Menghilangkan “hambatan” dalam pengelolaan lahan:

Undang-Undang Pertanahan merupakan salah satu undang-undang dengan cakupan pengaturan yang luas, yang secara langsung memengaruhi masyarakat, dunia usaha, dan pembangunan sosial-ekonomi negara. Menurut banyak pakar, penyesuaian terbaru yang diusulkan dalam Rancangan Undang-Undang (RUU) yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam UU Pertanahan 2024 akan memiliki signifikansi khusus dalam mengatasi "kemacetan", yang bertujuan menjadikan tanah sebagai sumber daya yang benar-benar penting bagi pembangunan.

Usulan penyesuaian Rancangan Undang-Undang (RUU) yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam UU Pertanahan 2024 akan mendukung dan mendorong investor, sehingga berkontribusi dalam mendorong pembangunan ekonomi . Foto: Quang Thai

Reformasi kuat pada penilaian tanah

Salah satu perubahan utama yang menarik perhatian publik dalam Rancangan Undang-Undang (RUU) yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam UU Pertanahan 2024 adalah mekanisme penetapan harga tanah. UU Pertanahan saat ini membagi harga tanah menjadi harga tanah khusus dan daftar harga tanah, yang diterapkan dalam kasus sewa atau perubahan peruntukan. Namun, pada kenyataannya, banyak permasalahan muncul, terutama bagi rumah tangga dan individu. Biaya perubahan peruntukan seringkali sangat tinggi.

Menurut Wakil Direktur Departemen Pengelolaan Lahan ( Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup ) Mai Van Phan, rancangan undang-undang ini sejalan dengan semangat Resolusi No. 69-NQ/TU Komite Eksekutif Pusat, yang bertujuan untuk reformasi yang kuat dalam penilaian tanah dan prosedur administrasi di sektor pertanahan. Oleh karena itu, daftar harga tanah akan tetap dipertahankan tetapi akan disesuaikan secara fleksibel dengan koefisien yang diterapkan tergantung pada tujuan seperti kompensasi, pemulihan, atau perubahan penggunaan. Hal ini bertujuan untuk mendukung masyarakat yang memiliki kebutuhan nyata sekaligus mendorong investor, yang berkontribusi dalam mendorong pembangunan ekonomi. Dari sana, rancangan undang-undang ini bertujuan untuk memastikan pendapatan anggaran, mengurangi biaya investasi, dan menciptakan kondisi yang menarik bagi pelaku usaha.

"Jika biaya penggunaan lahan ditetapkan terlalu tinggi, investor akan sulit tertarik karena biayanya yang tinggi. Namun, jika terlalu rendah, hal itu tidak akan menjamin pendapatan anggaran. Oleh karena itu, undang-undang ini bertujuan untuk mencapai keseimbangan, fleksibilitas, dan transparansi," tegas Bapak Mai Van Phan.

Rancangan Undang-Undang ini juga menambahkan tiga kasus di mana Negara akan mereklamasi lahan untuk pembangunan sosial-ekonomi demi kepentingan nasional dan publik. Di antaranya adalah kasus berikut: Jika investor telah mencapai kesepakatan hak guna lahan untuk lebih dari 75% luas wilayah dan jumlah pengguna lahan, tetapi masih terdapat sebagian kecil lahan yang belum disepakati setelah batas waktu, Negara akan mereklamasi lahan yang tersisa untuk diserahkan atau disewakan kepada investor.

Menunggu dorongan baru

Menanggapi informasi tersebut, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, Le Hoang Chau, menilai bahwa dengan keterbukaan dalam proses penyusunan dan penilaian, serta mendengarkan sepenuhnya pendapat dari para ilmuwan , pelaku bisnis, dan masyarakat, Rancangan Undang-Undang (RUU) yang mengamandemen dan melengkapi sejumlah pasal dalam UU Pertanahan 2024 ini diharapkan dapat menjadi koridor hukum yang penting bagi tahap pembangunan baru negara ini. Usulan baru ini, jika diterapkan, akan menyelesaikan ribuan proyek yang telah terbengkalai selama bertahun-tahun. "Ada investor yang telah menyetujui 90-95% lahan tetapi masih belum dapat menyelesaikan seluruh lahan, sehingga menyebabkan proyek mandek dan lahan terbuang sia-sia. Jika peraturan baru ini disahkan, banyak proyek yang belum selesai akan memiliki kesempatan untuk dihidupkan kembali," ujar Bapak Le Hoang Chau.

