Usulan Kenaikan Harga Lahan Pertanian 65%-70%: Banyak Kekhawatiran

Menurut wartawan SGGP, di beberapa daerah di Kota Ho Chi Minh, terdapat banyak kasus di mana masyarakat harus menarik permohonan alih fungsi lahan mereka karena biaya alih fungsi lahan yang dihitung berdasarkan daftar harga lahan dalam Keputusan 79/2024 terlalu tinggi. Para ahli menilai bahwa penyesuaian harga lahan pertanian diperlukan untuk membantu masyarakat mengurangi beban membayar biaya alih fungsi lahan, tetapi kenaikan yang wajar perlu dipertimbangkan.

Mengurangi tekanan finansial pada masyarakat

Dr. Pham Viet Thuan, Direktur Institut Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa penerapan daftar harga sesuai Keputusan 79/2024 akan berdampak negatif pada pasar umum di kota tersebut. Yaitu, mengurangi pendapatan anggaran dari alih fungsi lahan, membatasi perkembangan pasar properti, dan secara signifikan mengurangi pasar bahan bangunan karena terbatasnya pembangunan baru dari masyarakat. Baru-baru ini, Institut Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh mengirimkan dokumen kepada Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh yang mengusulkan penyesuaian harga lahan pertanian dengan perencanaan lahan perumahan menjadi 65%-70% dalam daftar harga lahan sesuai Keputusan 79/2024 yang sebelumnya diterapkan di wilayah Kota Ho Chi Minh.

Tanah di bangsal Binh Quoi, Kota Ho Chi Minh Foto: THANH HIEN

Menurut Dr. Pham Viet Thuan, ruang lingkup penyesuaian akan berlaku untuk bidang tanah pertanian yang tercampur dalam kawasan permukiman dengan perencanaan lahan permukiman, atau bidang tanah permukiman dengan lahan pertanian yang belum dikonversi menjadi lahan permukiman ketika terdapat kebutuhan untuk dikonversi menjadi lahan permukiman sesuai arahan Undang-Undang Pertanahan 2024. Selain itu, lahan pertanian tanpa perencanaan lahan permukiman tidak akan disesuaikan untuk ditingkatkan sesuai dengan usulan tersebut, guna menciptakan kondisi bagi proyek, kawasan industri, dan klaster untuk berkembang dalam jangka panjang. "Jika usulan tersebut disetujui, masyarakat hanya perlu membayar pajak 2,5-3 kali lipat lebih banyak, setara dengan 250%-300% dibandingkan dengan saat menerapkan daftar harga tanah sesuai Keputusan 02/2020 sebelumnya. Sementara itu, jika tidak disesuaikan, jumlah biaya penggunaan tanah yang harus dibayarkan masyarakat akan meningkat rata-rata 5-25 kali lipat, setara dengan 500%-2.500%, suatu peningkatan yang terlalu besar," ujar Dr. Pham Viet Thuan.

Ambil contoh kasus Bapak NK (Kelurahan Tan Thanh Dong, Kabupaten Cu Chi). Ketika mendengar tentang daftar harga tanah yang baru, pada tanggal 30 Oktober 2024, beliau mengajukan permohonan untuk mengubah hampir ^960m2 lahan pertanian menjadi lahan perumahan. Dengan menerapkan daftar harga tanah yang baru, beliau harus membayar lebih dari 4,3 miliar VND. Sementara itu, dengan metode perhitungan yang diusulkan oleh Institut Ekonomi Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Ho Chi Minh, Bapak K. akan memiliki beban keuangan yang lebih sedikit. Secara spesifik, harga tanah di wilayah Bapak K. adalah 4,3 juta VND/ ^m2 , jika harga tanah pertanian dinaikkan menjadi 70% dari harga tanah perumahan, maka 4,3 x 70% = 3 juta VND/ ^m2 . Berdasarkan metode perhitungan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2024 tentang Retribusi dan Sewa Lahan, retribusi penggunaan lahan untuk alih fungsi lahan menjadi lahan perumahan adalah 4,3 juta VND - 3 juta VND = 1,3 juta VND/ ^m² . Dengan demikian, dengan ^{luas 100 m²} , jika terjadi alih fungsi lahan, pemilik lahan hanya perlu membayar 1,3 miliar VND, berkurang lebih dari 3 miliar VND dibandingkan perhitungan saat ini.

Pertimbangkan dengan cermat

Namun, beberapa pakar real estat berpendapat bahwa kenaikan harga lahan pertanian seperti yang diusulkan perlu dipertimbangkan secara matang karena akan menyebabkan kenaikan harga perumahan, yang akan memengaruhi perkembangan bisnis real estat. Selain itu, mungkin terjadi akumulasi lahan yang menunggu konversi, yang menyebabkan sumber lahan produksi melambat, sehingga menghambat perkembangan pertanian perkotaan.

Bapak Vo Van Thuong, Ketua Ba Ria Real Estate Club, mengatakan bahwa peningkatan harga lahan pertanian sebesar 65%-70% dari harga lahan perumahan dapat menyebabkan banyak konsekuensi. Lahan pertanian tidak dapat dianggap mendekati nilai lahan perumahan, yang dapat dengan mudah menyebabkan spekulasi di lahan pertanian menunggu harga naik, menyebabkan pasar real estat memiliki fluktuasi yang tidak menguntungkan untuk proyek-proyek yang sudah memiliki lahan perumahan. Sementara itu, Bapak Le Viet Lien, Direktur Jenderal Ba Ria - Vung Tau Housing Development Joint Stock Company, berkomentar bahwa ketika melaksanakan proyek perumahan, bisnis harus mengubah tujuan penggunaan lahan dari lahan pertanian menjadi lahan perumahan. Ketika harga tanah meningkat, bisnis harus mengumpulkan lebih banyak uang untuk dapat mengubah tujuan penggunaan lahan. Sementara itu, saat ini, bisnis real estat mengalami masa yang sangat sulit dalam mengelola keuangan mereka.

Menurut Pengacara Nguyen Canh, Direktur Nguyen Canh Law Company Limited (Vung Tau Ward, Kota Ho Chi Minh), penyesuaian harga lahan pertanian agar meningkat memang diperlukan, tetapi harus sesuai dengan proses penilaian lahan sesuai Undang-Undang Pertanahan 2024, dengan berkonsultasi dengan departemen khusus, cabang, dan lembaga konsultan penilaian independen. Khususnya, perlu memahami secara menyeluruh prinsip-prinsip metode penilaian lahan sesuai prinsip pasar sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pertanahan. Penentuan harga lahan harus didasarkan pada pengumpulan informasi dari pasar transfer, pendapatan lahan, biaya investasi, harga lahan di sekitarnya... tidak dapat mengambil rasio tetap dari harga lahan perumahan.

THANH HIEN - QUANG VU

Sumber: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html