Terobosan dalam pertumbuhan perumahan sewa

Hanya sekitar setengah bulan setelah arahan dari Sekretaris Jenderal dan Presiden To Lam, Pemerintah menyelesaikan tugas penugasan wilayah untuk memulai proyek perumahan sewa guna mengimplementasikan pilar strategis pembangunan perumahan bagi masyarakat.

Proyek-proyek akan segera dimulai pada bulan Juni.

Dalam rapat kerja pada tanggal 1 Juni dengan para pemimpin Kota Hai Phong dan provinsi Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh, dan Hung Yen mengenai pengembangan perumahan sewa sesuai arahan Sekretaris Jenderal dan Presiden To Lam, Perdana Menteri Le Minh Hung menekankan: Kawasan ekonomi utama Utara merupakan pusat pengembangan industri, saat ini mengalami tingkat urbanisasi yang sangat tinggi dan konsentrasi tenaga kerja yang besar. Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh, dan Hung Yen semuanya memiliki beberapa tingkat pertumbuhan ekonomi tertinggi di negara ini, dengan ratusan ribu pekerja yang dipekerjakan di kawasan industri. Tekanan terhadap perumahan sewa bagi pekerja sangat mendesak, dan pengembangan perumahan sewa di wilayah ini juga berfungsi sebagai preseden untuk mengujicobakan dan mereplikasi pendekatan ini di daerah lain di seluruh negeri.

Pemerintah dengan cepat mengimplementasikan proyek perumahan sewa.

Foto: Dinh Son

Dengan cara yang tegas dan mendesak, kepala pemerintahan mengeluarkan ultimatum yang belum pernah terjadi sebelumnya: Pada bulan Juni, masing-masing dari empat provinsi dan kota yang disebutkan di atas harus berupaya untuk memulai setidaknya satu proyek perumahan sewa; dan secara bersamaan menyelesaikan prosedur untuk melaksanakan proyek perumahan sewa skala besar pada kuartal ketiga dan keempat tahun ini. Yang penting, arahan ini, yang bukan lagi sekadar pedoman dengan frasa seperti "berupaya" atau "berusaha keras," menekankan bahwa ini adalah persyaratan mendesak, menolak laporan di atas kertas dan menuntut hasil konkret. Dalam kasus di mana daerah-daerah mengalami kesulitan atau hambatan, kementerian dan lembaga pusat harus secara proaktif memberikan dukungan dan solusi segera.

Menciptakan mekanisme untuk menarik modal swasta agar berpartisipasi dalam pengembangan perumahan sewa merupakan cara yang baik untuk mengimplementasikan kebijakan negara dan masyarakat yang bekerja sama.

FOTO: DINH SON

Arahan Perdana Menteri merupakan langkah cepat dan konkret dalam mewujudkan visi strategis Partai, hanya lebih dari setengah bulan setelah Sekretaris Jenderal dan Presiden To Lam mengeluarkan arahan penting: Perumahan sewa harus menjadi pilar strategis. Ini adalah kecepatan yang belum pernah terjadi sebelumnya, karena biasanya, dibutuhkan rata-rata 18-24 bulan bagi proyek perumahan sosial untuk melalui proses dari persetujuan perencanaan, persetujuan kebijakan investasi, alokasi lahan hingga mendapatkan izin konstruksi dan memulai pembangunan.

Dengan pengalaman lebih dari 40 tahun dalam riset segmen perumahan sewa, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA), mengungkapkan kegembiraan dan harunya atas arahan cepat dan tegas dari Pemerintah menyusul pergeseran strategis bersejarah dalam pemikiran Sekretaris Jenderal dan Presiden terkait segmen perumahan sewa. Beliau menekankan bahwa ini bukan hanya kabar baik bagi pasar real estat, tetapi juga berdampak langsung pada kehidupan mayoritas masyarakat berpenghasilan menengah dan rendah di daerah perkotaan. Pada saat yang sama, hal ini membuka visi strategis baru, yang bertujuan untuk menjamin hak-hak warga negara sebagaimana diatur dalam Konstitusi.

