaladásának átfogó és részletes nyilvános közzététele.

Vonják vissza a földet felhalmozó projekteket.

A 2024-es földtörvény szerint, ha a projektbefektetők nem veszik használatba a földet, vagy a földhasználattal késésben vannak a beruházási projektben meghatározott ütemtervhez képest, a befektető legfeljebb 24 hónapos hosszabbítást kaphat, és a meghosszabbított időszakra a földhasználati díjjal vagy földbérleti díjjal megegyező további összeget kell fizetnie az államnak.

Amennyiben a befektető a meghosszabbított határidő lejárta után sem helyezi használatba a földet, az állam kártalanítás nélkül visszaszerzi a földet, a földhöz kapcsolódó vagyontárgyakat és a fennmaradó beruházási költségeket.

Szakértői elemzések szerint az új jogi szabályozással hamarosan szigorú „szűrő” folyamat lép életbe az ingatlanbefektetők és vállalkozások számára; a korlátozott anyagi erőforrásokkal rendelkező kisvállalkozások, az opportunista és szakszerűtlen gyakorlatokat folytatók kiesnek a játékból.

A projektek idő előtti, profitorientált értékesítésének gyakorlata többé nem lesz helye virágozni. Ez azért van, mert a vállalkozások csak azután indíthatnak projekteket, hogy teljesítették az állammal szembeni összes kötelezettségüket, és megfeleltek a szabályozásban előírt infrastrukturális követelményeknek.

A módosított ingatlanügyi törvény tiltja az engedély nélküli, szabadúszó ingatlanügynököket (régóta „földspekulánsokként” ismertek) is. Célja, hogy megakadályozza az olyan helyzeteket, ahol az építőipari munkások és a zöldségárusok is földkereskedelemmel foglalkoznak, illetve az ingatlan„ügynökségek” elterjedését a vidéki területekről a városokba, ami régóta fennálló probléma.

Városi gondolkodás

2024. augusztus 1-jétől az állam nem ad ki engedélyeket telekfelosztási projektekre városok és települések kerületeiben. A telekprojektekbe befektetők kénytelenek lesznek a városok és települések külterületén fekvő vidéki területekre összpontosítani.

A fejlesztési területek jelentős korlátozásai, valamint az ingatlanprojektekre vonatkozó szigorúbb jogi korlátozások miatt az elemzők azt jósolják, hogy a telekárak a közeljövőben meredeken emelkedni fognak, ami hátrányos helyzetbe hozza az alacsony jövedelmű, valóban lakhatásra szoruló személyeket.

Különösen addig, amíg a 13. Központi Bizottság 18. határozatában foglalt „magas adók kivetésének azokra, akik sok házzal és földdel rendelkeznek, de azokat nem használják hatékonyan” politikáját nem intézményesítik törvényben, a földspekuláció valószínűleg sokak számára vonzó marad.

Miután a közelmúltban súlyos következményekkel járt a féktelen városi fejlődés, Quang Nam tartomány kétségtelenül sok értékes tanulságot fog levonni.

Ezek közül a legfeltűnőbb problémák a városi területeken széles körben elterjedt és tartós elhanyagolás a kiépített infrastruktúra ellenére; az a tény, hogy a projektekben részt vevő földvásárlók többsége elsősorban spekulatív üzleti célból teszi ezt; a lakosok mezőgazdasági földterületeinek elvesztése, miközben a projektek évekig elhagyatva és befejezetlenül állnak; valamint számos háztartás és egyén társadalmi problémája, akik sürgős lakhatási és megélhetési szükségletekkel szembesülnek, miközben a földárak messze meghaladják a számukra elérhető árakat.

A városiasodás és a városfejlődés elkerülhetetlen trendek. Azonban az, hogy hogyan, milyen irányban és milyen ütemterv szerint lehet alkalmazkodni a fejlődés minden szakaszához, olyan probléma, amelyet minden településnek meg kell fontolnia annak érdekében, hogy a föld erőforrásait a Párt irányelveivel összhangban a lehető leghatékonyabban hasznosítsa, és harmonikusan megoldja a társadalmi kérdéseket.

Megjegyzendő, hogy Quang Nam tartomány 2024-2025-ös időszakra vonatkozó Befektetési Vonzási Projektjeinek és Kiemelt Befektetési Vonzási Projektjeinek Listáján (a Tartományi Népi Bizottság 2024. május 21-i 1221-QD/UBND számú határozata) a településeken megvalósuló 233 projekt közül 40 városfejlesztési beruházást vonz, főként piacterek és városi lakóövezetek (telkekölcsönzés) formájában.

Nehéz egyértelműen megmondani, hogy hány projekt valóban szükséges és sürgős, mi a céljuk (spekulánsok vagy a helyi lakosok lakhatási igényei), sőt, milyen input-output aspektusokkal rendelkeznek. Ezek azonban mindenképpen olyan kérdések, amelyeket nem szabad figyelmen kívül hagyni, mivel a tartomány települései túlságosan is sokat tapasztaltak a földfelosztási és -eladási projektek terén, és megfizették azok árát.

Egy másik figyelemre méltó szakértői előrejelzés a fent említett három földdel kapcsolatos törvény hatálybalépését követően, hogy az ipari ingatlanpiac erősen vonzani fogja a hazai és külföldi befektetőket az elkövetkező időszakban.

A Quang Nam tartományi tervezési terv több mint 10 000 hektárnyi ipari terület fejlesztését határozta meg mostantól 2030-ig. A gyakorlati tapasztalatok azt mutatják, hogy az ipari területek voltak és maradnak a leghatékonyabbak, legjövedelmezőbbek és a leginkább hozzájárulóak a helyi társadalmi -gazdasági fejlődéshez.

-- ...
3. lecke: Amikor a mezőgazdasági földterület „felszabadul”

Forrás: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html