Ingatlan-átruházási adó: Kettős hatás és hosszú távú várakozások

Képaláírás — Illusztráció fotó: Tuan Anh/VNA

A cél a spekuláció korlátozása, a hosszú távú befektetések ösztönzése és a költségvetési bevételek növelése. Sok vélemény azonban úgy véli, hogy az egészséges ingatlanpiac nem a súlyos adók által ellenőrzött piac, hanem egy jó likviditással, átlátható működéssel és méltányossággal rendelkező piac mind a befektetők, mind a valós rászorulók számára. Az ingatlan-átruházási adóról azt mondják, hogy kétoldalú hatásai vannak, de ha a politika ésszerű, akkor hosszú távú hatásai lesznek.

Spekuláció elnyomása vagy a másodlagos piac megfojtása?

A Pénzügyminisztérium a közelmúltban a személyi jövedelemadóról szóló (módosított) törvénytervezetben az ingatlanok átruházása utáni személyi jövedelemadó kiszámításának módszerét javasolta a nettó nyereség - eladási ár mínusz vételár és a kapcsolódó költségek alapján. Ennek megfelelően a javasolt adókulcs az adóköteles jövedelem 20%-a, amelyet minden átruházásra kiszámítanak. Abban az esetben, ha a vételár és a költségek nem határozhatók meg, az adót közvetlenül az eladási ár alapján számítják ki, a tartási időszaktól függő progresszív adókulccsal: 10% 2 évnél rövidebb idő esetén és 6% 2-5 év között; 4% 5-10 év között; 2% 10 évnél hosszabb idő esetén vagy örökölt vagyon esetén.

A szakértők szerint ez a javaslat jelentős erőfeszítésnek tekinthető a rövid távú spekulációk szigorítására és a transzferárképzés átláthatóságának növelésére, arra kényszerítve az eladókat, hogy a tényleges költségek mellett teljes mértékben bevallják az önköltségi árakat is, segítve az adatrendszert abban, hogy a valós értékeket tükrözze.

Sok szakértő azonban úgy véli, hogy ha az adópolitika nincs megfelelően kialakítva, az a másodlagos piac - amely jelenleg fontos szerepet játszik a likviditásban - stagnálását fogja okozni. A kisbefektetők kiszorulnak a piacról, az ingatlanvállalkozások, a bankok és a pénzügyi piac is érintett lesz.

Dr. Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke elmondta, hogy világosan meg kell határozni a politika célkitűzéseit. Bár lehetnek kezdeti negatív reakciók, biztosítani kell, hogy a piac fenntarthatóan, egészségesen fejlődjön és valós igényeket szolgáljon, és ne támogassa továbbra is a spekulatív és haszonleső tevékenységeket. Ez az adószint ugyanis sok befektetőt, különösen azokat, akiknek a céljuk a „szörfözés”, arra kényszerít, hogy újragondolják befektetési stratégiájukat.

A valóságban az új adópolitika minden bizonnyal az ingatlanpiaci tranzakciók csökkenését fogja okozni, ami a teljes piaci rendszert érinti, a vállalkozások üzleti tevékenységétől a befektetőkig. Rövid távon, amikor a magas eladási árú projektek a csökkent kereslet miatt nehezebben bonyolíthatók le.

Ez lesz az egyik elkerülhetetlen következmény, amellyel a piacnak szembe kell néznie, ha a jelenlegi adópolitikát bevezetik. Dinh úr szerint azonban az adópolitika bevezetése szükséges a piac egészségesebb irányba történő szabályozásához. Ez például arra kényszeríti a befektetőket, hogy újragondolják árazási stratégiájukat. Innentől kezdve lehetőségek nyílhatnak a piaci árszint kiigazítására...

