Untuk membuat proses penilaian tanah lebih lengkap

[iklan_1]

Penentuan nilai tanah merupakan langkah penting dalam proses pengembangan proyek properti. Menurut survei terbaru Kementerian Konstruksi , lebih dari 50% proyek properti menghadapi kesulitan, hambatan, atau lambatnya pelaksanaan karena kesulitan dalam menentukan harga tanah menggunakan metode harga pasar. Pada tahun 2022, kemampuan untuk menentukan harga dan pasar juga berkontribusi terhadap penurunan tajam pasokan properti dibandingkan tahun 2021.

Penilaian tanah merupakan langkah penting.

Saat ini, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup sedang mengumpulkan pendapat dari kementerian, lembaga, dan instansi terkait terkait amandemen rancangan Peraturan Pemerintah Nomor 44 dan Surat Edaran Nomor 36. Di antara usulan amandemen tersebut, terdapat banyak pandangan berbeda seputar metode penilaian tanah saat ini, terutama penghapusan metode "surplus", yang merupakan isu kontroversial. Mengenai perbedaan metode surplus ini, Ibu Do Thi Thu Giang, Direktur Layanan Konsultasi Savills Ho Chi Minh City, seorang pakar dengan pengalaman bertahun-tahun di bidang penilaian, mengatakan bahwa saat ini terdapat banyak metode penilaian yang berbeda, dan pendekatan serta metode penilaian yang tepat akan bergantung pada karakteristik properti dan ketersediaan data.

Sebagai contoh, Ibu Giang menganalisis, metode perbandingan cocok untuk real estat dengan area kecil, dan jumlah transaksi serupa adalah umum. Namun, metode ini memiliki keterbatasan dalam hal data: informasi transaksi yang dikumpulkan memiliki perbedaan dalam nilai transaksi aktual dan nilai transaksi pada kontrak; rincian transaksi tidak sepenuhnya diungkapkan. Dalam kasus real estat dengan area yang luas, atau proyek pembangunan, jumlah real estat yang sebanding yang serupa sangat terbatas, yang mengarah pada kebutuhan untuk membuat penyesuaian besar, yang memengaruhi keakuratan hasil penilaian. Dengan metode koefisien penyesuaian harga tanah, koefisien penyesuaian diterapkan secara tetap dalam suatu periode, tidak mencerminkan fluktuasi pasar dalam waktu singkat. Selain itu, koefisien penyesuaian juga didasarkan pada hasil analisis data transaksi tanah yang terbatas dan tidak akurat.

Sementara itu, metode surplus lebih cocok untuk menilai lahan luas yang sedang dikembangkan. Metode ini menggunakan estimasi pendapatan dikurangi estimasi biaya investasi untuk mendapatkan nilai sisa lahan. "Asumsikan sebidang tanah berpotensi untuk penggunaan komersial dan jasa; dengan metode perbandingan atau koefisien penyesuaian, nilai lahan akan diestimasi pada nilai tertentu. Namun, dengan metode surplus, lahan dapat diasumsikan dikembangkan dengan berbagai jenis penggunaan komersial dan jasa seperti perkantoran, pusat perbelanjaan, atau hotel, sehingga menemukan nilai lahan tertinggi, memastikan prinsip penilaian properti terbaik dan paling efektif," kata pakar tersebut. Dalam contoh lain, lahan yang akan dinilai adalah lahan campuran, dengan lahan perumahan dan lahan komersial dan jasa. Dengan demikian, penggunaan metode perbandingan atau koefisien penyesuaian tidak akan dapat sepenuhnya dan benar mencerminkan nilai campuran karena keterbatasan jumlah aset pembanding dengan rasio komponen yang serupa dalam campuran atau kurangnya koefisien yang sesuai.

Faktanya, metode ini juga memiliki keterbatasan karena banyaknya asumsi dan prakiraan subjektif. Untuk meminimalkan keterbatasan ini, selama proses penilaian, mungkin diperlukan metode perbandingan dan kontras tambahan untuk menghasilkan hasil penilaian yang akurat.

Peran metode surplus

Dari analisis di atas, Ibu Do Thi Thu Giang berpendapat bahwa metode surplus harus dipertahankan karena metode ini cocok untuk memperkirakan lahan yang berpotensi untuk dikembangkan atau dibangun kembali.

Mengevaluasi lebih lanjut peran metode surplus, Bapak Troy Griffiths, Wakil Direktur Utama Savills Vietnam, mengatakan bahwa dalam kebanyakan kasus, penghapusan metode penilaian surplus akan menghasilkan penilaian yang lebih konservatif. "Dana lahan yang direncanakan untuk pengembangan proyek akan dinilai lebih akurat melalui metode surplus. Metode ini menunjukkan profitabilitas proyek secara keseluruhan serta indikator keuangan yang menunjukkan apakah proyek tersebut berkelanjutan secara finansial atau tidak," ujar Bapak Troy Griffiths.

"Di Vietnam, ketika Pemerintah sedang membahas pembaruan penting dalam proses penilaian tanah, wajar jika metode residual dipertimbangkan untuk dihapuskan karena bergantung pada banyak variabel subjektif. Saat menerapkan metode baru, metode dengan integritas yang lebih tinggi dan faktor subjektif yang lebih sedikit perlu dipertimbangkan. Namun, metode residual harus diterapkan dengan tepat sebagai metode penilaian yang diterima dan diterapkan," tambah Wakil Direktur Pelaksana Savills.

Jika metode residual dihilangkan, masih ada sejumlah metode penilaian lain; tetapi ia mencatat bahwa masalah paling mendasar hanyalah perbandingan langsung. Tujuan penilaian adalah untuk mensimulasikan perilaku pasar guna menentukan nilai pasar. Kebanyakan pembeli seringkali hanya mengandalkan nilai properti serupa di dekatnya untuk menentukan nilai properti mereka.

Para ahli mengatakan metode residual atau metode hipotetis diterapkan cukup efektif di banyak negara. Bank, pengadilan, dan arbitrase sering menerima dan memperdebatkan variabel yang digunakan. Ini hanyalah metode Arus Kas Diskonto (DCF) dengan variabel yang lebih subjektif, sehingga kurang populer dibandingkan metode lainnya.

[iklan_2]
Tautan sumber