Daftar harga tanah di Hanoi 695 juta VND/m2: Berapa harga jualnya?

(Dan Tri) - Menurut survei, pada kenyataannya, harga jual rumah bandar di beberapa jalan seperti Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hang Dao... jauh lebih tinggi daripada peraturan dalam daftar harga tanah baru Kota Hanoi .

Harga jual rumah bandar di pusat kota Hanoi adalah satu miliar VND/m2

Komite Rakyat Hanoi baru saja menerbitkan daftar harga tanah baru yang berlaku mulai 20 Desember hingga akhir tahun 2025. Dibandingkan dengan daftar harga tanah lama, daftar harga tanah perumahan yang telah disesuaikan ini 2-6 kali lebih tinggi.

Khususnya, harga tanah di banyak jalan di distrik Hoan Kiem termasuk Ba Trieu (dari Hang Khay hingga Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (dari Le Thanh Tong hingga Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (dari Tran Thanh Tong hingga Le Duan) memiliki harga tertinggi lebih dari 695,3 juta VND/m2.

Berdasarkan daftar harga tanah pra-penyesuaian, harga tanah perkotaan tertinggi di pusat kota Hanoi adalah 188 juta VND/m2 di tiga jalan: Hang Ngang, Hang Dao, dan Le Thai To. Dengan demikian, harga tanah tertinggi yang telah disesuaikan hampir 3,7 kali lebih tinggi daripada sebelum penyesuaian.

Menurut survei yang dilakukan wartawan Dan Tri , pada kenyataannya, harga jual properti di kawasan tersebut jauh lebih tinggi dibandingkan dengan harga yang tercantum dalam daftar harga tanah baru Kota Hanoi.

Khususnya di Jalan Ba ​​Trieu, harga properti yang dijual berfluktuasi antara 800 juta VND hingga 1 miliar VND/m2. Sebuah rumah seluas 256 m2 dengan 3 lantai di Jalan Ba ​​Trieu ditawarkan dengan harga 256 miliar VND, setara dengan 1 miliar VND/m2. Penjual mengatakan bahwa rumah tersebut disewakan kepada sebuah perusahaan mode seharga 300 juta VND/bulan, dengan sisa masa sewa 2,5 tahun.

Banyak rumah bandar yang dijual dengan harga jauh lebih tinggi daripada harga yang ditetapkan dalam daftar harga tanah baru (Screenshot).

Di Jalan Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung, harga rumah bandar yang diiklankan berkisar antara 800 juta VND hingga 1,2 miliar VND/m2. Menariknya, di jalan-jalan ini juga terdapat rumah bandar yang diiklankan dengan harga 1,5-1,8 miliar VND/m2.

Sebagai contoh, sebuah rumah bandar di Hai Ba Trung dengan luas 650 meter persegi ditawarkan dengan harga VND1.200 miliar, setara dengan VND1,85 miliar/meter persegi. Sebuah rumah bandar lain di Jalan Dinh Tien Hoang dengan luas 210 meter persegi ditawarkan dengan harga VND325 miliar, setara dengan VND1,55 miliar/meter persegi.

Di Jalan Hang Dao, Hang Khay, dan Hang Ngang, harga umum rumah bandar berkisar antara VND800 juta hingga VND1,3 miliar per meter persegi. Saat ini, terdapat sebuah rumah bandar yang dijual di Jalan Hang Khay dengan harga VND2 miliar per meter persegi. Rumah ini memiliki luas 85 meter persegi, dengan total harga jual VND170 miliar. Menurut penjual, rumah ini "hanya beberapa langkah" dari jalan pejalan kaki Danau Hoan Kiem, di sebelah pusat komersial Trang Tien.

Di Jalan Le Thai To dan Nha Tho, harga rumah bandar umumnya berkisar antara VND900 juta hingga VND1,5 miliar per meter persegi. Khususnya di Jalan Le Thai To dekat Danau Hoan Kiem, beberapa rumah bandar dihargai lebih dari VND2 miliar per meter persegi. Sebagai contoh, sebuah rumah 3 lantai dengan luas 58 meter persegi di jalan ini ditawarkan dengan harga VND139 miliar, setara dengan VND2,4 miliar per meter persegi.

Di jalan Ly Thuong Kiet dan Tran Hung Dao, harga jual rumah bandar berkisar antara 800 juta VND hingga 1,4 miliar VND/m2.