Szükség van egy világos, nyilvános és átlátható útitervre

A Batdongsan.com.vn által 1000 ingatlant kereső ember körében végzett friss felmérés szerint a felmérésben résztvevők akár 95%-a is főként befektetési céllal vásárol ingatlant, nem pedig lakhatás céljából. Közülük nagy arányt képviselnek azok, akik 1 éven belüli eladási szándékkal rendelkeznek ingatlannal. Ez azt mutatja, hogy jelenleg a vietnamiak nagyon érdeklődnek az ingatlanbefektetés iránt, de a tartási idő rövid, és hajlamosak „akkor adják el, amikor az ár megfelelő”, rugalmasan átcsoportosítva a tőkeáramlásokat más, az adott időpontban jövedelmezőbb eszközökre.

Dinh Minh Tuan úr, a Batdongsan.com.vn déli regionális igazgatója megjegyezte, hogy elvileg ésszerűbb lenne a nyereségalapú adószámítás, de nehéz meghatározni a pontos valós nyereséget, mivel számos kapcsolódó költség merül fel, például közvetítői jutalékok, belső felújítás, hitelek... számlák vagy érvényes dokumentumok nélkül, amelyeket le lehetne vonni az adóból. Ezzel a helyzettel szembesülve Tuan úr attól tart, hogy ha ez nincs egyértelműen szabályozva, az adófizetőknek magasabb adókulcsokat kell fizetniük, mint a valóságban.

Az ingatlan-átruházási adó kiigazítását továbbra is szükségesnek tartják az egyensúly biztosítása és a költségvetési bevételek növelése érdekében. A javasolt 10-20%-os nyereségadó-kulccsal azonban nyilvános, átlátható és ésszerű mechanizmust, valamint megfelelő ütemtervet kell kidolgozni, hogy elkerüljük a piaci sokkhatást, ami nagy terhet róna az emberekre – elemezték a Batdongsan.com.vn szakértői.

Le Cao ügyvéd, az FDVN Ügyvédi Iroda ügyvezető ügyvédje megjegyezte, hogy egy jogszabály csak akkor lehet a leghatékonyabb, ha megfelel a valóságnak. Ezért a kihirdetés előtt gondosan meg kell vizsgálni és átfogóan értékelni kell az adópolitikákat, hogy előre láthatóak és megoldhatók legyenek a valóságban felmerülő helyzetek.

Az ésszerű adókulcsok meghatározása mellett konkrét szabályozásoknak kell lenniük a viták elkerülése érdekében olyan tényezők meghatározása során, mint például: ésszerű költségek, vételár - eladási ár, tartási időszak stb. Ugyanakkor a törvénynek kivételes rendelkezéseket is kell tartalmaznia a különleges esetekre vonatkozó méltányosság biztosítása érdekében.

„Az ingatlanpiac irányításának, beleértve az adópolitikát is, a lényege egy átlátható és egységes országos ingatlanadat-rendszer kiépítése. Jelenleg még számos hiányosság fennáll, például mások nevére bejegyzett ingatlanok, az ingatlanpiacra áramló átláthatatlan pénzek, vagy az érdekcsoportok által a piacot manipuláló tevékenység, ami az ingatlanok értékének súlyos torzulását okozza” – idézte Le Cao ügyvéd.

Ezért a jogász szerint az adatok átláthatósága az egyik előfeltétel. Amikor egy átlátható, adatalapú irányítási platform jön létre, a tranzakciók könnyen nyomon követhetők lesznek, az ingatlanok értéke megközelíti a valós értéket. Ekkor a piac fenntarthatóbban fog működni, az emberek könnyebben hozzáférhetnek a valós igényeiknek megfelelő ingatlanokhoz, és a piacot megzavaró spekulatív jelenségek is korlátozottak lesznek. Egy részletes, átlátható irányítási rendszer nemcsak a tranzakciók ellenőrzését segíti, hanem "pajzsként" is szolgál a jövőben felmerülő viták és kockázatok korlátozására.

Forrás: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445

Hozzászólás (0)