Peringatan Memanfaatkan Lelang Tanah untuk Spekulasi, 4 Kasus Perampasan Tanah Masuk Buku Merah

Binh Duong melelang puluhan kavling "tanah emas", harga konversi lahan pertanian menjadi lahan perumahan sesuai undang-undang baru, 4 kasus penyerobotan dan pelanggaran dipertimbangkan untuk buku merah... adalah berita properti terbaru.

Real estat: Tanah lelang di distrik Hoai Duc, Hanoi . (Sumber: Vietnamnet)

Peringatan terhadap pemanfaatan lelang tanah untuk spekulasi dan kenaikan harga

Dalam beberapa hari terakhir, perhatian publik tertuju pada lelang 19 bidang tanah di kawasan Long Khuc (Kelurahan Tien Yen, Distrik Hoai Duc, Hanoi). Harga lelang yang dimenangkan tercatat sebagai "rekor" dibandingkan harga sebelumnya di beberapa distrik suburban Hanoi, mencapai 133,3 juta VND/m2. Banyak "broker tanah" yang memasang iklan untuk menjual bidang tanah yang diperkirakan akan berhasil dilelang dengan selisih harga 200 juta VND atau lebih.

Menurut informasi di Lao Dong , Bapak Dinh Minh Tuan, seorang pakar real estat, berkomentar: "Dengan harga lelang yang menang 2 hingga 3 kali lipat lebih tinggi dari rata-rata, masyarakat yang memiliki tanah di sekitarnya cenderung menaikkan harga jual tanah mereka. Harga tanah yang tinggi secara tiba-tiba juga dapat menciptakan tren spekulasi tanah, di mana banyak orang berbondong-bondong membeli tanah dengan harapan mendapatkan keuntungan dari kenaikan harga tanah yang terus berlanjut. Namun, hal ini dapat menyebabkan arus uang mengalir ke tanah, alih-alih berputar di kegiatan ekonomi lainnya."

Demi memastikan kepatuhan terhadap hukum, publisitas, dan transparansi, Perdana Menteri Pham Minh Chinh telah meminta perbaikan lelang tanah. Surat tersebut dengan jelas menyatakan bahwa dalam beberapa kasus, harga yang dimenangkan berkali-kali lipat lebih tinggi daripada harga awal, termasuk kasus-kasus yang dilaporkan dengan harga yang luar biasa tinggi. Oleh karena itu, Perdana Menteri menugaskan Ketua Komite Rakyat provinsi dan kota untuk mengarahkan instansi terkait guna meninjau penyelenggaraan lelang hak guna tanah di wilayah tersebut.

Sambil menunggu pihak berwenang melakukan investigasi dan membuat kesimpulan akhir, Perusahaan Lelang Saham Gabungan Lac Viet telah mengumumkan penangguhan dua lelang 52 bidang tanah. Para ahli mengatakan bahwa mengendalikan spekulasi tanah merupakan tugas yang mendesak. Mengendalikan dan menangani spekulasi dan inflasi harga sejak awal akan membantu pasar properti berkembang secara sehat dan berkelanjutan.

Pengacara Truong Anh Tu, Ketua Firma Hukum TAT (Asosiasi Pengacara Hanoi), berkomentar bahwa spekulasi tanah menjadi isu yang mendesak, mendorong harga properti naik, dan menyulitkan kaum muda dan masyarakat berpenghasilan rata-rata untuk mendapatkan perumahan. Untuk mencegah situasi ini, pengacara Tu mengusulkan sejumlah solusi untuk mengekang spekulasi dan menstabilkan pasar properti.

Salah satu langkah efektif adalah mengenakan pajak tinggi atas pembelian tanah tanpa pemanfaatan yang sebenarnya. Ketika seseorang atau organisasi membeli tanah dan tidak membangun dalam jangka waktu tertentu, mereka akan dikenakan tarif pajak yang lebih tinggi. Hal ini tidak hanya memberikan tekanan ekonomi pada spekulan tetapi juga mendorong pemanfaatan lahan yang lebih efisien.

Penerapan peraturan tentang batas waktu konstruksi wajib pada lahan lelang merupakan solusi lain untuk memerangi spekulasi. Jika pemenang lelang gagal membangun dalam waktu yang ditentukan, kepemilikan lahan dapat dicabut. Hal ini memastikan bahwa lahan tidak ditimbun secara boros dan mendorong pembangunan perkotaan.

