Menghilangkan hambatan utama bagi daerah dalam menawar proyek investasi perkotaan

Menetapkan tingkat pembayaran minimum ke anggaran negara, bukan jumlah

Pemerintah baru saja menerbitkan Peraturan Pemerintah No. 115/2024 yang merinci sejumlah pasal dan langkah-langkah untuk menerapkan Undang-Undang tentang Pelelangan Usaha dalam memilih investor untuk melaksanakan proyek yang menggunakan lahan. Perubahan terbesar dari peraturan ini adalah penetapan yang lebih jelas mengenai tarif minimum yang harus dibayarkan badan usaha kepada Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara.

Menurut Pengacara Pham Thanh Tuan, sebelumnya, berdasarkan ketentuan Keputusan Presiden 25/2020, yang menentukan nilai pembayaran ke anggaran negara di samping biaya penggunaan tanah dan sewa tanah (sebelumnya disebut m3), daerah mengalami kesulitan dalam 3 hal.

Pertama, tidak adanya dana tanah acuan karena tidak adanya hasil lelang atau terlalu banyaknya dana tanah acuan, sehingga sulit untuk disintesis. Kedua, sulitnya menentukan perkiraan biaya penggunaan lahan dan sewa lahan. Ketiga, sulitnya koordinasi antar instansi daerah dalam proses penilaian nilai ini. Hal ini menjadi salah satu alasan mengapa banyak daerah mengalami kebingungan saat menyelenggarakan lelang proyek yang menggunakan lahan.

Untuk mengatasi kekurangan tersebut di atas, Pasal 48 Peraturan Pemerintah Nomor 115 Tahun 2024 menetapkan besaran pembayaran minimum ke dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (UMN) saat mengajukan penawaran kepada investor terpilih untuk melaksanakan proyek di wilayah perkotaan; untuk wilayah pemukiman di pedesaan, besaran pembayaran minimum ke dalam Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) dihitung berdasarkan persentase, bukan berdasarkan jumlah seperti sebelumnya.

Persentase tersebut dihitung berdasarkan acuan rata-rata kenaikan harga setelah lelang hak guna tanah (selisih antara harga awal dengan harga pemenang lelang) bidang tanah yang melaksanakan proyek di wilayah tersebut.

Tanah yang dilelang untuk pelaksanaan proyek yang dirujuk (bukan menggunakan hasil lelang tanah perorangan untuk pembangunan rumah rakyat) harus sudah memiliki hasil lelang yang berhasil dalam jangka waktu 3 tahun berturut-turut sebelum tanggal keputusan persetujuan kebijakan investasi proyek (maksimal 7 tahun dalam beberapa kasus khusus) dan lokasinya serupa (setingkat kabupaten atau kabupaten lain dalam provinsi) dengan tanah yang dilelang.

Dengan demikian, Peraturan Menteri ini telah mengubah cara penentuan kriteria penilaian efisiensi pemanfaatan lahan ke arah penerapan "tarif pembayaran minimum kepada APBN", alih-alih menetapkan nilai ini dalam bentuk uang konkret seperti sebelumnya. Nilai aktual pembayaran kepada APBN (nilai M) akan sama dengan tarif pembayaran anggaran yang diusulkan investor dikalikan dengan biaya pemanfaatan lahan dan sewa lahan aktual proyek.

Sebuah proyek real estat di Kota Ho Chi Minh (Foto: Trinh Nguyen).

Diharapkan dapat mendatangkan pendapatan signifikan bagi daerah tersebut

Para ahli hukum real estate mengilustrasikan penentuan nilai m sebagai berikut:

Komite Rakyat Provinsi A telah menyelenggarakan lelang hak guna lahan untuk 4 proyek di wilayah perkotaan. Provinsi A akan menggunakan hasil lelang dari 4 proyek ini untuk menghitung tingkat kenaikan rata-rata setelah lelang (rasio antara harga dasar dan harga lelang), hasilnya adalah 10%. Tingkat kenaikan 10% yang tercantum dalam dokumen lelang merupakan tingkat minimum pembayaran ke APBN yang harus dibayarkan oleh investor (nilai m).

Investor wajib mengajukan tarif pembayaran ke APBN sebesar 10% atau lebih. Nilai pembayaran aktual ke APBN akan sama dengan tarif yang diajukan oleh investor pemenang (misalnya, 20%) dikalikan dengan biaya penggunaan lahan dan sewa lahan aktual yang terutang (misalnya, 200 miliar VND). Biaya penggunaan lahan dan sewa lahan dihitung sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Dengan demikian, investor akan membayar tambahan sebesar 40 miliar VND ke APBN di samping kewajiban biaya penggunaan lahan (nilai M).

Jika daerah tersebut belum pernah menyelenggarakan lelang proyek, maka tidak akan ada dana acuan tanah yang dapat dimasukkan ke dalam rumus. Pasal 48 Pasal 6 Keputusan Menteri juga menetapkan bahwa jika tidak ada dana acuan tanah untuk lelang, rata-rata kenaikan nilai pembayaran anggaran proyek yang telah dilelang dalam 5 tahun berturut-turut sebelum tanggal keputusan kebijakan investasi atau dokumen persetujuan informasi proyek yang dilelang dapat digunakan.

Apabila daerah belum menyelenggarakan pemilihan investor untuk melaksanakan proyek melalui lelang atau tender, sehingga tidak terdapat dana acuan tanah, dokumen tender tidak mencantumkan besaran pembayaran ke APBN (m). Besaran ini diusulkan oleh investor dalam dokumen tender. Nilai pembayaran ke APBN yang diusulkan oleh investor (M) akan dibayarkan bersamaan dengan pembayaran retribusi penggunaan tanah dan sewa tanah sesuai dengan bentuk dan jadwal yang ditentukan dalam Kontrak Proyek.

Dengan demikian, penetapan besaran kontribusi APBN (m) menjadi jelas dan lengkap, sehingga meringankan kesulitan bagi banyak daerah. Peraturan baru tentang penetapan nilai kontribusi APBN (m) ini diharapkan dapat memberikan pendapatan yang signifikan bagi daerah, sehingga meningkatkan iklim investasi ke arah yang transparan dan menarik.

Namun, menurut pengacara Pham Thanh Tuan, perhitungan di atas juga dapat secara signifikan meningkatkan biaya pelaksanaan proyek perusahaan dari jumlah uang yang harus dibayarkan M.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm