Khawatir dengan 'beban ganda' ketika harga tanah baru berlaku

Keterangan foto — Foto ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Dewan Rakyat Hanoi baru saja menyetujui Daftar Harga Tanah baru, yang diperkirakan akan berlaku mulai 1 Januari 2026. Langkah ini bertujuan untuk menjadikan pengelolaan lahan lebih transparan dan mendekatkan harga tanah dengan pasar sesuai ketentuan Undang-Undang Pertanahan 2024. Namun, peningkatan tajam harga tanah di wilayah pinggiran kota menciptakan "beban ganda" bagi masyarakat dan pelaku bisnis properti, sehingga semakin menjauhkan masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki hunian dan memperlambat pemulihan pasar.

Meningkatnya biaya, impian perumahan yang jauh

Secara umum, masyarakat setuju dengan penyesuaian daftar harga tanah agar lebih mendekati harga pasar karena hal ini membantu menjamin hak-hak masyarakat dalam pembukaan lahan dengan lebih baik, membatasi pengaduan, dan berkontribusi dalam mempercepat kemajuan pembukaan lahan dan menyelesaikan proyek investasi publik.

Namun, dengan peningkatan yang signifikan dalam penyesuaian harga tanah, terutama di daerah pinggiran kota dan distrik, kebijakan harga tanah yang baru tidak hanya mengubah kewajiban keuangan yang terkait dengan tanah tetapi juga memiliki dampak yang mendalam pada kehidupan, produksi, pasar real estat, dan aksesibilitas perumahan bagi banyak kelompok orang.

Bapak Dang Van Nghiem, di komune Dong Anh (Hanoi), mengatakan: "Kenaikan harga tanah telah menyebabkan pajak, biaya, dan pungutan dalam pembuatan buku merah, pembagian tanah, atau pengalihannya meningkat. Sekarang keluarga saya perlu membagi tanah agar anak-anak dapat tinggal terpisah atau mewarisi properti tersebut, jadi kami harus mengajukan sertifikat, yang akan membutuhkan biaya yang sangat besar."

Dengan harga tanah baru yang 2-6 kali lebih tinggi daripada daftar harga tanah lama, banyak warga di pinggiran kota tidak mampu memenuhi kewajiban keuangan mereka. Bapak Dao Khac Trong di komune Soc Son (Hanoi) berkata, "Saya menghitung biaya penggunaan tanah yang harus saya bayar sekitar 80 juta VND, tetapi melonjak menjadi lebih dari 400 juta VND setelah menerapkan daftar harga tanah baru."

Tak hanya Bapak Dao Khac Trong, banyak warga di komune lain seperti Hoai Duc, Dong Anh, Thanh Oai, Dan Phuong, Thanh Tri, Thuong Tin, Hong Van... juga mengungkapkan "kejutan" mereka ketika harus membayar ratusan juta dong untuk menyelesaikan prosedur. Warga menyarankan agar pemerintah kota mempertimbangkan kebijakan pengurangan biaya pendaftaran, pembebasan sebagian biaya penerbitan sertifikat, atau perpanjangan jangka waktu pembayaran bagi rumah tangga miskin, rumah tangga hampir miskin, pekerja, dan keluarga muda yang tinggal di daerah pinggiran kota. Hal ini membantu mereka menghindari "kejutan biaya" ketika harus menyelesaikan prosedur pertanahan.

Menurut Pengacara Nghiem Thi Hang dari Kantor Hukum Vu Linh (Asosiasi Pengacara Hanoi), faktor pertama adalah meningkatnya beban keuangan dalam proses pengurusan pertanahan. Kenaikan harga tanah, terutama di daerah pinggiran kota (diperkirakan akan meningkat tajam dari 25% menjadi 26%, dengan beberapa lokasi meningkat hampir 30% dibandingkan harga saat ini), menyebabkan banyak orang khawatir akan melonjaknya biaya dalam proses pengurusan seperti pengalihan fungsi lahan, pembuatan buku merah (pengakuan hak guna lahan), atau pengalihan hak guna lahan. Jika harga tanah naik, biaya, pajak, dan retribusi penggunaan lahan yang harus dibayarkan akan meningkat, yang secara langsung berdampak pada kelompok besar subjek ini.

Selain itu, rumah tangga petani di pinggiran kota juga mengkhawatirkan kenaikan harga tanah, pajak penggunaan lahan non-pertanian, biaya pendaftaran, atau biaya alih fungsi lahan yang mungkin lebih tinggi. Pengeluaran-pengeluaran ini secara langsung memengaruhi kemampuan untuk mempertahankan produksi, terutama bagi petani skala kecil, ungkap Pengacara Nghiem Thi Hang.

Tim ibu kota langsung dari garis start

Meskipun dianggap perlu untuk mendekatkan harga tanah dengan harga pasar, daftar harga baru juga menimbulkan banyak kekhawatiran tentang beban biaya, kemungkinan kenaikan harga real estat, dan tekanan pada bisnis.

Menjelaskan "Beban Ganda", Bapak Pham Gia Hiep, seorang pakar real estat, mengatakan bahwa bisnis real estat harus menanggung peningkatan biaya investasi (beban 1) sementara kemampuan untuk memulihkan modal dan menjual produk menurun (beban 2), yang mengakibatkan risiko keuangan dan operasional yang lebih besar. Keputusan ini sendiri menimbulkan kekhawatiran yang besar, menempatkan mereka dalam situasi yang sulit, sehingga disebut "beban ganda".

Bagi masyarakat, terutama yang berpendapatan rendah, pendapatan rata-rata semakin jauh dari memiliki rumah untuk "menetap" ketika daftar harga tanah baru mulai berlaku.

Kenaikan harga rumah yang lebih lanjut akan semakin mengurangi aksesibilitas perumahan bagi sebagian besar masyarakat, terutama kelas menengah dan rendah. Hal ini menyebabkan risiko peningkatan persediaan dan kesulitan dalam konsumsi produk perusahaan. Arus kas terhambat, tekanan untuk membayar kembali pinjaman bank meningkat, sehingga memperlambat pemulihan seluruh pasar properti di Hanoi, ungkap Bapak Pham Quang Hiep.

Berbagi pandangan ini, Ibu Nguyen Ngoc Bich, Direktur Perusahaan Real Estat Nam Binh, mengatakan bahwa beban pertama dan paling langsung adalah peningkatan tajam dalam biaya input untuk semua proyek pengembangan real estat di kota tersebut.

Secara khusus, biaya kompensasi untuk pembebasan lahan telah meningkat. Daftar harga tanah merupakan dasar hukum untuk menentukan tingkat kompensasi bagi masyarakat ketika Negara mereklamasi lahan untuk melaksanakan proyek komersial. Ketika daftar harga tanah meningkat, harga kompensasi juga meningkat, menyebabkan total modal investasi awal perusahaan meningkat secara signifikan. Hal ini tidak hanya meningkatkan beban keuangan tetapi juga berisiko memperpanjang waktu pembebasan lahan jika harga kompensasi masih belum memuaskan masyarakat, yang secara serius memengaruhi kemajuan pelaksanaan proyek.

Selain itu, biaya penggunaan lahan dan sewa lahan juga meningkat sesuai dengan daftar harga lahan. Ini merupakan kewajiban finansial yang harus dibayar oleh pelaku usaha ketika mendapatkan alokasi lahan atau mengubah tujuan penggunaan lahan untuk melaksanakan proyek. Biaya ini langsung meningkat ke harga produk, mengurangi margin keuntungan yang diharapkan investor dan menimbulkan tantangan besar dalam menyeimbangkan keuangan proyek, terutama untuk proyek perumahan komersial dan kawasan perkotaan.

Daftar harga tanah baru di Hanoi merupakan langkah penting menuju transparansi pasar dan lebih sesuai dengan harga aktual. Namun, kenaikan harga yang tinggi di banyak daerah pinggiran kota telah menimbulkan kekhawatiran tentang beban keuangan yang ditanggung masyarakat dan pelaku bisnis.

Agar kebijakan ini benar-benar efektif, perlu ada peta jalan yang memadai, yang dipadukan dengan solusi untuk mendukung kelompok rentan, usaha kecil, dan produsen pertanian. Pada saat yang sama, transparansi informasi dan dialog dengan masyarakat perlu ditingkatkan untuk membatasi dampak negatif dan menciptakan konsensus sosial.