Menurut pengacara Truong Anh Tu, pembatasan waktu pengalihan tanah setelah pembelian juga merupakan langkah penting.

Selain itu, Pemerintah dapat menyesuaikan kebijakan kredit dengan memperketat persyaratan pinjaman properti bagi investor yang tidak memiliki kebutuhan nyata untuk menggunakan lahan. Hal ini tidak hanya akan mengurangi jumlah modal spekulatif yang mengalir ke pasar properti, tetapi juga melindungi pembeli rumah yang membutuhkan perumahan riil. Menyediakan banyak proyek perumahan sosial dan perumahan murah akan membantu menyeimbangkan penawaran dan permintaan di pasar. Ketika terdapat banyak pilihan perumahan yang sesuai dengan anggaran masyarakat berpenghasilan menengah, tekanan terhadap harga tanah akan berkurang, sehingga harga properti menjadi lebih terjangkau.

"Terakhir, reformasi Undang-Undang Usaha Properti untuk memperbolehkan pembagian dan penjualan tanah dalam kasus-kasus tertentu juga dapat menjadi solusi untuk meningkatkan pasokan tanah di pasar, sehingga membantu mendinginkan harga tanah," kata Bapak Tu.

Binh Duong melelang puluhan bidang tanah 'tanah emas'

Untuk menghasilkan pendapatan, provinsi Binh Duong memutuskan untuk melelang puluhan bidang tanah, termasuk banyak area yang dulunya merupakan kantor pusat pemerintahan dan dianggap sebagai "tanah emas" yang berharga.

Itulah informasi yang diberikan oleh Komite Pengarah untuk pelaksanaan Proyek eksploitasi dana tanah, menghasilkan pendapatan dari tanah untuk melayani pembangunan sosial-ekonomi Provinsi Binh Duong pada periode 2024-2025, dengan visi hingga 2030, pada pertemuan baru-baru ini.

Dengan demikian, bidang tanah yang akan dilelang terutama berasal dari tanah perkantoran, sarana operasional instansi negara, unit pelayanan publik; tanah yang diambil alih dan diserahkan pengelolaannya kepada lembaga pengelola dana pertanahan; tanah negara yang dikelola daerah; tanah badan usaha milik negara yang dipersamakan, yang pengelolaan dan pengambilan kembalinya direorganisasi; tanah milik perseorangan dan badan usaha yang saat ini sedang digunakan dan diharapkan akan diambil alih sesuai dengan rencana tata ruang dan rencana pengembangan kawasan perkotaan, kawasan industri, jasa perdagangan, logistik, dan lain-lain).

Di antaranya, banyak bidang tanah yang terletak di lokasi utama provinsi Binh Duong, yang menjadi kantor pusat banyak lembaga dan unit negara, dan dianggap sebagai "tanah emas" karena nilainya yang tinggi.

Diperkirakan 38 bidang tanah dengan luas hampir 400 hektar akan dilelang (hak guna usaha, aset publik). Lelang akan dilakukan secara bertahap, dan pada tahun 2024 saja, akan dilelang 10 bidang tanah dengan total luas sekitar 8,3 hektar.

Pada tahun 2025, provinsi tersebut akan melanjutkan lelang sebanyak 17 bidang tanah dengan luas total lebih dari 331 hektare, dan pada periode 2026-2030, akan melelang sebanyak 11 bidang tanah dengan luas total 52,2 hektare.

Dengan melelang bidang tanah di atas, Binh Duong akan mengumpulkan dana dalam jumlah "besar" untuk pembangunan sosial ekonomi.

Pemimpin Pusat Pengembangan Dana Tanah Provinsi Binh Duong mengatakan bahwa selain melelang bidang tanah, provinsi tersebut juga akan mengajukan penawaran untuk memilih investor untuk 75 bidang tanah, termasuk 75 kawasan perkotaan baru dan kawasan pengembangan perkotaan.

Saat ini, proyek tersebut sedang diserahkan kepada Komite Rakyat Provinsi Binh Duong untuk dipertimbangkan dan diberi komentar sebelum dilaksanakan.

4 Kasus Perambahan dan Pelanggaran Lahan Dianggap Akan Diterbitkan Buku Merah

Berdasarkan Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024, yang berlaku sejak 1 Agustus, terdapat 4 kasus pemanfaatan tanah yang mengalami pelanggaran pertanahan sebelum 1 Juli 2014 yang akan dipertimbangkan untuk diberikan sertifikat hak guna tanah (buku merah).

Secara spesifik, Pasal 139 Undang-Undang Pertanahan Tahun 2024 mengatur bahwa dalam hal pertama, rumah tangga dan perseorangan yang menggunakan tanah sebelum tanggal 1 Juli 2014, akibat penyerobotan pada koridor keselamatan pekerjaan konstruksi setelah Negara mengumumkan dan memasang penanda; penyerobotan pada badan jalan, bahu jalan, dan trotoar setelah pengumuman batas konstruksi; penyerobotan pada tanah yang digunakan untuk tujuan pembangunan kantor pusat instansi, pekerjaan umum, dan pekerjaan umum lainnya, Negara harus mengambil kembali tanah tersebut untuk dikembalikan kepada konstruksi tanpa mengeluarkan buku merah untuk area yang diserobot.

Namun, dalam kasus pelanggaran lahan di atas, jika telah terjadi penyesuaian rencana tata guna lahan dan rencana konstruksi yang disetujui oleh otoritas yang berwenang, tetapi lahan yang diserobot tidak lagi berada dalam koridor keselamatan pekerjaan umum; tidak berada dalam batas pembangunan jalan; tidak dimaksudkan untuk digunakan sebagai kantor pusat instansi, pekerjaan umum, atau pekerjaan umum lainnya, orang yang saat ini menggunakan lahan tersebut akan dipertimbangkan untuk mendapatkan Buku Merah. Pemilik lahan harus memenuhi kewajiban keuangan saat membuat Buku Merah untuk lahan ini.

Dalam kasus kedua, orang yang memanfaatkan lahan perambahan yang termasuk dalam rencana kehutanan untuk hutan khusus dan hutan lindung akan diarahkan oleh Komite Rakyat Provinsi untuk mereklamasi lahan perambahan dan menyerahkannya kepada Badan Pengelolaan Hutan untuk dikelola dan dimanfaatkan. Orang yang memanfaatkan lahan perambahan akan dipertimbangkan oleh Badan Pengelolaan Hutan untuk perlindungan dan pengembangan hutan sesuai dengan ketentuan undang-undang kehutanan.

Apabila di suatu daerah tidak terdapat Badan Pengelolaan Hutan, maka orang yang memanfaatkan tanah yang dirampas atau diduduki akan diberikan tanah oleh Negara dengan tujuan untuk melindungi dan mengembangkan hutan lindung dan akan dimasukkan dalam buku merah.

Jika lahan yang diserobot merupakan lahan pertanian dan kehutanan dan direncanakan untuk infrastruktur publik, Komite Rakyat provinsi akan mereklamasinya dan menyerahkannya kepada investor untuk pembangunan. Orang yang saat ini menggunakan lahan tersebut secara melanggar akan diizinkan untuk sementara waktu hingga Negara mereklamasinya dan wajib mempertahankan statusnya serta mendaftarkan lahan tersebut.

Lahan yang diserobot yang berasal dari areal perkebunan kehutanan dan saat ini sedang digunakan untuk keperluan produksi pertanian atau perumahan sebelum tanggal 1 Juli 2014, tidak termasuk dalam rencana tata ruang kehutanan untuk hutan khusus, hutan lindung, tidak termasuk dalam rencana tata ruang untuk keperluan pembangunan prasarana umum, maka pengguna lahan tersebut akan diberikan buku merah dan wajib memenuhi kewajiban keuangan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Kasus ketiga, rumah tangga dan individu yang menggunakan tanah karena perambahan atau pendudukan yang tidak termasuk dalam kasus yang disebutkan di atas dan menggunakan tanah untuk tujuan yang salah, jika mereka menggunakan tanah tersebut secara stabil, sesuai dengan perencanaan penggunaan tanah tingkat distrik atau perencanaan umum atau perencanaan zonasi atau perencanaan konstruksi atau perencanaan pedesaan, akan dipertimbangkan untuk diterbitkan buku merah dan harus memenuhi kewajiban keuangan sesuai dengan ketentuan hukum.

