Proyek pembangunan satu juta apartemen perumahan sosial terancam hanya sekadar di atas kertas.

Jangan biarkan proyek 1 juta unit rumah susun (rusun) sosial hanya di atas kertas

Pada awal April 2023, Pemerintah menyetujui Proyek "Investasi dalam pembangunan setidaknya 1 juta apartemen perumahan sosial untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan pekerja kawasan industri pada periode 2021-2030".

Hingga saat ini, setelah lebih dari setahun pelaksanaan Proyek, jumlah proyek perumahan sosial tampaknya "masih stagnan". Khususnya Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, dua kota terbesar di Vietnam, "haus" akan segmen perumahan ini. Namun, kecepatan penyelesaian dan persetujuan proyek belum menunjukkan banyak kemajuan.

Menurut laporan terbaru Kementerian Konstruksi yang dirilis akhir pekan lalu, pada kuartal kedua tahun 2024, terdapat 9 proyek perumahan sosial di seluruh negeri yang sedang dilaksanakan. Dari jumlah tersebut, 3 proyek telah selesai pada kuartal tersebut dengan 1.120 unit, 1 proyek di Thai Nguyen mulai dibangun dengan 395 unit, dan 5 proyek telah disetujui untuk investasi.

Hanoi sendiri tidak memiliki proyek investasi yang telah selesai, dimulai, atau disetujui pada kuartal kedua tahun 2024. Kota Ho Chi Minh hanya memiliki satu proyek yang telah selesai, dengan jumlah unit yang terbatas, hanya 368 unit. Pada kuartal kedua, Kota Ho Chi Minh juga tidak memiliki proyek yang sedang berjalan, dan kota tersebut tidak menyetujui proyek perumahan apa pun pada kuartal tersebut.

Menurut Kementerian Konstruksi, dari tahun 2021 hingga kuartal kedua tahun 2024, negara ini telah menyelesaikan 79 proyek dengan skala 40.679 unit, atau hanya memenuhi 4% dari total proyek. Meskipun hampir separuh perjalanan telah selesai, jumlah unit rumah susun (SRS) masih jauh dari target yang ditetapkan Pemerintah.

Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, dua kota terbesar di Vietnam, "haus" akan segmen perumahan sosial. Foto: BDS

Saat ini, negara ini memiliki 128 proyek yang telah mulai dibangun, dengan skala 111.688 unit apartemen. Jika proyek-proyek ini tidak terlambat, dalam 1-2 tahun, Vietnam akan memiliki total 152.367 unit apartemen, yang memenuhi 15,2% dari keseluruhan progres proyek.

Selain itu, baru-baru ini, pemerintah daerah telah menyetujui kebijakan investasi untuk 412 proyek, dengan skala 409.449 unit apartemen. Jika proyek-proyek ini dilaksanakan sesuai jadwal, dalam 4-5 tahun ke depan, Vietnam akan memiliki total 561.816 unit apartemen perumahan sosial, yang memenuhi hampir 56,2% dari total proyek. Dengan demikian, Vietnam perlu menyetujui ratusan proyek perumahan sosial lainnya untuk mencapai target yang ditetapkan. Beberapa pendapat menyatakan bahwa jika momentum implementasi dalam periode terakhir ini berlanjut, 1 juta unit apartemen perumahan sosial mungkin hanya akan menjadi proyek di atas kertas.

Pada konferensi yang diadakan pada bulan Februari 2024, para pemimpin Kementerian Konstruksi menilai: Beberapa daerah seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh adalah kota besar dengan konsentrasi pekerja berpenghasilan rendah yang tinggi dan permintaan yang sangat tinggi untuk perumahan sosial, tetapi hasilnya masih sangat terbatas, menunjukkan bahwa daerah tersebut tidak bertekad dan proaktif.

Selain itu, banyak daerah yang belum memperhatikan pembangunan perumahan sosial seperti Vinh Phuc, Ninh Binh, Nam Dinh, Long An, Quang Ngai... Ini adalah provinsi-provinsi yang tidak memiliki proyek perumahan sosial sejak tahun 2021 hingga awal Februari 2024.

Alasan yang dikemukakan oleh Kementerian Konstruksi adalah bahwa kebijakan pembangunan perumahan sosial belum diamandemen tepat waktu, yang mengakibatkan banyak kendala seperti kurangnya dana lahan, keterbatasan modal kredit, dan waktu pelaksanaan yang lama. Meskipun undang-undang yang telah diamandemen seperti Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Usaha Properti telah disahkan, undang-undang tersebut baru akan diimplementasikan pada awal tahun 2025. Oleh karena itu, insentif bagi investor atau penyederhanaan prosedur belum diterapkan.

Untuk mendukung penyelesaian proyek 1 juta unit apartemen, Pemerintah beserta kementerian dan sektor terkait telah mengusulkan sejumlah solusi. Solusi yang paling menonjol adalah paket kredit senilai VND120.000 miliar untuk mendukung pembangunan perumahan sosial, perumahan pekerja, serta renovasi dan rekonstruksi bangunan apartemen lama.

Namun, paket dukungan ini diumumkan pada April 2023. Hingga akhir kuartal kedua tahun 2024, atau setelah 14 bulan pelaksanaan, baru tersalurkan sebesar VND 1.234 miliar, atau mencapai 1,03% dari total paket kredit.

