Dalam kasus apa biaya penggunaan lahan dan sewa tanah dikecualikan atau dikurangi?

Pemerintah menerbitkan Keputusan No. 230/2025/ND-CP tanggal 19 Agustus 2025, yang menetapkan hal-hal lain mengenai pembebasan atau pengurangan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah sebagaimana dimaksud dalam Klausul 2, Pasal 157 Undang-Undang Pertanahan tahun 2024.

Peraturan Pemerintah ini terdiri atas 9 pasal yang mengatur hal-hal lain mengenai pembebasan atau pengurangan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah sebagaimana dimaksud dalam Ayat (2) Pasal 157 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024 (termasuk isi pengurangan sewa tanah tahun 2025).

Pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan lahan

Terkait dengan pembebasan dan pengurangan retribusi pemanfaatan tanah, Peraturan Pemerintah Nomor 230/2025/ND-CP menetapkan pembebasan retribusi pemanfaatan tanah bagi tanah yang dialokasikan dalam batas alokasi tanah, dalam hal-hal sebagai berikut:

Mengalokasikan lahan pemukiman atau lahan kepada rumah tangga dan individu di kelompok dan jalur perumahan di daerah rawan banjir sesuai dengan keputusan Perdana Menteri tentang penyesuaian dan penambahan subjek dan mekanisme pinjaman untuk pembangunan perumahan di bawah program pembangunan kelompok dan jalur perumahan dan perumahan di daerah yang sering banjir di Delta Mekong.

Menetapkan tanah pemukiman kepada rumah tangga nelayan dan masyarakat yang tinggal di daerah sungai dan laguna untuk pindah ke daerah dan titik pemukiman kembali sesuai dengan perencanaan, rencana dan proyek yang disetujui oleh otoritas yang berwenang.

Peraturan Pemerintah ini memberikan keringanan biaya pemanfaatan tanah tahunan sebesar 30% bagi pemanfaatan tanah pertahanan negara yang dipadukan dengan kegiatan produksi dan pembangunan ekonomi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2, Pasal 201 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, Keputusan Pemerintah Nomor 102/2024/ND-CP tanggal 30 Juli 2024 yang mengatur pelaksanaan sejumlah pasal dalam Undang-Undang Pertanahan.

Menteri Pertahanan Nasional bertugas menugaskan instansi yang berwenang untuk menghitung pengurangan biaya penggunaan tanah dan mencatatnya dalam pemberitahuan kewajiban keuangan Kementerian Pertahanan Nasional yang dikirimkan kepada unit dan badan usaha milik negara di bawah manajemen Kementerian Pertahanan Nasional; menugaskan instansi yang berwenang untuk membimbing pemungutan dan pembayaran biaya penggunaan tanah tahunan sesuai dengan ketentuan Keputusan 102/2024/ND-CP dan Keputusan ini dengan unit dan badan usaha milik negara di bawah manajemen Kementerian Pertahanan Nasional.

Apabila melalui pemeriksaan, instansi yang berwenang menemukan bahwa subjek yang memanfaatkan tanah pertahanan negara yang dipadu dengan kegiatan produksi tenaga kerja dan pembangunan ekonomi tidak memanfaatkan tanah sesuai dengan rencana tata ruang yang telah disetujui oleh instansi yang berwenang, maka subjek yang memanfaatkan tanah tersebut wajib mengembalikan biaya perolehan tanah tahunan yang telah dikurangi sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

Pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan tanah dalam kasus yang diperlukan untuk melaksanakan kebijakan sosial ekonomi, menstabilkan ekonomi makro, mendukung produksi dan pengembangan bisnis, memastikan jaminan sosial dan menyelesaikan masalah yang timbul dalam praktik manajemen sosial ekonomi tahunan dilaksanakan sebagai berikut: berdasarkan tugas dan solusi dalam rencana pembangunan sosial ekonomi yang dikeluarkan oleh otoritas yang berwenang atau tugas yang diberikan oleh otoritas yang berwenang, Kementerian Keuangan harus menyampaikan kepada Pemerintah peraturan tentang pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan tanah selama 1 tahun sesuai ketentuan klausul ini.

Pengurangan sewa tanah sebesar 30% pada tahun 2025 untuk kasus pembayaran sewa tanah tahunan

Terkait pengurangan pajak bumi dan bangunan yang terutang pada tahun 2025, Peraturan Pemerintah ini menetapkan pengurangan pajak bumi dan bangunan yang terutang pada tahun 2025 sebesar 30% bagi pengguna tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 yang menerima sewa tanah dari Negara berupa pembayaran pajak bumi dan bangunan tahunan (termasuk bagi pengguna tanah yang memiliki dan yang tidak memiliki surat tanah tetapi memanfaatkan tanah dan wajib membayar pajak bumi dan bangunan pada tahun 2025 sebagaimana dimaksud dan bagi pengguna tanah yang memanfaatkan tanah tetapi belum melengkapi berkas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Pertanahan).

Ketentuan ini berlaku baik bagi pengguna tanah yang tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan pembebasan atau pengurangan pajak tanah atau telah habis masa pembebasan atau pengurangan pajak tanahnya, maupun bagi pengguna tanah yang mendapatkan pengurangan pajak tanah sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan dan peraturan perundang-undangan lainnya yang terkait.

Pengurangan sewa tanah untuk tahun 2025 dihitung berdasarkan sewa tanah yang terutang untuk tahun 2025 sesuai dengan Surat Pemberitahuan Penagihan Sewa Tanah (jika ada) atau dihitung sesuai dengan ketentuan undang-undang sewa tanah jika tidak ada surat pemberitahuan penagihan sewa tanah. Pengurangan tidak akan dikenakan pada sewa tanah yang belum dibayar tahun-tahun sebelum tahun 2025 dan denda keterlambatan pembayaran (jika ada).

Dalam hal pengguna tanah menerima pengurangan nilai sewa tanah sesuai dengan peraturan perundang-undangan atau/dan pengurangan ganti rugi dan pembebasan lahan sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang sewa tanah, pengurangan nilai sewa tanah tersebut dihitung berdasarkan jumlah nilai sewa tanah yang terutang (jika ada) setelah dikurangi atau/dan dikurangi sesuai dengan peraturan perundang-undangan (kecuali untuk jumlah nilai sewa tanah yang dikurangi tahun 2024 sesuai dengan ketentuan dalam Keputusan Pemerintah Nomor 87/2025/ND-CP tanggal 11 April 2025 yang mengatur pengurangan nilai sewa tanah tahun 2024).

Dalam waktu 30 hari sejak tanggal keputusan pengurangan sewa tanah tahun 2025 sesuai dengan peraturan perundang-undangan; penanam modal yang tanahnya disewa oleh Negara dan membayar sewa tanah tahunan untuk penanaman modal dalam pembangunan dan usaha infrastruktur kawasan industri, klaster industri, dan zona pemrosesan ekspor (penanam modal) wajib mengalokasikan pengurangan sewa tanah dari tanah yang telah disewakan kembali oleh penanam modal sesuai dengan peraturan perundang-undangan dalam Pasal 202 Pasal 6 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 (alokasikan secara merata sesuai dengan perbandingan tanah yang telah disewakan kembali dengan tanah yang menjadi subjek sesuai dengan peraturan perundang-undangan dalam Pasal 202 Pasal 6 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024). Penanam modal tidak perlu mengalokasikan pengurangan sewa tanah dari tanah yang belum disewakan kembali.

Prosedur pengurangan sewa tanah tahun 2025

Pengguna tanah wajib mengajukan 1 (satu) Permohonan pengurangan nilai tanah sebagaimana dimaksud (dengan salah satu cara: menyampaikan secara langsung, melalui pos, elektronik, melalui Portal Layanan Masyarakat daring, atau melalui formulir lain sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan) kepada Kantor Pelayanan Pajak atau instansi lain sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan di bidang pertanahan dan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan, terhitung sejak tanggal berlakunya Keputusan ini sampai dengan tanggal 30 November 2025.

Pengurangan biaya sewa tanah untuk tahun 2025 sebagaimana dimaksud dalam Keputusan ini tidak berlaku bagi kasus di mana pengguna tanah mengajukan permohonan setelah tanggal 30 November 2025.

Berdasarkan Permohonan Pengurangan Hak Atas Tanah yang diajukan oleh pengguna tanah sebagaimana dimaksud dan Surat Pemberitahuan Pembayaran Hak Atas Tanah Tahun 2025 dari pengguna tanah (jika ada); paling lambat dalam waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal diterimanya Permohonan Pengurangan Hak Atas Tanah sebagaimana dimaksud, instansi atau orang yang berwenang menetapkan besarnya hak atas tanah yang akan dikurangi dan menerbitkan Surat Keputusan mengenai pengurangan hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan mengenai retribusi penggunaan tanah, hak atas tanah, dan peraturan perundang-undangan mengenai perpajakan.

Dalam hal terhadap pemakai tanah telah ditetapkan oleh instansi atau orang yang berwenang untuk memberikan pengurangan nilai tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, namun kemudian melalui pemeriksaan, pengujian, atau audit, instansi yang berwenang tersebut melakukan pemeriksaan, pengujian, atau audit dan menemukan bahwa pemakai tanah tersebut tidak memenuhi syarat untuk mendapatkan pengurangan nilai tanah sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan, maka pemakai tanah wajib menyetor kembali nilai tanah yang telah dikurangi tersebut beserta denda keterlambatan yang dihitung atas pengurangan tersebut sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

Jangka waktu penghitungan denda keterlambatan pembayaran dihitung sejak saat turunnya nilai sewa tanah sampai dengan saat instansi negara yang berwenang memutuskan untuk menagih nilai sewa tanah yang turun tersebut.

Apabila pengguna tanah telah membayar iuran tetap tahun 2025, namun setelah ditetapkan dan diputuskan oleh instansi atau orang yang berwenang untuk mengurangi iuran tetap, ternyata masih terdapat kelebihan iuran tetap, maka kelebihan pembayaran iuran tetap tersebut dipotong dari iuran tetap periode berikutnya atau tahun berikutnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan dan peraturan perundang-undangan lainnya. Apabila tidak ada lagi jangka waktu pembayaran iuran tetap, maka kelebihan pembayaran iuran tetap tersebut dikompensasikan atau dikembalikan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan perpajakan dan peraturan perundang-undangan lainnya.

Keputusan ini mulai berlaku pada tanggal 19 Agustus 2025.

Dalam hal dokumen hukum sebagaimana dimaksud dalam Keputusan ini diubah, ditambah, atau diganti, maka ketentuan yang terkait dalam dokumen yang diubah, ditambah, atau diganti tersebut berlaku.

Bersamaan dengan itu, menghapuskan peraturan tentang pembebasan preferensial dan pengurangan sewa tanah bagi perusahaan produksi dan bisnis yang mempekerjakan penyandang disabilitas sebagaimana diatur dalam Poin d, Klausul 1, Pasal 9 Keputusan No. 28/2012/ND-CP./.

Sumber: https://baolangson.vn/cac-truong-hop-nao-duoc-mien-giam-tien-su-dung-dat-tien-thue-dat-5056616.html