Saat ini, kaum muda, khususnya Generasi Z, memimpin tren untuk tidak lagi memprioritaskan kepemilikan rumah permanen. Dengan perkembangan Revolusi Industri Keempat, kecerdasan buatan (AI), dan ekonomi berbagi, mereka dapat bekerja jarak jauh dari mana saja, mulai dari Hanoi dan Ho Chi Minh City hingga Phu Quoc atau Sa Pa. Mereka senang menjelajahi dan sering berganti pekerjaan untuk mendapatkan pengalaman. Bagi kaum muda, perumahan sewa fleksibel yang sesuai dengan gaya hidup dan pekerjaan mereka adalah prioritas utama. Jika dilihat secara global, di negara-negara maju seperti Jepang dan Barat, persentase orang yang menyewa di daerah perkotaan sekitar 60%. Di Singapura, angka ini mencapai sekitar 80%.

"Kongres Nasional Partai ke-14 telah menetapkan tujuan bagi Kota Ho Chi Minh, serta seluruh negeri, untuk menjadi negara industri maju pada tahun 2045, dengan transformasi besar dalam struktur ekonomi dan sosial. Oleh karena itu, permintaan akan perumahan sewa akan meningkat dan merupakan tren yang tak terhindarkan," tegas Bapak Le Hoang Chau.

Dorongan bagi pasar properti.

Dalam arahannya kepada pemerintah daerah, Perdana Menteri Le Minh Hung juga mencatat bahwa pengembangan perumahan sewa terjangkau merupakan isu mendesak yang perlu ditangani. Negara harus memimpin dan mempertimbangkan sumber daya negara sebagai pengungkit untuk mendukung dan menarik sumber daya swasta; memanfaatkan Dana Perumahan Nasional dan dana perumahan lokal secara efektif untuk membimbing dan menciptakan momentum bagi pasar; dan memobilisasi beragam sumber daya, tidak hanya mengandalkan anggaran, dengan fokus pada pembukaan modal swasta dan modal jangka panjang.

Pengembangan perumahan sewa berkontribusi dalam memecahkan masalah perumahan bagi masyarakat.

Foto: Dinh Son

Menanggapi seruan dari Partai dan Pemerintah, banyak bisnis juga telah mengumumkan kes readiness mereka untuk berpartisipasi. Akhir pekan lalu, para pemimpin Perusahaan Real Estat Hoang Quan berbagi bahwa di proyek perumahan sosial Golden City (Tay Ninh), perusahaan mengalokasikan setengah dari unitnya untuk disewakan dan akan menerapkan rasio ini ke semua proyek mendatang. Secara khusus, pada tahap awal proyek Golden City, Hoang Quan telah membangun 4 gedung apartemen dengan sekitar 1.000 unit apartemen. Perusahaan telah membaginya menjadi 2 gedung untuk dijual dan 2 gedung untuk disewakan. Dalam waktu dekat, di semua proyek, Hoang Quan akan mengalokasikan setidaknya 50% untuk disewakan. Perusahaan juga telah menerima tawaran dari dua bank yang ingin bekerja sama dalam membangun perumahan sewa sebagai tanggapan atas seruan Pemerintah…

Bapak Le Hoang Chau berkomentar bahwa ini adalah arah pembangunan yang masuk akal dan logis, karena dalam orientasi pembangunan, investasi publik tidak dapat menangani semuanya tetapi hanya bertindak sebagai pengungkit. Namun, jika kita hanya mengandalkan sektor swasta sebagai kekuatan utama, jalan ke depan masih akan dikepung oleh berbagai rintangan, mulai dari mekanisme hingga operasi praktis.

Secara spesifik, hambatan terbesar bagi bisnis yang berinvestasi di perumahan sosial dan perumahan sewa adalah tantangan dalam memperoleh lahan dan beban biaya pembebasan lahan. Pelajaran dari negara lain menunjukkan bahwa Negara perlu memainkan peran utama dengan berani menggunakan lahan publik yang direncanakan untuk perumahan atau layanan komersial di dalam kawasan industri untuk menyelenggarakan lelang publik, memilih investor terkemuka untuk membangun perumahan sewa bagi pekerja dan imigran. Dalam hal ini, bisnis akan dibebaskan dari biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan. Untuk kasus di mana bisnis secara independen bernegosiasi untuk memperoleh hak penggunaan lahan pertanian dari penduduk untuk proyek-proyek, mekanisme untuk mengurangi biaya kompensasi pembebasan lahan perlu diubah agar mencerminkan nilai sebenarnya yang dibayarkan oleh bisnis, alih-alih menerapkan daftar harga lahan pertanian saat ini yang terlalu rendah, yang menyebabkan investor mengalami kerugian.

