Apartemen 100 juta VND/m², 'permainan' untuk siapa?

Laporan terbaru Kementerian Konstruksi menyebutkan bahwa dalam 9 bulan pertama tahun ini, harga jual apartemen Di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, harga tetap tinggi dan cenderung meningkat dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Secara khusus, harga jual rata-rata primer apartemen di Hanoi pada kuartal ketiga tahun 2025 adalah 70-80 juta VND/m², meningkat 5,6% dibandingkan kuartal pertama tahun 2025 dan meningkat 33% dibandingkan periode yang sama tahun 2024. Khususnya, beberapa proyek apartemen mewah di Hanoi mencatat harga jual sebesar 150-300 juta VND/m².

Di Kota Ho Chi Minh, harga jual rata-rata apartemen selama 9 bulan terakhir sekitar 75 juta VND/m², tidak berubah dari kuartal pertama tahun ini tetapi naik 36% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2024. Beberapa proyek mewah memiliki harga jual mulai dari 150 juta VND/m² atau lebih.

Laporan terbaru Savills juga menunjukkan bahwa setiap meter persegi apartemen yang baru diluncurkan pada kuartal kedua di Hanoi mencapai rata-rata VND91 juta/meter persegi. Harga ini diperkirakan tidak akan turun, setidaknya tahun ini, karena sebagian besar proyek yang siap diluncurkan pada sisa tahun ini diperkirakan memiliki harga di atas VND90 juta/meter persegi.

Laporan Kementerian Konstruksi juga menekankan bahwa harga real estat meningkat terus setiap tahun tetapi tidak mencerminkan nilai sebenarnya, dan masih tinggi dibandingkan dengan pendapatan rata-rata kebanyakan orang.

Khususnya, menurut Kementerian Konstruksi, masih terdapat fenomena penimbunan, kenaikan harga, dan spekulasi. Hal ini meningkatkan harga properti, menyebabkan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, serta melampaui daya beli kebanyakan orang.

Investor dan orang kaya merupakan pelanggan utama segmen apartemen mewah. (Foto ilustrasi: Minh Duc).

Sementara itu, menurut para ahli real estat, mayoritas pembeli di segmen pasar properti mahal saat ini adalah investor yang mengharapkan potensi keuntungan tinggi. Sebaliknya, meskipun permintaan tinggi, akses perumahan bagi sebagian besar masyarakat, terutama kaum muda, sangat rendah akibat harga rumah yang mahal.

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Pialang Properti, menganalisis: Mengenai pembeli rumah, realitas menunjukkan bahwa hanya sebagian kecil yang merupakan pembeli pertama kali dan membeli dengan kebutuhan perumahan yang nyata. Mayoritas adalah investor, beberapa membeli untuk tujuan "berselancar" jangka pendek, beberapa membeli untuk mempertahankan aset dalam konteks fluktuasi yang kuat di saluran investasi lainnya.

Menurut survei yang dilakukan oleh perusahaan riset pasar DKRA Vietnam, pembeli investasi memiliki proporsi yang lebih besar daripada pembeli yang benar-benar membutuhkan perumahan, yaitu sebesar 70-80% dari penjualan. Sebagian besar pembeli ini sudah memiliki setidaknya dua properti, menggunakan dana menganggur alih-alih pinjaman. Mereka berfokus pada profitabilitas, status hukum yang jelas, kapasitas sewa, dan likuiditas.

Survei yang dilakukan oleh Property Guru Vietnam Company menunjukkan bahwa hingga 60% transaksi pasar apartemen terkini terkonsentrasi pada kelompok nasabah investasi. Investor dengan toleransi risiko inheren bersedia menggunakan leverage keuangan untuk membeli dengan keyakinan bahwa harga apartemen akan terus meningkat dalam waktu dekat.

Selain kelompok investor yang membeli untuk mendapatkan keuntungan, Ibu Pham Thi Mien, Wakil Direktur Institut Penelitian dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam (VARS IRE) menunjukkan kelompok orang lain yang bersedia membeli apartemen dengan harga 100 juta VND/m², yaitu orang-orang dengan potensi keuangan yang baik.

Ibu Mien menyebutkan bahwa meskipun harga jualnya tinggi, investor tetap menjual produknya. Lebih spesifik lagi, tingkat penyerapan pasokan baru masih mencapai 62%. Khususnya, sebagian besar apartemen "tertutup" berada di segmen kelas atas dan mewah.

“ Proyek-proyek yang baru dibuka telah harga tinggi Namun, daya serapnya masih baik karena permintaan perumahan dari kelompok masyarakat dengan kemampuan finansial yang baik—termasuk warga Vietnam dan warga negara asing—tetap tinggi. Selain itu, permintaan investasi juga meningkat karena nasabah memanfaatkan arus kas 'preferensial' dengan harapan harga akan terus naik, " ujar Ibu Mien.

Pakar juga mengatakan bahwa sebagian besar transaksi di pasar primer berasal dari permintaan orang-orang yang memiliki banyak properti.