Pada Februari 2024, Wakil Perdana Menteri Tran Hong Ha juga merasa "tidak puas" karena pencairan paket kredit ini sangat lambat. Oleh karena itu, Wakil Perdana Menteri Tran Hong Ha meminta Bank Negara untuk meninjau dan mengevaluasi kembali pelaksanaan paket insentif 120.000 miliar VND dan menyusun rencana, kompensasi sementara, serta menyelesaikan kompensasi suku bunga untuk pinjaman perumahan sosial.

Baru-baru ini, dalam acara lain di pertengahan Agustus 2024, Perdana Menteri Pham Minh Chinh menginstruksikan Kementerian Konstruksi untuk memimpin dan berkoordinasi dengan Kementerian Perencanaan dan Investasi, Kementerian Keuangan, dan Bank Negara untuk meneliti dan mengembangkan paket kredit senilai VND 30.000 miliar guna menyediakan pinjaman untuk membeli, menyewa, menyewakan, membangun, atau merenovasi rumah dalam rangka melaksanakan kebijakan sosial. Paket kredit ini akan diserahkan kepada Bank untuk Kebijakan Sosial guna melaksanakannya.

Dari jumlah tersebut, sebesar 15.000 miliar VND akan diambil dari penerbitan obligasi pemerintah dan 15.000 miliar VND dari dana perwalian modal anggaran daerah.

Akankah undang-undang baru membantu meningkatkan pasokan perumahan sosial?

Selain paket kredit dari Pemerintah, beberapa pendapat menyebutkan bahwa tiga undang-undang baru terkait pasar properti, meliputi Undang-Undang Perumahan 2023, Undang-Undang Usaha Properti 2023, dan Undang-Undang Pertanahan 2024, akan menjadi awal baru bagi penyediaan perumahan sosial.

Bapak Nguyen Hoang Nam, Direktur Jenderal G-Home, mengatakan: "Undang-undang yang memiliki dampak paling kuat pada segmen perumahan sosial adalah Undang-Undang Perumahan 2023. Undang-undang ini memiliki sejumlah poin baru, yang secara signifikan menghilangkan kesulitan bagi pelaku bisnis. Misalnya, penyelesaian tahap penilaian tanah, yang membantu mempersingkat proses pengembangan perumahan sosial secara signifikan."

Selain itu, dengan peraturan sebelumnya, masyarakat yang memenuhi syarat untuk membeli rumah susun (rumah sosial) tidak memiliki cukup uang, sementara masyarakat kelas menengah yang tidak memiliki cukup uang untuk membeli rumah komersial tidak memenuhi persyaratan untuk membeli rumah susun. Selain itu, terdapat peraturan yang tumpang tindih dan rumit terkait masalah rumah tangga dan pendaftaran rumah tangga. Namun, Undang-Undang Perumahan 2023 telah "mengurai" sebagian besar masalah yang belum terselesaikan ini.

Menurut Bapak Nam, pada akhir Juli, Pemerintah telah mengesahkan Peraturan Pemerintah Nomor 100 yang merinci sejumlah pasal dalam Undang-Undang Perumahan tentang pengembangan dan pengelolaan perumahan sosial. Peraturan Pemerintah ini memiliki banyak terobosan.

Misalnya, Keputusan Presiden Nomor 100 menetapkan persyaratan pendapatan bagi individu sebesar 15 juta VND/bulan dan 30 juta VND/bulan bagi pasangan untuk dapat mengakses perumahan sosial.

Sementara itu, berdasarkan ketentuan sebelumnya, syarat untuk membeli rumah susun adalah berpenghasilan di bawah 11 juta VND/bulan/orang, yang sangat sulit dilaksanakan karena mereka termasuk golongan masyarakat berpenghasilan rendah dan tidak memiliki kebutuhan untuk membeli rumah atau tidak memiliki syarat yang cukup untuk membayar kembali pinjaman.

Belum lagi risiko penyaluran kredit yang salah sasaran ketika dalam keluarga, salah satu pasangan berpenghasilan kurang dari 11 juta VND/bulan, sementara pasangan lainnya berpenghasilan ratusan juta (wiraswasta). Hal ini juga menjadi kendala bagi bank dalam menentukan sasaran kredit.

"Ketika mendekati total pendapatan rumah tangga (termasuk pasangan) dengan total pendapatan tidak melebihi ambang batas 30 juta VND/bulan, hal ini akan membantu mereka yang membutuhkan perumahan untuk lebih mudah mengakses paket dukungan kredit preferensial dari Negara," ujar Bapak Nam.

Selain itu, Bapak Nam mengatakan bahwa saat ini di negara-negara maju, 1 dari 5 orang tinggal di perumahan sosial. Oleh karena itu, dengan pelonggaran hukum yang kuat, Bapak Nam berharap akan ada surat edaran lain yang diterbitkan untuk membantu mengatasi semua kesulitan sehingga investor dapat merasa aman dalam membangun perumahan sosial.

Namun, selain kebijakan dukungan yang ada, Pemerintah perlu memiliki solusi lain yang cukup kuat dan drastis agar investor besar dapat berpartisipasi dalam proyek perumahan sosial. Misalnya, Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) mengusulkan untuk mempertimbangkan peningkatan standar keuntungan bagi investor proyek perumahan sosial menjadi 15%, bukan hanya 10% seperti saat ini.

Dinh Tran

Sumber: https://www.congluan.vn/de-an-xay-dung-mot-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-co-nguy-co-nam-tren-giay-post308741.html