A bérleti piac félig nyüzsgő, félig kihalt.

Ho Si Minh-város: A bérbeadásra kínált házak kihasználtsági aránya továbbra is pozitív, 65% vagy annál magasabb, ezzel szemben az utcai sorházakban nagyon kevés a bérlő, és gyakran üresen állnak.

A VnExpress nyilvántartása szerint a második negyedév elejétől május 21-ig Ho Si Minh-város bérlakás-piaca erősen két részre oszlik: világos és sötét részre. Pontosabban, a havi 3,5 millió VND alatti árú, a központtól 10 km-re vagy annál távolabb fekvő bérlakások szegmense, amelyek többnyire átlagos jövedelmű (havi 12 millió VND alatti) diákokat és munkavállalókat szolgálnak ki, 90-95%-os kihasználtsági arányt mutatott. A havi 3,5-5 millió VND alatti árú, a központtól 3-6 km-re fekvő, jó jövedelmű (havi 13-20 millió VND közötti) munkavállalókat kiszolgáló bérlakások szegmense szintén 85-90%-os kihasználtsági arányt ért el.

A havi 5-7 millió VND feletti árú bérlakások szegmensében enyhe ingadozások jelei mutatkoznak, a kihasználtsági arány eléri a 80%-ot, minden hat hónapos vagy egyéves szerződés lejárta után a bérlők 20-30%-a kilép, és új bérlőt kell keresnie. A havi 8-15 millió VND vagy annál drágább bérlakások kihasználtsági aránya 70-75%-ra csökken, a rendszeres bérlők kilépnek. A havi 1000 USD vagy annál drágább bérlakások szegmense gyengébb, 65-70%-os kihasználtsági aránnyal rendelkezik, de még mindig pozitív szinten van.

A lakáscélú bérházak ideális kihasználtsági arányával ellentétben Ho Si Minh-város központi részén az utcafronti bérházak meglehetősen komorak, sokuk üres. Április óta, a Ngo Duc Ke, a Ho Tung Mau, a Ly Tu Trong, a Hai Ba Trung, a Nguyen Trai divatutcán és a Bui Vien Western utcán (1. kerület) sétálva, az egykor nyüzsgő üzletekkel teli utcafronti házak ma nagy számban üresek.

A Notre Dame székesegyház és a Városi Posta körforgalmánál is számos márka kivonulásának helyzete megtörtént. A Metropolitan épületében található Mellower Coffee április végén bezárt. Nemrégiben az eDiGi, az Apple (APR) prémium hivatalos kiskereskedelmi üzlete a vietnami piacon, amely Jonathan Hanh Nguyen milliárdos üzleti rendszeréhez tartozik, és a Városi Posta mellett található, szintén visszaadta az ingatlant. A közelben a Cafe Saigon La Poste költözött ki, és még nem talált új bérlőt. A könyves utca mellett a McDonald's már régen kivonult, de ez az ingatlan még mindig üres.

Korábban az 1. kerület magjában található utcafronti sorházakat nagy márkák, kis- és középvállalkozások, illetve egyéni vállalkozások bérelték, most azonban a régi bérlők sorra távoznak, új bérlők nem érkeztek, ami miatt a kihasználatlansági arány növekszik.

Kiadó sorház a Le Loi utcafronton, 1. kerület, Ho Chi Minh City. Fotó: Quynh Tran

A fenti fejleményeket tekintve Le Quoc Kien úr, független ingatlanszakértő, úgy értékelte, hogy a bérlakás-piac egyértelműen két részre oszlik: világos és sötét. A világos felet az alacsony költségű vagy megfizethető lakások alkotják, amelyek a fogyasztói ingatlanok csoportjába tartoznak, és alapvető szükségletek kielégítésére alkalmasak, és a világjárvány utáni fellendülési időszak óta jó kihasználtsági rátát tartottak fenn. A központi területeken, jellemzően az 1. kerületben irodának vagy üzlethelyiségnek bérbeadható utcafronti sorházak azonban nyomás alatt vannak a csökkenő kereslet és a gazdasági nehézségek miatt.

Kien úr elemzése szerint a 2020-2021-es járványidőszakban szinte minden olyan vállalkozásnak, amelynek telephelyre volt szüksége, be kellett zárnia és csökkentenie kellett a tevékenységét. 2022 második negyedévétől megkezdődött az új üzleti tevékenységek fokozatos újranyitása, és a telephelykeresés ismét aktívabbá vált.

A világjárvány negatív hatásai azonban az infláció, a háború és a globális recesszió fenyegetése mellett elkezdték megtenni hatásukat: a globális fogyasztók visszafogják a kiadásaikat, a vállalkozások termelési és üzleti tevékenysége pedig továbbra is számos nehézséggel néz szembe, és még nem álltak vissza a világjárvány előtti állapotba. Ezért az irodaterületek és üzlethelyiségek iránti kereslet továbbra is alacsony, ami az oka annak, hogy számos utcafronti sorház jelenleg üresen áll a központi területeken.

Kien úr szerint az év eleje óta a gazdaság számos nehézséget és kihívást mutatott. A vállalkozások inkább „védekeznek”, mint „támadnak”, a költségcsökkentést és a nem hatékony üzleti területeket helyezve előtérbe.

Amikor az üzleti működés instabil, a vállalkozások fokozatosan áttérnek az „fix költségekről” a „változó költségekre”. Például irodák vagy fix üzlethelyiségek bérlése helyett csökkentik a fix hatókört, és rugalmas munkamodellre váltanak, amely nem függ túlságosan a telephelytől.

Az üzlethelyiség bérlése helyett az offline értékesítési pontok, akár sikeresek, akár nem, továbbra is fix költségekkel járnak, a bérlők fokozatosan áttérnek a költségtakarékos üzleti formákra. Ennek megfelelően csak akkor merülnek fel költségek, ha bevétellel rendelkeznek, például: az online rendelések leadásának költségei, a helyszíni telephely használata nélkül kiszállított rendelések promóciós költségei, az értékesítési közvetítőknek (ügynököknek, e-kereskedelmi oldalaknak) fizetett költségek a termékek értékesítésekor.

Emellett a fogyasztói magatartás gyors változása a világjárvány alatt, amely fokozatosan áttereli az üzletekben lebonyolított offline tranzakciókat az online térbe, fokozatosan csökkenti a központi területeken található utcafronti sorházak iránti keresletet és pozíciókat.

Kien úr azt is elmondta, hogy az egyik oka annak, hogy sok utcafronti kiadó ház ma üresen áll, az, hogy a tulajdonosok többsége erős anyagi potenciállal rendelkező ember. A bérbeadásból származó bevétel nem feltétlenül létfontosságú számukra. Emellett nagy egóval rendelkező emberek, akik nem szeretik azt az érzést, hogy alacsonyabb bérleti díjat kell fizetniük. Ezért, amikor a korábbinál alacsonyabb árért alkudoznak velük, a bérbeadók inkább üresen hagyják az ingatlant.

Ezzel szemben a megfizethető vagy középkategóriás lakások szegmensében a bérbeadók könnyebben alkudhatnak az árakról, és a bérleti díjak is mérsékeltek, a kínálat és a kereslet találkozik, így alacsony az üresedési arány.

Vu Le

Forráslink: https://vnexpress.net/thi-truong-nha-cho-thue-nua-soi-dong-nua-vang-tanh-4607885.html