Selain masalah ketersediaan lahan, membuka akses kredit jangka panjang merupakan hambatan berikutnya yang membutuhkan intervensi pemerintah. Mengingat jangka waktu pembayaran yang panjang, yang dapat mencapai beberapa dekade, tanpa kebijakan kredit preferensial yang menawarkan suku bunga rendah dan persyaratan pinjaman yang setara, bisnis swasta tidak akan mampu menanggung tekanan utang, memaksa mereka untuk menaikkan harga sewa dan secara tidak sengaja merusak aspek kemanusiaan dari jenis perumahan ini.

"Arahan Negara saat ini perlu dikonkretkan dengan segera menyelesaikan kontradiksi hukum yang ada. Misalnya, Undang-Undang Perumahan mengizinkan investor dalam proyek perumahan sosial untuk disewa mengakses kredit preferensial, tetapi Keputusan Pemerintah 100 menetapkan bahwa Bank Kebijakan Sosial tidak diperbolehkan memberikan pinjaman kepada kelompok ini. Inkonsistensi ini, 'dokumen yang melanggar hukum' ini, perlu segera diubah untuk menyelaraskan sistem hukum," kata Bapak Chau sebagai contoh.

Bersamaan dengan itu, untuk benar-benar mendorong partisipasi sektor swasta, menurut Bapak Le Hoang Chau, negara perlu menyelaraskan kebijakan perpajakan dan infrastruktur perkotaan. Meskipun Undang-Undang Perumahan tahun 2014 menetapkan bahwa tarif pajak untuk proyek perumahan sosial yang disewakan harus lebih rendah daripada yang dijual, peraturan ini tetap hanya di atas kertas selama bertahun-tahun karena Undang-Undang Pajak belum mengizinkan amandemen yang sesuai. Lebih lanjut, negara harus memainkan peran pelopor dengan secara proaktif menginvestasikan anggaran untuk menghubungkan infrastruktur transportasi dan teknis ke batas-batas proyek perumahan sosial. Koneksi yang tersinkronisasi ini tidak hanya membantu masyarakat berpenghasilan rendah – kelompok yang paling rentan dalam masyarakat – memiliki kesempatan untuk mengakses dan menetap di model perkotaan yang nyaman, tetapi juga berfungsi sebagai pengungkit paling praktis untuk mengubah pemikiran strategis visi kebijakan menjadi solusi perumahan yang nyata.

Pemerintah daerah mengambil inisiatif, pemerintah daerah melakukan pekerjaannya.

Menekankan bahwa ini adalah kebijakan yang sepenuhnya tepat, Profesor Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, menyatakan bahwa masalah ini telah diatasi dalam Undang-Undang Perumahan tahun 2005 - undang-undang perumahan pertama di Vietnam. Namun, pengembangan segmen perumahan sewa belum berhasil karena investasi di sektor ini membutuhkan periode perputaran modal yang panjang, yaitu 40-50 tahun. Selain itu, margin keuntungannya tidak terlalu tinggi karena harga sewa harus rendah dan terjangkau bagi banyak orang. Sebaliknya, jika perumahan komersial dikembangkan, investor dapat memulihkan seluruh investasi mereka dalam waktu 5-7 tahun ketika proyek tersebut dijual, ditambah keuntungan yang cukup tinggi. Oleh karena itu, tidak dapat dihindari bahwa bisnis swasta tidak antusias. Mengandalkan sepenuhnya pada anggaran negara untuk investasi di segmen ini juga sulit karena anggaran terbatas dan harus diinvestasikan di sektor ekonomi penting seperti infrastruktur…

Oleh karena itu, Profesor Dang Hung Vo mengusulkan bahwa banyak inisiatif diperlukan untuk mengimplementasikan kebijakan ini. Pertama, bisnis dan bahkan lembaga manajemen negara harus mengubah teknologi konstruksi dan teknologi bahan bangunan, serta memanfaatkan ruang secara maksimal di gedung apartemen... untuk membantu mengurangi biaya pembangunan perumahan sewa. Selanjutnya, negara membutuhkan kebijakan dan mekanisme untuk membuka jalan bagi partisipasi modal swasta. Secara khusus, perlu dipertimbangkan penerapan model BOT atau PPP (Public-Transfer of Ownership) dalam kemitraan perusahaan. Dalam model ini, negara bertanggung jawab atas lahan dan bisnis berinvestasi dalam pembangunan perumahan. Selama masa sewa, bisnis akan menerima kembali modal yang diinvestasikan dalam konstruksi ditambah keuntungan, serupa dengan model eksploitasi lainnya. Dukungan negara terkait lahan juga lebih mudah dan lebih murah daripada jika perusahaan swasta menangani semuanya sendiri. Hal ini juga dilihat sebagai pengungkit dari negara untuk mendorong dan menarik modal swasta untuk berpartisipasi dalam pengembangan pasar perumahan sewa dengan kecepatan tercepat, mencapai tujuan yang telah ditetapkan. Akibatnya, bisnis akan lebih percaya diri untuk berpartisipasi dalam lebih banyak proyek, menciptakan perumahan sewa yang terjangkau bagi sebagian besar penduduk.

