Ipari ingatlanpiaci kilátások: Folyamatos növekedés

2023-ban, a belföldi és külföldi gazdaság nehézségei ellenére, a vietnami ipari ingatlanpiac továbbra is meglehetősen erőteljesen növekszik. Bár számos kihívásra mutatnak rá, amelyekkel a vietnami ipari ingatlanpiac szembesül, a legtöbb szakértő nagyra értékeli a piac közép- és hosszú távú kilátásait.

Vietnam ipari ingatlanpiaca továbbra is meglehetősen erőteljesen növekszik. Illusztráció: VNA

A kihasználtsági arány jó

A Savills Vietnam november 3-án közzétett „Vietnami ipari ingatlanpiaci kiemelések: Állandó növekedés” című jelentésében a következőket állította: „Az év ingatag első fele után Vietnam stabil növekedést mutatott a főbb piaci tényezőknek köszönhetően. Ezek közül kulcsfontosságú tényezők a fiatal és dinamikus munkaerő, a versenyképes munkaerőköltségek, az exportorientált gazdaság, a stabil üzleti környezet, a földrajzi elhelyezkedés, valamint Vietnam aktív részvétele a szabadkereskedelmi megállapodásokban (FTA-k).”

A Savills Vietnam szerint 2023-ban 397 ipari park létesül, összesen 122 900 hektárnyi területtel, amelyből 292 ipari park működik, összesen több mint 87 100 hektárnyi területtel. Ezenkívül 106 további ipari park építés alatt áll, összesen 35 700 hektárnyi területtel. Az országos ipari parkok kihasználtsági aránya magas, meghaladja a 80%-ot, amelyből a kulcsfontosságú északi tartományok elérik a 83%-ot, a kulcsfontosságú déli tartományok pedig a 91%-ot.

Az Északi Kulcsfontosságú Gazdasági Övezetben 68 ipari park projektet regisztráltak, összesen 12 000 hektár bérbe adott földterülettel. A földbérleti díjak éves szinten 30%-kal emelkedtek, elérve az átlagosan 138 USD/m2/bérleti időszakot. A terület bérlői főként elektronikai és számítógépes iparban, autószerelésben, gépek és berendezések, valamint napenergiával kapcsolatos alkatrészek gyártásában tevékenykednek. Az északon működő kiemelkedő vállalatok közé tartozik a Samsung, az LG Electronics, a Canon, a Hyundai, a Honda és a Vinfast .

A Déli Kulcsfontosságú Gazdasági Övezetben 122 ipari park projektet regisztráltak, összesen 24 883 hektár bérbe adott földterülettel. A földbérleti díjak éves szinten 15%-kal emelkedtek, és átlagosan elérték a 174 USD/m2/bérleti időszakot. A bérlők főként az élelmiszer- és italgyártás, az építőanyagok, a textilek, valamint a gumi- és műanyag termékek gyártása területén tevékenykednek. Néhány jelentős bérlő a LEGO, a Suntory PepsiCo , az Intel, az Unilever, a Coca-Cola és a Kumho Tires.

Ugyanezen a véleményen van a Knight Frank Vietnam Company is a legfrissebb jelentésében, miszerint az ipari parkok kihasználtsági aránya jelenleg nagyon pozitív, Hanoi külvárosában 78%, Ho Si Minh-városban pedig 92%. Az ország két legnagyobb városában az ipari parkok földbérleti díjai is emelkedtek a 2022-2023-as időszakban, konkrétan Hanoi külvárosában 14%-kal, Ho Si Minh-városban pedig 58%-kal.

A Knight Frank Vietnam szerint a készre épített gyárak és raktárak (RBF és RBW) piaca 2018 óta erős külföldi befektetői tőkét vonz, és a befektetők száma a mai napig ötszörösére nőtt. Az ebből a fellendülésből adódó kihívások, különösen Ho Si Minh-város külvárosi területein, ahol a készre épített raktárak kínálata elérte a 2,1 millió négyzetmétert, hozzájárultak egy olyan piac kialakulásához, amely a bérlőknek kedvez, az átlagos bérleti díjak délen körülbelül 4,5 USD/m2/hó, északon pedig 4,7 USD/m2/hó körül mozognak.

„Ez a trend előre látható volt, és nem jelent veszélyt az ipari ingatlanpiacra. Ez segíteni fog a versenyképes bérleti díjak fenntartásában a közeljövőben, miközben a piac érik és bővül, hogy versenyképes legyen a régió más országaival, különösen Thaifölddel, ahol a készre szerelt raktárak kínálatának összetett éves növekedési üteme (CAGR) 2021 és 2024 között 6,6%, szemben a vietnami 15%-kal” – mondta Alex Crane, a Knight Frank Vietnam ügyvezető igazgatója.

Eközben a CBRE Vietnam ingatlanszolgáltató cég szerint a készre szerelt gyárak és raktárak iránti kereslet 2023 harmadik negyedévében megnőtt az amerikai, európai és japán vállalatok keresletének köszönhetően. 2023 első kilenc hónapjában a déli piacon 450 000 négyzetméternyi új gyárat és raktárat jegyeztek fel. A bőséges új kínálatnak köszönhetően mindkét épülettípus bérleti díjai viszonylag stabilak a déli régió első szintű tartományaiban és városaiban (Ho Si Minh-város, Binh Duong, Dong Nai, Long An); az átlagos raktárbérleti díj 4,5 USD/m2/hó, a gyárbérleti díj pedig 4,9 USD/m2/hó.

Ezzel párhuzamosan a készre épített raktárak (a szolgáltató raktárak nélkül) kihasználtsága 56% volt, folytatva a csökkenő tendenciát az új kínálat bővülése miatt. Eközben a készre épített gyárak kihasználtsága jó szinten maradt, elérve a 91%-ot. A kínai, vietnami, japán, amerikai és európai uniós bérlők aktív befektetők, akik ipari területeket, raktárakat és gyárakat keresnek a vietnami piacon, ami a CBRE kereséseinek mintegy 70-80%-át teszi ki.

„Mivel Vietnam az utóbbi időben folyamatosan erősíti az együttműködést olyan átfogó stratégiai partnerekkel, mint az Egyesült Államok, Dél-Korea és Kína, várhatóan a jövőben is ezekből az országokból származó bérlők fogják vezetni a vietnami ipari ingatlanpiac iránti keresletet” – mondta a CBRE Vietnam képviselője.

Hosszú távú kilátások

A Savills Vietnam szerint a feldolgozóipari PMI és az ipari termelési index növekedése a vietnami ipari ingatlanpiac ígéretes fejlődését mutatja. Ezenkívül a Savillshez hasonló tanácsadó cégek is egyre több megkeresést és helyszíni felmérést regisztráltak multinacionális gyártó, logisztikai és e-kereskedelmi vállalatoktól, ami az ipari termékek iránti növekvő keresletet tükrözi.

Ipari park a Bac Tan Uyen kerületben (Binh Duong). Fotó: Hong Dat - VNA

John Campbell úr, a Savills Vietnam ipari szolgáltatásokért felelős igazgatóhelyettese és vezetője azonban rámutatott néhány kihívásra is, amelyekkel a vietnami ipari ingatlanpiacnak szembe kell néznie a következő időszakban.

Campbell úr szerint Vietnamban a közlekedési infrastruktúra zökkenőmentes működésének minősége még mindig alacsonyabb, mint a régió más országaiban. Bár a közlekedési infrastruktúra gyorsan bővül, a fejlődés még nem érte el a gazdasági és társadalmi növekedés ütemét. A városi népesség és az áruszállítás gyors növekedése az infrastrukturális kereslet fő mozgatórugója, míg a kikötők és tengeri kikötők kapacitása még nem érte el teljes potenciálját.

Másrészt Campbell úr azt mondta, hogy mivel Vietnam fókusza a magas hozzáadott értékű iparágak vonzására és a termelékenység növelésére helyeződik át, hogy megfeleljen a regionális versenytársaknak, a képzett munkaerő iránti kereslet növekedni fog. Bár a munkaerőköltségek Vietnamban csak egyharmadát teszik ki a kínaiaknak, a termelékenység is alacsonyabb ugyanazon a szinten.

Ezenkívül a 2022 végére hatályba lépő szigorú új tűzvédelmi előírások akadályokat gördítettek az ipari fejlesztők, gyártók és logisztikai vállalatok elé. A nagyobb külföldi befektetők nehezen szerezik be a megfelelő tanúsítványokat, és egyes projektek emiatt késedelmet szenvedtek.

Campbell úr elmondta, hogy a meglévő kihívások kezelése érdekében a vietnami kormánynak folytatnia kell az infrastruktúrába való beruházásokat és a vietnami munkaerő készségeinek fejlesztését a termelékenység és a hatékonyság növelése érdekében. Emellett a támogató iparágak előmozdítása, az ellátási lánc megerősítése, a beruházási és földhasználati eljárások egyszerűsítése, valamint a digitalizáció alkalmazása mind kulcsfontosságú területek Vietnam ipara számára.

Alex Crane, a Knight Frank Vietnam ügyvezető igazgatója a maga részéről az ipari ingatlanszektor néhány eltérő trendjére rámutatva elmondta, hogy az üzemi eszközök aktiválási rátája deflációs nyomás alatt áll a magas finanszírozási költségek, a rövidebb földhasználati futamidő és az ázsiai régióban jelentősen olcsóbb bérleti díjakat kínáló más piacok versenye miatt. A vietnami aktiválási ráták jelenleg 9-12%-ról emelkednek az országszerte elérhető, kiváló minőségű, készre épített gyárak és raktárak (RBF és RBW) további kínálata miatt.

Alex Crane úr az ipari ingatlanszektorban 2024-re előretekintve megjegyezte, hogy a globális minimumvámok és a magas logisztikai költségek akadályozni fogják a gyártók vietnami befektetéseit. Bár Vietnam számos kétoldalú és többoldalú szabadkereskedelmi megállapodást írt alá, a növekvő munkaerő- és építési költségek részben szintén befolyásolják az ország költségelőnyét.

A Knight Frank Vietnam szerint ez egyértelműen látszik a telekárakban. Például Bangkok (Thaiföld) külvárosaiban az ipari földterületek bérleti díjai jelenleg 82-164 USD/m2/bérleti időszak, ami jóval alacsonyabb, mint Hanoi külvárosaiban (80-250 USD/m2/bérleti időszak) és Ho Si Minh-város külvárosaiban (95-280 USD/m2/bérleti időszak). Alex Crane úr hangsúlyozta, hogy az ipari és feldolgozóipari ingatlanok továbbra is kulcsfontosságú piacok Vietnamban, de számos kihívással kell szembenézniük a befektetések vonzása és a kész területek feltöltése terén 2024-ben.

A Knight Frank Vietnam képviselője azonban optimizmust fejezett ki a hosszú távú fejlődési kilátásokkal kapcsolatban, mivel a Nemzetközi Valutaalap (IMF) és a HSBC Bank is 4,7% és 5% közötti GDP-növekedési ütemet jósol Vietnamnak 2023-ra. Alex Crane úr szerint Vietnam elkötelezettsége az infrastruktúrába való befektetés és kiadások iránt a régió legerősebbjei közé tartozik, és az adatközpont-piac is készen áll az átalakulásra, a jogi akadályok enyhülésétől és az infrastruktúrára való összpontosítástól függően.

Csinghaj