Apakah ini penawaran menarik atau hanya taktik pemasaran?

Kebenaran di balik taktik menjual apartemen dengan harga rugi.

Di sebuah proyek yang dianggap "mewah" di distrik Hai Ba Trung, beberapa pemilik rumah menjual apartemen mereka dengan kerugian antara 300 juta hingga 800 juta VND. Misalnya, sebuah apartemen seluas 100m2 dengan 3 kamar tidur yang dilengkapi perabot lengkap di proyek ini, yang pada awal tahun 2022 dihargai lebih dari 5 miliar VND, kini ditawarkan dengan kerugian 500 juta VND, sehingga harganya turun menjadi 4,5 miliar VND, atau sekitar lebih dari 45 juta VND/m2.

Dalam proyek ini juga, sebuah apartemen 1 kamar tidur dengan luas 48m2, yang sebelumnya dibanderol seharga 3 miliar VND, kini ditawarkan oleh pemiliknya dengan harga yang lebih rendah yaitu 2,5 - 2,7 miliar VND.

Banyak pemilik rumah menerima kerugian hingga 300-400 juta VND per properti, dan beberapa bahkan mengambil risiko besar dengan menanggung kerugian hingga 800 juta VND. (Foto: Real Estate)

Berbicara dengan seorang reporter dari Surat Kabar untuk Jurnalis dan Opini Publik, Bapak Do Kien Hung, direktur sebuah perusahaan pialang properti di distrik Thanh Xuan, berbagi: Sejak tahun 2020, fenomena "penjualan rugi" di apartemen terus bermunculan. Ada beberapa kasus "penjualan rugi" yang benar-benar terjadi, tetapi sebagian besar hanyalah trik yang digunakan oleh pialang properti.

Pak Hung menyampaikan bahwa, dalam konteks pasokan apartemen yang terus menurun selama bertahun-tahun, terutama apartemen terjangkau dengan harga di bawah 25 juta VND/m2 yang hampir lenyap di Hanoi , tidak ada alasan untuk menjual apartemen dengan kerugian.

"Sebagian besar apartemen di Hanoi yang harganya di bawah 35 juta VND/m2 mengalami kenaikan harga baik di pasar primer maupun sekunder," kata Bapak Hung.

Sebagai contoh, di pasar primer, proyek pengembangan perkotaan di distrik Nam Tu Liem, yang harga apartemennya berkisar antara 41-42 juta VND/m2 pada Juni lalu, kini telah meningkat menjadi 45-47 juta VND/m2, tergantung lokasi.

Atau, proyek pengembangan perkotaan lain di Gia Lam, yang pada Juni 2022 memiliki harga jual berkisar antara 30-32 juta VND/m2, kini mencantumkan harga baru oleh pengembang di atas 35 juta VND/m2.

Sementara itu, di pasar sekunder, sebuah proyek yang selesai dibangun pada tahun 2020, berlokasi tepat di Jalan Quang Trung (Distrik Ha Dong), yang awalnya dijual dengan harga sekitar 26-29 juta VND/m2 tergantung lokasi, kini ditawarkan untuk dijual oleh pemilik rumah dengan harga lebih dari 40 juta VND/m2. Dengan demikian, hanya dalam 3 tahun, nilai proyek tersebut telah meningkat hampir 40%.

"Oleh karena itu, dalam konteks kekurangan pasokan yang parah saat ini, harga apartemen kemungkinan akan naik dengan mudah, tetapi sulit untuk turun," kata Bapak Hung.

Menurut laporan kuartal pertama tahun ini dari Batdongsan.com.vn, 43% orang yang benar-benar membutuhkan rumah masih menunggu harga properti turun.

Namun, Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Jenderal Batdongsan.com.vn, meyakini bahwa harga apartemen kemungkinan tidak akan turun secara signifikan dalam waktu dekat karena jenis perumahan yang memenuhi kebutuhan hidup sebenarnya tetap menjadi titik terang di pasar properti.

