„Melegszik” az ingatlanpiac, vagy spekulatív csoportok befolyásolják?

Spekulatív csoportok megjelenése figyelhető meg.

A Vietnami Ingatlanügynökök Szövetsége (VARS) által nemrégiben közzétett információk szerint a vietnami ingatlanpiac a harmadik negyedévben, valamint 2024 első 9 hónapjában is pozitív fellendülést mutatott egy nehéz időszak után, a gazdaság stabilitásának és a kormány támogatási politikájának köszönhetően.

Különösen a 2023. augusztus 1-jén – az előző szabályozásoknál 5 hónappal korábban – hatályba lépett 2023. évi lakásügyi törvény, a 2023. évi ingatlanügyi üzleti törvény és a 2024. évi földügyi törvény járult hozzá a jogi folyosó tökéletesítéséhez és egy új ciklus megnyitásához a piac számára egy biztonságosabb, egészségesebb és fenntarthatóbb irányba.

Az adatok azt is mutatják, hogy az ingatlanpiaci szegmensek, a lakóingatlanoktól kezdve az üzleti és az ipari ingatlanokig, mind pozitív növekedés jeleit mutatják, számos új projekt valósul meg. Emellett Pham Thi Mien asszony, a VARs IRE igazgatóhelyettese elmondta, hogy a lakóingatlan-piacon is elkezdődtek a „felmelegedés” jelei. Kezdve a földárverések történetével, amelyek minden eddiginél „forróbbak”, az „egyik napról a másikra” tartott árveréseken több száz, sőt több ezer ember is beleegyezett, hogy „egyen és feküdjön le, hogy versenyezzen egy helyért”. A nyertes ár szintén rekordmagas, megegyezik a jól befektetett infrastruktúrával rendelkező projekttel.

A nyüzsgő földárverések a piac felmelegedésének jelének tekinthetők.

A piac hevében szintén a lakáspiac a meghatározó, ahol az árak folyamatosan új magas szinteket döntenek mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon. A nagy kereslet miatt több ezer lakástulajdonos kap rendszeresen telefonhívást azzal a kéréssel, hogy adja el házát. A magas eladási árak ellenére az újonnan indított lakásprojektek nagyon jó abszorpciós arányokat produkáltak.

A lakástípus mellett néhány újonnan indult, alacsony építésű, nagybefektetők által épített projekt is „rekord” számú foglalást könyvelhetett el az egyre magasabb árak ellenére. Sok lakás jó helyen található, nemcsak az árak magasak, de a megvásárlásukhoz az ügyfeleknek/befektetőknek el kell fogadniuk a különbözetet is.

A tényleges kereslet és kínálat eredményei mellett azonban a piac a „felmelegedés” jeleit is mutatta. Ez a helyzet tükröződik a földspekulációban, az ingatlanárak felhajlásában és az átláthatatlan ingatlanügyletek megjelenésében. Sok kisbefektető vesz részt a piacon a szörfözés céljából, ami az ingatlanárak indokolatlan megemelkedését okozza. A „felmelegedés” jelei a lakásszegmensben is mutatkoznak, az átadott lakások egyre magasabb kikiáltási árával, egyes spekulatív csoportok „segítségének” köszönhetően.

A VARS szerint ezek a jelek mind a kínálat hiányára utalnak. Konkrétan 2024 harmadik negyedévében a lakóingatlan-piac továbbra is 22 412 termék kínálatát regisztrálta, mintegy 14 750 új termékkel, ami 25%-os csökkenést jelent az előző negyedévhez képest, de 60%-os növekedést éves szinten.

A piac emelkedőben van

A mennyiség statisztikai csökkenése ellenére a kínálat 2024 harmadik negyedévében továbbra is növekedést mutatott, számos új projekt jelent meg, különösen a nagyszabású projektek jelenlétének köszönhetően, amelyek bevezetése és a piacon pletykák keringtek, ami elősegítette a piac élénkülését. 2024 első 9 hónapjában a piac 38 797 új terméket regisztrált eladásra.

A kínálat azonban továbbra is erős differenciálódást mutatott, az új kínálat 70%-a a lakásszegmensből származott. Ezen belül az 50 millió VND/m2 feletti eladási árú termékek túlnyomó többségét tették ki. A piacon szinte teljesen hiányoztak a megfizethető kereskedelmi lakások. Régiót tekintve az északi régió vezette az új kínálatot 46%-kal, ezt követte a középső régió 29%-kal, a déli pedig 25%-kal.

A VARS kutatási adatai azt is mutatják, hogy bár a kínálat főként a high-end és luxus szegmensekben van, a teljes piac mintegy 10 400 sikeres tranzakciót regisztrált 2024 harmadik negyedévében, ami 51%-os abszorpciós rátának felel meg. Ez tükrözi a piac érdeklődését az új ingatlantermékek iránt, bár az új kínálat nagy része magas színvonalon készült el, és a beruházási költségek, különösen a telekköltségek, emelkednek.

2024 első 9 hónapjában a piac 30 589 sikeres tranzakciót regisztrált, ami 2,5-szerese a 2023-as év azonos időszakának. Számos új, szeptember végén indult projekt, amelyek elkezdték fogadni a foglalásokat, szintén nagy mennyiségű kamatot és betétet regisztrált.

Az ingatlanpiac kínálatát a lakások vezetik.

Az eladási árak tekintetében a lakásárak továbbra is magas szinten „rögzültek”, mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon, különösen a lakásszegmensben. Mivel a kínálat és a kereslet közötti egyensúlyhiány egyre súlyosabb, mivel a kínálat, bár javult, továbbra is nagyon nehéz kielégíteni a keresletet. Ezenkívül az új kínálat nagy része továbbra is magas színvonalon készül el, a beruházási költségek, különösen a telekköltségek, emelkednek.

Csak a HCMC piacon az elsődleges árszint stabilan magas szinten maradt, mivel a kínálat főként a folyamatban lévő projektekből származott. Eközben a HCMC-t körülvevő tartományokban és városokban az elsődleges árszint kismértékben emelkedett, 3-5% között ingadozva, az új kínálat magasabb eladási árakkal rendelkezett.

A VARS által kiválasztott és megfigyelt 150 projektből álló mintában szereplő projektek átlagos eladási áringadozását tükröző lakásár-index kutatása azt is kimutatta, hogy 2024 harmadik negyedévében a hanoi projektcsoport átlagos eladási ára közel 60 millió VND/m2 volt, ami 64%-os növekedést jelent 2019 második negyedévéhez képest. A Ho Si Minh-városban található projektcsoport átlagos eladási ára 49,2 millió VND/m2-ről 64,2 millió VND/m2-re emelkedett, ami 30,6%-os növekedést jelent.

Az ingatlanok iránti kereslet, beleértve a lakhatási és befektetési igényeket is, továbbra is az elővárosi területek, a két különleges városi területet körülvevő tartományok/városok és a másodlagos piac felé tolódik el, ahol számos lehetőség kínálkozik kedvezőbb áron. A 3 milliárd VND alatti lakásokra és házakra erősen "vadásznak" Hanoiban és Ho Si Minh-városban.

Forrás: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html