Apa kata para ahli?

Undang-Undang Pertanahan 2024, yang berlaku mulai 1 Agustus, akan menghapus kerangka harga tanah lama (dibangun setiap 5 tahun) dan sebagai gantinya menerapkan daftar harga tanah tahunan. Daftar harga yang baru tidak akan dikontrol oleh kerangka harga tanah dan akan dipaksa untuk dibangun mendekati harga pasar. Para ahli mengatakan daftar harga tanah yang baru akan berdampak pada harga properti.

Dalam laporan yang dikirimkan ke Kantor Pemerintah pada bulan September, Kementerian Konstruksi menghitung bahwa jika harga tanah tahun 2024 diterapkan, biaya penggunaan lahan untuk proyek real estat akan meningkat secara signifikan dibandingkan sebelumnya. Hal ini disebabkan oleh 7 pengeluaran utama yang memengaruhi harga perumahan dan real estat, yaitu: biaya penggunaan lahan, biaya kompensasi pembersihan lahan; biaya konstruksi proyek seperti perumahan dan real estat; pajak dan biaya terkait, dll.

Oleh karena itu, daftar harga tanah baru yang mendekati harga pasar akan meningkatkan biaya-biaya terkait tanah seperti pembersihan lokasi, ganti rugi pemulihan tanah, pajak dan biaya terkait tanah, dll., sementara biaya yang terkait dengan biaya penggunaan tanah sering kali mencapai proporsi besar dari total biaya proyek perumahan, berkisar antara 7-20% untuk proyek apartemen bertingkat tinggi dan 25-50% untuk proyek vila dan rumah bandar.

Jalan Hang Dao, Distrik Hoan Kiem, Hanoi (Foto: Duong Tam).

Selain itu, harga antar proyek bervariasi tergantung lokasi dan kondisi infrastruktur teknis yang mendukung. Biaya kompensasi untuk aset di atas tanah seringkali hanya mencakup proporsi yang tidak signifikan, sekitar 2%, dari biaya investasi konstruksi.

Melalui survei awal sejumlah proyek, Kementerian Konstruksi meyakini penerapan daftar harga tanah baru akan menimbulkan reaksi berantai, yakni memicu kenaikan harga properti dan perumahan sebesar 15-20% dibandingkan sebelumnya.

Pakar real estat, Bapak Dinh Minh Tuan, berkomentar bahwa kerangka hukum baru dari Undang-Undang Pertanahan 2024 akan meningkatkan biaya pelaksanaan proyek. Salah satu poin terpenting dari Undang-Undang Pertanahan 2024 adalah menghapus kerangka harga tanah yang lama, dan sebagai gantinya, penetapan harga akan didasarkan pada peruntukan, jangka waktu penggunaan lahan, informasi masukan, dan faktor-faktor lain yang memengaruhi...

Menurutnya, daftar harga tanah yang baru mendekati harga pasar, sehingga menyebabkan peningkatan anggaran terkait tanah seperti biaya pembebasan lahan, ganti rugi lahan, dan pajak terkait tanah. Pada dasarnya, pemilik lahan akan lebih diuntungkan, dan pelaku usaha dengan keuangan yang kuat akan lebih mudah membebaskan lahan sesuai mekanisme pasar. Namun, biaya pengembangan proyek juga lebih tinggi dari sebelumnya, sehingga investor harus menaikkan harga produk.

Pakar Nguyen Thi Hong Van mengatakan bahwa harga real estat terus meningkat karena adanya kenaikan kompensasi dan biaya pembersihan lokasi yang diharapkan.

Ia berpendapat bahwa Undang-Undang Pertanahan 2024 telah menghapus aturan kerangka harga tanah, yang memungkinkan daerah menentukan harga tanah berdasarkan pasar setiap tahun, alih-alih setiap 5 tahun seperti dalam undang-undang lama. Peraturan ini membantu menyederhanakan proses ganti rugi dan pembebasan lahan, sehingga proyek dapat dilaksanakan dengan cepat.

"Harga kompensasi yang mendekati harga pasar, ditambah dengan dukungan kompensasi yang ketat, akan meningkatkan biaya investasi proyek, yang pada gilirannya akan meningkatkan harga properti," ujar Ibu Van.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-tai-ha-noi-695-trieu-dongm2-gia-rao-ban-dang-bao-nhieu-20241223012414611.htm