Selain itu, rancangan tersebut juga memperluas kasus pemulihan tanah untuk proyek investasi publik yang mendesak, proyek di kawasan perdagangan bebas, pusat keuangan internasional, logistik, industri budaya, perkotaan - pariwisata - kawasan layanan komprehensif, dan lain-lain. Perwakilan komunitas bisnis sangat menghargai amandemen ini, yang dianggap sebagai kekuatan pendorong untuk mempromosikan daya tarik investasi.

Namun, Kamar Dagang dan Industri Vietnam (VCCI) menyarankan perlunya klarifikasi mekanisme penetapan harga tanah dalam kasus pemulihan lahan, guna menghindari konflik antara daftar harga tanah dan harga yang telah disepakati sebelumnya. VCCI juga mencatat bahwa peraturan "Dewan Rakyat Provinsi diizinkan untuk memutuskan proyek pembangunan sosial-ekonomi lainnya" dapat menyebabkan penerapan yang terlalu luas, yang sebenarnya tidak sejalan dengan semangat Konstitusi.

Penilaian tanah berbasis pasar saat ini menyulitkan masyarakat yang ingin mengalihfungsikan lahan perumahan, serta menyulitkan akses perumahan sosial. Banyak rumah tangga yang menggunakan lahan perumahan yang diselingi dengan lahan kebun dan kolam, dan ketika ingin mengalihfungsikan lahan menjadi lahan perumahan, mereka menghadapi banyak kesulitan karena tingginya biaya. Kantor Pemerintah baru saja menerbitkan Dokumen No. 8160/VPCP-NN yang menyampaikan arahan Perdana Menteri Pham Minh Chinh untuk menangani informasi pers dan opini publik tentang kewajiban keuangan ketika tujuan alih fungsi lahan terlalu tinggi, yang memengaruhi mata pencaharian. Secara khusus, Perdana Menteri menugaskan Kementerian Keuangan untuk memimpin dan berkoordinasi dengan Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup serta instansi terkait guna mengkaji dan mengusulkan solusi penggunaan koefisien penyesuaian harga tanah untuk memungut biaya alih fungsi lahan secara tepat dan layak, serta melaporkannya kepada Perdana Menteri sebelum 10 September 2025.

Wakil Direktur Departemen Pengelolaan Lahan (Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup) Mai Van Phan mengatakan bahwa untuk menyelesaikan masalah tersebut, bersama dengan amandemen Undang-Undang Pertanahan yang dikombinasikan dengan mekanisme kontrol dan pasca-audit untuk mencegah penyalahgunaan dalam pelaksanaannya, Pemerintah telah menugaskan Kementerian Keuangan untuk menyusun pedoman ke arah: Jika orang mengubah tujuan dalam batas tanah tempat tinggal yang dialokasikan, mereka tidak perlu membayar biaya penggunaan tanah. Jika mereka melebihi batas, mereka akan membayar dengan tarif tertentu, dari 30% hingga 50% tergantung pada kasusnya. Saat ini, Kementerian Keuangan sedang menerima komentar untuk melengkapi rancangan tersebut. Bagi masyarakat berpenghasilan rendah, akses ke perumahan akan dikaitkan dengan kebijakan pembangunan perumahan sosial yang dikelola oleh Kementerian Konstruksi. Ini adalah solusi untuk memastikan konsistensi dengan undang-undang terkait; menyelaraskan kepentingan antara orang-orang yang tanahnya diambil kembali dan orang-orang yang mengubah tujuan penggunaan tanah.

Sumber: https://hanoimoi.vn/thao-go-diem-nghen-trong-quan-ly-dat-dai-tao-dong-luc-phat-trien-715258.html