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Makelar Properti Vietnam, meyakini bahwa harga rumah di Hanoi sedang mengalami penurunan tajam, tetapi kenyataannya tidak demikian. Lebih jauh lagi, harga rumah saat ini sudah jauh lebih tinggi daripada saat pengembang pertama kali memulai proyek mereka, sehingga diskon besar dianggap sebagai strategi bisnis oleh para pengembang.

"Tahun ini, segmen apartemen di pasar Hanoi akan mendapat perhatian lebih besar daripada properti bertingkat rendah, karena harga properti bertingkat rendah yang tinggi," kata Bapak Dinh.

Selain itu, menurut Bapak Dinh dan banyak ahli lainnya, krisis pasokan di pasar tidak dapat diselesaikan dalam jangka pendek, dan menurut prinsip pasar, ketika permintaan tinggi tetapi produk semakin langka, harga secara alami akan naik, bukan turun.

Ada kalanya kerugian sebenarnya dapat dipangkas.

Seperti yang disampaikan oleh Bapak Hung, memang ada beberapa kasus penjualan rugi yang sah, tetapi kasus seperti itu jarang terjadi. Misalnya, pemilik rumah yang mengalami kerugian bisnis dan sangat membutuhkan uang mungkin menerima penjualan rugi untuk memulihkan modal mereka.

"Karena situasi ekonomi yang sulit, ada banyak kasus di mana pengusaha harus menjual rumah dan mobil mereka untuk menjaga perusahaan mereka tetap bertahan. Kasus seperti itu memang terjadi, tetapi tidak umum. Kebanyakan pemilik rumah akan menjual kepada kenalan dengan harga yang bagus," kata Bapak Hung.

Terdapat beberapa kasus "pengurangan kerugian" yang benar-benar terjadi, tetapi sebagian besar hanyalah taktik para makelar properti. (Foto: MD)

Kedua, proyek-proyek yang dilanda skandal, seperti apartemen yang kualitasnya tidak sesuai dengan harganya, atau proyek-proyek dengan banyak pelanggaran konstruksi dan desain yang mencegahnya memenuhi standar untuk penerbitan sertifikat kepemilikan tanah, juga menyebabkan banyak orang menerima kerugian dan mencari proyek lain.

"Di Hanoi, tidak kekurangan proyek apartemen dengan pelanggaran konstruksi dan desain, dan banyak pembeli rumah belum menerima sertifikat kepemilikan tanah mereka selama lebih dari satu dekade. Dalam kasus seperti itu, banyak orang akan rela menanggung kerugian dan mencari proyek lain," kata Bapak Hung.

Ketiga, ada kasus di mana pemilik rumah membeli apartemen dengan hak kepemilikan selama 50 tahun, dan setelah sekitar 10-15 tahun, mereka menerima "kerugian" untuk mencari proyek lain.

"Ini bukan kasus umum, tetapi memang terjadi. Karena proyek apartemen dengan kepemilikan jangka panjang atau abadi akan memiliki harga lebih tinggi daripada apartemen dengan kepemilikan 50 tahun. Selama penggunaan, penyusutan akan dikurangkan dari harga jual, sehingga terjadilah situasi penjualan rugi," kata Bapak Hung.

Terakhir, contoh yang paling jelas adalah proyek apartemen kelas atas dengan harga selangit yang kesulitan terjual, memaksa mereka untuk mengurangi kerugian dan segera menjual seluruh inventaris mereka.

"Pasar apartemen di Vietnam mengalami kekurangan yang parah akan apartemen terjangkau, tetapi kelebihan pasokan apartemen mewah. Karena kelebihan pasokan ini, pemilik rumah harus menerima kerugian saat menjual kembali," ujar Bapak Hung.

Sumber: https://www.congluan.vn/cat-lo-can-ho-toi-800-trieu-dong-gia-hoi-hay-chi-la-chieu-tro-post253882.html