WeWork - 57 milliárd dollártól a csőd széléig

A 2010-ben alapított WeWork egy új munkakultúra megteremtésének ambíciójával robbanásszerűen növekedett, majd mindössze 9 év alatt hanyatlásnak indult, és a világjárvány után sem tudott talpra állni.

Tíz nappal 2018 vége előtt felszállt a WeWork 60 millió dolláros Gulfstream repülőgépe New Yorkból Hawaiira. A fedélzeten Adam Neumann társalapító és egy 20 milliárd dolláros titok tartózkodott. A Project Fortitude a célja volt, hogy a SoftBank vezérigazgatója, Masayoshi Son 10 milliárd dollárra növelje befektetését, és további 10 milliárd dollárért kivásárolja minden befektető – Neumann kivételével – részvényeinek nagy részét.

A terv biztosította, hogy a WeWork generációkon át a Neumann család irányítása alatt maradjon, egy tehetős befektető támogatásával, akinek egyre ambiciózusabb víziója volt. De egy éven belül a Gulfstream eladóvá vált, Neumann hivatala megszűnt, a WeWork értéke pedig a hétszeresére esett.

A Covid-19 világjárvány és az azt követő sikertelen megmentési kísérlet után a WeWork több milliárd dolláros adósságban volt, és késedelmesen törlesztette a kötvénykamatokat. A kockázati tőke világában több tízmilliárd dollárra becsült kedvenc startup november elején arról számolt be, hogy a WSJ csődöt jelent. Mi történt a WeWork-kel?

A „ világ megváltoztatásának” álma

2010-ben Adam Neumann és Miguel McKelvey a Green Desk startupjuk eladásából származó bevételt a WeWork közös megalapítására fordították. Víziójuk egy „fizikai közösségi hálózat” létrehozása volt, amely szabadúszókat és otthonról dolgozókat vonzhat.

A WeWork üzleti modellje az irodaépületek (vagy egyes emeletek) hosszú távú bérbeadása, majd felújítása bérbeadás céljából. Nem csupán rugalmas és rövid távú ülőhelyeket kínálnak, hanem luxus, modern terekkel, kényelmes közösségi interakciós szolgáltatásokkal, szórakozási lehetőségekkel és étkezési lehetőségekkel is szeretnék vonzani a vásárlókat.

Azoknak a fiataloknak, akik azon tűnődnek, hogy az élet lehet-e érdekesebb annál, mint egész nap a számítógép képernyőjét bámulni, a WeWork sört, flipperasztalokat és meditációs szobákat kínál. Neumann mindenhol egy új munkakultúra megteremtéséről és egyebekről prédikál. „Azért vagyunk itt, hogy megváltoztassuk a világot. Nincs semmi, ami jobban érdekelne” – mondta egyszer.

Adam Neumann Sanghajban, Kínában, 2018. április 12-én. Fotó: Reuters

Elméletileg a tér bérleti díjainak és a szolgáltatások üzemeltetésének költségei várhatóan alacsonyabbak lettek volna, mint a bérlőknek felszámított bérleti díjak, ami segítene a WeWorknek profitot termelni. A legtöbb startuphoz hasonlóan, amelynek az első években „pénzt égetnie” kell, Neumann is elemezte az új modell előnyeit és a 2000 milliárd dolláros közös munkavégzésre alkalmas piac kilátásait – amelyet a The Guardian később eltúlzottnak nevezett – a tőke vonzása érdekében.

Mindig azt mondta, hogy a SoftBank vezérigazgatójának, Masayoshi Sonnak mindössze 28 percre volt szüksége ahhoz, hogy eldöntse, befektet-e a WeWorkbe. 2017-ben a SoftBank és a Vision Fund 4,4 milliárd dollárt fektetett be ebbe a 20 milliárd dolláros értékelésű startupba. 2018-ra a SoftBank további 4,25 milliárd dolláros tőkét fektetett be, így a WeWork a világ egyik legnagyobb unikornisa (1 milliárd dolláros vagy annál nagyobb értékelésű startup) lett.

Kidurran az értékelési „buborék”

Már felmerültek a kérdések. 2017-ben a Wall Street Journal szkeptikus volt egy 20 milliárd dolláros startuppal szemben, amely lényegében irodaterületeket adott bérbe. Nem is beszélve a magánfinanszírozási körben kapott 47 milliárd dolláros értékelésről, vagy a Morgan Stanley „hatalmas”, 100 milliárd dolláros előrejelzéséről.

A csillogás nem tartott sokáig. 2018-ban, amikor a WeWork a kötvénypiacokon keresztül több százmillió dollárt vett fel hitelként, többet kellett nyilvánosságra hoznia a pénzügyeiről. A dokumentumok szerint 2017-ben a WeWork 883 millió dolláros veszteséget könyvelt el, a mintegy 886 millió dolláros bevétel ellenére. Egy Financial Times- kiszivárogtatás feltárta, hogy a következő évben a vállalat 1,9 milliárd dolláros veszteséget könyvelhetett el, miközben bevétele körülbelül 1,8 milliárd dollár volt.

2019-re a WeWork megelőzte a JPMorgan Chase-t, New York legnagyobb kereskedelmi bérlőjévé vált, és több négyzetméternyi területet irányított Londonban, mint bárki más, kivéve a brit kormányt . A befektetők azonban megkérdőjelezték ingatag pénzügyi alapjait. Októberben a vállalat visszavonta tőzsdei bevezetésére vonatkozó terveit, miután a befektetők vonakodtak megvásárolni a részvényeit. A bankok is vonakodtak hitelt nyújtani a WeWorknek.

Mindeközben Neumann maga volt Neumann. Magánrepülőgépes útjai állítólag határokon átnyúló marihuána-szállítmányokat is magukban foglaltak. Felesége kirúghatta az alkalmazottakat, ha kényelmetlenül érezte magát, a cég pedig az egyik elbocsátási megbeszélést egy zenei előadással zárta.

A WeWork értékelése végül a 2019 januári 47 milliárd dolláros csúcsról 7 milliárd dollárra zuhant, amikor a japán SoftBank felvásárolta. Több ezer alkalmazottat bocsátottak el. Neumann lemondott, és több mint 700 millió dollárt kapott a SoftBank-nak eladott részvényekből, valamint készpénzes kifizetésekből.

A WeWork értékelési ingadozásai 2013 és 2020 között, a csúcspontok 2019-ben voltak, a pénzügyi intézmények becslései szerint 8 és 104 milliárd dollár között mozog. Grafikon: FT

A Bloomberg 2019-es elemzése szerint az, ami a WeWorköt a kockázati tőkések kedvencéből kirekesztőjévé változtatta, példa nélküli bármilyen növekedési és hanyatlási mintázatban, és a befektetők szokásos aggodalmain, például a jövőbeli cash flow-kon kívül is.

Az elemzés szerint a WeWork hanyatlása csak elvont módon magyarázható, ugyanúgy, ahogy az alapító Neumann meggyőzte a befektetőket, hogy több tízmilliárd dollárt fektessenek bele. El kell ismerni, hogy Neumann egy olyan startup vízióját tudta eladni, amely uralhatja a világot, nem pedig egy olyan cégét, amely megosztott irodákat bérel.

Küszködve a Covid-19 után

A Neumann-dinasztia lejárta után Sandeep Mathrani vette át a cég irányítását 2020 februárjában. Mathrani úr vezetésével a WeWork 2021 októberében tőzsdére lépett egy speciális célú felvásárlási társasággal (SPAC) való egyesülés révén.

A Covid-19 végigsöpört, gazdasági recessziótól és a technológiai iparágban a munkahelyek elbocsátásától tartva, ami visszafogta a közös munkavégzésre alkalmas irodahelyek iránti keresletet. Tágabb összefüggésben az irodabérleti piac a világjárvány után küzdött, mivel az alkalmazottak vonakodtak visszatérni az irodába.

Susannah Streeter, a Hargreaves Lansdown deviza- és piacvezetője szerint a WeWork már a világjárvány előtt is a gyengeség jeleit mutatta, nagy veszteségekkel és adósságokkal. „A Covid-válság azonban árat szabott egy már amúgy is törékeny üzleti modellnek” – mondta.

Ezekkel a nehézségekkel szembesülve a WeWork az év elején erőfeszítéseket tett pénzügyeinek megerősítésére, hogy átvészelje a gazdasági visszaesést. Márciusban adósságátütemezési megállapodást kötött a SoftBankkal, valamint számos nagyobb Wall Street-i hitelezővel, köztük a King Street Capital Managementtel és a Brigade Capital Managementtel.

A SoftBank beleegyezett, hogy körülbelül 1,6 milliárd dollárnyi adósságot cserél új adósság és WeWork-részvények keverékére. A tranzakció több mint 1,5 milliárd dollárral csökkentette a vállalat adósságát.

Az üzlet részeként a WeWork befektetést kapott a SoftBank Rajeev Misra alapjától, a One Investment Managementtől is, amely közel 500 millió dollárnyi magas hozamú adósságot biztosított. „A tranzakció során bevont és lekötött új finanszírozás várhatóan teljes mértékben finanszírozza a WeWork üzleti tervét, és bőséges likviditást biztosít” – közölte a vállalat akkori közlése szerint.

Egy WeWork fióktelep Londonban, Egyesült Királyság, 2019 októberében. Fotó: Bloomberg

Májusban azonban, egy pénzügyi átszervezés felügyelete után, Mr. Mathrani váratlanul bejelentette távozását. Augusztusra a WeWork kétségeket ébresztett a túlélési képességével kapcsolatban, mivel továbbra is veszteséges volt, és a készpénzállománya is fogyott.

A vállalat az év első hat hónapjában 530 millió dollárt költött, és körülbelül 205 millió dollár készpénzzel rendelkezik az értékpapír-bejelentések szerint. Eközben 2,9 milliárd dollár hosszú lejáratú adóssággal és több mint 13 milliárd dollár bérleti díjjal rendelkezik, a növekvő hitelfelvételi költségek és az irodabérleti nehézségek közepette.

Az igazgatótanács akkor azt nyilatkozta, hogy „a veszteségek egyre több tag távozásához vezettek... és jelentős kétségek merültek fel a vállalat működőképességével kapcsolatban”.

A WeWork ezért lépéseket vázolt fel a likviditás és a jövedelmezőség javítása érdekében, beleértve a költségek csökkentését a bérleti feltételek átszervezésével és újratárgyalásával, a bevételek növelését a tagsági lemorzsolódás csökkentésével és az új értékesítések növelésével. A vállalat közölte, hogy további tőkét fog felkutatni kötvények, részvények kibocsátásával vagy eszközök értékesítésével.

Szintén ebben a hónapban az igazgatótanács három tagja mondott le az irányítással és a stratégiai irányítással kapcsolatos súlyos nézeteltérések miatt. Négy új, pénzügyi szerkezetátalakításban jártas igazgatót neveztek ki, hogy tárgyalóként működjenek együtt a hitelezőkkel.

A dolgok nem állnak jól. A WeWork részvényei eddig 96%-ot estek idén. Júniusban a vállalatnak 777 telephelye volt 39 országban, amelyek 30%-a az Egyesült Államokban volt. A vállalat becslések szerint 10 milliárd dollár bérleti díjjal néz szembe az idei év második felétől 2027 végéig, és további 15 milliárd dollárral 2028-tól kezdődően.

A WSJ forrásai szerint november elején a WeWork már a jövő héten csődeljárást indíthat a 11. fejezet szerinti eljárással, megnyitva az utat a vállalat számára a működésének és adósságainak átszervezése előtt. A törvény értelmében az átszervezési tervet a csődbíróságnak és a hitelezőknek is jóvá kell hagyniuk.

De hogy a WeWork hogyan fog átalakulni, az egy másik kérdés. A startup mindig is „eszközszegénynek” nevezte magát, ami azt jelenti, hogy nem rendelkezik sok fizikai eszközzel. Ez tette a WeWorköt két szempontból is valóban forradalmivá.

Először is, a vásárlás vagy építés helyett bérléssel gyorsan bővíthetik hálózatukat, feltéve, hogy elegendő tőkéjük van a bérleti díj kifizetésére. Másodszor, a marketingnél inkább a térkialakítás és a munkakörnyezet előnyeit használják ki az ügyfelek meggyőzésére, legyenek azok szabadúszók vagy gyorsan növekvő vállalatok, amelyek nem engedhetik meg maguknak irodáik hagyományos módon történő bővítését.

Van azonban egy árnyoldala is az „eszközkönnyűségnek”. Aswath Damodaran, a New York-i Egyetem pénzügyprofesszora kezdettől fogva szkeptikus volt a WeWork üzleti modelljével kapcsolatban. „Jó időkben tele van az épületed. Rossz időkben elmennek, és egy üres épület és egy jelzálog marad” – mondta.

Phien An ( szintézis )

Forráslink: https://vnexpress.net/wework-tu-tri-gia-57-ty-usd-den-bo-vuc-pha-san-4671885.html