Kekurangan biaya tanah tambahan: Panduan terperinci diperlukan untuk setiap kasus spesifik

Keputusan 103 tentang biaya penggunaan tanah dan sewa tanah menerima banyak komentar ketika menerapkan biaya tanah tambahan sebesar 5,4% dari jumlah tanah yang harus dibayar selama periode ketika biaya tanah belum dihitung.

Investor proyek kawasan perumahan Hong Dat - Long An terancam membayar biaya tanah tambahan ratusan miliar, meski tidak bersalah atas keterlambatan penetapan harga tanah - Foto: SON LAM

Seperti dilansir Tuoi Tre Online , Keputusan 103 tentang biaya penggunaan tanah dan sewa tanah menerima banyak komentar ketika menerapkan biaya tanah tambahan sebesar 5,4% pada jumlah tanah yang harus dibayar selama periode ketika biaya tanah belum dihitung.

Kementerian Keuangan sedang mencari komentar untuk mengubah keputusan tersebut.

MSc. Ngo Gia Hoang (dosen Fakultas Hukum Komersial, Universitas Hukum Kota Ho Chi Minh) mengirimkan kepada Tuoi Tre Online sebuah artikel yang memberikan perspektif tambahan tentang masalah ini.

Peraturan tentang pemungutan tambahan biaya pemanfaatan lahan sebesar 5,4% dalam Peraturan 103

Sesuai dengan Pasal 2, Pasal 50 Keputusan 103/2024/ND-CP yang mengatur biaya penggunaan tanah dan sewa tanah, untuk proyek yang telah memiliki keputusan tentang alokasi tanah, sewa tanah atau izin untuk mengubah tujuan penggunaan tanah sebelum 1 Agustus 2024 tetapi belum menentukan harga tanah, pengguna tanah harus membayar jumlah tambahan yang setara dengan 5,4%/tahun dari jumlah biaya penggunaan tanah yang harus dibayarkan selama masa menunggu penilaian.

Peraturan ini didasarkan pada Pasal 257 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024, yang bertujuan untuk menjamin prinsip tidak adanya kehilangan pendapatan anggaran selama masa pemanfaatan tanah tanpa menyelesaikan kewajiban keuangan.

Secara spesifik, Pasal 257 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 mengatur tentang kebijakan pembiayaan pertanahan dan penetapan harga pertanahan dalam hal telah ada keputusan tentang alokasi tanah, sewa tanah, pemberian izin perubahan peruntukan tanah, dan sebagainya, namun harga tanah belum ditetapkan sebelum berlakunya Undang-Undang ini (1 Agustus 2024).

Pada prinsipnya, undang-undang baru tersebut tidak berlaku surut terhadap keputusan dan tindakan administratif yang dikeluarkan sebelum undang-undang tersebut berlaku.

Oleh karena itu, dalam hal telah ada keputusan tata usaha (peruntukan tanah, sewa-menyewa tanah, alih fungsi tanah, dan sebagainya) sebelum berlaku efektif, namun harga tanah belum ditetapkan, maka penetapan harga tanah tetap harus berpedoman pada asas dan kebijakan yang berlaku pada saat dikeluarkannya keputusan tersebut, dan tidak menerapkan ketentuan baru.

Huruf d, Ayat 2, Pasal 257 UUPA Tahun 2024 mengatur bahwa Pemerintah memberikan petunjuk secara rinci mengenai besarnya uang pengganti yang harus dibayarkan oleh pengguna tanah atas jangka waktu belum dihitungnya biaya penggunaan tanah dan uang sewa tanah.

Berdasarkan peraturan di atas, apabila pada periode sebelumnya pengguna lahan belum menghitung retribusi penggunaan lahan (akibat penetapan harga lahan yang tidak tepat waktu), maka wajib membayar retribusi tambahan sebesar 5,4% per tahun dari jumlah retribusi penggunaan lahan yang terutang.