Seorang perwakilan perusahaan real estat di Hanoi mengungkapkan bahwa dengan proyek-proyek di lokasi prima, dengan harga ratusan juta VND/m², mayoritas pembeli adalah orang-orang kaya yang membutuhkan hunian riil. Mereka bisa saja pelanggan berusia 8 tahun ke atas dan 9 tahun ke atas yang mencari hunian dengan fasilitas lengkap dan lingkungan yang nyaman.

" Proyek dengan kisaran harga 100-150 juta VND/m² paling mudah dijual, sedangkan apartemen di atas 200 juta VND/m² akan lebih selektif ," ujarnya.

Berinvestasi di puncak itu berisiko.

Bapak Nguyen Quoc Hung, Wakil Ketua dan Sekretaris Jenderal Asosiasi Perbankan Vietnam, pernah memperingatkan bahwa investor yang "menahan" banyak apartemen mahal, menunggu harga naik lalu menjualnya, akan menghadapi banyak risiko, mulai tahun 2025. Menurut Bapak Hung, bank sendiri terus menyalurkan pinjaman, investor terus membeli rumah, dan nantinya pembeli memiliki selisih harga dengan pembeli lain dengan harapan kenaikan harga. Namun, ketika harga turun atau tidak dapat dijual lagi, pembeli akhirlah yang akan menanggung akibatnya.

Berinvestasi di apartemen dengan harga puncak dapat membawa banyak risiko. (Ilustrasi: Cong Hieu).

Bapak Hung yakin bahwa di masa mendatang, ketika Pemerintah melaksanakan proyek "1 juta unit rumah susun sosial", pasar properti akan kembali normal.

Bersamaan dengan itu, modal lebih dari 145.000 miliar VND yang menanti investor perumahan sosial juga akan menunjukkan arah yang baik bagi pasar real estat.

Bapak Nguyen Quang Huy, CEO Fakultas Keuangan dan Perbankan (Universitas Nguyen Trai), juga mengatakan bahwa berinvestasi pada apartemen senilai ratusan juta dong akan menimbulkan risiko tinggi.

Secara spesifik, segmen ini memiliki likuiditas terbatas. Ketika basis pelanggannya kecil, akan sulit untuk menjual kembali dengan cepat. Imbal hasil sewa apartemen seharga ratusan juta/m² ini juga cukup rendah, dengan imbal hasil hanya sekitar 3-5%/tahun, jauh lebih rendah dibandingkan saluran lainnya.

Sementara itu, berinvestasi di apartemen-apartemen ini memiliki risiko penyesuaian harga atau pertumbuhan yang stagnan. Jika harganya jauh melampaui daya beli dan nilai eksploitasi aktual, pasar dapat mengalami perlambatan.

Terakhir, menurut Tn. Huy, menanamkan seluruh modal ke dalam apartemen mewah berarti kehilangan kesempatan untuk mendiversifikasi investasi di bidang lain.

Bapak Pham Duc Toan, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Investasi dan Pengembangan Real Estat EZ, juga mengatakan bahwa saat ini investor sebaiknya hanya mengeluarkan uang untuk membeli apartemen murah.

Menurut Bapak Toan, sekitar 2-3 tahun yang lalu, apartemen jarang masuk dalam portofolio investasi yang menarik karena anggapan bahwa apartemen adalah barang konsumsi yang nilainya terus menurun seiring waktu. Namun, ketika pasokan baru di Hanoi secara bertahap berkurang, produk ini kembali diminati oleh banyak investor yang memiliki selera aman. Berkat arus kas sewa bulanan yang dikombinasikan dengan tingkat kenaikan harga, berinvestasi di apartemen menghasilkan keuntungan yang lebih baik daripada tabungan saat ini.

Namun, harga apartemen saat ini sangat tinggi sehingga pembeli cenderung "membeli di harga tertinggi", yang menimbulkan risiko besar. Misalnya, harga apartemen 4-5 miliar VND tetapi harga sewanya hanya sekitar 10 juta VND/bulan, sementara harga apartemen 2-3 miliar VND, harga sewanya juga setara. Oleh karena itu, menurut Bapak Toan, investor sebaiknya hanya berinvestasi pada produk dengan harga yang wajar.

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama PropertyGuru Vietnam, juga berpendapat bahwa sebaiknya Anda hanya membeli atau berinvestasi pada produk yang murah dan masuk akal. Beliau juga menekankan bahwa waktu pembelian tidaklah sepenting mempersiapkan kondisi keuangan yang solid. Pembeli sebaiknya memiliki setidaknya 30-40% dari nilai rumah dalam bentuk uang mereka sendiri. Penting untuk memastikan arus kas yang stabil dalam 3-5 tahun ke depan agar terhindar dari tekanan keuangan saat meminjam untuk membeli rumah.

Sumber: https://baolangson.vn/chung-cu-100-trieu-dong-m-cuoc-choi-danh-cho-ai-5060380.html