Apa yang istimewa dari usulan pengurangan biaya penggunaan lahan hingga 70%?

Kementerian Keuangan baru saja menyerahkan rancangan Peraturan Pemerintah yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Peraturan Pemerintah Nomor 103/2024 yang mengatur biaya penggunaan tanah dan sewa tanah.

Baru-baru ini, di beberapa daerah, daftar harga tanah baru berdasarkan Undang-Undang Pertanahan 2024 telah meningkat secara signifikan dibandingkan dengan daftar harga lama, yang memaksa masyarakat membayar biaya alih fungsi lahan berkali-kali lipat lebih tinggi ketika mengubah penggunaan lahan dari lahan pertanian menjadi lahan perumahan. Perbedaan ini menjadi beban besar bagi rumah tangga yang memiliki kebutuhan perumahan yang nyata.

z6750704606049-c323aca4fb3b12c7e9777889b6c33920-1289-6277.jpg — Sebuah rumah tangga di Kota Vinh, Nghe An diharuskan membayar pajak hampir 4,5 miliar VND saat mengubah 300 meter persegi lahan kebun menjadi lahan perumahan.

Sebagai contoh, kasus sebuah rumah tangga di Kota Vinh, Provinsi Nghe An, yang diharuskan membayar hampir 4,5 miliar VND saat mengajukan permohonan perubahan peruntukan lahan kebun seluas 300 m² menjadi lahan perumahan telah menarik perhatian publik. Alasannya diduga karena daftar harga tanah yang baru diterbitkan, yang harganya melonjak tajam dibandingkan sebelumnya, sehingga masyarakat harus menanggung pajak, retribusi, dan biaya penggunaan lahan yang sangat tinggi, yang sulit untuk dibayar.

Berdasarkan refleksi, terdapat kasus-kasus ketika terjadi perubahan peruntukan lahan, biaya penggunaan lahan yang harus dibayarkan justru lebih tinggi daripada nilai sebenarnya dari lahan tersebut. Hal ini menimbulkan banyak masalah, terutama bagi rumah tangga yang memiliki lahan kebun, kolam, atau lahan di samping rumah, yang ingin melegalkan hak guna lahan.

Untuk menyelesaikan kesulitan yang dihadapi masyarakat, Kementerian Keuangan telah menyampaikan dua opsi spesifik kepada Pemerintah:

Opsi 1 (mewarisi semangat Peraturan Pemerintah Nomor 45/2014/ND-CP sebelumnya): Melengkapi peraturan tentang pemungutan retribusi penggunaan tanah untuk kasus perubahan peruntukan lahan dari lahan kebun, kolam yang bersebelahan dengan rumah atau lahan yang berasal dari lahan kebun, kolam—yang tidak diakui sebagai lahan perumahan—menjadi lahan perumahan. Secara spesifik: hitung 30% dari selisih harga lahan perumahan dan harga lahan pertanian untuk area di dalam batas alokasi lahan perumahan; hitung 50% dari selisih harga untuk area di luar batas tersebut.

Pilihan ini juga berlaku untuk lahan pertanian pada bidang tanah yang sama dengan rumah yang diakui berdasarkan Undang-Undang Pertanahan tahun 2024.

Menurut Kementerian Keuangan, opsi 1 mengurangi kewajiban biaya penggunaan tanah masyarakat ketika harga tanah lebih tinggi dari undang-undang lama untuk tanah kebun dan kolam yang berdekatan dengan bidang tanah perumahan, dan tanah pertanian di bidang tanah perumahan yang sama.

Namun, rencana ini belum menyelesaikan masalah perubahan tujuan penggunaan lahan dari lahan pertanian murni menjadi lahan perumahan ketika harga tanah untuk perhitungan biaya meningkat.

Opsi 2 (diusulkan oleh Kementerian Keuangan adalah mempertahankan peraturan saat ini dalam Keputusan 103/2024/ND-CP): Tidak menyesuaikan dengan persentase dan tetap menerapkan metode perhitungan selisih absolut menurut Undang-Undang Pertanahan 2024.

Keuntungan opsi ini adalah memastikan kepatuhan yang ketat terhadap ketentuan Pasal 156 Undang-Undang Pertanahan. Namun, kerugiannya adalah tidak menyelesaikan masalah melonjaknya biaya yang menyulitkan masyarakat, dan tidak adanya mekanisme insentif yang sesuai dengan karakteristik lahan kebun dan kolam yang menyatu dengan rumah—yang selama ini umum ditemukan di kawasan permukiman.

Kementerian Keuangan telah mengeluarkan surat edaran resmi yang meminta pemerintah daerah untuk segera melaporkan pelaksanaan perhitungan retribusi penggunaan lahan untuk kasus alih fungsi lahan dari lahan pertanian menjadi lahan perumahan. Melalui sintesis, beberapa pemerintah daerah telah mengusulkan penerapan retribusi persentase, serupa dengan opsi 1, untuk membantu masyarakat dalam menghadapi fluktuasi harga tanah.