Peraturan kurang fleksibel untuk setiap kasus spesifik

Fakta bahwa undang-undang menetapkan tingkat pemungutan "keras" sebesar 5,4%/tahun tetapi tidak menjelaskan secara jelas dasar penetapan tingkat pemungutan ini, dan tidak dikaitkan dengan mekanisme penyesuaian berbasis pasar atau alat khusus, adalah tidak masuk akal, mudah menyebabkan kurangnya fleksibilitas, dan mudah menimbulkan kontroversi mengenai kewajarannya.

Metode perhitungan di atas kurang memiliki klasifikasi dan fleksibilitas untuk setiap kelompok proyek, dan tidak membedakan antara kasus-kasus yang disebabkan oleh kesalahan objektif (karena keterlambatan otoritas yang berwenang dalam menentukan harga tanah atau karena investor).

Jika bisnis mematuhi prosedur hukum tetapi harus menunggu secara pasif pihak berwenang untuk menilai harga tanah, mereka akan dikenakan biaya tambahan, yang menyebabkan biaya investasi meningkat meskipun itu bukan kesalahan mereka.

Hal ini meningkatkan risiko hukum dan keuangan, memengaruhi kemampuan investor untuk meramal, dan memberi tekanan pada arus kas, terutama dalam konteks pasar yang sulit.

Hasilnya adalah berkurangnya motivasi pelaksanaan proyek, yang memengaruhi pasokan perumahan, produksi dan tempat usaha, serta tidak konsisten dengan kebijakan pemulihan ekonomi.

Biaya penggunaan tanah merupakan biaya investasi masukan (biaya tanah), mirip dengan biaya pembelian bahan baku, biaya pembangunan infrastruktur, dan sebagainya, sehingga akan dimasukkan dalam biaya produk real estat dan kemudian dikonversi menjadi harga jual bagi pembeli.

Oleh karena itu, pengumpulan ini mau tidak mau akan mengalihkan beban keuangan kepada pembeli rumah (jika bisnis belum menjual rumah), atau mengurangi keuntungan investasi yang diperoleh jika produk telah terjual.

Biasanya, setelah menjual rumah kepada pembeli, perusahaan harus membayar biaya penggunaan tanah tambahan ini, sehingga perusahaan tidak lagi memiliki hak untuk menaikkan harga jual atau menyesuaikan kewajiban keuangan dalam kontrak penjualan rumah yang ditandatangani.

Oleh karena itu, bisnis terpaksa menanggung pungutan tambahan ini, yang menimbulkan risiko hukum dan keuangan, terutama untuk proyek yang telah diserahkan bertahun-tahun lalu tetapi terhenti dalam menentukan harga tanah.

Kapan bisnis harus dibebaskan dari biaya tanah tambahan?

Pihak berwenang perlu mengklasifikasikan kasus ke dalam kelompok berbeda:

Apabila terjadi keterlambatan pembayaran retribusi penggunaan tanah yang disebabkan oleh kesalahan instansi yang berwenang (akibat tidak ditetapkannya harga tanah), maka badan usaha dibebaskan dari kewajiban membayar retribusi penggunaan tanah tambahan, guna meningkatkan tanggung jawab instansi yang berwenang dalam menetapkan harga tanah.

Sekaligus melindungi hak-hak sah perusahaan jika terjadi kekeliruan objektif, dengan tetap menjamin asas keadilan dan transparansi dalam pengelolaan keuangan tanah.

Apabila keterlambatan penetapan harga tanah disebabkan oleh kesalahan badan usaha, maka badan usaha wajib membayar biaya penggunaan tanah tambahan.

Pada prinsipnya, biaya penggunaan tanah dan bunga hanya akan dipungut apabila perusahaan memiliki dasar yang cukup untuk menentukan kewajiban keuangannya tetapi dengan sengaja tidak melaksanakannya.

Oleh karena itu, harus ada panduan terperinci tentang situasi spesifik mana yang dianggap sebagai kesalahan pengguna lahan, untuk menghindari penyalahgunaan atau penerapan sewenang-wenang.

Kembali ke topik

LSM GIA HOANG

Sumber: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm