Bisnis properti mobilisasi dana miliaran rupiah lewat obligasi

Mobilisasi Thai Son sebesar VND4.000 miliar

Sebuah perusahaan nonpublik yang bergerak di sektor bisnis real estat, Thai Son Construction Investment JSC, baru saja menyelesaikan penerbitan obligasi korporasi swasta pada tanggal 28 Oktober.

Pada tanggal 28 Oktober, Thai Son menerbitkan 40.000 obligasi, sehingga mengumpulkan dana sebesar 4.000 miliar VND.

Obligasi ini berjangka waktu 2 tahun dan jatuh tempo pada Oktober 2027 dengan tingkat bunga 12,5% per tahun. Obligasi ini memiliki 3 syarat: Tidak dapat dikonversi, tidak ada waran, dan tidak ada agunan.

Perusahaan real estat ini memiliki modal dasar sebesar 13.500 miliar VND, didirikan pada tahun 2007. Selain obligasi tersebut, Thai Son juga memiliki obligasi yang diterbitkan pada bulan Agustus 2024, dengan jangka waktu 2 tahun dan nilai penerbitan sebesar 1.890 miliar VND.

Laporan keuangan perusahaan untuk periode semesteran 2025 menunjukkan bahwa per 30 Juni 2025, Thai Son memiliki ekuitas sebesar VND 19.653 miliar. Sementara itu, liabilitasnya cukup tinggi, mencapai VND 82.722 miliar, setara dengan 4,2 kali ekuitasnya.

Terkait struktur utang, kewajiban Thai Son sebagian besar tercatat dalam Kewajiban lain-lain, tidak ada pinjaman bank dan utang dari obligasi saat itu hanya lebih dari 1.800 miliar VND.

Dalam 6 bulan pertama tahun 2025, Thai Son melaporkan laba setelah pajak sebesar VND 846,6 miliar, jauh lebih positif dibandingkan periode yang sama tahun lalu ketika pada 6 bulan pertama tahun 2024, perusahaan merugi lebih dari VND 236 miliar.

Saat ini, Thai Son memiliki perusahaan induk langsung, TS Holding Real Estate Development Company Limited, dengan rasio kepemilikan sebesar 98,4%. Sementara itu, TS Holding dimiliki oleh Vinhomes JSC sebesar 65,71%.

Thai Son pertama kali diperingkat oleh Saigon Ratings. Lembaga pemeringkat kredit ini menyatakan bahwa profil bisnis Thai Son saat ini berada pada tingkat risiko rendah. Ke depannya, Thai Son akan berinvestasi di sejumlah proyek dan diperkirakan akan mengalami pertumbuhan pendapatan dan laba yang tinggi, seperti Proyek Kawasan Perkotaan My Lam - Tuyen Quang Resort, Proyek Kawasan Perkotaan Baru Tan My, Proyek Kawasan Perkotaan Baru Lapangan Golf Pegunungan Nham Bien, dan komponen-komponen lain dari proyek Kota Pintar Vinhomes.

Saigon Ratings meyakini bahwa dalam jangka pendek dan menengah, Thai Son Company akan menghadapi tekanan keuangan yang semakin meningkat. Alasan utamanya adalah perusahaan berencana menerbitkan obligasi/pinjaman (tidak termasuk pinjaman dari pihak terkait) pada tahun 2025 (VND 13.300 miliar) dan pada tahun 2026 (VND 10.980 miliar) untuk secara proaktif memastikan sumber modal jangka menengah dan panjang guna mendukung kegiatan kerja sama bisnis dan kebutuhan investasi untuk pengembangan proyek properti yang sedang berjalan.

Hampir 3.000 miliar VND dalam bentuk obligasi mengalir ke sebuah proyek di Hue

TN Development JSC, yang juga bergerak di industri properti, baru-baru ini meningkatkan modal melalui penerbitan obligasi. Dari 22-28 Oktober 2025, TN menerbitkan 29.500 obligasi, sehingga menghasilkan pendapatan sebesar VND 2.950 miliar.

Obligasi TN berjangka waktu 5 tahun dengan tingkat bunga 8,75%. Obligasi ini tidak dapat dikonversi, tanpa waran, dan dijamin pembayarannya.

TN Development Corporation memiliki modal dasar sebesar 1.496 miliar VND dan bergerak di sektor jasa real estat, dengan fokus pada jasa pariwisata , penyewaan kantor, apartemen, dan vila, jasa akomodasi hotel, dan jasa makanan.

Menurut penilaian unit pemeringkatan kredit FiinRatings, TN memiliki skala operasi yang sederhana karena perusahaan hanya berfokus pada pengembangan dan pengoperasian satu proyek di Hanoi. Efisiensi operasional dan profitabilitas perusahaan saat ini lebih rendah daripada rata-rata industri.

Pada tahun 2025, TN berencana untuk melakukan ekspansi ke investasi non-inti dengan menandatangani perjanjian kerja sama dengan Perusahaan Saham Gabungan Tam Giang General Entertainment dengan total nilai kerja sama sebesar 3.100 miliar VND, untuk mengembangkan proyek perhotelan, layanan pariwisata, vila resor, dan kompleks hiburan komprehensif di Thua Thien Hue. Hal ini dapat menimbulkan tantangan dan potensi risiko bagi TN karena belum memiliki pengalaman dalam pengembangan properti. Selain itu, proyek ini masih dalam tahap awal implementasi dan diperkirakan belum akan menghasilkan arus kas yang signifikan dalam 12-24 bulan ke depan.

Laporan pemeringkatan kredit tersebut juga menambahkan bahwa penerbitan obligasi senilai VND 2.950 miliar ini merupakan kerja sama dengan Tam Giang. Ketika penerbitan selesai dan modal ditingkatkan sesuai rencana, rasio utang terhadap ekuitas TN pada periode 2025-2026 akan mencapai sekitar 2,1-2,5 kali lipat, jauh lebih tinggi dibandingkan bisnis lain di industri yang sama.

Sumber: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-huy-dong-hang-nghin-ty-dong-qua-trai-phieu-d425859.html