Jika tanah yang melanggar tidak digunakan secara stabil atau tidak sesuai dengan perencanaan, pengguna hanya dapat menggunakan tanah tersebut untuk sementara waktu sampai Negara mengambilnya kembali.

Terakhir, rumah tangga dan individu yang menggunakan lahan pertanian yang telah mereka reklamasi sendiri dan tidak memiliki sengketa akan diberikan buku merah oleh Negara sesuai dengan batas alokasi lahan pertanian yang ditetapkan oleh Komite Rakyat provinsi. Luas lahan yang melebihi batas tersebut akan dialihkan menjadi sewa Negara.

Apabila rumah tangga dan individu pengguna tanah melakukan pelanggaran terhadap peraturan perundang-undangan pertanahan sebagaimana ditetapkan sejak tanggal 1 Juli 2014, maka Negara tidak akan menerbitkan buku merah dan akan menanganinya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Harga konversi lahan pertanian menjadi lahan perumahan berdasarkan undang-undang baru

Sesuai dengan Pasal 8 Pasal 1 dan 2 Keputusan Presiden Nomor 103/2024/ND-CP, apabila instansi pemerintah yang berwenang mengeluarkan keputusan yang mengizinkan rumah tangga dan perorangan mengubah peruntukan lahan menjadi lahan perumahan, maka perhitungan biaya penggunaan lahan dilakukan sebagai berikut:

Dimana: Biaya penggunaan tanah pada jenis tanah setelah alih fungsi dihitung sebagai berikut:

Biaya pemanfaatan tanah dan biaya sewa tanah untuk jenis-jenis tanah sebelum terjadi perubahan peruntukan tanah (selanjutnya disebut biaya perolehan tanah sebelum terjadi perubahan peruntukan tanah) dihitung sebagai berikut:

Bagi tanah sebelum perubahan peruntukannya, yaitu tanah pertanian milik rumah tangga atau orang pribadi yang telah diberi alokasi tanah oleh Negara tanpa memungut biaya pemanfaatan tanah, atau tanah pertanian yang berasal dari pengalihan hak milik yang sah dari rumah tangga atau orang pribadi lain yang telah diberi alokasi tanah oleh Negara tanpa memungut biaya pemanfaatan tanah, harga tanah sebelum perubahan peruntukannya dihitung dengan cara mengalikan (=) luas tanah (x) dengan harga tanah jenis tanah pertanian yang bersangkutan dalam Daftar Harga Tanah.

Terhadap tanah sebelum berubah peruntukannya yaitu tanah pertanian, Negara menyewa tanah dan membayar uang sewa tanah satu kali untuk seluruh jangka waktu sewa, maka uang sewa tanah sebelum berubah peruntukannya dihitung sebagai berikut:

Di sana:

Harga tanah pada masa sewa tanah sebelum perubahan peruntukan adalah harga tanah yang tercantum dalam Daftar Harga Tanah untuk menghitung uang sewa tanah yang dibayarkan sekaligus untuk seluruh masa sewa.

Sisa jangka waktu pemanfaatan lahan ditentukan oleh (=) jangka waktu alokasi atau sewa lahan sebelum perubahan peruntukan lahan dikurangi (-) jangka waktu pemanfaatan lahan sebelum perubahan peruntukan.

Apabila sisa masa guna tanah yang ditentukan menurut rumus yang ditentukan pada butir ini tidak satu tahun penuh, maka dihitung secara bulan; apabila tidak satu bulan penuh, maka jangka waktu 15 hari atau lebih dihitung 1 bulan; apabila kurang dari 15 hari, maka tidak dihitung Bea Masuk dan Bea Masuk untuk jangka waktu tersebut.

Bagi tanah sebelum berubah peruntukannya, yaitu tanah pertanian yang disewa oleh Negara dalam bentuk pembayaran sewa tanah tahunan, maka nilai sewa tanah sebelum berubah peruntukannya adalah nol (= 0).

Catatan: Apabila biaya penggunaan tanah jenis tanah sesudah perubahan peruntukan tanah lebih kecil atau sama dengan harga tanah sebelum perubahan peruntukan tanah, maka biaya penggunaan tanah pada saat perubahan peruntukan tanah adalah nol (=0).

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-canh-bao-viec-loi-dung-dau-gia-dat-de-dau-co-4-truong-hop-dat-lan-chiem-duoc-xem-xet-cap-so-do-284909.html