Setiap kali saya melihat daftar harga proyek apartemen baru, perasaan pertama yang muncul bukanlah apakah saya mampu membelinya, melainkan bahwa harganya telah meningkat di luar jangkauan saya. Banyak pekerja di daerah perkotaan sekarang merasakan hal yang sama: gaji terus meningkat tetapi tetap tidak mampu mengimbangi harga apartemen.
Berita ini termasuk dalam Laporan Pembaruan Ekonomi Vietnam Bank Dunia – Mei 2026. Lembaga tersebut menambahkan serangkaian data yang menunjukkan bahwa uang dalam perekonomian saat ini mengalir deras ke sektor properti.
Menurut laporan ini, kredit sektor properti diproyeksikan meningkat sebesar 42% pada tahun 2025, hampir dua kali lipat dari tingkat pertumbuhan kredit secara keseluruhan sebesar 19%. Sektor ini saat ini mencakup sekitar 25,5% dari total kredit yang beredar.
Ini juga berarti bahwa untuk setiap empat dolar kredit dalam perekonomian, lebih dari satu dolar mengalir ke sektor properti.
Yang lebih penting lagi, sekitar setengah dari kredit properti ini diberikan kepada perusahaan pengembang properti. Sementara itu, kredit untuk industri dan pertanian hanya meningkat masing-masing sebesar 12,1% dan 9,1%.
Jika dilihat dari arus kredit, jelas bahwa sektor properti menarik modal jauh lebih banyak daripada sektor manufaktur.
Bank Dunia juga mencatat bahwa alokasi kredit saat ini "secara struktural tidak efisien," karena bank memprioritaskan segmen yang didukung aset tetapi berproduktivitas rendah daripada sektor yang mampu menghasilkan pertumbuhan dan lapangan kerja berkelanjutan. Ini adalah poin penting, karena yang penting bukanlah seberapa banyak kredit meningkat, tetapi ke mana uang itu mengalir.
Ketika lebih banyak uang mengalir ke lahan daripada ke pabrik, harga properti hampir pasti akan naik lebih cepat daripada pendapatan pekerja, sebuah tren yang tercermin dengan cukup jelas di pasar perumahan saat ini.
Bank Dunia menyatakan bahwa rasio harga rumah dan tanah di beberapa daerah kini telah melampaui 30 kali pendapatan tahunan rata-rata rumah tangga, sementara standar internasional untuk keterjangkauan perumahan biasanya sekitar 3–8 kali pendapatan.
Hal ini semakin mempersulit pembeli rumah pertama kali untuk memasuki pasar. Biaya sewa dan beban pembayaran cicilan hipotek juga telah menghabiskan sebagian besar uang belanja yang tersisa bagi banyak rumah tangga berpenghasilan rendah dan menengah.
Sebuah paradoks muncul dengan sangat jelas: Kredit meningkat pesat, likuiditas dalam perekonomian sangat tinggi, tetapi keinginan untuk memiliki rumah semakin menjauh bagi banyak orang. Harga properti naik lebih cepat daripada kemampuan menghasilkan pendapatan sebagian besar pekerja dalam perekonomian.
Namun, aliran uang ke sektor properti hanyalah bagian dari cerita yang lebih besar.
Menurut Bank Dunia, rasio kredit terhadap PDB Vietnam saat ini sekitar 145%. Angka tersebut sudah sangat tinggi, tetapi yang lebih mengkhawatirkan adalah masih banyak uang di perekonomian yang tidak mengalir dengan kuat ke dalam produksi dan konsumsi.
Meskipun kredit meningkat pesat, perputaran uang dalam perekonomian diperkirakan akan melambat menjadi sekitar 0,6 pada tahun 2025, level terendah dalam satu dekade.
Menurut Bank Dunia, likuiditas saat ini sebagian besar beredar di dalam sektor keuangan dan bukannya memberikan dorongan baru bagi perekonomian riil.
Dengan kata lain, sebenarnya ada banyak uang dalam perekonomian; hanya saja aliran uang tersebut semakin bergeser ke arah pasar aset.
Seiring dengan terus naiknya harga rumah dan emas, uang mulai mengalir keluar dari bank dan masuk ke aset lainnya.
Menurut Bank Dunia, proporsi simpanan rumah tangga dalam sistem perbankan telah menurun dari 48% pada tahun 2024 menjadi 44% pada tahun 2025, karena masyarakat mengalihkan uang mereka ke properti, emas, dan USD untuk mencari keuntungan yang lebih tinggi.
Pergeseran ini memaksa bank untuk bersaing lebih ketat dalam menarik simpanan, mendorong suku bunga deposito 6-12 bulan naik menjadi 6-8% pada Maret 2026.
Yang lebih penting lagi, tren ini terjadi bahkan ketika suku bunga kebijakan tidak meningkat, menunjukkan bahwa tingkat suku bunga pasar sebenarnya berada di bawah tekanan kenaikan yang jauh lebih kuat daripada yang ditunjukkan oleh sinyal kebijakan.
Tekanan likuiditas juga tercermin dalam kenyataan bahwa suku bunga antar bank terkadang melebihi suku bunga kebijakan, yang menunjukkan bahwa kebijakan moneter dalam praktiknya menjadi lebih ketat.
Untuk mengurangi tekanan likuiditas, Bank Negara Vietnam secara signifikan memperluas operasi pasar terbuka dan menyuntikkan sekitar $700 juta melalui operasi OMO pada bulan Maret dan April 2026. Tindakan ini menunjukkan bahwa bank sentral menjadi lebih berhati-hati dalam menghadapi arus masuk modal yang kuat ke sektor properti.
Namun, Bank Dunia mencatat bahwa rasio kecukupan modal dari seluruh sistem perbankan saat ini hanya sekitar 12,1%, lebih rendah daripada banyak negara ASEAN.
Sistem perbankan saat ini tidak menghadapi risiko besar, tetapi penyangga keamanannya tidak lagi setebal beberapa tahun yang lalu, terutama mengingat meningkatnya proporsi pinjaman properti dalam total pinjaman yang beredar.
Kenaikan harga aset menarik lebih banyak uang ke sektor properti. Uang baru ini, pada gilirannya, mendorong harga aset semakin tinggi, menciptakan perasaan bahwa semakin lambat Anda, semakin sulit untuk mengikuti perkembangan pasar.
Dalam pusaran ini, sistem perbankan juga menghadapi risiko lain: menggunakan modal yang dimobilisasi dalam jangka pendek untuk membiayai pinjaman properti jangka panjang. Pembalikan tajam dalam arus kas atau perubahan sentimen deposan dapat menyebabkan tekanan likuiditas.
Sumber: https://vietnamnet.vn/khi-tien-dang-chay-vao-dat-nhieu-hon-vao-nha-may-2516612.html
Komentar (0)