Secara khusus, Profesor Dang Hung Vo menekankan bahwa untuk mendorong pengembangan perumahan sewa khususnya, atau perumahan pada umumnya, bagi masyarakat, pemerintah daerah harus proaktif dan tegas, sementara pemerintah pusat hanya membangun kerangka hukum umum. Pemerintah daerah harus proaktif mengusulkan solusi yang sesuai dengan realitas mereka sendiri. Selama implementasi, jika ada peraturan yang dianggap tidak sesuai, mereka harus mengusulkan amandemen kepada pemerintah pusat.

"Kebijakan pengembangan perumahan sewa sudah tepat dan merupakan arah mendesak yang perlu dipercepat untuk membantu menyelesaikan masalah perumahan bagi masyarakat. Namun, mengandalkan sepenuhnya pada dukungan keuangan negara akan sulit karena keterbatasan sumber daya anggaran negara. Hanya dengan menciptakan mekanisme untuk mendorong partisipasi bisnis, hasilnya akan tercapai dengan cepat. Ini juga berarti menciptakan konsensus yang tinggi di masyarakat. Ini juga mencerminkan semangat bahwa ketika negara dan rakyat bekerja sama, kebijakan apa pun akan berhasil," tegas Profesor Dang Hung Vo.

Pasokan perumahan sewa tidak mencukupi untuk memenuhi permintaan.

Dalam sesi kerja pada tanggal 1 Juni, Perdana Menteri Le Minh Hung menyatakan bahwa permintaan akan perumahan sewa sangat tinggi sementara pasokan perumahan sewa sangat tidak mencukupi, terutama untuk sewa jangka panjang dengan harga yang wajar, yang merupakan kendala utama. Mayoritas pekerja dan buruh di lima provinsi Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh, dan Hung Yen saat ini menyewa rumah-rumah yang dibangun secara informal oleh keluarga – yang menimbulkan risiko signifikan terhadap keselamatan, khususnya keselamatan kebakaran, kebersihan lingkungan, kondisi tempat tinggal, dan kebutuhan infrastruktur sosial.

Sebelumnya, Kementerian Konstruksi mengumumkan, berdasarkan laporan dari 18 daerah, bahwa total permintaan perumahan sewa pada periode 2026-2030 adalah 71.187 unit. Perlu dicatat, jumlah unit perumahan sosial yang tersedia untuk disewa di seluruh negeri sekitar 42.275 unit. Dari jumlah tersebut, Da Nang memimpin dengan lebih dari 12.400 unit, diikuti oleh Bac Ninh dengan hampir 9.850 unit dan Kota Ho Chi Minh dengan sekitar 5.700 unit. Daerah-daerah ini juga telah mengembangkan dan menerapkan model perumahan untuk pekerja dan buruh yang ingin menyewa, menciptakan banyak peluang bagi pekerja untuk memiliki rumah dan menetap.

Pengembangan perumahan sewa berkontribusi dalam menjamin keamanan sosial.

Kami sedang dalam proses merevisi Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Perumahan, dan Undang-Undang Usaha Properti. Saya berharap undang-undang ini akan segera disahkan dan mulai berlaku, mungkin mulai 1 Januari 2027, untuk menciptakan kerangka hukum yang kokoh. Kita perlu mengeluarkan peraturan dan standar baru untuk perumahan sewa. Melihat kembali sejarah Kota Ho Chi Minh, kita pernah memiliki perusahaan seperti Hui Bon Hoa (Paman Hoa) atau Mydeen yang menyediakan perumahan sewa secara berkelanjutan selama ratusan tahun, lintas generasi. Saya percaya bahwa dengan arahan yang tepat dari Sekretaris Jenderal dan Presiden To Lam, bersama dengan tindakan cepat dan tegas dari Pemerintah, kita akan mampu membentuk perusahaan swasta besar dan profesional di sektor perumahan sewa, yang berkontribusi untuk memastikan keamanan sosial yang berkelanjutan di era baru.

Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh

Sumber: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm